“解釋論”語境下的居住權適用
——兼評《民法典》物權編第十四章

馬文靜

（中央財經大學，北京100081）

居住權制度濫觴于羅馬法，緣起于人役權，大陸法系國家的民法典中一般都規定有居住權，在內容上多是對傳統羅馬法居住權制度的批判性繼承，各國法律規定的居住權內容大多體現為對弱者居住權益的保障。隨著社會實踐的發展，人們對居住權制度功能的認識逐漸深化，從保障性的社會性居住權拓展至投資性居住權。比如德國民法典中就規定有分時居住制度，英國和美國的相關法律中規定有終身地產制度等，這些都是居住權突破人役權屬性走向投資性居住權的創新表現①分時居住制度是早期居住權不斷發展的產物，并在被納入德國民法典的《分時段居住法》中有明確規定。分時居住制度后來發展為歐洲普遍流行的分時度假模式，指在多年中固定的某一期間，使用權的享有者擁有對某一住宿單位占有使用的權益，并可轉讓、繼承、交換該種使用權益。美國終生地產權是基于法律規定或者當事人的約定產生，是特定人在其生存空間內對特定財產享有所有權，而當該特定人死亡或者當事人約定的條件出現時則該所有權即終止的一種法律制度，其在實踐中通常被作為一種地產安排來運用，如律師會給老年所有權人起草一份轉讓房屋所有權給其子女但保留其對房產終生地產權的契約。。

居住權的設立在我國一直存在爭議，支持和反對兩種聲音長期存在。支持者認為，作為一種用益物權，居住權的設立有利于彌補現行不動產所有權、租賃權二元權利體系的缺失，為權利人提供更為多樣的制度選擇，有利于提高不動產的利用效率；反對者則認為，居住權制度的實踐優勢要么通過現有法律規定就能變通實現，要么因其保護利益主體范圍的有限而不值得大費周章②詳見陳信勇和藍鄧駿著《居住權的源流及其立法的理性思考》，原載于《法律科學》2003年第3期，第68～75頁。。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權編第十四章明文規定了居住權，結束了我國長期存在的居住權立法爭議。本文認為，《民法典》中增設居住權是立法進步的一種表現，其可完善不動產用益物權的權利體系，也可為實踐中居住權的實際適用提供直接的法律依據。但我國《民法典》對居住權的規定集中在第三百六十六條至三百七十一條，僅6條規定尚不足以滿足司法實踐的需要，居住權權利主體、客體、權利義務等都需在我國社會發展實踐中予以解釋論上的回應。此外，從立法內容來看，目前我國的居住權更多地體現為社會性居住權，旨在實現“住有所居”。但《民法典》第三百六十八條規定“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外”，其中的“另有約定”為居住權有償設立留下了意思自治的余地，也為從無償設立的社會性居住權拓展至有償設立的投資性居住權留下了空間。那么，在我國司法實踐中居住權的適用已有哪些實踐？投資性居住權有哪些可擴展的空間？居住權的現代功能對我國未來的產權制度安排有哪些影響？對這些問題的探討對更好地滿足實踐需要、實現立法目的有一定的現實意義。

一、問題的提出：“登堂入室”的居住權

（一）羅馬法中的居住權

如前所述，居住權緣于羅馬法，是人役權的一種。最初即使在羅馬法中也找不到人役權的存在，只有地役權，從某種意義上可以說羅馬特殊的繼承制度引致了包括居住權在內的人役權的產生①詳見陳華彬著《人役權制度的構建——兼議我國〈民法典物權編（草案）〉的居住權規定》，原載于《比較法研究》2019年第2期，第48～59頁。。在古羅馬，繼承權僅是成年男子的特權，其他家庭成員甚至是遺孀都無繼承權，他們不享有任何財產權利。那么撫養人去世后，經其撫養的人（包括家奴）又將如何生存呢？由此，出于社會發展的需要，從屬于人役權的居住權應運而生，意在保障遺孀等家庭成員“住有所居”，同時又不損害繼承人的合法繼承權。

