首例“居住權”案的啟示：房子歸你，但你住不了！

※文/李德勇

2006年，李先生與許女士結婚，婚后未生育子女。

2014年1月，患病的許女士立下遺囑，表示自己過世后，將她和李先生住的房屋贈與其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。

2016年初，許女士病逝后，許先生與李先生為許女士遺產對簿公堂。經查，這套房屋為許女士婚前財產。

2016年11月，法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該套房屋的居住使用權。判決后，李先生一直居住在該套房屋內，許先生未曾打擾。

2021年1月1日，《民法典》正式實施，物權編新增了居住權相關規定。居住權可以通過合同方式設立，也可以通過遺囑方式設立。無論是通過合同還是遺囑方式設立居住權，都應當向登記機構申請居住權登記，這既是對居住權人自身權利的有效保護，也可以避免設有居住權的房屋在后續買賣過程中可能出現的一些法律風險。今年初，李先生發現自己住的這套房子被妻弟許先生掛在某網絡平臺出售，擔心房子被賣了以后影響自己繼續居住，他連忙拿著判決書來到法院執行局，申請居住權強制執行。法院于2月26日作出執行裁定，將該房屋的居住權登記在李先生名下。

3月3日，法院執行人員來到區政務服務中心，在不動產登記窗口向工作人員遞交了該案的執行裁定書和協助執行通知書，請不動產登記部門配合李先生辦理居住權登記。

8日下午，代理律師陪同李先生拿著身份證明和法院的執行裁定書等材料，到區不動產登記窗口申請居住權登記。目前，該居住權登記已按規定辦理完畢。

法官提醒，居民個人購房時也應當注意，在不動產登記機構查詢自己有意購買的房屋是否登記有居住權，以免出現“房子歸你，但你住不了”的情形。

延伸閱讀

居住權是自然人依據合同或遺囑而取得的，在他人享有所有權的房屋上為滿足生活居住需要所設立的一種享有占有、使用權能的用益物權。其除了包含老百姓日常生活中所理解的“對于房屋居住的權利”之外，在設立和使用中還存在諸多額外的限制。因此，正確理解“居住權”的內涵和外延，準確把握其特色，對于恰如其分地發揮此種新增用益物權的作用，妥善解決百姓日常生活中可能遇到的難題，非常具有必要性。

讓我們通過三個日常生活事例，看看居住權究竟如何幫助我們解決生活中的難題。

情景一

甲老太太在老伴兒去世之后一直獨自生活。近年來，其日感年邁，一方面想把現居住的房屋在生前就過戶給子女，以減少遺產稅等支出，也讓子女安心照顧其生老病死；但另一方面又害怕子女在房屋過戶之后對其不孝，讓其住無所居，無所依靠。

在《民法典》出臺之前，甲老太太的此種想法很難完全通過現有制度予以全面保障。其雖可通過贈與或者買賣的形式在生前將房屋過戶給子女，但其在過戶之后即喪失了房屋所有權，此后子女如若再將房屋出售，必然影響老太太在此房屋中的居住，難以實現其老有所依、住有所居的目的。

在《民法典》出臺之后，甲老太太的愿望即可以通過設立居住權予以實現。甲老太太可以與子女簽訂設立居住權的合同，約定在甲老太太將房屋過戶給子女之后，仍能夠在其有生之年享有對于此房屋的居住權。在甲老太太將房屋所有權過戶給子女的同時，子女亦應對于該合同設立的居住權為甲老太太辦理居住權設立登記。由此既可以滿足父母意欲在有生之年即將自己名下的房屋所有權轉移給子女的意愿，又能夠保障父母在失去房屋所有權之后，不至于被不孝子女攆出房屋造成居無定所的困頓局面。在居住權設立之后，即使遇到了不孝子女，父母亦可以通過行使居住權的物權保護屬性，排除不孝子女對于父母正常占有使用房屋的居住權的妨害，亦可以防止不孝子女將房屋出售后新的房屋所有權人向老年人主張騰房的權利。

情景二

小乙和小丙在婚姻關系存續期間購買了一套房屋，后二人感情破裂意欲離婚，雙方協議約定，由男方小乙享有全部的房屋所有權，并由男方小乙補償房屋折價款100萬元給女方小丙。不過女方小丙擔心其放棄了房屋所有權之后，男方不能如期向其補償相應款項，故雙方還約定在男方小乙全額支付補償款之前，女方小丙有權在該房屋內居住。

在《民法典》出臺之前，此種約定雖然可以在一定程度上促使男方在約定期間支付折價補償款，但如若碰到“人品堪憂”的對方在取得房屋所有權之后將房屋另行出售，并隱匿房款拒不支付折價補償款的情形，此種約定則很有可能落空，難以實現女方如期取得房屋折價補償款的目的。

在《民法典》出臺之后，女方小丙即可以通過與男方小乙約定設立居住權的方式，更好地保護己方的利益。雙方可以在離婚時協議約定房屋歸男方所有，男方應當向女方支付一定數額的房屋折價補償款，并且女方在男方足額給付前述房屋折價補償款之前對于該房屋享有居住權。此后，女方在將該房屋所有權完全過戶給男方的同時，可以要求男方給女方辦理居住權設立登記，居住權的存續期間以男方向女方全額支付一定數額的房屋折價補償款為限。此后，女方雖失去了該房屋的所有權，但可以在該房屋內居住，直至男方向其全額支付完畢房屋折價補償款，雙方方可再行將該居住權登記予以注銷。在居住權存續期間，女方對于房屋所享有的居住權可以對抗男方的房屋所有權，即使男方將該房屋另行出售，因為該居住權已經登記，女方對于房屋所享有的居住權亦可以對抗新的房屋買受人。

情景三

老丁在其妻子去世之后一直在國內生活，子女均在國外工作生活，難以照料父親的日常起居，便給父親聘請了遠親戊做保姆。父親老丁感念戊多年如一的悉心照料，擔心戊在其死后無處可居，想給戊提供一個居所保障，但又怕將房屋留給戊之后子女對此心有嫌隙，弄得親人之間反目成仇。

在《民法典》出臺之前，老丁如果想在其死后給戊提供居所保障，只能通過遺贈或簽訂遺贈扶養協議的形式，將房屋所有權過戶給戊。但此種形式必然導致房屋所有權旁落子女之外，實踐中可能會有子女予以反對，容易引起親屬之間的誤會和矛盾。

在《民法典》出臺之后，老丁可以在設立遺囑的同時，在遺囑中明確在該房屋上為戊設立一個居住權，居住權的存續期間以戊的有生之年為限。如此一來，在老丁百年之后，子女可以繼續按照遺囑繼承的形式取得房屋的所有權，但與此同時，子女也需要按照遺囑的內容承擔在該房屋上為戊設立居住權的義務。戊有權憑借包含設立居住權的意思表示的遺囑去辦理居住權設立登記。在登記之后，老丁的子女需要保證戊在有生之年有權繼續在該房屋內居住，不得予以妨礙。

前述三個情形是居住權運用的典型場景。當事人可以通過合同或者遺囑的形式設立居住權。居住權的設立一般是無償的，居住權的存續期間以明確約定的期間或者居住權人的生存期限為限，居住權人的該種權利不得予以轉讓、繼承。