基于SWOT分析的××地產(chǎn)徐州地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略研究

呂品

摘要：本文運用企業(yè)戰(zhàn)略管理的有關(guān)理論，以徐州地區(qū)為研究對象，采用SWOT分析模型對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進行分析，據(jù)此提出了房地產(chǎn)開發(fā)及服務(wù)、建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化的“一主兩翼”縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略，以及以徐州為中心，逐步打通拓展周邊地級市的中間節(jié)點，完成拓展范圍覆蓋臨沂、宿遷、連云港等淮海經(jīng)濟區(qū)城市的區(qū)域布局，在此基礎(chǔ)上輕資產(chǎn)運營、物業(yè)綜合運營、加強質(zhì)量管理的戰(zhàn)略實施措施，為徐州地區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展提供了參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ××地產(chǎn)徐州地區(qū) 發(fā)展戰(zhàn)略

1緒論

隨著相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控愈加嚴厲，房地產(chǎn)市場面臨著激烈的競爭，其交易量等有所下降，行業(yè)發(fā)動蕩較為嚴重，多種因素使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所緩步。我國房地產(chǎn)行業(yè)也仍將面臨考驗。實際上中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與發(fā)達國家相比，時間較短、市場成熟度較低、規(guī)模化程度也較小，還存在較強的地域性和階段性，因此機遇與挑戰(zhàn)并存。

2017年5月31日，徐州市正式下發(fā)《關(guān)于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》規(guī)定“從6月1日起，徐州市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有2套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的，家庭所擁有商品房住房自權(quán)屬登記之日起未滿2年的，不得上市交易。”2018年6月5日，徐州市發(fā)布《關(guān)于完善市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見的通知》，指出“徐州市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）自權(quán)屬登記之日起未滿2年或新建商品房買賣合同網(wǎng)備時間未滿5年的，不得上市交易”。2021年4月7日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、徐州市發(fā)展和改革委員會、徐州市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合多部門，發(fā)布《進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，指出加強信貸資金用途審查和流向監(jiān)測，嚴厲查處經(jīng)營性貸款違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。徐州房地產(chǎn)市場熱度雖然有望延續(xù)，但是未來增長空間有限，如何提升××地產(chǎn)在徐州市場的核心競爭力和獨特的運營模式，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，提高抗風(fēng)險能力和市場應(yīng)變能力，創(chuàng)造市場，理性發(fā)展，回歸住房居住屬性，才是××地產(chǎn)徐州地區(qū)需要認真思考的問題。

2××地產(chǎn)徐州地區(qū)SWOT分析

基于SWOT分析工具對××地產(chǎn)徐州地區(qū)的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的剖析，為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供了有效的信息。根據(jù)上述內(nèi)外部分析，構(gòu)建SWOT分析表。

3××地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略的選擇

3.1徐州地區(qū)發(fā)展目標(biāo)

徐州地區(qū)作為××地產(chǎn)布局全國的重要版圖之一，始終秉承“智慧生活，××人生”的品牌理念，立志做好區(qū)域市場智慧地產(chǎn)的示范者，為購房者提供更多更好的產(chǎn)品和服務(wù)，與城市并肩前行，與徐州共生長。2016年至今，××地產(chǎn)徐州地區(qū)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，多點開花，強勢擴張，堅定不移的拓展徐州地區(qū)，擴張成為××地產(chǎn)徐州地區(qū)的主基調(diào)，截止目前已于徐州主城區(qū)布局19個精品項目，市場占有率已達10%。近三年，多元化布局高端住宅、商業(yè)中心、精品寫字樓等產(chǎn)品領(lǐng)域，推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，無論項目開發(fā)數(shù)量或規(guī)模體量都創(chuàng)造了極大的社會影響力和市場效益，為消費者提供了更高品質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)。未來××地產(chǎn)除了穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)項目，還將開啟全產(chǎn)業(yè)鏈研究，打造智慧建筑產(chǎn)業(yè)集群平臺，形成房地產(chǎn)開發(fā)及服務(wù)、建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化的“一主兩翼”縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略，已于2019年完成裝配式建筑產(chǎn)業(yè)園及智能家居產(chǎn)業(yè)園的落地。區(qū)域布局方面，堅持拓展升級、持續(xù)深耕、優(yōu)化布局的發(fā)展規(guī)劃，以實現(xiàn)百億為發(fā)展奮斗方向，持續(xù)全面拓展，確保市場占有率;以徐州為中心，逐步打通拓展周邊地級市的中間節(jié)點，完成拓展范圍覆蓋臨沂、宿遷、連云港等淮海經(jīng)濟區(qū)城市。

3.2徐州地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略選擇

（1）持續(xù)提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，打造當(dāng)?shù)馗叨藰?biāo)桿樓盤

根據(jù)黨的十九大精神，提高供給體系的質(zhì)量將成為深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主攻方向，而提高供給體系質(zhì)量的中心任務(wù)是全面提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。因此，徐州地區(qū)應(yīng)當(dāng)全力聚焦當(dāng)?shù)刈》啃枨螅ㄎ划?dāng)?shù)刈詈梅孔印Ｍ瑫r要持續(xù)提升和優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計能力，體現(xiàn)出當(dāng)今住宅居住發(fā)展方向，從而滿足廣大人民群眾對高品質(zhì)住宅和美好生活追求的向往;要重點關(guān)注健康住宅建筑標(biāo)準的引入和落實，實現(xiàn)商品房的綠色化、健康化和智能化;要切實抓好產(chǎn)品品質(zhì)升級，全面推行房屋精裝修，穩(wěn)步提升門窗、交付家具和設(shè)備等部品部件的更新?lián)Q代，狠抓工程質(zhì)量和施工安全不動搖，以房屋使用和居住價值的提升促進產(chǎn)品增值;要牢牢樹立“物業(yè)服務(wù)是品牌建設(shè)另一半”的管理意識，加強隊伍建設(shè)，以高度的責(zé)任心和高效的執(zhí)行力做好各項基礎(chǔ)性服務(wù)，重視業(yè)主關(guān)系維護，及時化解矛盾與糾紛，增強品牌粘性，提升顧客忠誠度。