羅馬法中居住權的性質可以界定為家長為非繼承人設定的人役權，具有較為濃厚的社會保障屬性。一是人身性。羅馬法中享有居住權的人只能是自然人，法人及非法人組織被排除在外；同時居住權具有專享性，居住權人只能將房屋用于自住而不可轉讓，也不能設定抵押或者其他任何權利負擔。二是救助性。主要體現為居住權設定的無償性，該特征最能體現居住權的生活保障作用。因為早期的居住權享有者多是喪夫女子以及追隨家主一生的家奴，他們是社會中的弱勢群體。三是長期性。如果沒有約定期限，則推定居住權為權利人終身享有，其可以在特定居所內長期居住直至去世，但居住權不可以繼承。四是居住的目的性。其中的核心要義為居住權是以居住為目的占有使用房屋，不得進行其他任何商業用途的改造。此外，根據權利義務一致性原則，居住權的設定中同時賦予了權利人一定的義務，包括房屋日常保管和修繕義務以及到期返還義務。

（二）《民法典》中的居住權

濫觴于羅馬法的居住權在很多國家得到了發展。除大陸法系的典型代表如法國、德國以外，智利、瑞士等國的相關法律中也不乏對居住權的規定，其在立法理念上均體現了保護弱者居住權、兼顧所有權的一貫堅持。

在我國，學界關于是否應在物權法乃至民法典中規定居住權一直存在爭議。居住權在我國的最早“官方亮相”是在2001年12月出臺的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》中，之后的審議稿也對居住權有所規定，但與此同時反對的聲音也一直存在。受居住權設立初衷的影響，我國主張居住權適用的主體范圍有限，主要集中在老年人、離婚后居無定所的配偶一方以及照顧老年人安享晚年的保姆等。許多學者認為與上述主體有關的問題可以通過其他領域的既有法律來解決，比如合同法領域的附條件的買賣合同、繼承法領域的附義務贈與等②詳見房紹坤著《居住權立法不具有可行性》，原載于《中州學刊》2005年第4期，第72～74頁。。最終，在2005年物權法草案審議稿和2007年通過的《中華人民共和國物權法》中均未能找到居住權的身影。然而，支持設立居住權的力量也一直存在。支持者認為居住權制度是產權分割理論的現實應用，能將所有權中的使用權能抽離出來，由居住權人享有，有利于將物權特有的穩定性優勢發揮到極致，能在充分發揮房屋功能效用的同時彰顯保障弱勢群體居住權益的社會功能。2019年《民法典》草案物權編中再次明文規定了居住權，在2020年通過并于2021年正式施行的《民法典》中幾乎完全保留了《民法典》草案物權編對居住權的規定。

二、居住權適用的解釋論回應

《民法典》物權編第三百六十六條規定了居住權，即“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”，這為社會生活中特定群體的居住權益保障提供了法律依據。但現有的居住權規定較為簡單，在實際應用中難免出現解釋不明確、適用不徹底等問題，因而在居住權的適用中需要就居住權主體、客體、設立及消滅、權利義務等內容予以解釋論上的回應。

（一）居住權主體、客體的擴張解釋

《民法典》第三百六十六條關于居住權的界定中對于居住權主體采用了“居住權人”的說法，但未具體指明是自然人還是法人，抑或是二者兼而有之①《民法典》第三百六十七條規定，“居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。”此處從針對“名稱”的表達中似乎可推定居住權主體包含法人或非法人組織，但根據歷史解釋以及居住權設立的目的，居住權的權利主體應當僅限于自然人。法人或非法人機構可以作為設立居住權的一方，但不應是居住權的權利享有主體。。本文認為，考慮到羅馬法居住權的人役權屬性以及居住權設立的歷史初衷，居住權的權利主體應當限定為自然人，但在自然人權利主體范圍內部可進行擴大解釋。即法律應當明確規定允許居住權人的近親屬以及提供必要照顧服務的人共同居住，比如居住權人的配偶、由其撫養的未成年人子女、贍養的老人以及提供照顧服務的保姆等。至于其他家庭成員比如成年子女是否可以同住，考慮到居住權設立的合同屬性，應遵從當事人之間的意思自治。產生糾紛時可賦予法官自由裁量權，綜合個案情況以及社會公序良俗作出公正裁判。

