房地產企業稅收籌劃風險及其應對措施

曹國慶

（單縣易高阿萊姆清潔能源有限公司，山東 菏澤 274323）

房地產開發企業所需要的資金數額巨大，現階段各地區各部門根據“房住不炒”精神，優化金融資源配置，嚴防違規資金流入市場，而資金是房地產企業的命脈，而房地產建設周期和銷售周期比較長，房地產行業的利潤被壓縮很大，因此房地產企業以后臨的困難會越來越多，并且在整個項目周期內，經營活動涉及諸多環節，每個經營環節都需要大理的資金和人力，所以通過稅務籌劃降低企業稅務成本，提升企業的資金周轉率顯得尤為重要，由于房地產行業所具有的這些特殊性，給其進行稅收籌劃提供了很大的空間。

一、房地產企業稅收籌劃存在的風險

稅收籌劃存在政策風險、經營風險和法律風險。

稅收籌劃是企業一項關鍵的財務活動，分事前、事中、事后籌劃，成功有效的稅收籌劃要求財務負責人要對整個框架有個清楚的認識，要清楚整個房地產企業的工藝流程，對工程節點要有準確的把握，而國家稅法政策隨著經濟的發展一直在變動中，稅收政策變化很快，但大多數財務人員缺乏對房地產行業特點的具體認知，在對政策的認識不足，理解不透，把握不準的風險。如果分不清重點，盲目的稅收籌劃，可能因稅務差異與稅務部門產生納稅沖突，從而產生相關法律風險。稅收籌劃應遵循成本效益原則，在進行稅收籌劃時，要進行成本效益分析，合理預測籌劃成本和籌劃收益，避免可能產生的經營風險。如果籌劃不當，產生偷稅漏稅的法律風險，可能對企業的信用產生很大的影響。

二、房地產企業稅收籌劃風險的應對措施

（一）加強各方面管理

稅收籌劃要從企業實際出發，加強內部控制管理，建立完善的財務體系。

加強內部財務管理，管理層要從意識上重視稅務風險，加強對內部制度的管理，要由總經理牽頭成立稅收籌劃小組，針對風險產生的原因，采取有效的預防和應對措施，把風險控制在可控范圍內。

建立和完善內部監督機制，對于辦稅人員進行的稅務培訓，要進行分析和復核，以降低稅收風險。

提高管理人員的財稅水平，相關管理人員也應具備財稅知識，要有財稅風險的防范意識，及時掌握和運用國家的稅收法規，對公司的稅收風險進行及時的回避。

企業要建立完善的財務管理制度，要做到有制度可以約束，有制度可能參考，有效降低財務風險。在日常工作中要認真做好年度預算工作，要建立有效的成本管理和控制體系。要以財務管理為中心，加強債權債務管理和內部風險管理，建立財產物資、貨幣資金的管理和清查制度，對重要物資要定期不定期進行清查。

要提升稅收籌劃人員的基本素質，就要加強相關人員的培訓和學習，定期進行相關政策的培訓，從而提升稅收籌劃水平，各企業要從本企業的實際出發，保證培訓時間，確保培訓質量，稅收籌劃人員更好的熟悉稅收政策，更好地為企業服務。

結合實際做好稅收籌劃工作，房地產項目從開發階段到竣工結算再到銷售階段要經歷一個較長的時間段，為了保證企業的日常運營不受影響，根據實際情況選擇合理的稅收籌劃方式至關重要。在企業不同的發展階段會面臨不同的稅收問題，在一項活動展開的過程中會面臨著其他的情況，因此，企業相關人員必須從本企業的實際出發，結合當前的稅收政策，合理合法進行避稅。

（二）采用針對性籌劃方法

籌劃要有一些基本方法，要針對具體稅種進行籌劃，要根據實際情況進行具體分析，要從經濟項目出發，多考慮出有多少種可能及產生的后果，避免為了籌劃而籌劃，下面具體問題具體分析。

1．稅務籌劃基本方法

在合法合規的前提下，熟練運用稅法的基本原理，可起到事半功倍的效果，從具體稅法的角度，提出如下一些基本方法。

國家每年都會根據經濟情況頒布一些減、免稅的優惠政策，如今年頒布的一系列有關稅收優惠扶持政策，有些優惠政策是國家根據當前形勢頒布并針對相關行業的，有一定的時效性，所以要求相關企業對這些優惠政策要進行密切關注并深刻理解，進而進行充分有效地利用，在符合稅法規定的條件下，有效地降低稅收負擔。因為國家的優惠政策經常隨著經濟情況的變化而變化，房地產企業要根據當前實際情況，充分利用好目前的稅收優惠政策，做到企業利益最大化。

土地增值稅為國家抑制房地產無序發展而設立的一種稅，籌劃不當企業交的稅額會很大，有的企業已交房但不能進行清算，所以企業在設立初期要進行土地增值稅的相關籌劃，在建設的各個時期根據工程的付款節點修正籌劃，進行準確的成本分配和分攤，要求房地產企業財務要對土地增值稅有一個清醒的認識，在日常工作中要準確核算，并對相關單據和票據進行妥善保管，以便在工程結束時順利進行土地增值稅清算。

