基于熵值法的華夏幸福盈利質量分析

劉 競

（江蘇科技大學經濟管理學院，江蘇 鎮江 212100）

一、引言

2019年，住建部將房地產政策定位為“三穩”，即穩地價、穩房價、穩預期，各地嚴格執行“一城一策”，房地產市場銷售進入了寒冬期。2020年與2021年兩會期間，政府工作報告重申“房住不炒”的政策，對于房地產企業而言，雪上加霜的是銀行等金融機構同步收緊了房貸政策，各大房地產公司面臨的財務風險隱患加劇；華夏幸福2016年憑借其獨特的產業新城運營模式受到全國各地甚至世界的關注，但2017年華夏幸福遭遇危機，銷售額大幅下降，其引以為傲的特色小鎮建設更是備受質疑，至2018年華夏幸福依靠國家都市圈政策東山再起。華夏幸福的大起大落與經營戰略、國家政策密切相關，通過對華夏幸福的盈利質量分析能夠提高為企業提供經營管理改進意見的水平，為利益相關者提供決策相關信息，為房地產業企業的發展提供一定的參考價值。

二、熵值法計算

（一）樣本選取

為保證各公司之間的可比性，本研究參考中國指數研究院發布的2018－2020年房地產公司TOP100榜單，結合證監會行業分類標準，選取了與華夏幸福綜合實力可比的20家公司作為研究樣本（具體名單見表1）。

表1 可比企業名單

依據各文獻對盈利質量的研究，初選出30個指標來衡量企業的獲利性、收現性、穩定性與成長性，以構建評價體系綜合評估企業盈利質量（具體指標如表2所示）。

表2 盈利質量指標選取

（二）數據預處理

首先，為避免選取的指標有各自的衡量單位與不同的變異程度，指標間差異較大，本文采用最大—最小標準化對數據進行標準化處理。同時，由于評價體系后續主要利用熵值法確定權重，為避免原始數據中存在0，使處理結果無意義，因此將上述數據平移1個單位進行無量綱化處理。以20家房地產可比企業2019年獲利性指標為例，由上述方法對數據進行處理，形成最終結果（標準化后的部分數據如表3所示）。

表3 獲利性指標無量綱化結果

（三）指標賦權

熵值法主要依據各指標提供信息的大小對各指標賦權，其對樣本數量要求不高，能夠在較少的樣本下計算得出客觀的權重，準確度較高，因此，本研究選取熵值法篩選指標并計算各指標權重。按熵值法，2019年20家房地產可比企業獲利性指標的熵值、差異系數、權重系數如表4所示，其他維度數據和2016－2018年數據做同樣處理，在此不做贅述。

表4 熵值法計算結果

（四）指標篩選

運用SPSS17.0對上述指標進行相關性分析，若相關系數大于0.9，則說明這兩個指標在評價盈利質量上的作用相近，具有較強的替代性，可以結合熵值法中的權重系數篩選出權重較大的一個指標；若相關系數小于0.9，則說明兩指標間相關性不強，可結合權重系數留下大于權重平均值Z的相關指標，進而建立起更為精簡的指標評價體系（獲利性具體篩選過程見表5）。

表5 獲利性指標篩選過程

由此經各維度篩選得出結果（如表6所示）。

表6 最終篩選結果

（五）重新賦權

利用熵值法公式對上述篩選出的12個指標再次進行權重計算，得出2019年的盈利質量評價體系（其具體計算結果如表7所示），同時對2016－2018年數據做同樣處理。

表7 熵值法重新賦權結果

最后，將前述標準化數據與權重系數相乘，得出各公司2019年盈利質量綜合評價最終得分F，進行對比分析。

三、對比分析

根據上述利用熵值法構建的2016－2019年盈利質量評價體系，計算20家房地產可比企業2016－2019年綜合得分并予以排序，得出表8，即2016－2019年華夏幸福盈利質量各維度評分與排名。

表8 華夏幸福2016－2019年各維度得分

可以看出公司獲利性始終保持高位，并能維持穩定發展，雖然2017年呈下降趨勢，但2018年起華夏幸福及時調整，重回巔峰，可以說華夏幸福能維持住行業前列的地位，其強大的獲利能力不可小覷；盈利質量收現性呈斷崖式下降，從2016年的第五位，滑落至2019年的最后一名，說明華夏幸福在收現上管理不當，存在較大問題；華夏幸福的穩定性一直處于波動狀態，在2016－2018年出現短暫輝煌后，2019年，再次回落至中游水平，這代表企業穩定性存在進步空間；華夏幸福盈利質量成長性總體呈現上升趨勢，逐步從2016年的中下游逆襲成長為2019年的第4名，說明華夏幸福企業戰略重心調整有顯著成效，理應保持。

四、建議與對策

通過對華夏幸福盈利質量各維度的分析，可以發現目前企業應著重關注盈利質量收現性與穩定性。進一步對這兩個維度進行研究發現：在衡量收現性的三個指標中，2019年華夏幸福營業收入現金率X9和應收賬款周轉率X11表現最差，處于20家房地產可比企業末端位置，這代表當年華夏幸福主營業務收回現金數量較企業發展規模而言過少，致使經營現金流量凈額出現負數。但實際上華夏幸福目前經營重點項目—產業新城的利潤率高達90%，且發展勢頭強勁，因此，排除公司因主營業務競爭力下降導致現金流量下降的可能性，華夏幸福應收賬款回收周期過長，盡管回收可能性高，嚴重影響了企業日常經營效率，容易使企業陷入資金鏈斷裂的危險境地，給企業融資帶來更大的挑戰，影響企業整體的經濟效益。

衡量華夏幸福2019年盈利質量穩定性的具體指標表現為：最差的為經營杠桿系數X19，具體排名為第19名，因此，可以明確的是目前企業面臨的經營風險較大。對營業利潤與利潤進行分解分析可知，盡管企業努力加強成本管控，但其成本費用占比仍高于同期可比企業。究其緣由，一方面，華夏幸福目前處于業務擴張階段，其積極向南方部署產業新城的戰略使得企業的營業成本快速上升；另一方面，華夏幸福期間費用較大，其中企業管理費用遠遠高出同行業可比企業，且近幾年來企業融資規模與融資成本的上升導致利息支出增加。

對此，華夏幸福一應加強政企合作，拓展主營業務，借助地方政府的影響力擴大企業的品牌效應，提升企業競爭優勢與市場地位，進一步為企業拓展主營業務，形成良性循環；二應優化應收賬款收回的相關管理制度，可基于客戶的經營情況、資產狀況、征信記錄等建立客戶信用評價系統，同時廣泛收集信息，參考同類型企業的優秀經驗，給予不同類型的客戶不同的授信額度，建立科學合理的催收制度，將應收賬款的收回納入績效評價體系，以解決應收賬款周轉率低下的問題；三應繼續加強成本管控，著力于減少企業期間費用的支出，可利用作業成本法對房地產項目與產業新城項目建設各流程進行細致分析，減少非增值項目支出。