在《民法典》第三百六十六條對居住權的界定中，權利的客體表現為“他人的住宅”。此處的“住宅”雖然法律沒有釋明，但按照體系解釋，住宅應具有建筑物可區分性的特點，居住權的標的可以是整體也可以是部分，既可以是整棟住宅也可以是其中的一間房屋。而如果是部分，從維護居住權人居住利益的角度出發，應允許居住權人可以使用建筑物中的共有部分。此外，對于房屋的所有權屬性，“他人”一般指自然人，但能否為國家、企業等法人或者非法人組織呢？或者能否在承租的房屋之上設定居住權呢？對于前者，本文認為可以。這一點在《民法典》第三百六十七條居住權合同條款內容中可以得到體現，“名稱”表明除自然人之外企業等法人或非法人組織可以作為房屋的提供一方。對于后者，本文認為，在公房承租的情況下，法律應允許賦予無力承擔再租費用同時又不是承租方的離婚配偶一方以居住權。這種居住權不同于轉租，可不必征得出租方的同意。因為名義上的承租人仍然是原來的公房登記人，其仍要繼續履行支付租金的義務，居住權的設立不會對公房出租人產生任何影響。但在承租的房屋之上設立居住權的實踐應僅限于公房，因為居住權本質上屬于物權，具有較強的支配力和對抗力，對于普通私房的所有權人權利的行使可能會造成阻礙②詳見劉閱春著《居住權的源流及立法借鑒意義》，原載于《現代法學》2004年第6期，第154～160頁。。

（二）居住權設立及消滅的體系解釋

《民法典》第三百六十七條和三百七十一條對居住權的取得方式規定了合同和遺囑設立形式，總體上都秉持了尊重當事人意思自治的原則③《民法典》第三百六十七條規定，“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。”第三百七十一條規定，“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。”。從體系解釋角度考慮，《民法典》繼承編區分了遺囑和遺贈的規定，那么在這里理應對遺囑之外的遺贈也作出相應規定。另外，無論合同、遺囑還是本文主張增加的遺贈都是意定形式，《民法典》在居住權的取得上沒有規定法定形式。對此，本文認為應增加居住權的法定取得方式，因居住權設立的目的之一是保障弱勢群體的居住權益，而增加設立居住權的法定形式顯然更有助于實現立法目的①詳見尹田著《法國物權法》，法律出版社2009年版。。實際上我國已有通過法律規定設定居住權的司法實踐。比如在離婚訴訟中，法院判決居住困難的一方對另一方所有的住房享有居住的權利，實際上就是通過法院生效判決的方式設立了弱者的居住權。但因之前對居住權缺乏明確規定，故法院判決的“暫住權”往往“師出無名”，增加了判決執行的難度，而居住權的法定設立形式則有助于解決這樣的執行困難。

根據《民法典》第三百七十條②《民法典》第三百七十條規定：“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。”，“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅”。對于居住權人死亡居住權消滅的情形，爭議相對較小。對于“居住權期限屆滿”的法律行為，合同約定的期限屆滿居住權消滅符合當事人意思自治的合同本意。但此時還需考慮，既然居住權的設立本質上是合同的形式，是意思自治的行為，那么當一方當事人嚴重違反合同約定而危及居住權設立的基礎時，另一方是否可參照適用合同編的規定而享有法定的居住權解除權呢？另外，利益受損一方是否享有求償權？比如在雙方當事人約定了居住權期限的情況下，在居住期內所有權人出賣標的居住權人是否可以主張優先購買或以其居住權益受損而主張損害賠償？在居住權期限范圍內，所有權人出賣房屋第三人善意取得的情況下，居住權人的居住權益又將如何保障？損害賠償的標準又是什么呢？這些都是司法實踐中難以避免的問題，也是應予以明確的問題③合同法規定，對住宅享有居住利益的共有人和承租人都在所有權人出賣房屋時享有優先購買權。居住權人同樣對房屋存在居住利益，比承租人與房屋的關系更為緊密。因所有權人的原因導致房屋滅失或者被第三人善意取得時，所有權人負有賠償義務。但對于賠償的內容應是同等條件下的居住權還是相應的經濟補償存在爭議。另外對于補償的標準，是按照比例分享房屋的所有權價值還是參考系爭房屋的面積、價格、租金標準、居住人員等情況而確定也未明確。對此可參閱鮑爾和施蒂爾納著、申衛星和王洪亮譯《德國物權法》，以及陳瑜著《居住權利益的補償標準》。。此外，社會實踐的復雜性使得居住權消滅的事由遠遠不僅限于居住期限屆滿和居住權人死亡。對此法律應作出更為寬泛的規定，比如房屋所有權人和居住權人歸為一人的混同，較長時間不行使居住權導致居住權消滅，居住權人生活狀況改善時放棄居住權，居住權人對房屋所有人或者承租人有暴力行為，等等。

