淺析房地產公司財務風險管理問題
——以W公司為例

王欣雅 張 慶

（湖北經濟學院會計學院，湖北 武漢 430205）

一、引言

房地產行業方面中央堅持“房住不炒”的基本方針政策，要求維持穩健中性的貨幣政策，金融方向要求去杠桿和防風險同時運行。房地產作為國民經濟的重要組成部分，與現如今的經濟發展趨勢密切相關，我國房地產有關的產品交易數額總體呈現出不斷上升的態勢，房地產行業也在發展的過程中呈現出高投入、高回報、高風險的特點，面對國家政策的宏觀調控，房地產企業如何做長期企業整體規劃，增強企業財務風險的管控和抵抗能力已然成為企業發展中須重視的問題。

財務風險管理包括財務風險識別、風險計量、風險控制，企業在進行財務風險識別時需要做到對信息采集、辨別，風險的匯總及分類，風險走勢的檢測，可以從企業財務活動的籌資、營運、投資和收益分配四個方面進行。筆者選擇以某房地產公司W公司案例為切入點，以W公司在財務風險管理的措施來進行調查研究，并結合W企業在公司財務風險管理中遇到的相關問題，就財務風險管理分析以及改善措施給出相關建議。

二、W公司概況及風險識別

1.W公司企業經營概況

W企業1984年在深圳經濟特區成立，1988年經深圳市人民政府〔深府辦（1988） 1509號文〕批準，公司實施股份制改革計劃正式進軍房地產； 1991年1月29日，公司發行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司發行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介紹方式轉換上市地在聯交所主板（H股）上市。至今已有三十多年的歷史，現如今已發展為國內優秀的房地產企業，W企業發展項目主要匯聚在經濟發展潛力最高的三大經濟圈和我國中西部重點城市。近年來，W企業實現了多元化融資渠道，改變前期傳統的單一銀行貸款融資模式，實行了精細化的融資策略。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第356位，2017年～2019年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位和第254位。近些年來，W企業在做好自己原有的服務和住宅開發優勢的前提下，努力開拓新的商業服務版圖，如今已開始了商業開發和運營的新階段，住宅租賃、標準辦公與產業園、教育等各個不同的領域都有了不錯的成績。

2.W公司主要財務風險識別

（1）籌資風險識別

在短期償債能力分析中，流動比率是一個重要的指標，公司的營運資本就是流動資產與流動負債之間的差額，而流動比率則可以說是二者的存量比率，可以用來檢測該公司的營運資本是否滿足公司長期發展需要。由表1可以發現，W企業近5年的流動比率呈現出下降態勢，平均值120.4%。由2011年與2015年相比，同比下降0.11個百分點。同時，速動比率也呈下降態勢，平均值處于200%左右，明顯低于行業平均值，說明存貨變現能力不容樂觀。經過比較后可以看出，W企業流動率數值與速動比率之間的差額約為1個百分點（速動比率是指流動比率的流動資產中扣除了存貨），此數據也展現出了房地產行業的整體趨勢是存貨在流動資產中的比重占據份額高。2012年W企業的應收賬款周轉率由于主營業務的增多較上一年有大幅度上升，說明在不考慮存貨的情況下，W企業的償債能力逐年有所提高，但由于存在存貨銷售呆滯以及壓價的風險，且房地產企業存貨比例通常較高，存貨對企業經營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導致成本過高，減少企業資產流動性，影響企業整體變現能力。流動負債的增長反映了公司經營狀況良好，信譽好，產品市場前景較好且利潤較為樂觀，但公司短期償債壓力較大。W企業針對該數據中體現的問題，應該積極響應國家“去庫存”的政策，減少庫存積壓的問題，以快速地將積壓庫存進行銷售變現，增強企業資金的利用率和流動性，提高W企業償債能力，降低企業運營風險。

表1 償債能力分析

（2）營運風險識別

營運能力是用來衡量企業資產管理效率的財務比率。而應收賬款周轉率則說明了每一元應收賬款投資所帶來的相關銷售收入。公司的應收賬款在流動資產中有著重要的地位，由表2可知，W公司在2010年～2015年應收賬款周轉率急速上升，說明企業應收賬款方面管理效率大大提高，變現能力增強，平均收賬使時間逐漸加快，主營業務突出，利潤增幅較大，但成本、營業費用與財務費用增幅較大。由此可得，W公司采用了緊縮的信用政策，相關付款條件也過于嚴謹和受限，也許會對企業銷售量的增長造成一定的障礙。同時W公司存貨周轉率整體呈現出了下降態勢，數值一直處于0.4以下，說明W企業存貨占用了大部分的流動資金，使得資金流動性下降，變現能力減弱，周轉速度較慢，導致企業經營風險上升。總體來說，W企業總資產周轉率有一個相對穩定的態勢，說明了W企業在銷售收入與資產之間的比例結構具備一定的穩定合理性，能夠令公司整體發展狀態保持穩定良好的態勢。2011年到2015年期間存貨周轉率也呈現出了一個上升態勢，說明公司存貨流動性能力提高，存貨的資金周轉速度也有加速，購產銷效率平衡度也有提高。企業整體營運能力較強。

