長租公寓“租金貸”問題檢視及規(guī)制路徑研究
——以蛋殼公寓為例

文/錢昱輝 高子涵 丁丁（湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院法商學(xué)院）

一、前言

（一）研究背景

改革開放以來，我國消費(fèi)水平得到提升，住房市場得到史無前例的發(fā)展，住房價格也隨之上漲，如今，住房問題已成為當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的熱點(diǎn)問題。近年來，中央政府提出并推動發(fā)展住房租賃市場，通過租購并舉的方式解決當(dāng)下的住房問題。其中長租公寓作為住房租賃市場的重要組成部分，在政策的鼓勵及資本力量的推動下市場占有率越來越高。隨著房價上漲，對承租者來說房租也造成了一定的經(jīng)濟(jì)壓力。一方面，承租者希望通過分期或月付的方式來減少經(jīng)濟(jì)壓力，另一方面，房東希望季付或年付的方式來減少風(fēng)險，關(guān)于房租支付方式的矛盾由此產(chǎn)生，而“租金貸”產(chǎn)生的最初目的就是為解決此矛盾。金融科技的創(chuàng)新，使一大批互聯(lián)網(wǎng)金融公司也加入到住房租賃市場中來，對互聯(lián)網(wǎng)金融公司來說，要想實(shí)現(xiàn)收益最大化就必須擴(kuò)大市場占有率，實(shí)現(xiàn)行業(yè)壟斷，而這樣的做法需要不斷地資金注入，通過期限錯配的方式形成資金池，用來收取更多的房屋擴(kuò)大市場占有率。所以長租公寓平臺想盡辦法來達(dá)到此目的，包括為承租者提供租金貸，只需按月還款并發(fā)放用于抵扣房租的優(yōu)惠券，同時以高于市場的價格向房東收房，通過“N+1”的模式重新裝修后投入使用，如此一系列的行為既擾亂了市場秩序也埋下了潛在風(fēng)險。在“租金貸”產(chǎn)生之初，國家出臺了相應(yīng)的鼓勵政策，而隨之而來的各種長租平臺的野蠻生長和“租金貸”的大范圍推廣，風(fēng)險也漸漸暴露出來。

（二）國家已出臺的相關(guān)政策

2019 年12 月25 日，六部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，《意見》主要針對中介機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)，對房源的真實(shí)性合規(guī)性及平臺發(fā)布等細(xì)節(jié)做出要求，提出加強(qiáng)對住房租賃企業(yè)金融方面的監(jiān)管，限制“高進(jìn)低出”和“長收短付”等行為出現(xiàn)。

二、概念界定

（一）長租公寓

長租公寓是近年來興起的一個行業(yè)，目前并沒有法律或?qū)W術(shù)上的明確定義，一般指的是機(jī)構(gòu)或公司將業(yè)主的房屋租賃過來，企業(yè)或平臺擁有房屋運(yùn)營和處置的權(quán)利，再對房屋稍加改造過后對外出租，長租公寓相比起普通租房有如下優(yōu)勢，一是房屋質(zhì)量更高，長租平臺房源挑選主要在相關(guān)設(shè)施完善的小區(qū)中，物業(yè)和設(shè)施有保障，再加上長租平臺會對房屋進(jìn)行翻新整修，入住體驗(yàn)更佳。二是平臺一般會配置管家服務(wù)，其作用是解決公寓租客的日常需求，以及對公區(qū)衛(wèi)生的保持，此外還會幫助協(xié)調(diào)租客之間的矛盾。

（二）租金貸

租金貸指的是租客與長租公寓企業(yè)簽下租約合同時，承租人向長租公寓企業(yè)支付的租金為貸款的新出現(xiàn)的信用消費(fèi)貸款產(chǎn)品，其具體運(yùn)作流程是承租人在簽下租約后向與平臺合作的金融機(jī)構(gòu)申請一筆長期的消費(fèi)貸款，將款項(xiàng)一次性支付給長租平臺以此來換取長期的利益保障，然后每月向金融機(jī)構(gòu)償還貸款，租金貸的出現(xiàn)讓長租企業(yè)能夠在時間上形成期限錯配，加快資金回籠速度，以此來擴(kuò)大經(jīng)營搶占市場。

三、問題分析

（一）蛋殼公寓暴雷事件

蛋殼公寓在成立之初，并沒有將租金貸運(yùn)用到運(yùn)營中去，隨著市場的興起，越來越多的平臺也加入到住房租賃市場中，為最大化地?fù)屨际袌觯@然融資帶來的現(xiàn)金流不夠用，于是蛋殼公寓聯(lián)合微眾銀行開展了租金貸這一業(yè)務(wù)，根據(jù)2019年蛋殼公寓財報顯示，租金貸在公司中的融資占比過半，在此加持下，蛋殼僅用了5 年的時間，旗下公寓已從最初的3000 間不到快速增長道2019 年末的43 萬余間，2019 年底發(fā)布的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，無疑給蛋殼敲響了警鐘，隨著無法繼續(xù)無限制地使用租金貸來擴(kuò)大現(xiàn)金流，再加上隨著新冠疫情的到來，租客資金壓力變大，違約率也漸漸升高，租客與房東之間不斷爆發(fā)沖突，停水停電或強(qiáng)制驅(qū)趕租客的事情也時有發(fā)生，而租客面臨的是無家可歸卻還需繼續(xù)償還房租，最終在12 月4 日微眾銀行給出免息延期的安排，才算平息了此次風(fēng)波，同月25 號，蛋殼公寓app 中房源全部下架，蛋殼事件才告一段落。