（三）居住權權利義務設定的比較法解釋

《民法典》對于居住權雙方當事人權利義務的內容留有立法空白，僅在第三百六十九條中作了概括性規定④《民法典》第三百六十九條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的房屋不得出租，但是當事人另有約定的除外。”，除對居住權人轉讓、繼承等處分權利作出規定之外，再無其他。居住權人對于房屋的合理保管與維護義務我們可以通過歷史解釋得出，域外立法中對此也沒有太大爭議，但是對于居住權人的權利還需進一步探討，其中爭議最大的是包括租賃權在內的處分收益權。

《民法典》僅對居住權的繼承權和轉讓權作出了禁止性規定，對于出租權雖明文禁止，但同時作出了“當事人另有約定的除外”的例外規定。對于居住權是否允許處分，域外法中意見不一。法國、智利等國與我國類似，明確不得處分的任意性規定，允許當事人之間合意排除適用；德國、瑞士等國在規定不得處分的同時也有其他的救濟制度作為補充規定。我國學界對此也有不同的聲音⑤有學者認為居住權應當禁止處分，還有學者認為居住權是否允許處分取決于居住權的性質，投資性居住權應當允許處分。對此可參閱馬新彥著《居住權立法與繼承編的制度創新》，以及王利明著《我國民法典物權編的修改與完善》。。而對于居住權人的出租權，本文認為在不改變標的性質、用途且出租所獲孳息是用于房屋的日常維護時，應當允許出租。比如在房屋寬敞但居住權人生活拮據的情況下，允許居住權人出租部分房屋既可提升其生活質量又可提高房屋利用率，實現更多人的“住有所居”。但租賃的期限不應超過居住權的存續期限。對于收益權，一般來說居住權人不享有對房屋的收益權，但也可有例外。比如對所居住房屋附屬的林木果實等自然孳息，居住權人有權收取并取得所有權，這也符合用益物權的特征。從居住權人的義務角度考慮，其雖負有不得改變房屋結構、用途的義務，但本文認為不應對此作過于嚴格的完全的禁止性規定。比如居住權人將房屋完全改為商用固然是被禁止的，但在居住的同時在法律許可的范圍內以合法程序開辦小商店以補貼家用是否可被允許值得進一步探討。

三、居住權的已有實踐：社會性居住權

目前，居住權在我國的適用主要體現在保障特定弱勢群體的居住權益上，表現出較強的社會性居住權屬性。在《民法典》出臺之前，居住權通常采用“暫住權”“居住使用權”等類似稱謂，并在實踐中已有所運用。比如在離婚訴訟中，法院通常會判決房屋歸其中一方所有，但考慮到配偶一方存在實際住房困難，沒有住房且無力承擔租房費用，因而有居住困難的一方可在房屋中居住直至法院判決的期限屆滿或者條件成就①國內學者對此進行了討論，可參閱魯曉明著《論我國居住權立法之必要性及以物權性為主的立法模式——兼及完善我國民法典物權編草案居住權制度規范的建議》，以及曾大鵬著《居住權的司法困境、功能嬗變與立法重構》。。另外，在繼承領域很早就出現過類似居住權的遺囑。《民法典》第三百六十八條有關居住權的無償設立以及第三百六十九條有關居住權不可繼承、轉讓的規定都體現了居住權制度的社會保障屬性。

