房地產企業融資風險因素識別與評價

□文/丁 曦

（安徽理工大學經濟與管理學院 安徽·淮南）

［提要］針對房地產企業發展現狀，著重研究房地產企業的融資風險，從企業內部和外部兩個層面入手，選取相應的2個一級指標和8個二級指標，構建風險評價指標體系；通過AHP法和模糊綜合評價法對房地產企業融資風險進行有效的綜合評價，以安徽省某房地產企業為例，通過實證分析以驗證模型的有效性，最后根據對房地產企業融資風險的分析給出防范策略。

一、引言

房地產業對于國民經濟發展起到重要作用，是改善人民生活和增強國民經濟的重要產業。房地產企業的成功與否，與房地產企業籌集、利用資金的能力密切相關。房地產企業是資金密集型企業，在經營過程中需要大量的資金，僅僅依靠企業的自有資金是遠遠不夠的。因此，融資對于房地產企業來說是必不可少的環節，而房地產企業在融資過程中會面臨許多風險，對這些風險加以防控是每個房地產企業亟須解決的問題，以達到提升融資效率、促進房地產企業可持續發展的目的。

目前，我國學者已經在房地產融資風險方面做了大量的研究。王瑋（2020）對中小型房地產企業的發展現狀進行探析，通過分析企業存在的問題，給予相應的對策建議；林慧靜（2019）認為宏觀調控是近年來房地產企業面臨最大的難題，短期內造成了房地產企業的融資困難；于美杰（2019）提出房地產企業必須重視融資風險管理，并構建針對性的融資風險預警體系；魯新川（2020）結合新經濟形勢下房地產融資的現狀，提出新形勢下房地產融資的新路徑；曹勐（2020）著重分析了疫情給住房融資市場帶來的影響以及可能演變的方向；李婷婷（2020）提出企業應當擴寬融資渠道，實現資源的優化配置；黃楨（2019）認為房地產企業應采用多元化融資方式，如房地產投資信托基金、私募股權融資等方式；方建國（2019）認為健全房地產金融產業鏈，解決房地產業融資難的問題；常志方和苑東亮（2020）對房地產企業的眾籌融資模式進行了研究，認為每股收益點是首要關注點；張力派等（2020）提出提高股權集中度有利于緩解房地產企業的融資約束；葉梅（2020）認為目前房地產企業對融資渠道的分配不合理。

通過梳理上述相關文獻可知，關于房地產企業融資風險的研究還是非常豐富的。大部分的研究學者都是從分析我國房地融資現狀入手，并對此提出一定的建議，這對我國房地產企業健康發展起到重大作用。本文從識別房地產企業融資風險因素出發，構建房地產企業融資風險評價指標體系，對房地產融資風險進行綜合評價，并根據探析的融資風險影響因素，制定相應的風險防范策略。

二、房地產企業融資風險因素識別

影響房地產企業融資風險的因素有很多，影響關系錯綜復雜，而且各因素造成的嚴重程度也不相同。因此，對于每個房地產企業來說，進行風險識別是非常有必要的。風險識別就是從系統的觀點出發，探析房地產融資所涉及的各個方面，在對房地產融資風險分類的基礎上，把影響風險的因素分解為較易識別的基本單元。通過梳理關于房地產融資風險的最新研究成果，并結合我國房地產企業的發展現狀得知，房地產融資風險主要從房地產企業內部和外部來探討。

（一）內部風險。本文主要從融資結構、融資渠道、融資成本、企業財務狀況、企業經營管理五個方面來探討房地產企業的內部風險。

通過我國房地產企業發展現狀可知，我國房地產企業融資結構單一，方式有限。我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款、自籌資金和其他資金三個方面。銀行業金融資產在我國金融體系中占據主導地位，我國房地產融資結構與金融資產整體分布基本一致，銀行貸款同樣是房地產企業融資的最主要來源。大部分房地產企業過于依賴外部融資導致企業負債率過高，這也是房地產行業產生風險的重要原因。

房地產企業的融資渠道可以分為直接融資和間接融資，兩者相互滲透，相互作用。在直接融資中，房地產企業可以直接從資金提供者獲取資金，由于不同的企業或個人融資的信譽好壞有較大差異，這容易給房地產企業信譽帶來一定的風險。間接融資是通過金融機構來進行的，是由金融機構來籌集資金和運用資金，這使得主動權掌握在金融機構手中。但是政府對于金融機構管理一般較為嚴格，因此相對于直接融資來說，間接融資風險較小，融資穩定性也較強。

