中小房地產企業融資管理問題及對策探討

王 永

（海南陽光美基投資開發有限公司，海南 海口 570106）

去年8月份出臺的限制房地產企業融資的“三條紅線”于今年起全面推行，這為房地產企業設立了新的融資規則，資源也進一步向龍頭企業轉移，眾多中小房地產企業融資難度進一步加大。本文將結合中小房地產企業自身特點，對由于企業內部經營管理缺失產生，導致出現不利于融資的常見問題進行探討，并提出對應的建議和對策，希望能夠對中小房地產企業有效地提高融資管理水平，合理調度使用融資資金，配合金融機構貸后監管等方面起到一定積極作用。

一、中小房地產企業融資特點及融資管理的必要性

1.中小房地產企業融資特點

房地產企業融資渠道有很多，如內部融資、外部融資，具體形式留存收益、金融機構貸款、發行債券、IPO或私募股權融資等等。中小房地產企業受自身條件和政策限制，融資渠道狹窄、模式單一，以合作開發和銀行貸款方式為主。在實際業務中，很多中小房地產企業開發建設的項目自身位置、產品品質等方面，相較大型房企有自己的一定優勢。但因自身股東實力、企業規模、經營業績、管理粗放等特點，使得金融機構或投資方對這類企業合作的意向性不強，或因企業內部經營管理欠缺難以通過融資審批。

2.中小房地產企業融資管理的必要性

（1）有助于項目品質提升

中小房地產企業在項目開發體量、市場份額等無法與龍頭企業相比，企業要生存，就必須在滿足消費者對居住品質和個性化不斷升級要求方面下功夫。但這需要大量的資金支持，融資可以讓企業獲得更多的資金，用于提升項目品質。

（2）有利于企業的發展和壯大

在市場經濟競爭規律下，很多中小房地產企業可能面臨被大型房地產企業吞并或退出市場的風險，融資可以使得中小房地產不斷投資開拓新項目，提升市場占有率，使企業發展壯大。

（3）有助于健全企業內部控制體系，提升融資管理水平

融資是一項涉及公司多個專業部門的參與系統性工作，對企業管理水平和經辦人員的知識儲備、溝通能力等都有很高的要求。在銀行信貸收縮的情況下，融資難度加大也有助于倒逼中小房企在企業管理中必須建立和不斷完善內部控制制度，努力提高管理業務水平，以適應和滿足金融機構的信貸審批要求。

二、中小房地產企業融資的現狀及存在的問題

1.部分企業或法定代表人信用狀態不良

中小房企普遍存在內部管理粗放的問題，對企業信用建設工作重視程度不夠。公司大多因工商年檢、涉稅問題、經濟糾紛、甚至拒不執行法院判決而被列為失信被執行人，對法定代表人在公司以外的消費或經營狀況中缺乏完善的管理機制。現實中，多因信用卡消費貸款或其他貸款逾期而出現征信不良，被司法機關限制高消費等，從而無法獲得金融機構的信任，融資也就無從談起。

2.股東、管理層對融資管理工作重視程度不夠

首先，公司股東、管理層對整個公司和項目的運營起主導作用。但實際中，很多公司領導對行業融資政策收集和解讀、對金融機構的貸款業務了解掌握的滯后和不足，導致融資失敗。如申請項目貸款時，金融機構一般要求企業具備二級或以上的開發資質，實繳的注冊資本占項目總投資的比例達到30%以上；海口不動產登記中心不能辦理其他項目在建工程為本企業融資提供擔保的抵押登記手續；項目后期進行土地增值稅清算時，有些地方的稅務局對委托貸款模式下產生的利息不予確認，造成企業稅負大幅提高。

其次，很多中小企業融資由財務部門兼職辦理，一般未單獨設置專業融資部門或委托第三方代為辦理。而且在實務中，財務部門的人員業、財融合的程度遠遠不夠，不能滿足融資業務對相關知識儲備和實際操作要求，而且融資過程中大量的溝通、解釋工作也使得財務人員顯得力不從心。

另外，日常財務管理混亂，財務人員未按會計準則進行賬務處理，賬務處理不及時，科目混亂，重要原始憑證缺失，分期開發建設的成本歸屬不清，導致會計師事務所對財務報告無法出具審計意見或出具否定意見。

3.項目定位不清、對銷售預期過于樂觀

企業管理團隊對項目的定位和市場的需求把握不準確，隨意性較大，未與專業的咨詢和設計單位進行充分的溝通，導致項目設計方案無法通過當地住建部門的規劃審批，無法取得項目開工所需的建設工程規劃許可和建設工程施工許可等證照。對銷售預期過于樂觀，盲目制定開發和銷售計劃，無法通過融資審批過程中進行的現金流壓力測試等。