（二）虛假宣傳和誘導(dǎo)貸款

2020 年春節(jié)之后，租賃市場本應(yīng)迎來一年之中的高峰期，但因新冠疫情暴發(fā)，大量租客受交通管制影響無法出行。當(dāng)新冠疫情剛得到控制，為緩解武漢人民經(jīng)濟(jì)壓力，政府鼓勵新冠疫情封城期間減免租金的政策，導(dǎo)致大批長租公寓企業(yè)損失慘重，這段時期，房屋空置、收入斷流，成本卻依然在繼續(xù)。租金依然要交，工資要發(fā)，設(shè)備折舊也要承擔(dān)，這些都是巨大的成本。于是在復(fù)工之時，各平臺都打著“助力復(fù)工”“免費(fèi)住一個月”等標(biāo)語吸引租客，甚至于在各社交平臺送出各種免押金或租金抵扣券，卻沒表明券的使用條件，有些免押券只有使用租金貸才可以使用，以及平臺采用更多的方法誘導(dǎo)租客使用租金貸，如服務(wù)費(fèi)折扣，通過租金貸簽訂一年合同房租也有優(yōu)惠，這一誘導(dǎo)行為極大地增加了租客的風(fēng)險。此外，長租公寓雖名為長租，但由于同組室友不夠穩(wěn)定，管家等配套設(shè)施無法如承諾兌現(xiàn)，大多數(shù)租客都租不滿一年，合同無法正常解除，據(jù)問卷統(tǒng)計(jì)，租房中有54.17%的人遇到過合租室友不和的問題，有40.28%租客遇到過平臺額外扣費(fèi)，19.44%遇到過平臺引導(dǎo)使用租金貸。

（三）監(jiān)管不當(dāng)

雖然租金貸的使用容易使企業(yè)之間加劇不良競爭，但租金貸的優(yōu)點(diǎn)也顯而易見，當(dāng)碰到資金緊張的租客時，租金貸在一定程度上增加租客的守約概率，也能夠幫助租客減輕資金負(fù)擔(dān)，但同時長租平臺會獲得大量的資金，監(jiān)管就顯得尤為重要。租金貸的根本矛盾還是出自于平臺的野蠻擴(kuò)張，利用資金撬動杠桿增加風(fēng)險，當(dāng)企業(yè)擴(kuò)大市場開拓新房源的同時，若自身運(yùn)營能力跟不上，則會使房屋空置率大大提升，造成資金鏈緊張，所以監(jiān)管方面應(yīng)著重于企業(yè)運(yùn)營情況，風(fēng)險控制和業(yè)務(wù)占比。只要監(jiān)管到位，租金貸能夠、幫助年輕人解決眼下資金緊張活周轉(zhuǎn)不靈的情況。

（四）風(fēng)險主要由承租者承擔(dān)

長租平臺和租金貸的加入后，使原本的租賃關(guān)系變得復(fù)雜，在服務(wù)商、房東、承租人三方原有法律關(guān)系的基礎(chǔ)上引入網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)，承租者通過長租平臺與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，金融機(jī)構(gòu)一次性放款給長租平臺，此行為給了長租平臺借助期限錯配沉淀資金池的機(jī)會，但長租平臺拿到的這些錢并不能代表其本身的實(shí)力或者信用，這是把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了承租者，此行為受市場影響風(fēng)險極大，當(dāng)市場出現(xiàn)波動，或房屋空置率升高，都會暴雷，房東可以收回房源，金融機(jī)構(gòu)可以繼續(xù)追貸，而承租者面臨的是無家可歸的同時繼續(xù)償還貸款。同時信用風(fēng)險也將由租客承擔(dān)，長租公寓因資金鏈斷裂或經(jīng)營不善而導(dǎo)致的虧損，無法向承租者返還剩余租金，而租金貸的簽訂往往是以承租者的個人信用作為擔(dān)保，即使承租者與長租公寓間的租賃合同無法履行，承租者與金融機(jī)構(gòu)方的貸款仍需償還，如果出現(xiàn)逾期等行為則會嚴(yán)重影響個人信用評分。