此外，在我國設立居住權有助于更大程度地發揮社會保障的制度優勢，在保障弱勢群體居住權益、實現住有所居的同時，減少廉租房、經濟適用房審批過程中權力尋租等現象的發生。如由國家興建、所有權歸屬于國家的房屋，可為低收入家庭、住房困難者設定長期居住權，以滿足這類群體的基本居住需求；居住權人可不限定為特定的自然人，可拓展至其家庭成員，但房屋的所有權不發生轉移，居住權也不能轉讓、繼承。在拆遷安置補償中，對于未登記在拆遷房屋名下的實際居住人，也可為其設定一定期限的居住權，以平衡各方利益，緩和社會矛盾②詳見王利明著《我國民法典物權編的修改與完善》，原載于《清華法學》2018年第2期，第6～22頁。。

四、居住權的拓展適用：投資性居住權

按照類型劃分，在社會性居住權之外還存在投資性居住權。不同于社會性居住權的社會保障目的，投資性居住權是一種獨立的用益物權，其不具有人身性，只是為當事人提供了一種可以選擇的工具性權利，其對轉讓、繼承沒有完全的禁止性規定，最早的實踐可追溯至歐洲的分時度假產權模式③詳見單平基著《〈民法典〉草案之居住權規范的檢討和完善》，原載于《當代法學》2019年第1期，第3～15頁。。通過合同形式進行約定的投資性居住權，兼具債權的自由性、靈活性和物權的穩定性、優先性，在保障標的所有權的同時，能使房屋的居住功能得到更充分的發揮。域外法中對投資性居住權的規定有明確的法律基礎。如法國民法典中允許當事人自主改變居住權的權利內容，對物權法定原則作出適當妥協，允許社會性居住權和投資性居住權并存；德國民法典中規定有長期居住權，這是一種對公寓化住宅中的住房享有以居住為目的的使用權，是一項獨立的用益物權，而非具有附屬權利性質的人役權，其可繼承、轉讓④詳見申衛星著《視野拓展與功能轉換：我國設立居住權必要性的多重視角》，原載于《中國法學》2005年第5期，第77～92頁。。隨著社會實踐的日益復雜，在我國確實也有設立投資性居住權的必要。《民法典》第三百六十八條“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外”這一規定為居住權的有償設立留下了制度拓展的路徑，為投資性居住權的適用留下了發展空間。下文將結合我國社會實踐就投資性居住權可能適用的情形如以房養老、后位繼承、合資購房等進行分析，探討居住權的現代功能及其對未來產權制度的影響⑤詳見申衛星著《視野拓展與功能轉換：我國設立居住權必要性的多重視角》，原載于《中國法學》2005年第5期，第77～92頁。。

（一）以房養老

當下，老年人的養老問題日漸成為社會普遍關注的話題，之前也有過包括反向抵押、售后回租在內的“以房養老”模式的嘗試，但都因與社會發展脫節、實際操作難度大等原因而未能收到良好效果。在居住權立法過程中，有學者提出通過設定附條件的遺囑等方式實現對老年人居住權利的救濟，但這無論在理論上還是在實踐中都存在一定障礙。理論上講，附條件的房屋買賣如要實現保障房屋所有人生前居住利益的目的，則條件應是所有權人死亡。也就是說，只有在所有權人死亡時該房屋的所有權才能發生轉移。但所有權人死亡是確定要發生的事，因而不符合民事法律行為中條件的或然性標準。而對于抵押貸款保留居住權，實踐中同樣存在操作困難。比如房屋如何估價？或者如果抵押期屆滿而老人沒有去世但又無力償還貸款，從經濟效率角度出發，債權人必將請求拍賣、變賣房屋以實現債權，那么此時老人又將安身何處呢？①詳見陳耀東和賀立群著《論居住權制度在我國的建立》，原載于《南開學報》2005年第2期，第108～115頁。

