論我國居住權制度的立法完善

云南師范大學法學與社會學學院 李曉敏

居住權制度是《民法典》物權編中新加入的內容，即使對于居住權的設立與否一直存在爭議，《民法典》仍然順應現實的需求將其納入體系之中。作為一項新制定的法律制度，本文將在《民法典》物權編內容的基礎上，分析目前立法中存在的問題，提出進一步完善的建議。

一、居住權的概述

（一）居住權的特征

1.居住權具備物權的一般屬性

居住權屬于物權，具備物權的一般屬性，因此居住權人享有支配權，可以占有和使用該房屋，支配權不受干涉。

居住權的主體是特定的自然人，隨著自然人的死亡，居住權也就消失。同時，通過協議建立的居住權通常是需要設立時限的，因此從這些角度來說，居住權是具有時間期限的。

3.與租賃權的比較

居住權與租賃權在根本上是不一樣的。雖然同樣是對于他人財產的使用，但是在租賃過程中產生的居住關系屬于債權，承租人的權利僅限于用益而無法直接支配。而在物權編中規定的居住權則具有獨立性和直接支配性，能以自己意思無需借助他人的行為對房屋直接進行管領、實現權利內容。

（二）居住權的現實意義

1.居住權制度具有幫助弱勢群體實現房屋居住的制度功能

在一個家庭中，家庭成員的互相維護和幫扶關系（如對家庭中老人的贍養關系、對小孩的撫養關系），不僅體現了家庭成員中對弱勢群體的關懷和愛護，從社會層面來說也是對社會扶助職能的實現。我國現在的婚姻家庭法律制度對上述特定人群設立了相關權利予以保護，但關于居住問題，立法對上述特定人群的生活居住權利保障并沒有提供有效的法律依據。故此，在《民法典》中規定居住權具有重要的現實意義，具體表現在以下幾個方面：

首先，居住權制度有助于解決離婚糾紛中弱勢一方的生活居住問題。離婚婦女在離婚糾紛中所形成的住房困難問題，不僅存在于中國，同時也是世界范圍內離婚婦女所面臨的問題。然而，由于缺乏法律規定的依據，法院對這些女性的保障只能止于賦予其債權權利，抑或開出居住權的空頭支票（實則沒有物權效力），這些都不利于保障當事人的權益。因此，居住權制度的設立是保障離婚女性居住權利、滿足其生活居住需求的有效途徑。

其次，房屋所有權人通過法律方式賦予特定人居住的權利，不僅能保障特定人之權利，而且能夠切實有效地實現和承擔自己供養或者撫養的義務。

2.居住權制度有利于落實國家住房保障制度政策

高校朋輩團體輔導的效果機制：基于團體成員的視角…………………………………………楊曉嵐，張 月（114）

對于弱勢群體的住房保障一直以來是我國關注的熱點問題，而居住權制度一定程度上契合了國家住房保障制度政策的內在目的和價值需求。黨的第十九屆全國人民代表大會對住房制度提出了明確的要求，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居[1]?！?/p>

居住權制度作為對住房的新型利用方式，無疑為國家對住房交易市場的宏觀調控提供了新的解決思路。

二、居住權立法上存在的問題

（一）法定居住權的設立無法律依據

《民法典》第三百六十七條和第三百七十一條均對居住權的設立方式作出規定。首先，從第三百六十七條規定中，我們得出設立居住權需要通過訂立合同這一途徑。同時，第三百七十一條規定了居住權可通過遺囑方式來設立。由此可知，居住權可以通過合同方式設立和遺囑方式設立。換言之，無論是合同方式設立還是遺囑方式設立，均為房屋所有人通過主觀意思設立，即意定方式設立，而不包括法定設立。基于此，我們不妨進一步思考，關于居住權的設立，是否有必要通過法定的方式設立，筆者認為，僅通過這兩個設立方式（合同方式和遺囑方式）對居住權的設立范疇并不周延，法律未規定法定居住權，有可能導致弱勢群體的權利得不到有效保障[2]。

（二）居住權的交易存在障礙

《民法典》第三百六十八條和第三百六十九條對居住權的無償性和出租均做了以當事人約定為例外的原則性規定，即通過當事人的約定就可以突破居住權的無償性原則，可以將其房屋予以出租。但是對于居住權之轉讓和繼承，《民法典》則采用了嚴格的限定，在轉讓、繼承與出租之間采取了斷句方式，即居住權的轉讓和繼承并不適用以當事人約定為例外之規定，此項規定可能存在一定問題，造成居住權權的交易障礙。