表2 營運能力分析

（3）投資風險識別

企業的盈利能力指的是企業獲取利潤實現資本升值的能力。從表3可知W企業最近幾年凈資產收益率最低時段是2014年，正是W企業實施戰略轉型升級的最關鍵的時間段，與此同時外部環境也有了一變化，導致企業相關利益受到了影響，從2015年開始凈資產收益率又呈出現了上升態勢，說明W企業在未來收益仍會有一定的增長空間。而銷售凈利率近幾年間下降近3%，說明W企業盈利能力整體下降。而成本費用利潤率的逐年下降，也說明了W企業對于成本費用管理效率較為有效，從2011年到2015年每股收益增長快速，說明W企業在此期間運營得當，盈利能力較強。W企業總的盈利能力平穩但稍有降幅，但基于其成功的公司戰略轉變，W企業在未來盈利空間仍舊會比較大。

表3 投資能力分析

（4）發展風險識別

企業的成長能力指的是企業未來的發展趨勢和速度。從表4可以看出，從2011年至2014年，公司的發展能力指標有較為明顯的大幅下降態勢。尤其是在2014年，三項指標都跌破了10%，說明了公司發展受到了外部大環境影響導致增速放緩，但因為公司具備一定的聚資能力，加上相對成熟的公司管理體系和外部較為寬松的貨幣政策，該指標在2015年期間重新有了上升態勢。W企業的相關成長能力呈現出一定的上升趨勢，公司發展潛力也比較強。

表4 發展能力分析

三、W公司財務風險控制

1.籌資風險控制

（1）改善籌集資金方式

W企業短期償債能力有待加強，存貨在流動資產中所占比例較大，實際用于償債的資金儲備不足，企業資金周轉壓力大。而W企業主要以銀行貸款和發行股票為籌集資金方式，因此一旦國家政策以及銀行政策發生變化，W企業的籌資渠道將會受到影響。W企業應采用多元化的籌資方式，如申請項目開發貸款，企業合作開發等。

（2）拓寬并創新融資渠道

W企業將銀行貸款和發行股票當作資金籌集方式。籌資方法單一，W企業應開辟并創新融資方式。如選擇合適的本土企業進行項目合作，而本土企業信任度高，更熟知當地政策與特色，W企業資金雄厚，經驗豐富，合作互惠互利，共同成長。

（3）規避法律與匯率變動風險

近年來房地產市場行業政策風險愈演愈烈，例如限購限貸對有購房需求的顧客的強烈打擊，土地出讓金政策的調整問題，國家對于囤地的嚴格排查等，當下房地產市場與銀行等金融系統深度綁定，負債率在購房者與房地產商中都體現較大，企業應緊跟政策導向，及時調整自身財務戰略。

2.投資風險控制

（1）完善投資管理流程

房地產具有開發投資周期長，行業市場多變的弊端。在投資開發期間，房地產企業投入資金僅占全部資金的一小部分，其他部分通產通過銀行貸款等融資方式籌集，若銀行貸款出現問題就容易出現資金鏈斷裂的問題，因此需要一部分專業人才嚴格監督投資過程，降低投資風險發生的可能性。W企業應根據市場行情作出相應改變，滿足公司發展的需求，降低風險。首先W企業可縮短開發周期，做好投資開發期間管理流程的運轉，加快資金的運轉速度，降低財務風險發生的可能性。其次，在投資過程中，W企業應做好投資成本的核算工作，加強成本管控，降低投資成本。

（2）轉移投資風險

W企業應根據公司理念以及公司優勢開展多元化投資開發模式。如物業、營銷策劃、建材、建筑、家裝等行業，以多維投資來分散企業一定的投資風險。同時W企業可大力開展與其他企業合作計劃，共同完成商業企劃以及商業合作，與其他公司共同承擔發展風險。

