房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題及改進(jìn)建議

傅靜

（蘭州高科紅星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，甘肅 蘭州 730000）

一、引言

目前房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)制度雖在不斷完善，制度應(yīng)用的結(jié)果卻并不如人意，在國(guó)家提倡“住房不炒”、高質(zhì)量發(fā)展等政策前提下，全國(guó)人民對(duì)美好生活的向往，對(duì)住上好房子，居住好環(huán)境的需求日益增強(qiáng)，去泡沫化，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任是房地產(chǎn)行業(yè)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基石。某些房地產(chǎn)企業(yè)重業(yè)務(wù)輕制度，最終未能獲得好的發(fā)展結(jié)果。如何不刀刃向內(nèi)，尋找自身內(nèi)部問(wèn)題也就成了一個(gè)值得探討的課題。內(nèi)部控制能夠有效識(shí)別、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本文通過(guò)闡述房地產(chǎn)行業(yè)在新時(shí)代為何要重視內(nèi)部控制，內(nèi)部控制存在哪些問(wèn)題以及如何科學(xué)進(jìn)行內(nèi)部控制，以此來(lái)獲得新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的方法。

二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制研究意義

（一）政策背景及影響

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是站在風(fēng)口上應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)業(yè)，其以極短的周期獲得了極高的利潤(rùn)，快速發(fā)展起來(lái)。現(xiàn)如今，處于新發(fā)展階段的中國(guó)，在平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)上要求“高質(zhì)量”發(fā)展，從而也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有了不同的要求。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技的進(jìn)步，人們對(duì)于房子的需求，特別是一二線城市房產(chǎn)剛需不減。在科技興國(guó)，人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略下，各地政府相應(yīng)出臺(tái)人才引進(jìn)落戶政策，一定程度上促進(jìn)了各個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但同時(shí)也面臨著另外的挑戰(zhàn)：

1．城鄉(xiāng)一體化與供給側(cè)改革

城鄉(xiāng)一體化是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，人口對(duì)住房的需求也必然是平穩(wěn)長(zhǎng)期的需求；供給側(cè)改革在于拉動(dòng)消費(fèi)比重，使投資與消費(fèi)的比例逐步達(dá)到能夠使經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的水平。以上政策在推動(dòng)房產(chǎn)剛需方面起到積極作用的同時(shí)，將抑制近十年來(lái)的“炒房”熱。

2．國(guó)稅地稅合并

2019年三月底，國(guó)稅地稅征管體制改革完畢。其有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)減稅降費(fèi)的一系列利好政策，同時(shí)也提高了對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)賬務(wù)稅務(wù)正規(guī)水平的要求。

3．住房不炒

近來(lái)國(guó)家提出房子是用來(lái)住的。“住房不炒”有著極大的群眾基礎(chǔ)性與政策指引性，可以預(yù)見(jiàn)的是，國(guó)家將通過(guò)更有力度的宏觀調(diào)控，來(lái)抑制購(gòu)房者的非理性需求，減少經(jīng)濟(jì)泡沫。

4．競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與高杠桿

在房地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)的過(guò)程中，我國(guó)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)投入到異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中，而由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，投機(jī)買房者減少，不少剛性需求者也持觀望態(tài)度，這些因素導(dǎo)致公司資金回籠慢。由此便造成了在房地產(chǎn)行業(yè)很普遍的現(xiàn)象——高杠桿。

企業(yè)管理不善，進(jìn)而會(huì)造成財(cái)務(wù)危機(jī)。我們必須要注意的是房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。2020年中期資產(chǎn)負(fù)債率，財(cái)務(wù)杠桿的高運(yùn)用的同時(shí)也預(yù)示著高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)將面臨破產(chǎn)。而更多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是缺乏經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的中小企業(yè)，投入的資金和資源的價(jià)值大、周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力低，很容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)目標(biāo)、預(yù)計(jì)收益的偏離，自然面臨了極高的財(cái)務(wù)。

（二）企業(yè)內(nèi)部控制及意義

內(nèi)部控制是在一定的環(huán)境條件下，主題為了達(dá)到一些特定的目標(biāo)，采用的一些管理方法和程序，是企業(yè)管理的核心。“內(nèi)部環(huán)境”“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”“控制活動(dòng)”“信息與溝通”“內(nèi)部監(jiān)督”五要素共同構(gòu)成了內(nèi)部控制體系。

受政策和調(diào)控影響，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇，科學(xué)有效的內(nèi)部控制有利于企業(yè)有效避免、降低風(fēng)險(xiǎn)，提高內(nèi)部工作環(huán)節(jié)效率。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在問(wèn)題