（三）居住權滅失的認定沒有法律依據

其一，關于居住權滅失方式的規定不夠明確具體。《民法典》第三百七十條規定，居住權滅失的事由有兩項，分別為“居住權期間屆滿”和“居住權人死亡”兩種情形，這似乎無法涵蓋居住權滅失的所有情形，舉例而言，如若出現房屋滅失或者被征收的情形，居住權將很難保留下來[3]。

此外，居住權滅失還存在其他情形，如居住權的標的房屋發生毀損而無法滿足居住需求時，該居住權是否會消滅。又或者居住權人不行使居住權達到一定期限，能不能成為居住權滅失之事由等。居住權雖然屬于物權，但其在性質上又呈現出一定的特殊性，可能存在與一般物權不同的滅失方式。因此，對于上述可能出現的情形都應該具體予以探討，并在居住權制度立法中予以完善。

其二，房屋所有權人無法有效保障自己的權利。對于具有人役權性質的居住權，房屋所有權人往往是以好意饋贈的方式對特定弱勢一方賦予居住權。基于此，與房屋租賃合同不同，房屋所有權人基于情感等因素，其在設立居住權時可能不會對居住權人的權利義務進行詳盡明確的合同約定。同一標的物下的居住權和所有權存在密切的關聯，如果居住權人濫用居住權利，可能會對房屋所有權人產生不利影響。在此種情形下，如果居住權人濫用居住權利，損害了房屋所有權人的正當權益，法律能否支持房屋所有權人采取有效的救濟措施呢？對此，我國的居住權制度沒有相關的明確規定。

三、完善居住權的立法建議

（一）在設立方式上增加依法律規定設立居住權

法定居住權，即依據法律直接規定設立居住權。通常而言，未成年子女以及父母可以成為法定居住權的主體[4]。

人役權性質居住權設立的目的在于保護弱勢群體，實現社會扶助功能，其對象為社會的弱勢群體[5]，如果將法定居住權的對象單純理解為特定身份關系的人，而不考慮該特定人是否存在對住房的需求，那么該制度會呈現出一定程度的局限性，甚至可能與居住權制度設立初衷相背離。基于此，法定居住權基于實現社會扶助職能的價值，有其存在的必要性，但對法定居住權適用情形的規定不應過于寬泛，應著眼于實現法定居住權的實質正義。因此，筆者認為，可以在設立方式上增加依法律規定設立居住權，并對該規定作出嚴格限制。即依法律規定設立居住權時，不僅要滿足以法律規定設立居住權的適用對象，同時應滿足法定適用情形。

（二）對居住權的滅失方式予以明確規定

由于居住權的滅失方式與物權不完全相同，因此我國的居住權制度可以借鑒物權的一般滅失規定[6]，并單獨對居住權的滅失方式予以明確規定。

1.居住權的一般滅失方式

關于居住權的一般滅失方式，可以參照《民法典》物權編的規定，有下列情形之一可導致居住權消滅[7]：（1）房屋滅失。這是由于權利客體的原因導致的居住權消滅[8]。（2）權利混同。當房屋所有人和居住權人的資格合為一體時，居住權消滅；（3）拋棄權利。居住權人可以拋棄居住權而使居住權消滅。（4）濫用居住權。如果居住權人不經房屋所有權人同意，擅自改變房屋結構或用途，可能會導致居住權的消滅。（5）居住權的設定期限屆滿。（6）居住權人死亡。

2.明確居住權人濫用權利的情形

與物權的一般滅失方式有所不同，居住權和所有權可以共存于同一房屋標的物之上，二者之間的關系息息相關，因此對于房屋所有人和房屋居住權人之間存在沖突矛盾的潛在可能性，法律應明確規定予以調整，以保障當事人的正當權利。因此，對于居住權人可能損害房屋所有權人合法權利的問題，可以明確居住權人濫用權利的情形，為居住權人列舉權利濫用的“負面清單”，有利于保障房屋所有權人的正當權利，協調居住權人和房屋所有權人的利益均衡。

關于居住權人濫用權利的具體情形，可以做如下具體規定，居住權人出現下列情形之一的，為濫用權利之情形：（1）未經許可，擅自出租、出借、抵押房屋的；（2）因居住權人的過錯使房屋造成重大毀損的；（3）未經許可，將房屋用于生產經營的；（4）其他濫用權利的行為[9]。

濫用居住權利可以成為當事人解除合同導致居住權滅失的決定性因素，但是居住權人因濫用權利而喪失居住權的標準應由法院判決裁量。

四、結語

我國《民法典》規定居住權制度是我國物權制度的一大進步，但該規定仍有進步的空間。希望在不久的將來，我國能夠不斷解決更多居住權制度相關的問題，在司法實踐的過程中不斷完善，保證社會制度更加穩固、人民生活更加安定。