不同融資方式下，產生的稅收負擔也存在差異，所以房地產企業要根據具體情況做出審慎全盤考慮。在融資方式的選擇上，企業內部融資和企業之間拆借資金的方式最好，金融機構次之，自我籌資最差。企業發行債券融資，盡管取的凈收益較少，但產生的利息費用可以稅前抵扣，從而降低企業所得稅。而企業通過股票籌資，凈收益相對較大，但也承擔較高的稅負，債務過高也會增加企業的經營風險，合理的利息費用允許稅前扣除，從而減輕企業稅收負擔，而權益性融資產生的籌資成本則不允許稅前扣除，因此房地產企業在對融資方式進行取舍時，要根據具體情況進行選擇，一旦經濟出現波動或管理不善，會對企業的發展帶來不好的影響。

如果企業短期資金周轉不順暢，延期納稅也是一個選擇，延期納稅是國家為了保障稅收收入、保護納稅人的合法權益、照顧納稅人在其履行納稅義務的過程中遇到的特殊困難所做的規定采用延期納稅方法，但這樣并不會使企業稅收減少，而是利用資金時間價值節約相應資金，使企業保持順暢的現金流。

企業一方面可提高資金使用效率，對現有資金進行充分利用，另一方面，可以降低銀行貸款等其他借款，減少支付高額利息，從而降低資金成本。所以當房地產企業資金需求較大時，延期納稅會帶來可觀的現金流，從而有利于企業長期健康發展。因此，當企業資金不寬裕時，應當充分合理利用這一政策。

2．針對具體稅種進行籌劃

（1）增值稅

增值稅為國家對增值額征收的一種稅，以取得的全部價款和價外費用扣除銷售項目所對應的土地價款后征收的一種稅。在增值稅收籌劃過程中要準確計算銷售收入，房地產公司為回籠資金，客戶在未簽訂房屋銷售合同之前，以各種名義向房地產公司繳納的相關款項，房地產企業不能確認收入，也不能作為預收賬款處理，應作為應欠客戶的款項進行賬務處理。房地產企業對企業的收入進行分解，可以把銷售房子的收入分解出來，轉化為裝修費用，這種不降低實質收入總額的同時降低銷售房子的總收入的方式，本質上就是將收入總額分拆為不同項目的收入，可以把裝修費用外包給小微企業，從而降低稅負。房地產企業采購支出中要提高抵扣進項的成本費用的比例，盡量地往那些能抵扣進項的成本費用的支出方面傾斜，向進項稅票稅率大的傾斜，做好成本項目的匹配。在日常工作中要加大對增值稅專用發票的管理，必須要合規地取得增值稅專用發票。

（2）企業所得稅

企業所得稅主要是成本和收入是否真實，是否計算準確并正確歸集到相對的科目中，對預計毛利率和應納稅所得額要有一個準確的計算，對廣告費、業務招待費和宣傳費的扣除政策要清楚。對一些國家頒布的相關優惠減免稅政策，企業要準確理解，并靈活運用的企業的生產經營過程中。

企業在進行資金籌集的過程中，選擇合適的籌資成本和籌資渠道，財務利息在符合條件可以抵減企業所得稅，以降低企業稅收負擔。企業集團統一金融企業貸款，分攤給集團內其他企業使用的，凡是能提供從金融機構出具的證明文件，分攤到企業的合理的利息費用可以扣除。

（3）土地增值稅

房地產企業在進行項目開發時，土地增值稅是其主要繳納的稅種之一，需要加強土地增值稅的清算的研究，通過采取合理有效的措施，從而達到規避稅收籌劃風險的目的，按照相關流程進行處理，主要流程包括：界定清算條件，準確計算收入和可扣除項目利息扣除，界定清算條件，房地產企業在滿足清算條件時，需要及時進行土地增值稅清算。準確計算收入，對市場供求的實際情況、利潤目標、房產項目的地段進行全面考慮，需要提供可靠完整的稅務資料。針對可扣除金額，房地產企業需要對其稅收抵扣范圍進行了解和準確計算，對相關可扣除項目進精準分類，準確核算，有效降低稅收籌劃風險。

三、結束語

在目前的新形勢下，企業必須重視稅收籌劃工作，要根據企業自身的經營特點和業務情況進行針對性的稅收籌劃，達到降低稅負，滿足企業利潤最大化的要求。合理的稅收籌劃，有利于房地產企業自身健康持續發展及良好品牌的樹立，促進企業做大做強，從而促使房地產行業更好的進步。納稅籌劃的實施，對企業的持續經營和發展會帶來潛在的風險進行識別，希望能通過本文，為房地產行業在進行納稅籌劃時提供一定的借鑒。