《民法典》中設立的居住權使“以房養老”模式得以重煥生機。居住權能夠以其特有的物權效力確認對房屋的使用權，可在一定程度上解決“房屋富翁，現金窮人”的現實難題。房屋所有權人在年老時可將其房屋賣出，同時約定在其有生之年保留對房屋的使用權，房屋受讓人一次性或者分期向其支付價款，在房屋買賣合同簽訂的同時簽訂居住權合同，辦理相關產權變更登記和居住權登記。由此，因“以房養老”的投資性居住權的設立，當出現“一房二賣”或者房屋所有權人單方違約驅趕居住權人時，當事人可基于自身的所有權人身份或居住權人身份分別主張合同法以及物權法上的救濟②對于“一房二賣”的問題，司法實踐中已有較為成熟完善的救濟渠道。對于居住權人權利受到侵犯，雖然《民法典》中缺乏權利救濟的方式，居住權人的現有維權渠道有限，但隨著實踐的發展以及物權的優先性和居住權合同的書面性，物權具有對抗債權的效力，我們有理由相信居住權人的合法權益能夠得到有力保障和有效救濟。。此種安排下，對于賣方而言，出賣房屋所有權意味著可以定期獲得養老金，同時保留居住權又意味著老年人并不需要改變多年的生活環境；對于買方而言，在賣方的有生之年，其獲得的僅僅是虛所有權，因此房屋售價相對便宜。對于收入水平有限、房屋并非現實剛需的群體來說不失為一種投資選擇。

（二）后位繼承制度安排

在繼承法領域有學者主張通過設定附負擔的遺囑或者遺贈來實現第三人在一定期限內繼續居住在被繼承的房屋內的目的。那么，如何才能有效保障第三人的居住權利呢？從繼承法角度看就是實行后位繼承制度③后位繼承指在遺囑繼承中，被繼承人先指定某繼承人所繼承的財產利益，因某種條件的成就或者期限的到來而轉移給另一繼承人的特殊的繼承制度。在后位繼承中，被繼承人在遺囑中首先指定一人為繼承人，然后再指定另外一人或幾人為前者的繼承人。首先被指定的那個繼承人即先位繼承人，后位繼承人只有在某種條件成就或者期限到來時，才能從先位繼承人處取得財產利益。對此可參閱孫驥韜著《論后位繼承之法理構造與制度功能》。。比如，遺囑人在遺囑中指定由現任妻子為房產繼承人，同時約定如果妻子死亡或者改嫁則房產轉由其子女繼承。這種情況下，先位繼承人獲得的并非是所有權，而是長期居住權。根據《民法典》第三百七十一條“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定”以及第三百六十八條“居住權自登記時設立”的規定，本文認為后位繼承制度下，實則是通過遺囑的方式設立了居住權。

現實中，在老年人婚姻問題上，對未來財產的繼承可以說是最大的障礙，而通過設立居住權，能彌補后位繼承制度在我國缺失的遺憾，既能保障繼承人一方的利益，又能使財產歸屬符合當事人的意志。當權利受到侵害時，居住權相較于附條件遺囑的方式或后位繼承方式，在權利保護的方式上更為優越。因居住權是物權，較債權而言有更強的對抗力，居住權人不僅能對抗后位繼承人，當繼承人以外的第三人影響權利人的居住利益時，比如房屋被征收征用或被第三人損害時，居住權人可獨立行使物權，就征收征用后補償的替代房屋主張居住權，或者就房屋的補償金、賠償金主張權利。

（三）合資建房或合資購房

合資建房起源于德國，地上權人進行籌資時，不一定要和其他出資人分享建筑物的所有權，也可根據出資比例確定出資人的居住權。此種方式下居住權的設立可遵從居住權設立的一般方式，即當事人簽訂書面的居住權合同然后進行登記。當居住權受到侵犯時，可依據合同請求違約救濟，也可基于物權的優先效力對抗債權。對于出資人來說，無需對等出資就可實現居住的需求。合資購房在我國同樣有發展的必要，當下房地產價格高企，年輕人很難僅憑自己的實力購買住房，往往需要父母的資助，但有些父母拿出畢生積蓄為子女購買住房后卻面臨老無所居的風險。此時，完全可以通過合資購房的方式設立居住權，約定房屋的所有權歸子女所有，但父母享有有生之年的居住權。