如何降低融資成本、使用成本最低的融資方式是房地產企業目前亟須解決的問題。房地產企業的融資成本與融資方式緊密相連，同時也與資金提供的時間有關。融資成本在一開始最高，隨著項目開發的進展，融資成本會逐漸降低。一般來說，自有資金的成本較低，但是大部分房地產企業僅僅依靠自有資金是沒法完成項目的開發的，尤其是對于中小型房地產企業來說。銀行貸款方式的融資成本，只需要支付銀行貸款利息，成本也較低，而信托融資和股權融資方式的融資成本都較高，這使得銀行貸款成為融資的主要方式，使得房地產企業的融資風險集中在商業銀行。

企業自身的財務狀況也影響著企業融資風險的大小。房地產企業要明確自身發展戰略、償債能力和合理的融資規模。當融資規模超過企業正常經營所需的資金量，會造成企業資金的閑置或浪費，而過度的融資規模會加大企業的負債，嚴重的會導致企業資金鏈破裂從而導致企業破產。房地產企業在經營管理方面也存在著很多問題，很多房地產企業缺乏融資創新意識，僅僅依靠銀行貸款會使得抵抗風險的能力下降，不利于風險的分散。同時，一些管理人員缺乏風險防范意識，不重視風險控制工作，這都使得房地產融資風險加大。

（二）外部風險。本文研究的外部風險主要包括宏觀調控、經濟環境和市場競爭三個方面。

房地產的不可移動性使得房地產企業要承受所在地區的政策條件變化而帶來的風險。房地產與國家發展形勢緊密相關，在很大程度上受到政府政策的控制，國家或地方政府有關房地產融資的政策條件發生變化，會給房地產企業帶來不可預知的風險。這就要就房地產企業時刻關注著國家的政策變化，從而積極地應對這一類的風險。

房地產具有高風險、高收益的特點。一方面由于房地產企業固定性的特點使其必須面臨并承擔因地理條件變化而帶來的風險，并且房地產投資額大，開發周期長，各種經濟環境變化都會對房地產企業的收益產生影響；另一方面房地產的發展與整個城市的經濟發展趨勢緊密相連，城市經濟發展的變化和居民消費水平的變化都會直接作用在房地產企業的收益上。

隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，企業融資難度加大，使得房地產企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈斷裂，風險就會暴露。目前，房地產市場競爭激烈，市場需求、價格等變化都會給房地產市場的供給以及居民的購買力帶來一定的影響?，F階段，我國房地產市場已經進入限速時代，上調銀行貸款利率、調整貸款政策、上調銀行存款準備金率等都容易造成房地產企業的資金鏈斷裂，同時給房地產企業的融資帶來了困難。

從我國房地產發展的現狀出發，結合本文對房地產融資風險的識別和分析，構建房地產企業融資風險評價指標體系，包括2個一級指標和8個二級指標。通過這個評價指標體系，基本上可以反映出房地產企業融資所面臨的風險。（表1）

表1 房地產企業融資風險指標體系一覽表

三、模型構建

對房地產企業融資風險評價有多種方法，如AHP法、概率分析法、敏感性分析、灰色理論法和模糊綜合評價法等。本文將結合AHP法和模糊綜合評價法對房地產企業融資風險進行分析，用AHP法計算一級指標和二級指標權重，構建模糊綜合評價模型。AHP法是將一層次元素兩兩比較并對其重要性進行定量描述，然后利用數學方法計算反映每一層次元素的權重。模糊綜合評價法是應用模糊變換原理和最大隸屬度原則，考慮與被評價事物相關的各因素，對其作出綜合評價。將兩者結合能夠提高評價結果的準確性。

（一）確定評價對象因素H。根據表1建立的房地產企業融資風險評價指標體系，設H為總評價指標體系，一級指標為Hi=｛H1，H2｝；二級指標為Hi，j=｛Hi1，Hi2，Hi3，…，Hi5｝，其中i=1，2；j=1，2，3，4，5；i表示為第i個一級指標，j表示第j個二級指標。

（二）建立評價集。評價集設為V=｛V1，V2，...Vp｝，即對各項因素指標的滿意程度確定有可能出現的不同評價等級。

（三）建立權重集。一般來說，H中各風險因素影響的程度不同，從而對房地產企業的影響程度也不同。為了區分，對各因素Hi（i=1，2），應賦予相應的權重wj（j=1，2，3，4，5），由各權重造成的集合稱為權重集合，用W表示：W=｛w1，w2，…，wj｝，且∑wj=1（j=1，2，3，4，5）。

（四）建立評價矩陣。評價矩陣表明單因素Hi對評價集V的隸屬度，評價矩陣可表示為：

式中，K為評估專家總數，kij表示有k個專家認為Hi屬于第Vj個等級，rij為H中因素Hi對應V中等級Vj的隸屬關系，因而rij是第i個因素Hi對該事物的單因素評價，它構成模糊綜合評價的基礎。

（五）進行多級模糊綜合評價。表1的指標體系從不同的方面反映了不同風險對房地產企業融資的影響，所以在評價時為了綜合考慮全部因素對評價對象取值的影響，需要做多級模糊綜合評價，即從最底層開始，逐層上移得出。