（一）內(nèi)部控制體系不完善

房地產(chǎn)業(yè)各部門(mén)業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，內(nèi)控環(huán)境相對(duì)其他行業(yè)來(lái)講要復(fù)雜一些。企業(yè)往往存在模式單一、重業(yè)務(wù)、重績(jī)效，忽略內(nèi)控體系完善的情況。管理層普遍以利潤(rùn)為導(dǎo)向，長(zhǎng)期以來(lái)形成的模式是績(jī)效，效率優(yōu)先，認(rèn)為內(nèi)部控制繁雜，流程太多影響效率。各崗位員工沒(méi)有建立起內(nèi)部控制的意識(shí)，觀念淡薄，在各個(gè)環(huán)節(jié)上不能很好把握內(nèi)部控制要求，造成整個(gè)內(nèi)部控制體系的垮塌。

（二）內(nèi)部控制體系與業(yè)務(wù)流程不健全

我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立時(shí)間短，站在時(shí)代風(fēng)口上較為輕松地賺得了利潤(rùn)，無(wú)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)控認(rèn)知淺薄，企業(yè)內(nèi)控制、流程短缺，業(yè)務(wù)操作需求無(wú)法滿足，內(nèi)控方案不能結(jié)合實(shí)際，盲目套用同行業(yè)其他企業(yè)的制度，制度內(nèi)容與實(shí)際脫節(jié)，未能起到良好內(nèi)部控制作用。

（三）缺乏有效信息溝通體系

完善的內(nèi)部控制作用于企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的溝通，只有溝通順暢，才能使巨大的企業(yè)齒輪正常運(yùn)轉(zhuǎn)。若內(nèi)部控制制度的缺失或不適應(yīng)，必然會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部上下溝通不暢，房地產(chǎn)企業(yè)各種部門(mén)繁多，層層環(huán)節(jié)相扣，當(dāng)信息溝通不暢時(shí)，很容易形成重要信息無(wú)法上達(dá)，信息下達(dá)的時(shí)候又口口相傳，進(jìn)而造成信息失真。

（四）內(nèi)部監(jiān)督的乏力

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，時(shí)常有這樣的情況發(fā)生，那就是雖有內(nèi)部控制制度，看上去也在執(zhí)行內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部監(jiān)督的效果卻十分乏力，在監(jiān)督業(yè)務(wù)工作時(shí)缺乏話語(yǔ)權(quán)，并未真正起到監(jiān)督控制的作用，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，對(duì)內(nèi)部控制，業(yè)務(wù)口的領(lǐng)導(dǎo)不重視，具體辦事的職員不執(zhí)行，財(cái)務(wù)審計(jì)被掣肘，在一些小的房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部監(jiān)督甚至形同虛設(shè)。這是很可怕的，因?yàn)閷?duì)人的管理，對(duì)企業(yè)的管理，不能只靠“信任”二字，一旦制度乏力，監(jiān)督乏力，便會(huì)叢生無(wú)數(shù)漏洞，一旦漏洞層層疊加，必然造成難以彌補(bǔ)的損失。

四、內(nèi)部控制缺失造成的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)要求“高質(zhì)量”發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必然從暴利行業(yè)轉(zhuǎn)向精益生產(chǎn)，精益管理，內(nèi)部控制存在問(wèn)題使得企業(yè)無(wú)法精益求精，最終將在競(jìng)爭(zhēng)中落敗。由上文可知，內(nèi)部控制的缺失或不足使得風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，層層風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)層層遞進(jìn)。筆者認(rèn)為主要會(huì)造成以下兩方面風(fēng)險(xiǎn)：

（一）信息溝通不暢風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及部門(mén)多，業(yè)務(wù)復(fù)雜，由于內(nèi)控制度的缺失不足，導(dǎo)致了整個(gè)企業(yè)信息溝通不完整不流暢，整個(gè)企業(yè)缺乏有效的一旦面臨內(nèi)部突發(fā)問(wèn)題或者外部風(fēng)險(xiǎn)，往往措手不及，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

（二）決策風(fēng)險(xiǎn)

由于內(nèi)部控制環(huán)境不夠完善，管理層在決策、監(jiān)管過(guò)程中的獨(dú)立地位則很難明確，沒(méi)有完善的內(nèi)部控制制度，缺少獨(dú)立于業(yè)務(wù)部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)制度管理機(jī)構(gòu)，則必然會(huì)缺少信息反饋的平臺(tái)，使風(fēng)險(xiǎn)控制上升難度。內(nèi)部控制不力，信息反饋不及時(shí)，相關(guān)節(jié)點(diǎn)把握不到位，使得決策層與業(yè)務(wù)層進(jìn)一步割裂，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的長(zhǎng)期檢測(cè)和敏感分析，無(wú)法做出科學(xué)有效的應(yīng)對(duì)策略，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

五、房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部控制的建議

（一）提高企業(yè)主體的內(nèi)控意識(shí)

