中國房地產金融市場現狀及未來趨勢展望

[摘要]文章從房地產金融市場范圍定義與宏觀經濟市場環境入手，介紹了房地產金融市場的發展沿革，分析了當代房地產金融市場，列舉了具有代表性的主要房地產金融產品類型，針對當下蓬勃發展的不動產資產證券化市場給予了解讀，并對未來房地產金融趨勢做出研判。

[關鍵詞]房地產金融;宏觀經濟環境;房地產金融政策;房地產金融產品;REITs

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.31.041

1房地產金融市場范圍定義與經濟環境

1.1房地產金融的定義

房地產金融是在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。其基本任務是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發、流通和消費，促進房地產再生產過程中的資金良性循環，保障房地產再生產過程的順利進行。

房地產金融主要包括房產金融和住房金融兩個方面。其中房產金融指房屋或建筑物在生產、流通、消費過程中的各種資金融通活動;住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動。[1]

1.2房地產融資渠道

目前，國內貸款是我國房地產融資的主要渠道，主要分為銀行貸款和非銀貸款。房企主要通過銀行貸款中的開發貸和并購貸獲取銀行貸款，同時非標融資渠道中的委托貸款的資金也通常來源于銀行資金。此外，房企主要通過非標融資中的房地產信托融資獲取非銀貸款，其利率通常較銀行貸款更高。

2019年，房地產開發企業開發資金中國內貸款為25229億元，占比11.4%。近年隨著房地產相關融資政策的收緊，其占比有逐漸下降的趨勢。2020年1—5月其占比上升至12.5%，原因主要是受疫情沖擊導致整體開發資金來源總額下降，同時國內貨幣政策有所放松，銀行和非銀機構資金較為充裕，從而導致國內貸款占比相對提升。

1.3房地產融資——房地產開發貸款

銀行向房企發放的貸款主要為房地產開發貸款，是指金融機構發放的房屋建設貸款，包括在土地開發階段發放的且在地產開發完成后計劃收回的地產開發貸款;以及計劃在房屋建設階段繼續使用并向市場銷售住房的房產開發貸款，根據開發內容不同，可分為住房開發貸款和商品房開發貸款等。

與其他融資方式相比，開發貸款具有成本相對較低、審批條件更為嚴格的特點，多戶采取土地抵押、在建工程抵押、股東擔保的增信方式。開發貸款主要需要滿足三點要求：一是“四三二”的要求：“四”即四證齊全。“三”是指自有資金應不低于開發項目總投資30%，后經政策調整，保障房和普通商品房維持20%不變，其他由30%調整為25%。“二”即具有二級房地產開發資質。二是銀監會要求，商業銀行發布的房地產貸款，嚴禁跨地區使用。三是商業銀行在房地產開發貸款對象的選擇上使用名單制管理，對房企的銷售規模和股東背景等有所要求。[2]

1.4房地產融資——并購貸

商業銀行并購貸款是指商業銀行向并購方或其子公司發放的，用于支付并購交易價款和費用的貸款，即其可以用于投資股權。與其他融資方式相比，并購貸款具有期限較長、成本較高的特點，以3～5年期限為最多，一般不超過7年，并且由于并購貸款銀行承擔風險更高，目前利率基本保持在10%以上。2018年上海銀監局發布《關于規范開展并購貸款業務的通知》，要求并購貸也需滿足四證齊全和擬并購項目應當完成在建工程開發投資總額的25%以上，自此并購貸款也不再擁有“四三二”要求豁免權。

1.5房地產融資——利用外資

利用外資是指報告期收到的境外資金，包括對外借款、外商直接投資及外商其他投資。房企主要通過發行海外債券和獲取海外銀團貸款渠道獲取外資，其利率通常較國內貸款更高。主要渠道有境外IPO、海外債、海外銀團貸款。目前，受國內房地產宏觀政策環境影響，利用外資有所降低。

1.6房地產融資——自籌資金

自籌資金是指在報告期內籌集的用于項目建設和購置的資金，包括自有資金、股東投入資金和借入資金。房企除了自有資金投入外，其發行信用債和資產證券化產品也計入自籌資金。同時，債券型的房地產信托計入國內貸款，二股權型房地產信托計入自籌資金。信托、私募基金也可能通過明股實債的方式為房企提供融資，這部分近年來受到了相關機構的嚴厲監管。2019年房地產開發資金來源中自籌資金為58158億元，占比26.4%，2020年1—5月占比進一步下降為23.4%。隨著近年信用債發行的收緊和信托、私募基金明股實債模式等地產融資政策的收緊，自籌資金占比逐漸下滑，但其占比依舊較高，是房地產企業開發資金的重要來源。

1.7房地產金融面臨的宏觀環境

從近十年來銀行貸款方面的政策走向看，整體上政府對房企貸款的管控一直持較為嚴厲的態度。2020年以來，受疫情影響，全球經濟增速放緩，貨幣政策趨于積極，然而政府對房地產貸款監管力度并未松動。2020年1月，央行發布《中國人民銀行2019年工作會議》，提出長效管理展望，奠定收緊基調;同月，銀保監會發布《關于推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》，繼續強調“房住不炒”指導思想，整頓違規現象，整體融資環境趨緊。

