探討房地產項目的成本核算及成本控制措施

王寧

（天津富力創客房地產開發有限公司，天津 300120）

一、引言

基于我國經濟的快速增長，市場經濟正朝著國際化方向發展。在與世界發達國家接軌的同時，我國房地產企業也迎來了前所未有的發展機遇和巨大的運營沖擊。受金融危機的影響，房地產國際市場遭遇嚴重挑戰。從現實角度來看，房地產價格始終處于不斷上漲的狀態，房地產行業具有投機性特征，市場運行不規范的問題逐步顯現。目前，房地產企業的利潤已遠不如前，若想在競爭激烈的市場中突出重圍，取得最大的經濟效益，就需要尋找符合自身發展的項目成本控制方案，解決現實問題，保障自身的競爭力。

二、房地產成本的具體構成

從現實角度看，地產企業構成具有一定的復雜性，具體體現在以下幾個方面。首先，土地成本。土地成本指標是在獲取土地過程中使用的資金總量。其次，前期工程費用。前期工程費用是指在項目開發之前，未獲得相關許可需要支付的費用，其中主要涵蓋工程勘察費用、投標代理費用以及臨時建設設施費用等［1］。再次，建設施工成本。建設施工成本主要包含建筑工程施工、房屋內部裝修施工以及設備安裝施工等。在公共配套設施設置項目中，也會消耗掉大量資金，這些都是房產配置設施，產權最后歸業主所有。最后，項目管理費用。項目管理費用主要出現在項目建設完成后的運營管理期間，項目運營管理也需要投入大量資金。地產項目為了實現經濟效益最大化，需要對所有樓盤進行銷售，此階段會產生營銷費用，營銷過程中可能涉及廣告宣傳和樣板間建設等。通過以上介紹可以看出地產項目開發需要大量資金支持，只有做好地產項目成本核算和成本控制工作，才能在確保經濟效益逐漸提升的情況下，為房地產企業的發展探索出更多路徑。

三、科學核算房地產成本的方法

（一）分塊類型成本核算方案

從地產企業開發角度來講，需要做好相應的規劃工作，根據現實需求完成數據歸檔和收集。地產企業在成本核算過程中，需要預防出現成本投入過大等問題，需要對具體問題準確分析，劃分多種不同的合理區域。

（二）作業成本核算法

成本核算工作進行時需要找到房地產企業具體的作業環境和基礎條件，對成本出現原因進行合理分析。成本出現原因是對成本造成影響的主要因素，例如施工過程中可能產生的人力成本，對于成本動因來講時間屬于重點部分。成本核算工作一定要明確成本動因，只有這樣才能幫助企業及時了解不確定的內容模塊，實現成本控制的目標。

（三）間接費用核算方案

對T地產開發有限公司進行核算是一項較為煩瑣的工作，因此需要做好相應的核算工作，對各項費用進行明確記錄，保證所有核算環節準確無誤。對于項目形成的貸款利息和支付費用都需要明確統計，這樣才能實現項目核算的最終目標。

（四）做好竣工作業的核算

根據T地產開發有限公司實際發展情況來看，工程結算工作需要在工程結束后進行。從現實角度出發，工程結算質量會受到客觀因素的影響，在具體實施過程中會遇到諸多困難。因此，房地產企業需要合理應用預提費用，對進行中的項目進行成本核算，將成本作為參考依據，確保核算工作質量。

四、做好房地產成本控制的方案

（一）項目前期預算工作方案

在項目開展過程中，成本控制屬于非常重要的工作，所以確保方案的完善性有重要意義。工程師需要根據預算模型確定開發成本，預算結果和項目成本之間需要形成基本的數據參數，明確成本控制上限。對地產企業建設來講，在設計階段就要預防出現造價方面的影響。憑借以往的工作經驗，初步設計階段會對工程產生50%以上的影響，工程圖紙對工程效益產生的影響在25%~35%之間。一定要在施工期間完成技術分析，明確產品市場定位，借助具體的技術方案來把握成本控制的關鍵部分。T地產開發有限公司需要在設計初始階段做好前期成本控制工作，成立專門的設計研發管理部門，根據市場情況和目標客戶需求制定詳細的交房配置標準，組織管理人員對設計方案進行詳細探討，做好相應的分析工作，這樣才能保證評估工作質量［2］。在設計結構的選擇過程中，要考慮安全性，逐漸提升施工組織的高效性。造價人員在開展工作時，要及時完成對成本的精準預算，只有保證方法正確，才能根據現實需求提出相關建議。