（2）順應(yīng)房地產(chǎn)市場變化，加大企業(yè)內(nèi)部核心競爭力

人力資源管理部為了提升員工士氣和專業(yè)程度，將關(guān)注組織效能提升人力資本的投入和產(chǎn)出比例，同時進行項目、區(qū)域分層管控培育組織管理能力，與集團信息化平臺數(shù)據(jù)共享打通信息壁壘，通過垂直培訓(xùn)、未來領(lǐng)袖、涅槃計劃來打造團隊，提升戰(zhàn)斗力。

（3）繼續(xù)推進裝配式建筑產(chǎn)業(yè)園及智能家居產(chǎn)業(yè)園，強化其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2017年3月，由中國室內(nèi)裝飾協(xié)會、××地產(chǎn)等8家公司合資成立了“靚美客”住宅裝配式裝修公司，用工業(yè)化生產(chǎn)的方式進行內(nèi)裝。將傳統(tǒng)現(xiàn)場施工的模塊通過工廠智能化、機械化、系統(tǒng)化生產(chǎn)，××地產(chǎn)也將始終秉承精工細作、科技創(chuàng)新、改善生活體驗、構(gòu)筑人居品質(zhì)的理念，立志做好市場智慧地產(chǎn)的示范者，繼續(xù)擎領(lǐng)智慧人居跨越前行。

3.3徐州地區(qū)戰(zhàn)略目標(biāo)實施

（1）輕資產(chǎn)運營

××地產(chǎn)一直比較注重輕資產(chǎn)運營模式，以實現(xiàn)股東價值最大化。目前已實施的模式是小股操盤和管理輸出。在小股操盤方面，主要通過不斷提升品牌價值，實現(xiàn)合作模式的多樣化。憑借自身品牌效應(yīng)、管理經(jīng)驗，吸引合作方的加入，以小額資金撬動土地及開發(fā)資源，同時負責(zé)項目的整體運營。在管理輸出方面，××地產(chǎn)不持有項目開發(fā)資產(chǎn)，以輸出專業(yè)管理能力實現(xiàn)開發(fā)增值。

（2）物業(yè)綜合運營

××地產(chǎn)物業(yè)成功在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)有限責(zé)任公司掛牌，正式登陸新三板并入圍創(chuàng)新層，涉足地產(chǎn)資產(chǎn)管理、智能化工程、智能家居、家電配套服務(wù)等綜合性業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以物業(yè)管理為主業(yè)，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游滲透的經(jīng)營戰(zhàn)略，成為物業(yè)全生命周期綜合性服務(wù)機構(gòu)。未來××地產(chǎn)徐州地區(qū)著力探索物業(yè)運營。

（3）加強質(zhì)量管理

我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，建設(shè)質(zhì)量強國已經(jīng)成為國家政策。十九大強調(diào)，發(fā)展必須堅持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先;日前召開的中央經(jīng)濟工作會議明確，推動高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個時期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟政策、實施宏觀調(diào)控的根本要求。徐州地區(qū)將進一步強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，攜手標(biāo)桿國企和民企為代表的優(yōu)秀建筑企業(yè)，從技術(shù)創(chuàng)新和管理優(yōu)化兩個維度進一步嚴控產(chǎn)品品質(zhì)，將全部淘汰傳統(tǒng)木模板體系，大力推廣鋼支撐體系、鋁合金模板、裝配式建筑、SSGF等四大建造體系，在結(jié)構(gòu)安全、兩防底線、過程管控、重點工藝控制等四個方面推出“工程質(zhì)量十條紅線”進一步強化工程質(zhì)量管理，同時推進新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，系統(tǒng)提升產(chǎn)品質(zhì)量突出精細管理。

徐州地區(qū)未來將充分落實做好現(xiàn)場工程管理人員的培養(yǎng)，提高識圖能力，做好審圖工作，完善優(yōu)秀合作伙伴資源的培育和引進，盡快建立和完善區(qū)域戰(zhàn)略合作供方庫。區(qū)域工程技術(shù)部對現(xiàn)有項目存在的質(zhì)量問題進行全面排查并一次整改到位;同時保持對所轄項目工程質(zhì)量管理的持續(xù)高壓管理態(tài)勢。重視精裝修質(zhì)量，及時做好精裝修策劃，做好“土建移交裝修作業(yè)面、移交現(xiàn)代家居作業(yè)面”的工作，做好工序的合理穿插及成品保護。積極采用新材料、新技術(shù)、新工藝，在成本可控的前提下，提升項目品質(zhì)做到全過程完美以樹立客戶信心，通過過程完美促成最終完美交樓、實現(xiàn)口碑相傳。

4結(jié)束語

本章采用SWOT分析方法對徐州地區(qū)進行了全面的分析，提出了房地產(chǎn)開發(fā)及服務(wù)、建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化的“一主兩翼”縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略，同時對區(qū)域自身的優(yōu)勢與劣勢和面對的機會與威脅進行了詳細的分析，為戰(zhàn)略實施奠定了堅實的基礎(chǔ)，并由此提出輕資產(chǎn)運營、物業(yè)綜合運營、加強質(zhì)量管理的戰(zhàn)略實施措施。

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