4.貸后管理工作缺失

未重視貸后管理的重要性，貸款資金和銷售回款的支配使用上隨意性較大，未按銀行貸后監管的要求使用資金，造成不能按約定還本付息。又沒有相應的替代方案，最后導致金融機構提前收回貸款，出現資金鏈斷裂、企業征信不良等情況，從而無法再次向金融機構申請項目貸款。

三、加強融資管理的改善對策

1.誠信是做人之根本，立業之基

隨著國家誠信體系建設的不斷完善，通過征信機構強大的征信數據庫，可以查詢工商登記、信貸記錄、納稅記錄、合同履約、民事司法判決、產品質量、身份證明等多方面的信息，以綜合反映企業或個人的信用狀況。這些信息都將作為金融機構或投資方進行判斷和控制融資風險的重要決策依據。如果企業重視信用管理，遵守相關的法律法規，規范經營，可能會降低企業的部分收益或承擔部分責任，但一份良好的征信記錄也是企業一項寶貴的無形資產，將為項目融資開個好頭。

2.努力提高項目管理團隊的管理能力

首先，金融機構或投資者向項目貸款，并不單純 地對項目本身進行評判，同時也是對項目管理團隊的考察。一個好的項目管理團隊應當具備科學的管理理念、精湛的管理能力和良好的溝通能力，不斷提升融資管理決策水平。管理團隊急需提高自身風險意識，實事求是地了解融資風險及其對公司經營的重要影響，轉變工作理念，將融資風險防控作為財務管理的重要一環，合理評估自身融資風險并制定改善建議付諸實施。

其次，規范財務管理制度。企業應嚴格依據國家相關法律、法規制訂并不斷完善財務管理制度，加強企業財務人員的業務培訓和職業道德教育。強化公司資金預算、結算管理，提高資金收支的計劃性、有效性，科學設置會計核算科目，保證會計核算的準確性、合理性。尤其對分期開發的房地產項目成本費用要進行合理、清晰分攤，使成本更加準確。按時完成納稅申報和稅款繳納，避免出現偷稅、漏稅，同時做好涉稅問題的分析和籌劃，合理降低公司稅負。鞏固財務分析機制，把企業的財務數據變成預計未來的有用信息，為企業和金融機構提供真實、有效的決策支持。

3.合理制定開發和銷售計劃，避免出現貸款逾期

開發建設項目應遵照當地自然資源規劃、住建等部門意見，結合項目自身情況，制定科學可行的開發建設和銷售、回款計劃，避免項目在規劃、設計、施工等方面與當地政府有關部門的規定、規范沖突，導致項目無法取得施工所需的各種手續延誤工期，影響貸款審批。過于樂觀的市場預期、盲目自信制定較高銷售和回款計劃，基于金融單位謹慎、嚴格的審批程序，很有可能無法通過項目收益的壓力測試。即使通過了審批，在貸款發放后，項目實際達不到預期銷售和回款目標，迫于資金壓力違規銷售，被政府相關單位處罰、停業整改，甚至吊銷商品房銷售許可等極端情況，造成項目資金短缺，從而形成貸款逾期。

4.建立規范科學的資金管理制度，積極配合金融單位進行貸后監管

一方面，中小房地產企業對資金的把控較為靈活，貸款資金一旦到位，即使在金融機構貸后監管嚴格的情況下，也極易出現企業變相使用貸款資金用于其他用途的情況。為了避免出現貸后資金外流不能用于建設項目，企業應該按金融機構貸后管理要求，建立規范的資金管理制度和崗位配置。對貸款資金進行專項管理和使用，科學調度實時監控，確保貸款資金用于項目建設。尤其是企業屬于集團公司的情況，必須建立企業與集團公司或其他公司之間的資金往來審批制度，其中應包括在必要情況下，貸款企業與集團公司之間的資金往來，必須征得金融機構或出資方的書面同意后方可調度。

另一方面，貸款發放后，一般都需要借款企業定期向金融機構或出資人報送含財務報表、項目開發進度、銷售情況等經營情況，有些金融單位還會對企業的銀行賬戶、公司及項目證照進行共管。為此，企業管理層應當加強貸后內部管理，規范企業對外再融資或對外提供擔保的審批手續，如實披露企業的財務狀況和經營情況。否則，一旦公司出現較大經濟糾紛或項目開發、銷售出現不可控的狀況，金融機構或出資人，極有可能會對貸款宣布提前到期。要求借款企業提前清償所欠其債務，甚至啟動司法程序，處置抵押物，從而加劇項目停工、停產，使公司陷入困境。

四、結論

本文闡述了在現行調控和緊縮政策下，中小房地產企業因自身經營原因，在融資及貸后管理過程中容易出現各種的問題。從信用管理、團隊建設、項目運營及財務管理等方面分析了問題產生的原因，并從建立和加強企業信用體系管理、提升團隊運營管理意識和能力、規范企業經營和管理制度等方面提出了解決對策。