2房地產金融市場的發展沿革及相關政策

我國房地產改革發展主要經歷了三個時期：房地產商品化的開啟時期（1979—1996年）、拉動經濟增長的產業化時期（1997—2014年）、回歸住宅的居住本質時期（2015年至今）。近20年來，我國房地產市場化改革發展成效顯著。一方面，刺激并滿足了民眾的住房需求，使廣大百姓的住房條件得到了大幅改善;另一方面，推動房地產成為中國經濟的支柱產業，帶動中國經濟實現高速增長。然而在房地產市場快速發展的同時，過度投資炒房，房價上漲過快，房地產綁架經濟的亂象也引發一系列社會和經濟問題，社會對房地產市場發展的質疑聲層出不窮。

通過對比研究其他發達國家房地產金融的發展歷史及法律政策，我國目前需要合理規劃土地供給，平衡房地產市場用地供需;完善稅收調控機制，抑制房地產過度投機行為;合理控制加杠桿行為，維護房地產市場穩定。從房地產發展趨勢分析，宏觀調控弱化GDP強化“六穩六保”，房地產面臨規模增長瓶頸;伴隨人口及產業流向，進行結構化調整，新型城鎮化將持續推進、中心城和城市群房地產市場前景可期;政策方面，堅持“房住不炒”主基調不動搖，“因城施策”促“三穩”目標實現。

3房地產金融市場的主要金融產品

3.1房地產開發——地產開發基金

房地產開發基金相對銀行和傳統信托計劃方式，融資更為靈活。本土房地產基金的參與主體主要為三類：一是與開發商關聯的房地產基金管理公司;二是由專業投資機構設立的投資基金;三是帶有互助性質的獨立基金管理公司。房地產開發商開始通過房地產開發基金進行輕資產投資，多鐘情于土地價款高的一二線城市項目[3]。

3.2房地產銷售——金融蓄客及促進房屋交易

購房“寶寶”以貨幣基金的形式將購房者與開發商聯系在一起。意向購房人將訂金存入產品，如最終確認購房，不但能獲得購房優惠，還可直接使用產品本息支付購房定金，即使最終購房不成功，也可以享受貨幣基金產品的收益。金融元素助力開發商實現提前蓄客，客戶吸引力得到了較大提升。[4]

房屋交易中的多個環節可通過金融產品的支持來緩解買賣雙方的資金壓力。如首付貸、二手房中的委托墊資等。

3.3房地產運營——促進輕資產化

3.3.1凱德模式

（1）模式特征：運營與投資為同一集團，打通投資建設、運營管理與基金退出整條產業鏈。

（2）模式闡述：將項目打包裝入私募基金或信托基金，公司持有基金部分股權，其他由養老基金等機構投資者持有。待項目運營穩定并實現資產增值后，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。

（3）盈利來源：資產增值、基金管理費、基金分紅。

3.3.2西蒙模式

（1）模式特征：以投資機構為核心，運營機構作為受托管理人的基金模式。

（2）模式闡述：設立合資基金，收購物業并對其升級改造以提升物業價值，獲得二次出售溢價，或租金增值及管理費收益。

（3）收益來源：資產增值、基金管理費、基金分紅。

3.3.3萬達模式

（1）模式特征：以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式。

（2）模式闡述：商業物業的設計、建造、招商、運營、信息系統、電子商務由萬達統籌實行，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中分成。

（3）收益來源：凈租金收益分成。

4房地產資產證券化及房地產投資信托資金

房地產信托投資基金（REITs），是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托資金。自2014年“中信啟航”開啟了中國類REITs市場以來，國內不動產資產證券化市場蓬勃發展，五年內已發展到3000億元市場規模，為一部分持有優質物業的企業拓寬了融資與退出渠道、打通了“投融管退”的行業閉環、有效降低了市場系統性金融風險，多維度對商業市場的發展起到了正向作用。

中國證監會、國家發展改革委4月30日聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著國內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

5結語

房地產是一個資金、資本密集的行業。當前房地產金融體制處于逐步探索和建立之中，在新的市場環境下，房地產企業及金融機構更應順應市場規律，尋求新突破。目前中國房地產市場逐漸由“住宅+增量市場”過渡到“存量資產+長效機制”的階段。房地產金融資產證券化是盤活存量資本的重要舉措，能提升企業資產運營管理水平，并幫助持有優質物業的企業實現項目融資或退出，幫助大量持有型經營性物業重生、蝶變。

參考文獻：

[1]王伶麗.不動產金融市場的發展與完善研究[J].時代金融，2015（32）：256.

[2]馮凱.房地產行業發展趨勢研究[J].住宅與房地產，2019（36）：26.

[3]梅思才.我國房地產資產證券化問題的思考[J].中國外資，2019（20）：33.

[4]百度文庫.2016年房地產金融行業深度分析報告[EB /OL].https：//wenku.baidu.com/view/ee3792e8e87101f69f319564.html.

[作者簡介]李曉純（1983—），女，漢族，北京人，銷售總監，中級經濟師（房地產經濟），本科，研究方向：房地產經濟。