四、對策建議

（一）禁止誘導(dǎo)使用租金貸

誘導(dǎo)消費(fèi)貸款本身就是一件嚴(yán)重錯誤的事情，在一些沒有進(jìn)入公眾視野的小角落里，由于政策不夠完善或監(jiān)管疏忽，很容易出現(xiàn)誘導(dǎo)行為，應(yīng)明令禁止長租平臺以任何方式宣傳或誘導(dǎo)使用租金貸，不得以減免服務(wù)費(fèi)或限制優(yōu)惠券使用場景等活動方式誘導(dǎo)租客使用租金貸，在面對確實(shí)需要使用租金貸的客戶時，企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該詳細(xì)告知租客貸款內(nèi)容。

（二）加強(qiáng)租金貸和資金的監(jiān)管

2021 年2 月，上海出臺《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實(shí)施意見》，《實(shí)施意見》提出，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)應(yīng)在上海注冊的商業(yè)銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金且原則上不得變更。在此基礎(chǔ)上，由于專項(xiàng)賬戶的可控可監(jiān)管，應(yīng)繼續(xù)完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，如對企業(yè)各項(xiàng)資金占比的控制，及時發(fā)現(xiàn)并控制風(fēng)險和隱患。此外，發(fā)放的租金貸應(yīng)暫時在專項(xiàng)賬戶中凍結(jié)，隨著租客的還款再分批解凍釋放給長租企業(yè)，不得一次性將所有的租金提前支付給長租企業(yè)，企業(yè)若想一次性拿到資金用作經(jīng)營和擴(kuò)張，需使用價格等同的應(yīng)收賬款或其他資產(chǎn)作為擔(dān)保，降低暴雷后的影響。除此之外，還需加強(qiáng)對貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)在與長租公寓合作開展租金貸前，應(yīng)對企業(yè)進(jìn)行更為嚴(yán)格的背景調(diào)查，也應(yīng)對借款人的背景進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，不得為了自身利益，在缺乏審核調(diào)查的情況下發(fā)放租金貸，在合作過程中也應(yīng)隨時掌握企業(yè)的運(yùn)營狀況。此對策可由地方政府試驗(yàn)實(shí)施后再進(jìn)行全國推廣。

（三）長租平臺企業(yè)應(yīng)按時進(jìn)行信息披露

許多長租平臺企業(yè)并非上市公司，雖沒有信息披露的義務(wù)，但住房租賃市場事關(guān)民生，為保證社會穩(wěn)定，應(yīng)建議長租平臺向住建部門提交經(jīng)營狀況相關(guān)信息，確保企業(yè)運(yùn)營情況良好，同時可以建立獎罰機(jī)制，對運(yùn)營狀態(tài)良好且及時提供信息的企業(yè)可以給予適當(dāng)政策上的優(yōu)惠，對于違規(guī)使用租金貸或有誘導(dǎo)行為的企業(yè)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)及時對其進(jìn)行警告或罰款等行政處罰，對情節(jié)嚴(yán)重和拒不悔改的可以由市場監(jiān)督管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

（四）建立集體訴訟制度

由于承租方大部分是學(xué)生或者工作的白領(lǐng)，并沒有多余的空閑時間去維權(quán)，實(shí)際承租人的單一訴訟或者仲裁，并不有利于合法權(quán)益的有效保護(hù)。由于在租金貸相關(guān)的案情中情況大致一致，推行集體訴訟制度可以有效地維護(hù)承租者權(quán)益，解決大多數(shù)承租人沒有時間精力去舉證和訴訟或仲裁的情況，同時利益主張的合并審理，也在一定程度上節(jié)約了司法資源，也避免了審判結(jié)果的相互沖突而影響司法公信力。對證據(jù)的收集也更加方便，在實(shí)際情況中不同的承租人所掌握的證據(jù)也有差別，若是單一訴訟往往會面臨證據(jù)不全等情況，另外，一部分承租人在權(quán)衡利弊后，由于有些承租人單位時間創(chuàng)造的價值甚至于大于損失，往往會為了省事不愿意私自提起訴訟，以此來看，優(yōu)化租金貸相關(guān)案件中的訴訟制度很有必要，建立集體訴訟制度由公益組織或相關(guān)政府平臺集體收集證據(jù)進(jìn)行集體訴訟會更加有效率。

五、結(jié)語

長租公寓作為國家推行租購并舉政策下的新產(chǎn)物，無疑在很大程度上解決了大城市年輕人工作中的租房問題，而租金貸的出現(xiàn)，使資本鋌而走險使用資金杠桿擴(kuò)大經(jīng)營，租金貸一旦暴雷，對承租人和房屋所有人影響極大。筆者主張?jiān)谧饨鹳J相關(guān)問題中分兩手抓，一邊規(guī)范宣傳介紹，在推行租金貸的源頭制定明文規(guī)定進(jìn)行限制，二是在政策上規(guī)范長租平臺使用租金貸的資格審核，同時加強(qiáng)對第三方金融機(jī)構(gòu)放款的審查，同時為解決租客利益受到損失之后的維權(quán)推出集體公益訴訟制度。通過此類約束，引導(dǎo)長租公寓企業(yè)良性發(fā)展，維持長租公寓市場健康。