房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及風(fēng)險管控

姚艷榮

（致同〔北京〕稅務(wù)師事務(wù)所有限責任公司寧夏分所，寧夏 銀川 750001）

為降低房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中的稅務(wù)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，稅務(wù)籌劃工作的開展具有重要意義。在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進行清算有利于落實稅收政策，防范稅務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)獲取較多收益，因而在稅務(wù)籌劃中應(yīng)高度重視土地增值稅的清算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當結(jié)合項目類型及成本結(jié)構(gòu)，按照稅收政策清算規(guī)定，在稅收籌劃活動中選取恰當?shù)亩悇?wù)籌劃方法，不斷優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案，保證納稅方式符合稅收政策要求，并在此基礎(chǔ)上降低企業(yè)的土地增值稅納稅額，做好稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避，切實保障企業(yè)合法權(quán)益。

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收籌劃中的風(fēng)險分析

在實踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)不重視土地增值稅清算工作，土地增值稅籌劃工作中存在不少問題，給企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來隱患。具體而言，房地產(chǎn)土地增值稅清算中稅務(wù)籌劃工作面臨著以下風(fēng)險：

（一）沒有把握好清算時間造成清算延誤

房地產(chǎn)項目土地增值稅必須按照規(guī)定時間進行清算，應(yīng)在項目竣工、銷售完成時進行清算，并根據(jù)稅務(wù)規(guī)定的其他條件，對于達到清算要求的項目也應(yīng)當辦理清算手續(xù)。在實際生活中，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此項政策并不熟悉，稅務(wù)籌劃時只注重企業(yè)利益，未對清算時間點做詳細規(guī)劃。在實踐操作中，由于資金緊張或者出于延緩清算土地增值稅的需要，在稅務(wù)籌劃中不注重清算時間，造成清算時間延誤，帶來違規(guī)風(fēng)險。

（二）稅務(wù)籌劃方案指導(dǎo)性不強

不少企業(yè)在土地增值稅清算籌劃時，對土地增值稅扣除項目存在理解錯誤的問題，將項目的可抵扣范圍擴大，誤以為企業(yè)項目中所發(fā)生的成本費用都在抵扣范圍內(nèi)，造成稅務(wù)籌劃與實際結(jié)算存在差距。對稅務(wù)籌劃中的收入籌劃不準確，造成收入減少；增加扣除費用的籌劃卻沒有對項目進行詳細分類，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的指導(dǎo)性不強，不能為實際提供具體指導(dǎo)，無法按籌劃方案開展工作。同時，在賬務(wù)處理與納稅申報過程中，對扣除項目的歸納比較模糊，沒有做好分類工作，影響成本費用的確認，使企業(yè)申報成本項目的費用與征管部門的認定存在差距，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃失效，如果協(xié)調(diào)不力，有可能被判定偷稅漏稅，引發(fā)稅收風(fēng)險，給企業(yè)帶來極大危機。

（三）財務(wù)費用認定失誤，造成財務(wù)成本扣除偏高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中會產(chǎn)生大量財務(wù)費用，一部分財務(wù)費用可在土地開發(fā)項目中進行扣除，因此，在進行稅務(wù)籌劃時，要對財務(wù)費用嚴加把關(guān)，評估可扣除的利息支出，在清算稅務(wù)籌劃中進行精準扣除，使企業(yè)認定與征管部門的標準保持一致，從而降低稅務(wù)風(fēng)險。而在稅收籌劃中，不少房地產(chǎn)企業(yè)將所有的財務(wù)費用都列入其中，導(dǎo)致財務(wù)支出費用與稅收政策規(guī)定的扣除口徑不符。如政策認定的扣除標準為國家規(guī)定的正常貸款利率下的財務(wù)費用可以被扣除，而不少企業(yè)將高于國家規(guī)定利率水平的財務(wù)費用也列入扣除范圍，超出了政策范圍，按此籌劃進行清算申報，必然與征管部門的要求存在出入。

（四）公共配套設(shè)施的成本扣除風(fēng)險

在土地增值稅清算籌劃中，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)地下車位、幼兒園等公共配套設(shè)施是交還給政府還是自留的問題也涉及成本扣除問題，但這一項目沒有在籌劃中單獨列示，因此不能保證開發(fā)成本扣除的完整性和正確性。在具體核算時也沒有嚴格按照公共配套設(shè)施的核算要求，按項目類別做好成本歸集，導(dǎo)致開發(fā)成本可扣除金額出現(xiàn)錯誤，極易被征管部門查出，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃中的風(fēng)險規(guī)避與管控對策

要達到降稅增效目標，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真研讀政策，吃透稅法精神，科學(xué)運用籌劃方法，采取有效的風(fēng)險管理控措施。

