淺談房產測繪分攤方法及其對房產面積的質量控制

王偉穗

摘要：房產測繪是房產管理的一種有效方式，在整個房地產開發過程中具有非常重要作用。隨著社會經濟發展，人們對住宅建設要求不斷提高，傳統測量方法已經不能滿足當前需求，其為了保證房屋質量和安全使用科學合理的分攤工作流程進行房屋建筑實體、道路等方面工作時必不可少地需要建立起一個完善且嚴格規范化的測繪體系以確保房產測繪結果，同時還要通過房產數量控制來實現房地產市場管理秩序，這樣才能夠真實可靠地為用戶提供準確信息服務。

關鍵詞：房產測繪;測繪體系;房地產開發

一、引言

隨著時代的不斷進步，經濟水平也得到了極大程度地提升，這就對人們日常生活以及居住環境提出更高層次要求。在房產測繪工作中難免會出現一些不可避免的問題，房產測繪主要是為了給用戶提供更為便捷、舒適和安全可靠房源信息，而對于房屋面積質量控制則更多的是通過對土地資源使用情況進行分析與預測來實現其最大限度地利用有限空間內的一種方式，同時還能夠為相關工作人員以及管理者等提供科學合理地決策依據及數據支持。

二、 房產測繪分攤方法概述

（一）房產測繪分攤的基本思路

房產測繪分攤的基本思路是在房屋建筑施工中，對各樓層房、墻體進行統一的測量，并將其坐標點編號，然后按照一定要求建立相應地籍管理制度。首先在進行房屋建設時必須嚴格遵循相應規定和標準來開展工作，其次還需要根據實際情況做好相關數據記錄以及計算等準備工作，最后房產測繪分攤人員要對每棟樓板上所安置的房屋及其配套設施以及建筑高度、樓層標高及水平柱高等位置準確掌握，還可以依據相應公式求出各層次之間的權值[1]。

（二）房產測繪分攤方法的基礎

房產測繪分攤方法的基礎就是房屋建筑部位、房屋產權等方面。首先在進行實際操作時，應根據不同類型建筑物，對其進行合理地安排，如對于住房面積較小的居民住宅可以將部分建筑面積以簡易分攤方式實施測量，而對于普通商業用房則需要采用簡單分層和比例劃分相結合式方法來處理，其次如果是居住小區或單位則可使用“多層次”法或者結合房屋產權等方面內容的綜合分析法來完成分攤工作，最后房產測繪分攤方法應注意分塊和房屋之間應該保持距離以及高度一致，這樣可以提高工作效率并且降低成本費用。

（三）房產測繪分攤方法的一般過程

房產測繪分攤方法的一般過程，主要分為三個階段： 第一階段是根據房屋的類型、戶型進行劃分，在這個時期要對每個房屋之間進行一一對應并嚴格區分，同時也需要將不同房間內各個部位間相互連接，以便便于后期數據計算和分析工作，第二階段則以“分房塊”為基礎展開相應處理工作，第三階段就是按照房產登記表或其他資料中所記載的信息來確定各部分面積比例關系及其具體情況等內容。

（四）房產測繪分攤體系

房產測繪分攤體系是在一個完整的系統中，把房屋產權登記、土地使用權和房屋所有權證書等一系列相關信息全部錄入到房產信息系統當中。在進行這套工作時，需要對其數據信息進行整理并保存下來，同時還要將這些資料與實際情況相結合來保證整個過程不會出現錯誤或者遺漏問題，其對于一些重要部分也要做好記錄以便后期使用過程之中能夠得到保障，再就是還應建立起一套完善的管理制度和操作規范，來保證房屋建筑施工質量和安全。

三、 房產測繪分攤方法的原則

房產測繪分攤方法的原則主要有以下幾點，首先在進行分攤工作前，必須要根據相關文件和有關要求，對所需要測量、計算以及檢驗等環節作出合理安排，其次是按照相應標準來規范作業人員，然后是為了確保房屋面積數據準確無誤、完整性完整而采取科學措施時可以采用多種方式相結合使用的方法，最后則是因為房產測繪分攤法具有一定復雜性且不便于操作所以在進行工作中不能隨意變更分攤程序及順序。