行動(dòng)的改變首先是意識(shí)的改變。企業(yè)全體應(yīng)重視內(nèi)控，齊心協(xié)力，共建共創(chuàng)，完善內(nèi)控制度，健全控制機(jī)制及方案。企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行教育培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)員工內(nèi)控制度的學(xué)習(xí)，培養(yǎng)員工的內(nèi)控意識(shí)和在各自崗位的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，提高內(nèi)控相關(guān)的素養(yǎng)和技能。

（二）科學(xué)制定內(nèi)控方案及措施，完善內(nèi)控體系

1．識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、查找內(nèi)控缺陷

企業(yè)應(yīng)對(duì)重要業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，確定控制目標(biāo)及風(fēng)險(xiǎn)因素，科學(xué)有效運(yùn)用各類軟件模型，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行對(duì)比查找，最終標(biāo)定內(nèi)控缺陷。

2．完善內(nèi)控方案，健全內(nèi)控體系

企業(yè)應(yīng)因地制宜，根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行內(nèi)控方案的制定與完善，不斷建立健全內(nèi)控體系，隨著企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和環(huán)境變化調(diào)整方案。

3．加強(qiáng)監(jiān)督

企業(yè)實(shí)施內(nèi)控，內(nèi)部監(jiān)督是重要的前提條件。只有監(jiān)督合理，企業(yè)才能更好地對(duì)內(nèi)控體系質(zhì)量進(jìn)行合理的評(píng)價(jià)，及時(shí)處理相關(guān)問(wèn)題。在評(píng)估中發(fā)生的問(wèn)題，嚴(yán)格按照內(nèi)控制度進(jìn)行上報(bào)，嚴(yán)重問(wèn)題上報(bào)董事會(huì)，堅(jiān)決杜絕徇私舞弊事項(xiàng)的發(fā)生。

內(nèi)部審計(jì)的單獨(dú)性對(duì)整個(gè)部門(mén)的業(yè)務(wù)開(kāi)展、結(jié)果上報(bào)影響深遠(yuǎn)。拓寬內(nèi)審部門(mén)的工作職權(quán)范圍，能夠更有效地發(fā)揮更大價(jià)值，對(duì)會(huì)計(jì)賬目審核、對(duì)內(nèi)控建設(shè)、執(zhí)行程度審計(jì)，評(píng)估重點(diǎn)業(yè)務(wù)流程、制度是否完整，執(zhí)行情況如何，檢查企業(yè)各部門(mén)的預(yù)算執(zhí)行情況、工作完成情況，再根據(jù)審計(jì)結(jié)果提出合理化修改建議。

（三）建立高效的溝通渠道

1．完善內(nèi)部設(shè)置

雖然隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范、成熟發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)管理雖然越來(lái)越受重視，但是在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)設(shè)立專門(mén)的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的企業(yè)卻并不多，企業(yè)應(yīng)該針對(duì)內(nèi)部控制缺失的問(wèn)題，首先應(yīng)設(shè)立專門(mén)部門(mén)。在成立專門(mén)部門(mén)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)計(jì)劃，專崗專責(zé)，責(zé)任到人地完善內(nèi)部控制，合理識(shí)別并解決每一級(jí)別內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)。

另外，應(yīng)該設(shè)置專人對(duì)企業(yè)局域網(wǎng)、電子郵件、領(lǐng)導(dǎo)信箱、不定期的員工訪談等對(duì)內(nèi)部信息進(jìn)行收集，及時(shí)將收集到的信息進(jìn)行梳理歸納，反映給相關(guān)管理層及責(zé)任人，及時(shí)處理辦理。另外要注意通過(guò)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理資料、財(cái)務(wù)資料、企業(yè)局域網(wǎng)等渠道來(lái)獲得其他資料。

通過(guò)及時(shí)處理信息，多于員工進(jìn)行對(duì)話交流，來(lái)了解信息，凝聚員工的歸屬感，增強(qiáng)相關(guān)人員的責(zé)任心與處理事務(wù)能力。

2．外部信息的運(yùn)用

企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用好媒體資源，充分結(jié)合微信微博，企業(yè)公眾號(hào)等方式，對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行宣傳，建立專門(mén)部門(mén)定崗定責(zé)，關(guān)注媒體輿情；掌握新的政策信息，以便與外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)順利溝通，按照相關(guān)部門(mén)要求，及時(shí)上交資料，按時(shí)提交反饋。

六、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展時(shí)期，也與經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。企業(yè)內(nèi)部控制作為現(xiàn)代企業(yè)管理的重要武器，有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化管理、提高工作效率、提升經(jīng)濟(jì)效益。正是因?yàn)樾卤尘跋路康禺a(chǎn)企業(yè)面臨著高資產(chǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特征，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視內(nèi)部控制，查清自身問(wèn)題與短板，不斷完善內(nèi)控體系，保障企業(yè)健康、平穩(wěn)的發(fā)展。