（一）加強培訓(xùn)，提高辦稅人員稅務(wù)籌劃能力

企業(yè)辦稅人員要從企業(yè)實際出發(fā)，對土地增值稅清算政策進行全面了解，提高稅務(wù)籌劃水平。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當重視辦稅人員業(yè)務(wù)能力培養(yǎng)：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要組織稅務(wù)專家對本企業(yè)的辦稅人員提供指導(dǎo)，幫助辦稅人員了解政策，掌握稅改動向，熟悉稅收籌劃方法與技巧，提高稅收籌劃能力。第二，企業(yè)要組織稅收籌劃專項小組，或聘請專業(yè)機構(gòu)對本企業(yè)的房地產(chǎn)項目所包含的土地增值稅清算事項進行深度剖析，就涉及土地增值稅清算的問題進行研究，對收入來源、支出明細及可抵扣項目等因素入手，進行詳細籌劃，要圍繞降低土地增值稅這一目標，制定多套稅收籌劃方案，通過綜合對比分析選擇最優(yōu)方案，為土地增值稅清算提供稅收指導(dǎo)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)要與征管部門做好溝通。在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)要與征管部門保持密切聯(lián)系，要做好對接工作，向征管員請教土地增值稅清算籌劃中存在問題，針對企業(yè)項目運行現(xiàn)狀請求稅務(wù)支持，進而提高土地增值稅清算籌劃水平，防止籌劃中違法違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，避免清算中出現(xiàn)違法風(fēng)險。

（二）加強稅控預(yù)警建設(shè)，完善涉稅風(fēng)險內(nèi)控管理

房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中要嚴格依法依規(guī)，與稅務(wù)系統(tǒng)對接，借助“互聯(lián)網(wǎng) + 稅務(wù)”征管模式完善本企業(yè)的稅控體系，加強涉稅風(fēng)險防控，做好稅收風(fēng)險預(yù)防。

一是要準確把握清算時間。要對房地產(chǎn)項目做好清算時間管理，在內(nèi)控系統(tǒng)中確定好清算時間，及時給出風(fēng)險提示，實行源頭管控。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對項目落實情況進行整體布局，就項目完工、銷售信息建立臺賬納入內(nèi)控系統(tǒng)管理，確定好土地增值稅清算時間，防止出現(xiàn)延誤，帶來清算風(fēng)險。

二是做好清算項目確認工作。要按照土地增值稅清算要求，認真做好清算項目確認工作。這就需要企業(yè)非常清楚清算項目的信息，準確計算好項目開發(fā)時間，竣工時間，以及項目銷售進度，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)要素等，對照政策規(guī)定進行確認，為土地增值稅清算做好準備。同時，要根據(jù)項目進展情況，對照稅務(wù)籌劃方案，對房地產(chǎn)項目運營情況認真核對，落實收入實現(xiàn)情況，對照扣除成本，做好應(yīng)繳土地增值稅的計算工作。在實際清算過程中，要對取得的憑證認真審核，確認相關(guān)票據(jù)，保證數(shù)據(jù)真實準確。

三是重點加強核算風(fēng)險管理。要對項目收入和成本進行科學(xué)分類，制定土地增值稅清算臺賬，完善相關(guān)信息。房地產(chǎn)企業(yè)要安排專人負責管理，對收入和成本的來源進行分類登記，對照合同、發(fā)票、銀行單等作憑據(jù)，做好房地產(chǎn)收入和成本的確認工作，準確計算相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)清算要求進行及時調(diào)整，防止出現(xiàn)差錯。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當加強內(nèi)控監(jiān)督，對土地增值稅清算工作進行核實，加強涉稅風(fēng)險防范，減少清算中稅收失誤的發(fā)生。

（三）做好扣除項目籌劃及管理，科學(xué)防范可扣除風(fēng)險

扣除項目及扣除額度對土地增值稅的清算籌劃影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)必須運用合理的方式認真做好扣除項目及扣除額度的確認，以防出現(xiàn)差錯。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用稅收政策做好統(tǒng)籌規(guī)劃，保證企業(yè)收益最大化。一是科學(xué)分攤土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓地價。根據(jù)項目規(guī)劃，在籌劃時要選擇科學(xué)的土地出讓金分攤方法，如屬于分期分批的開發(fā)項目，則可根據(jù)規(guī)劃進行分攤確認，做好分配工作。二是籌劃中要做好開發(fā)成本的分攤。開發(fā)成本也應(yīng)當在不同業(yè)態(tài)中進行分攤計算，在清算時進行扣除。三是準確計算利息支出，降低利息扣除風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以商貸利率為標準，確定財務(wù)費用中的可扣除額度，進行申報，并與征管部門進行及時對接，減少風(fēng)險發(fā)生。四是準確運用好優(yōu)惠政策。在土地增值稅清算中各業(yè)態(tài)扣除政策不同，因此在籌劃與申報時應(yīng)當做好標注，要將項目中的成本進行科學(xué)分攤，以便區(qū)分，這樣既能保證企業(yè)利益，又可以防范政策風(fēng)險。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當高度重視土地增值稅清算的稅務(wù)籌劃工作。要從項目管理入手，認真對稅務(wù)籌劃風(fēng)險進行評估。為此，企業(yè)辦稅人員應(yīng)加強稅收業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，與征管部門做好溝通工作，在稅務(wù)籌劃中取得征管部門支持。同時，要加強土地增值稅清算管理，使項目籌劃合法規(guī)范，實現(xiàn)降稅增效目標，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。