農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題研究

王鑫爽

（黑龍江大學(xué) 黑龍江，哈爾濱 150080）

1 農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述

宅基地使用權(quán)帶有明顯的民族特點，與我國的傳統(tǒng)的農(nóng)耕制度息息相關(guān)，是由中國特定的社會背景孕育而成的。宅基地是指農(nóng)民依法占有，用來建造自身居住的房屋及其附屬設(shè)備的集體所有土地。目前我國關(guān)于宅基地的規(guī)定中，僅有農(nóng)業(yè)戶口才能享有宅基地并用以修建房屋及其附屬設(shè)備，并不包括城市宅基地。我國的人口基數(shù)比較大，由于城市化發(fā)展較為深入、城市規(guī)模不斷擴大，所以城市建設(shè)用地的供應(yīng)形勢變得更加緊張。土地面積缺乏的問題一直都存在，為了解決城市土地供應(yīng)不足的問題，人們將目光投向了城市周邊的農(nóng)村，希望農(nóng)村的土地能夠向城市流動。

土地不僅僅具有資源價值，可以保障人類的生存、提供土壤栽培農(nóng)作物，是中華民族上下傳承幾千年的命脈所在；更能提供經(jīng)濟價值，作為不動產(chǎn)被人持有從而追求經(jīng)濟效率價值。我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)就同時體現(xiàn)了土地的這兩種性質(zhì)，雖然農(nóng)民個人不能享有宅基地的所有權(quán)，但是其可以享有占有、使用和收益的權(quán)利。宅基地使用權(quán)就是由宅基地衍生出來的一種物權(quán)，因此宅基地在我國物權(quán)體系中具有重要地位。根據(jù)物權(quán)法定原則，我國的物權(quán)種類均需法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)作為法律規(guī)定的一種用益物權(quán)，自然具有物權(quán)的屬性，如：農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有排他性，僅僅能由一人享有權(quán)利，一塊土地上不可能存在兩個宅基地使用權(quán)。

2 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中存在的問題

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要通過轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、繼承、贈與等方式進行。但是，近些年來商品經(jīng)濟逐漸占據(jù)了主導(dǎo)位置，人們也都喜歡進行更加高效的商事交易。在此現(xiàn)實條件下，許多村民為了自身利益而非法進行農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，違反了農(nóng)村宅基地的設(shè)立初衷。現(xiàn)行法律對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進行了詳細規(guī)定，但部分村民仍不惜以身犯法、在法律的邊緣試探。因此，在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)了很多問題，原本的土地制度也就無法滿足實際需求。

2.1 “一戶一宅”名存實亡

農(nóng)村宅基地制度的設(shè)計初衷是想保障農(nóng)民的切身利益，保證每家每戶都有土地用以耕種、有房子用以棲身。但是，在經(jīng)濟飛速提升的背景下，現(xiàn)在的實際情況背離了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的設(shè)計初衷，許多村民為了獲取高額的利益而選擇觸碰法律紅線，將自己閑置的宅基地進行出租或者是買賣。雖然法律中明確規(guī)定了每戶僅僅能擁有一處宅基地，但是在許多農(nóng)村地區(qū)，卻并沒有嚴格實行這一制度。在土地資源越來越緊缺的情況下，村民們都習(xí)慣以直接占有的方式取得宅基地，古老的“先到先得思想”仍然根深蒂固。村們們不申請、不登記而隨意進行土地交易的習(xí)慣做法導(dǎo)致宅基地的使用權(quán)的流轉(zhuǎn)十分混亂，占地超標的現(xiàn)象嚴重。在實際生活中，這些違法的隱蔽交易導(dǎo)致“一戶多宅”的現(xiàn)象十分普遍，對原本的宅基地使用權(quán)制度帶來了極大的沖擊。

2.2 登記制度無法有效的實施

雖然我國目前已經(jīng)規(guī)定了登記制度，但是并沒有將登記的概念進行普及。所以，農(nóng)民們進行登記的意識不強，仍然認為占有即所有。“占山為王”的傳統(tǒng)思想根深蒂固，僅僅被其使用、建造部分設(shè)施的無主或者他人所有的土地就被其當作是其的私有財產(chǎn)。同時，再加上某些地區(qū)對于登記制度沒有足夠的重視，所以也沒有登記宅基地的概念和習(xí)慣。大量的宅基地都沒有進行登記，自然導(dǎo)致了登記制度在實際情況下也就無法很好的實施，好政策在實際貫徹執(zhí)行中困難重重。

2.3 土地資源浪費嚴重

這些年來，城鄉(xiāng)之間的壁壘被逐漸打破，城市規(guī)模仍在不斷擴大，許多農(nóng)村地區(qū)青年為了謀求更好的工作、擁有更高的生活質(zhì)量開始大量涌入城市；并由此產(chǎn)生了許多留守兒童和空巢老人。由于許多進城后的農(nóng)村青壯年選擇在城市里買房定居，就導(dǎo)致了農(nóng)村大量耕地、宅基地的荒廢，農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度形同虛設(shè)。并且，農(nóng)民們的意識受到傳統(tǒng)觀念的影響，認為宅基地和房屋一樣，都不屬于國家，而是自己的私人財產(chǎn)。由于村民的腦中沒有所有權(quán)、使用權(quán)的概念，不了解二者的異同之處，所以在農(nóng)村進行法律普及活動往往遭遇很大阻力，舉步維艱。