（四）分時度假制度

分時度假制度指在多年中固定的某一期間，使用權的享有者擁有對度假寓所（或某一住宿單位）占有使用的權益，并可對該種使用的權益進行轉讓、繼承、交換①詳見黃健雄著《分時度假法律模式之研究》，原載于《中國法學》2006年第6期，第135～150頁。。即通過多人共同投資，使每個投資者獲得對度假寓所（或某一住宿單位）一定時間限度內進行使用的可能性，從而降低每個使用權主體所需負擔的成本，同時保證對度假公寓（或某一住宿單位）所有權使用用途的相互調劑。雖然對時權酒店的購買者所獲得的權利因形態的不同而有不同的解釋，但至少可將其認定為一種長期居住權，一種投資性居住權。按照居住權的取得方式，當事人簽訂書面居住權合同進行登記后居住權即設立。使用權人享有對所購房間居住的權利和憑借居住權參與經營利潤分紅的權利。隨著我國社會經濟的發展，旅游度假成為多數人緊張工作之余的重要休閑娛樂，前往南方地區過暖冬也逐漸成為老年人的一種生活方式，此時就可適用分時度假制度設立投資性居住權，既可降低購買房屋所有權的高成本，又能避免臨時租房缺乏規劃性的問題。

綜上，從保障性的社會性居住權拓展至投資性居住權，從無償設立到有償設立，居住權的理論價值逐漸趨向實踐適用。投資性居住權有償設立方式以及投資的商業性質使得此類居住權在實際運用時通常會嵌套其他類型的法律關系，如買賣法律關系、婚姻家庭關系等，相較于社會性居住權，復雜的法律關系使得投資性居住權發生糾紛的概率大大增加，但權利關系的復雜性也為權利救濟提供了更為多元的救濟思路。比如在嵌套房屋買賣合同的居住權糾紛中，當事人可以基于買賣合同“一房二賣”等情形尋求違約救濟，司法實踐對此已有較為完善的處理方式；居住權人權利受損時可基于已經登記的居住權所具有的物權優先性對抗其他債權人的侵權行為。同時，有償設立的方式以及投資的性質決定了此類居住權的運用和產權制度安排在實際適用中可能出現收益不對等和預期偏差。比如在“以房養老”制度安排中，無論支付方式如何，房屋價款通常都是在買賣合同簽訂和居住權設立之初就已確定了的，雖因買受人實際取得房屋使用權的期限不確定等原因而使房屋價格一般低于市場價格，但仍可能出現若干年后買受人真正取得不動產權益時房屋價值低于其心理預期的情況。這應歸屬于投資性居住權的固有屬性，而不應歸屬于可對當事人實行救濟的情況。對于投資性居住權制度安排下各方當事人的權利救濟，目前尚未有完善的法律規定可循，還需在司法實踐中不斷探索，進一步解釋法律以滿足實踐的需要。

五、結語

《民法典》物權編第十四章規定了居住權，這為司法實踐中特定群體居住權益的保障提供了法律依據，但同時因立法較為簡單而需就居住權的主體、客體、設立方式、消滅事由以及權利義務等內容從解釋論角度予以回應，以減少實踐中的適用困難。當前我國居住權立法主要表現為社會性居住權，旨在保障弱勢群體的居住權益，彰顯法律的人文關懷和社會正義。但在社會性居住權之外，還需借鑒域外法中對投資性居住權的規定，結合我國不斷發展的社會實踐，包容投資性居住權的適用，進一步探索居住權的現代功能，以實現物權法定與合同自治的統一。本文以《民法典》增設居住權為切入點，在現有的社會性居住權之外初步探討了投資性居住權的現代功能。但對于居住權的適用，還有其他需要探討的問題，比如居住權與其他不動產權利如何協調，能否在已抵押的房屋上設立居住權，居住權人是否享有優先購買權，是否應當要求居住權人提供擔保以平衡房屋所有權人的利益①目前的實踐中，只有居住權人的行為造成財產的重大損害時，才可以要求其撤銷居住權。但是這樣的規范在實踐中導致的結果就是所有權人并沒有法律工具來預防或者制止居住權人的潛在的造成損害的行為。就經濟效率而言，實現預防優于事后補救。為了進一步平衡居住權人與所有權人之間的利益關系，所有權人可以要求居住權人提供擔保。但是考慮到居住權人的弱勢群體地位，這種擔保設立的前提是居住權人的行為有危害所有權人合法利益的現實危險。“居住權人的行為有危害所有權人的合法利益的現實危險時，住房所有權人可以要求居住權人提供擔保。居住權人拒絕提供擔保的，住房所有權人有權請求法院命令居住權人中止有關行為。”對此可參閱薛軍著《地役權與居住權的問題 評《物權法草案》第十四章、十五章》。等，這些都是值得深入探討的問題。