四、 房產測繪分攤方法的意義

房產測繪分攤方法是房產測繪的一項重要工作，在進行分攤時，需要按照一定原則對每塊房屋進行合理劃分。如果將房產測量和管理看作一個整體而存在的話那么就會導致誤差出現，所以為了防止這種情況發生，就要根據不同的實際狀況制定出相應措施來避免差錯問題產生，同時還應該加強相關工作人員對于專業知識以及操作技能方面等綜合素質的培養與提高從而使工作效率得到進一步提升，進而保證房產測繪分攤結果能夠準確、合理地反映房屋面積及位置信息[2]。

五、 房產測繪分攤方法策略

（一）建立房產測繪分攤方法的要求

房產測量分攤是房產測繪的重要組成部分，其質量直接影響著整個工程建設以及后期使用等，因此應根據《房屋建筑和公用建筑物物調查驗收辦法》中規定的要求進行合理、有效地分攤。首先在實際操作過程中要嚴格按照相關標準來實施，避免出現因人為因素而導致數據不準確問題產生，其次還要確保所選擇的是測量人員具有良好專業素養與綜合素質較強且對測繪技術比較熟悉的技術人員組成，最后還應該保證測繪工作能夠順利展開并且達到預期效果。

（二）建立房產測繪分攤的適用范圍

房產測繪分攤的適用范圍主要有以下幾點，首先在房屋建筑施工階段，要根據不同區域、不同時間段來進行劃分，如對房屋結構類型和使用功能等方面都需要結合實際情況確定，其次在住宅小區建設期間可以適當增加物業單位面積或將其作為物業單位測量工作，而對于一些大型商場以及寫字樓等公共場所則應盡可能的減少分攤的數量或者減少分攤過程中產生不必要損失，以使房產測繪工作人員在具體操作時能夠更加方便地進行處理與計算，最后對于需要租賃或出售給他人使用且不存在其他條件要求下不可動設施用房時可選擇分攤方式。

（三）創新房產測繪分攤方式

房產測繪分攤方式的創新，主要體現在幾個方面，首先是對房屋面積測量方法進行改進，在對房屋數量和位置準確確定以后再將不同區域劃分成獨立分塊，其次就是根據實際情況采取合理的分割原則，對于單獨分開地籍調查所得到結果時可能出現問題或者誤差較大而造成損失比較大，但是如果需要進行統一登記的話應該以房產權屬為前提來考慮是否要合并，從而保證測繪工作能夠順利開展以及提高數據質量準確性等，最后房產測繪分劃方案確定之后還應該充分考慮到后期使用過程中所存在問題和矛盾，進行有效避免出現不必要損失和浪費，同時還要加強監督機制。

（四）做好房產測繪分攤的定價模式

房產測繪分攤的定價模式，是在市場中按照一定標準，分層次、按比例和定額對房產測繪工作進行評估并確定最終的房價，首先是要明確不同層級之間所對應的是什么樣土地，其次要根據房屋所處地段以及周邊環境等因素來決定是否劃分等級，然后將二級或者三級以下地區劃分為若干個等級，最后再根據房地產估測機構得出結果，合理地分配人員數量。

六、結論

房產測繪分攤方法在房屋建筑施工階段具有重要的意義，它不僅能夠保證工程質量，還能有效促進房屋使用功能。首先是通過對分攤法進行分析比較和研究得出合理化建議，其次根據不同類型房地產項目設計相應不同的平面控制網線圖、地坪標高及房舍間距等基礎數據信息，并結合業主需求等建立完善配套管理體系，最后還可以加強房產測繪分攤工作中各階段操作人員專業技能的培訓，還可以提高工作人員自身素質水平與綜合業務能力。

參考文獻

[1]陳輝.淺議房產測繪中測繪面積的質量控制對策[J].建材與裝飾，2018：230-231.

[2]郭龍河.房產測繪中測繪面積的質量控制對策分析[J].建筑工程技術與設計，2018：1925，1526.