基準地價法在土地評估項目的應用
——以青島市城陽區某土地為例

張亞芳

(青島恒星科技學院，山東 青島 266041)

1 基準地價基本公式

基準地價公式：P=P1×(1±ΣK)×K1×K2 ×K3 +D

式中：

P為估價對象地價；P1為估價對象所在區域的級別基準地價；ΣK為估價對象綜合修正系數；K1為估價期日修正系數；K2為土地使用年期修正系數；K3為容積率修正系數；D為開發程度修正值。

2 基準地價具體過程舉例

2.1 估價對象宗地所在區域的級別基準地價的確定

根據《房地產權證》復印件，估價對象房地坐落為城陽區xx路xx號，土地用途為工業。根據《2019年城陽區城鎮基準地價工礦倉儲用地土地級別與基準地價圖》，估價對象位于城陽區城區工礦倉儲用地二級地范圍內，基準地價為422元/m2。

2.2 綜合修正系數ΣK的確定

根據《2019年度青島市城陽區基準地價使用手冊》中的城陽區城區工礦倉儲用地一至三級宗地地價影響因素說明表、城陽區城區工礦倉儲用地三級地基準地價修正系數表及待估宗地的實際狀況，待估宗地的各項因素條件、各因素修正系數及綜合修正系數如下：

修正因素優劣程度修正系數臨道路類型較優0.90%道路通達度較優0.90%對外交通便利度較優0.72%基礎設施完善度較優0.60%環境質量狀況一般0.00%產業聚集規模較優0.48%工廠與原料配合一般0.00%職工生活便利度較優0.48%宗地面積較優0.30%宗地形狀優0.60%規劃限制較優0.24%合計5.22%

2.3 估價期日修正系數K1的確定

根據中國城市地價動態監測網發布的數據，青島工業用途地價指數見下表：

青島工業用途地價監測指標情況表

基準地價估價期日為2019年1月1日，本報告的估價期日2021年1月26日，根據以上地價指數，測算得到估價期日修正系數K1=1。

2.4 年期修正系數K2的確定

城陽區基準地價內涵中工礦倉儲用地出讓年期為50年，估價對象土地使用權剩余出讓年限為35.70年，故需對年期系數進行修正。修正系數：

K2=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)N]

=[1-1/(1+6%)35.70]/[1-1/(1+6%)50]

=0.925 3

式中：r— —土地還原利率[根據城陽區基準地價內涵確定工礦倉儲用地土地還原利率為6%。

2.5 容積率修正系數K3的確定

根據《2019年度青島市城陽區基準地價使用手冊》，城陽區工礦倉儲用地容積率不做單獨修正，因此確定容積率修正系數K3=1。

2.6 土地開發程度修正值D的確定

當待估宗地的土地開發程度與基準地價所設定的土地開發程度不一致時，就需進行土地開發程度修正。土地開發程度的修正幅度依據各基礎設施投資對宗地地價的影響程度確定，當待估宗地的土地開發程度高于基準地價設定的開發程度，需要加上相應開發程度對地價的影響值，反之則減去。

根據《2019年度青島市城陽區基準地價使用手冊》，基準地價設定的工礦倉儲用地土地開發程度為宗地紅線外“五通”(通路、供電、通訊、供水、排水)、宗地紅線內場地平整，估價對象宗地的實際開發程度為宗地紅線內外“五通”(通路、供電、通訊、供水、排水)及宗地紅線內場地平整，設定的土地開發程度與基準地價內涵一致，因此不需要進行開發程度修正，故D=0元/m2。

2.7 測算宗地出讓地價

根據以上分析計算過程，測算得到估價對象在本次評估設定開發程度條件下的出讓價格：

=宗地所在區域的級別基準地價×(1±ΣK)×K1×K2 ×K3 +D

=422×(1+5.22%)×1×0.9253×1 +0

=410.86元/m2。

2.8 相關稅費

根據青島市財政局、青島市國土資源和房屋管理局、中國人民銀行青島市中心支行三單位《關于轉發<山東省國有土地使用權出讓收支管理辦法>的通知》(青財綜[2007]39號)的規定，耕地開墾費、水土保持費、契稅等相關稅費，應按照相關規定單獨征收核算，不應包含在土地出讓收入中。本次評估根據相關規定，測算得出工業土地在出讓后還需繳納的有關稅費為242.63元/m2。

本次估價根據相關規定，結合城陽區工業土地市場狀況，用基準地價系數修正法測算得出的宗地出讓地價加上土地出讓后需繳納的有關稅費，作為宗地評估單價，即：

宗地評估單價=410.86+242.63 =653.49元/m2。

3 結論與建議

基準地價在宗地評估中適用范圍較廣，但基準地價法評估的結果有時偏離實際土地交易價格較多，尤其對于宗地所在區域成熟度較高、市場交易較活躍的地段，市場比較法測算出的結果比基準地價法的測算結果更能反映宗地的市場價值。另外基準地價法中還原率、期日修正、容積率修正等因素修正過程一定要建立于客觀的數據之上，這樣測算的結果才客觀、可靠[2]。總之，在使用基準地價法進行土地評估時首先要滿足基準地價法的使用前提，其次在測算過程中的數據采用一定要客觀、有依據性，這樣基準地價才能更好的運用到現實中的土地評估中。