（二）工程進行中的成本控制

按照工程進展情況和需求選擇符合標準的材料和設備，全面控制采購成本，明確戰略采購框架。在采購工作開展過程中，需要合理應用戰略性方案。在大型工程開展過程中，由于工程規模相對較大，工程開展過程中需要使用多種不同的材料，所以在采購材料時要確保得到合同的支撐，確保合同符合工程開展需要，為費用控制和支出提供良好環境。另外，要選擇合適的控制方向。不光要重視產品售賣價格，還要做好稅款抵扣工作，逐漸降低成本耗損，明確成本控制工作的重要性。對設定的合同進行全面預評，當合同發生變更時，應當明確預估范圍和預估方案；若是無法進行合理的預測，則需要考慮可能影響成本的相關因素，在保證成本可控的前提下，及時組織工作人員完成相應的驗收工作，確保最終的實施效果能被確認。

（三）工程竣工期間的造價控制

具體工程完成之后，需要合理解決驗收等方面的問題。工程驗收屬于非常重要的部分，因此要重視細節方面的操作，提升對此項工作的重視程度，領導要明確管理的重點，提升管理方案的現實性與合理性。根據現實控制情況看，施工開展過程中一定要明確合同，規范施工流程，按照現實需求明確記錄施工數據，做好數據核對工作，確保施工現場管理的合理性。從施工角度看，要預防一些不在簽證范圍的人員被列入工程清單，明確結算過程，還要得到專業機構和人員的支持。監督部門需要及時了解企業各方面的運營情況。在符合新制度和新稅制要求的基礎上，逐漸加大自身的管理力度，將重點放在稅務政策上，找出潛在的稅務風險，通過及時的防范和處理工作，發揮制度的全部作用。管理人員還需要綜合企業實際運行狀態，監督、管理已出現的風險。房地產企業還需重視稅務風險評估，在實施稅務改革政策后，利用各種方法明確風險類型，分析稅務風險可能對企業發展造成的影響。企業還需綜合自身發展狀態，及時了解企業業務情況，對潛在的風險進行監管評估，了解事件發生概率，實現稅務風險把控及管理［3］。

（四）加強直接、間接費用核算

施工控制預算在工程開始階段就要做好。按照施工圖紙做出合理的預算，還要考慮人工勞務費、材料成本費用以及設備購買費用等。掌握企業運行情況和自身產業鏈，多方對比原材料價格，明確施工建設方案，只有這樣才能從預算角度出發制定出符合現實需求的實際成本值。房地產企業進行成本核算的目的在于計算開發成本和銷售面積成本，因此需要在初始階段明確經營利潤。房地產企業經常出現如重視工程決算忽略項目決算等現象，出現這種情況的原因是經常在施工結束之后才進行核算。因此實際情況和理想需求不符，致使無法按照原本計劃進行操作，這些都會影響施工結算成本。

（五）節約現場管理經費

現場管理經費需要根據施工任務量確定。在明確施工任務量的情況下保證核算的準確性，其中主要涵蓋臨時場地費用和現場施工費用等。現場管理費用無法和任務量形成正比，一定要根據項目實際開展情況進行支配。通過逐漸降低設計費用、縮短施工周期、提高資金回款速率、改善現場管理情況，完成最終的成本控制。

五、結語

T地產開發有限公司應在項目開發過程中以合理的方案完成施工項目成本控制。地產項目成本控制是一項復雜長期的系統化工程，項目涉及的因素相對較多。因此企業需將科學的管理理念滲透到多項施工環節，做好施工隊伍建設和原材料購買控制工作，逐漸增強成本核算效果。在保證企業獲得經濟效益的同時，還要尋求更多的企業發展途徑，從而使企業實現經濟效益的最大化。