3.營運風險控制

（1）加強應收賬款制度管理

W企業作為房地產企業，庫存大，資金周轉方面利用率低。近5年來，W企業應收賬款周轉率呈現出了上升的態勢，說明了公司應收賬款的收款效率較高， 變現速度較之前有所加快，壞賬損失減少的運營現狀。但表明公司實行了緊縮的財務政策，導致付款條件過于嚴苛和受限，而這可能會對企業的銷售量提升造成一定的阻礙。所以W企業應增強應收管理制度，加速企業資金回流，提高應收賬款的周轉效率，減少企業壞賬損失，減輕營運風險。

（2）強化費用成本控制能力

W企業作為房地產企業，在項目開展過程中，應強化費用成本控制能力。在項目開發階段，拿地階段確認土地是否存在生地拆遷風險、土地現狀是否適合開發風險與熟地是否存在政府履約風險，從源頭減輕資金開支。在確保項目順利合規的情況下，注重施工階段成本風險，考慮工程進度、質量安全、合作單位履約等風險，盡量縮短項目開發周期，減輕人力、物力的資金損耗，同時做好費用成本預算工作，強化費用成本控制能力。

（3）提高對宏觀環境變化適應能力

W企業應不斷對變化的宏觀壞境進行分析研究，把握行業新政策、新技術、新產品以及國家產業政策等趨勢規律的變化，及時調整企業自身的財務管理政策方法，規避因經濟大環境變化導致的財務風險，配置高精專素質人才，強化各項基礎工作，健全企業財務管理相關的規章制度，以面對瞬息萬變的經濟宏觀環境。

4.收益分配風險控制

（1）完善企業資金管理制度

W企業應當在自身發展的前提下，明確自身償債能力和發展水平。企業在進行收益的分配時一定要遵循適度原則，根據自身實際情況完成收益分配。并且企業資金管理制度要進行完善，形成完整有效的資金收益分配流程，規范收益分配過程，在確保公司能夠正常運營和進行投資決策的前提下，合理分配，大力發展。

（2）強化監督制度

發揮財務部門監控作用，嚴格規范企業財務管理，建立完善企業有關收益分配的監督制度，有效保證企業在資金管理制度上，做到不越權，不濫用權力，同時也確保企業資金合理，準確分配到位，監督好企業資金濫用、超支的情況。房地產市場是一個參與方雜多且建設過程環環相扣的行業，從承包工程公司、勘察單位到設計公司中若有一個環節把控出錯，導致產品出現質量問題，都會造成極大的財務風險。W企業應建立與完善企業資金相關的強化監督制度，一方面確保了企業資金的合理合法，另一方面也提高了企業收益分配風險防控能力，維護好企業資金風險控制。

四、總結與建議

在現代市場經濟壞境中，企業財務活動的風險程度遠超以前，它給企業發展創造機遇的同時也給企業造成極大的威脅與壓力，而財務風險管理作為現代企業進行長遠發展和日常工作中重要的一個流程，在如今房地產企業經營發展的過程中顯得尤為重要。在企業投資活動和日常經濟活動中，企業應具有良好的企業財務風險管理意識，同時要求強化企業財務風險管理能力，面對財務風險要有清醒且正確的認知，才能夠有效地應對企業環境不確定性帶來的財務風險，做到更好更快地推動企業發展與進步，在激烈的房地產市場競爭中立于不敗之地。

本文在結合W公司企業年報以及其他研究者經驗的基礎上進行分析，通過W企業的經營狀況以及財務的風險管理等方面進行具體的分析和研究，總結出W企業在財務風險管理方面的一些改進措施，如改善籌資方式、加強應收賬款制度管理、完善企業資金制度等。對于W房地產企業的財務管理分析給出以下建議：

1.還需要進一步加強企業償債能力，存貨在流動資產中所占比率較大，W企業應加大去庫存的力度，提高房產銷售數量與工作效率，以此來提高企業應對債務的能力。與此同時改善和擴大融資的渠道，來降低企業的融資風險。

2.W企業應投資管理流程，通過企業合作、多行業開發發展等方式進行投資風險的降低，預防財務風險。

3.企業應增強應收賬款的制度管理，強化費用成本控制能力。控制企業壞賬比例的同時，也要進一步加強企業相關成本控制，提高企業資金的利用率。

4.完善W企業相關的資金管理制度和現金監督機制。企業在進行財務風險管理時，制定一個完整可行的管理機制將會更加有效地提高企業資金利用效率。同時完善企業內部制度，可以在一定程度上降低企業產生財務風險的可能性。