首先，計算準則層第i個指標的綜合評判集Bi：

Bi=wiRi=（bi1，bi2，…，bip）（i=1，2，…，m）（3）

式中，wi為評估因素集Hi的權重集，wi=（ai1，ai2，…，ain）；ri為評估因素集Hi的評價矩陣；n為第i個指標下的評估因素個數；m為準則層指標個數。

其次，計算目標層評判集B：

B=WR=（b1，b2，…，bm）（4）

最后，使用模糊分析法對房地產企業融資的風險做出評價分析。其算法為：

S=B·VT（5）

其中，V為評價集的加權系數矩陣，V=（v1，v2，…，vp）；p為評價集中的評價個數。

四、實證分析

運用以上確定的研究模型，來驗證其在房地產企業融資風險評價中的應用。本文以安徽省合肥市的房地產公司A為例，合肥市是安徽省的省會城市，選取合肥市某房地產企業進行研究，更具有代表性。本文首先將房地產企業融資風險分為五個評價等級，詳情如表2所示。（表2）

表2 指標評價等值一覽表

接著確定各層次的指標權重，根據專家調查法并結合房地產企業融資現狀對各個層次的因素進行打分，構造每一層次的兩兩比較判斷矩陣，并采用AHP法計算各判斷矩陣的權重。

一級指標相應的判斷矩陣，如表3所示。（表3）

表3 以H為準則的判斷矩陣一覽表

計算得出：W=（0.8333，0.1667）；λ=0.5；C.I=0；C.R=0＜0.1，通過一致性檢驗。

二級指標相應的判斷矩陣，如表4和表5所示。（表4、表5）

表4 以H1為準則的判斷矩陣一覽表

表5 以H2為準則的判斷矩陣一覽表

計 算 得 出：w1=（0.3679，0.2157，0.2278，0.1172，0.0672）；λ≈5.2539；C.I=0.0635；C.R=0.0567＜0.1，通過一致性檢驗。w2=（0.5571，0.3202，0.1226）；λ≈3.0131；C.I=0.00655；C.R=0.0126＜0.1，通過一致性檢驗。

然后，根據專家調查法邀請A公司10位專家，包括6位建筑行業專家和4位公司的中高層管理人員對每一層風險因素進行打分。10位專家房地產A企業融資風險的隸屬度打分表，如表6所示。（表6）

根據表6，得出房地產A企業融資風險評價單因素評判矩陣：

表6 房地產A企業融資風險隸屬一覽表

對房地產A企業融資風險進行一級模糊綜合評判，由公式（3）可知：B1=w1R1

=（0.67901 0.20196 0.08795 0.02016 0.00672）（8）B2=w2R2=（0.43115 0.35651 0.21224 0 0）（9）

由此可以得出，房地產A企業融資風險一級模糊綜合評判矩陣：

對房地產A企業融資風險進行二級評判，由公式（4）可知：

由公式（5）可知：

而7＜7.9831＜9，且相比于9更接近7，由此可知房地產A企業存在較大的融資風險。

五、結論及建議

房地產業能夠在一定程度上促進當地的經濟發展，同時帶動相關產業的發展，已經成為國民經濟的支柱性產業。隨著我國對融資渠道監管的加強，房地產企業融資風險增加，融資也變得更加困難，基于這種現實背景，對房地產企業融資風險進行研究是非常有必要的。

鑒于以上分析，本文給出以下建議：一是開拓多元化融資渠道。多元化融資是國家宏觀調控下房地產行業的必然選擇。房地產企業要根據自身發展情況，充分利用金融市場，建立多層次多元化融資模式，將各類融資模式進行整合和分析，以便企業做出決策，更好地為企業提供資金支持，降低企業的融資風險。我國房地產企業融資過于依賴銀行貸款，拓寬房地產融資渠道，探索多元化融資方式也是房地產企業亟須解決的問題之一。二是加強成本控制，確定合理的融資規模。房地產企業的融資成本與開發項目的時間有關，這就要求企業在這期間要做好預期現金流的預測與分析，同時做好成本控制管理，落實到項目的各個環節上，并盡量縮短項目的開發時間從而增加企業的收益。同時，企業也要確定合理的融資規模，融資規模要符合企業的發展目標，合理的融資規模能夠更好地促進企業運轉，促進企業持續發展。三是企業要提高風險防范意識，建立風險預警體系。一方面企業要增強防范意識，做好內控工作。房地產企業可以從管理制度、內部環境、風險評估等方面入手，構建完整的內控體系，使各個部門更好地執行各自的職責，從而加大對風險的管控。另一方面企業要建立融資風險預警體系，識別企業所面臨的風險因素，以便更有效地對融資風險進行評價并及時采取相應的措施進行防控，促進房地產企業的平穩健康發展。