3 完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)法律制度

3.1 逐步完善強制登記制度

從客觀的角度分析，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的趨勢已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)。在這樣的基礎(chǔ)上，我們要細化相關(guān)的法律規(guī)定，確保宅基地能夠進行平穩(wěn)、合理的流轉(zhuǎn)。我們必須要設(shè)置一個必要的前提，全面、準確地了解農(nóng)村宅基地的真實使用情況，然后明確產(chǎn)權(quán)歸屬。要想實現(xiàn)這個目標，可以通過建立農(nóng)村建設(shè)用地數(shù)據(jù)庫，從而掌握充足、詳細的農(nóng)村土地數(shù)據(jù)。同時，更加重視宅基地使用權(quán)的登記機制。因為這一制度經(jīng)常被人忽視，我們更要積極地健全、落實和細化宅基地使用權(quán)的登記機制。在農(nóng)村這個熟人社會，不登記、不確權(quán)的錯誤想法反而是深入人心的，所以強制登記制度還有很長的路要走。只有這樣，才能夠確保宅基地使用權(quán)的統(tǒng)一和平穩(wěn)過渡，保證其在具體的流轉(zhuǎn)過程中不會混亂，從而最大限度地保證農(nóng)民權(quán)益不受侵害。

3.2 健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的解決機制

現(xiàn)有的法律、法規(guī)制度仍存在一定的漏洞，這就導(dǎo)致在農(nóng)村宅基地在流轉(zhuǎn)過程中，村民被騙的事件時有發(fā)生；農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)遭遇了現(xiàn)實困境。如何解決這些因為農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題而產(chǎn)生的引發(fā)的糾紛，應(yīng)當引起我們的重視，對于鄉(xiāng)村振興和農(nóng)村的經(jīng)濟騰飛都有十分重要的現(xiàn)實意義。從現(xiàn)實生活的角度出發(fā)，宅基地問題與農(nóng)民們的切身利益息息相關(guān)，但是如今違規(guī)征用集體土地的做法屢見不鮮，農(nóng)民的切身利益沒有受到有效的保護，這無疑是不公平的。某些地方政府披著合法的外衣，以極其低的價格從農(nóng)民手中購買土地，然后再將其作為國有土地而流轉(zhuǎn)給其他的開放商。在這樣的三方博弈中，農(nóng)民沒有任何話語權(quán)，處于劣勢的地位，而且沒有獲得其應(yīng)有的利益。毫無疑問，法律應(yīng)當保護用益物權(quán)人依法享有的相關(guān)權(quán)利。因此，在農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)過程中，我們需要建立科學(xué)的收益分配制度、健全積極的征收補償制度。只有從廣大農(nóng)民的角度出發(fā)而維護農(nóng)民的合法權(quán)益，始終用公平、合理的原則把農(nóng)民放在核心位置，才能推動農(nóng)村經(jīng)濟大跨步地向前發(fā)展。

3.3 積極探索落實農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”政策

“三權(quán)分置”政策的出臺具有跨時代的意義，為改革指明了方向。但是，這僅僅只是確定改革的大方向，想要將政策貫徹落實，更不能流于表面，需要實際行動去進一步完善法律制度。優(yōu)化農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是明確農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的必經(jīng)之路，也是為了滿足盤活農(nóng)村經(jīng)濟、避免土地浪費的客觀需要。不同地區(qū)可以在保障農(nóng)民切身利益的條件下，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行之有效的方式方法。

農(nóng)民宅基地所有權(quán)屬于集體所有，而不屬于農(nóng)民個人所有，這一點是法律規(guī)定，永遠不能改變。農(nóng)民的資格權(quán)可以重新申請而重新獲得，也可以不予批準或退出，仍然執(zhí)行“一戶一宅”政策執(zhí)行。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式變得更加靈活，流轉(zhuǎn)制度更加開放和細化，這也是本次改革的最大亮點。此后，我國法律會據(jù)此做出什么改變和調(diào)整、放寬農(nóng)村宅基地使用權(quán)的程度有多大，從而適應(yīng)社會發(fā)展就是下一步改革探索的重點了。

4 結(jié)語

目前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式正在面臨改革，但現(xiàn)行法律規(guī)定仍存在一定的滯后性和立法空白。這是對我們的考驗和挑戰(zhàn)，我們更要不斷地完善這方面的法律制度，從源頭上避免問題的發(fā)生；同時采取積極、有效的措施來進行處理當前存在的問題。國家對農(nóng)村使用權(quán)流轉(zhuǎn)的改革力度正在逐步加大，如何在穩(wěn)定和創(chuàng)新之間找到平衡點，將二者有機統(tǒng)一后完美融于一體，才是需要我們思考的關(guān)鍵。現(xiàn)在正是突破我國歷史局限性，向世界各國家展示中國智慧、中國經(jīng)驗、中國法律的絕佳機會。農(nóng)村治理是中國治理的基石和重中之重，增加農(nóng)民收入、提高鄉(xiāng)村治理水平是每一個中國人的殷切期盼。習(xí)近平總書記說我們處在百年未有之大變局之中，在如今這個世界飛速發(fā)展的階段，我們一定要以無愧于歷史交付的重擔，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，站在機遇的風(fēng)口迎接挑戰(zhàn)，對得起人民和時代的期盼。