房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題及完善措施

孔 俊

（中鐵中產(chǎn)置業(yè)有限公司 河南鄭州 450000）

近年來(lái)，伴隨著國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)，也遇到了諸多管理瓶頸。其中，房企資金管理問(wèn)題尤為突出。參差不齊的管理水平成為制約房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要因素。隨著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”總體調(diào)控方針的落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)熱度逐漸降低，人們回歸理性，不再炒房。房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，逐步進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期。在這種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整包括資金管理在內(nèi)的管理機(jī)制，加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金管理就是利用先進(jìn)的管理理念、制度及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行最優(yōu)化的配置。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，具有投資金額大、回款周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，相比于其他行業(yè)對(duì)資金管理工作的要求更高。良好的資金管理，有利于充分利用和優(yōu)化資金配置，降低資金運(yùn)營(yíng)成本；有利于資金管理人員盡職履責(zé)，有足夠的時(shí)間和精力鉆研企業(yè)融資事宜，降低企業(yè)的融資成本；有利于促進(jìn)企業(yè)各部門(mén)之間的協(xié)作，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，防范腐敗現(xiàn)象發(fā)生，為企業(yè)營(yíng)造一個(gè)清正廉潔的內(nèi)部環(huán)境，促使企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金特點(diǎn)是密集型、金額大。一家企業(yè)資金鏈斷裂就意味著破產(chǎn)。因此，資金是企業(yè)的生命力。如何保證企業(yè)生命力健康穩(wěn)定發(fā)展，是資金管理的主要工作。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是現(xiàn)金—資產(chǎn)—現(xiàn)金的循環(huán)過(guò)程，是指企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，資金是否良性運(yùn)轉(zhuǎn)是企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的根本。特別是近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨一些生存和發(fā)展環(huán)節(jié)的危機(jī)與挑戰(zhàn)，使得房企更加關(guān)注資金管理的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理，有助于組織資金供應(yīng)，保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不間斷，提高資金效率，節(jié)約資金，提出合理使用資金的建議和措施，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高資金管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。因此，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的最重要的內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金管理問(wèn)題的原因

（一）外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的行業(yè)。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，資金流向原本就受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的影響。筆者認(rèn)為產(chǎn)生資金管理問(wèn)題重要的外部因素是經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家宏觀政策。比如當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減慢，這些因素給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大壓力。國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是至關(guān)重要的，一方面各地區(qū)相應(yīng)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，潛在消費(fèi)者減少，市場(chǎng)熱度減退，使房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售達(dá)不到理想狀態(tài)，從而影響資金回籠；另一方面，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴(yán)格，限制金融機(jī)構(gòu)資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的籌資壓力。

（二）內(nèi)部因素

正如前述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理出現(xiàn)了一些問(wèn)題。這些問(wèn)題的產(chǎn)生除了受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家宏觀調(diào)控影響以外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的管理缺陷也是導(dǎo)致這些問(wèn)題的重要因素。筆者認(rèn)為主要原因有：一是對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析不足。房地產(chǎn)項(xiàng)目是投入資金大、退出成本較高的項(xiàng)目，其中難以預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較多，因此極有可能導(dǎo)致投資回報(bào)達(dá)不到預(yù)期，甚至陷入更大的風(fēng)險(xiǎn)。二是內(nèi)部控制系統(tǒng)不完善。房地產(chǎn)資金管理應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)系統(tǒng)的工程，需要有一整套完整的、科學(xué)的內(nèi)控管理體系，有高效管理層和治理機(jī)構(gòu)、原則性和靈活性比較強(qiáng)的流程管理機(jī)制、規(guī)范的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等。這些體系和流程一旦缺失，在資金投資、營(yíng)運(yùn)資金、資金預(yù)算和計(jì)劃等方面極易導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)不足

房地產(chǎn)企業(yè)管理層普遍缺乏資金管理的意識(shí)，對(duì)資金管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的重視遠(yuǎn)高于對(duì)管理效率的重視，資金管理缺乏合理性和系統(tǒng)性。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，尤其是伴隨著經(jīng)濟(jì)和信息技術(shù)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的資金管理手段產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)一步凸顯，資金的籌集、調(diào)度和利用缺乏合理配置，影響企業(yè)資金的利用效率，變相增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，嚴(yán)重的甚至?xí)璧K企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)自各項(xiàng)目通過(guò)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，還依賴于融資對(duì)大額投資等進(jìn)行補(bǔ)充。但由于土地獲取成本高，加上各地頻繁推出各類(lèi)限購(gòu)、限售政策，部分項(xiàng)目資金平衡周期相對(duì)較長(zhǎng)，大量車(chē)位、商業(yè)庫(kù)存沉淀，賬面缺乏現(xiàn)金利潤(rùn)，無(wú)法提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需的現(xiàn)金流。尤其是在具有較強(qiáng)融資能力的集團(tuán)企業(yè)中，往往會(huì)存在缺錢(qián)就找集團(tuán)的情況，對(duì)項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流關(guān)注不夠，收支沒(méi)有規(guī)劃，給企業(yè)造成一定的資金壓力，影響企業(yè)資金運(yùn)行安全。

（二）融資渠道單一、融資成本高風(fēng)險(xiǎn)大

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、回款周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，加之監(jiān)管部門(mén)對(duì)企業(yè)上市審核比較嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)發(fā)行股票、債券籌集到資金。

目前我國(guó)除少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)主要依托上市后發(fā)行股票、債券融資外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)單一，主要通過(guò)獲取銀行開(kāi)發(fā)貸款及房地產(chǎn)預(yù)售款籌集必要的建設(shè)資金。近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的升級(jí)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資限制提高，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策持續(xù)收緊，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，融資成本變高，償債壓力與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求，采取企業(yè)間拆借、私人募集等方式融資，甚至拖欠工程款、材料款等緩解項(xiàng)目資金壓力，使得企業(yè)的潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

（三）土地“兩集中”加劇現(xiàn)金流管理壓力

土地作為房企發(fā)展最重要的生存要素，22個(gè)試點(diǎn)城市的土地集中供應(yīng)，將對(duì)房企的資金狀況提出新的挑戰(zhàn)。首先，土地集中規(guī)劃、集中供應(yīng)導(dǎo)致房企一年集中在幾個(gè)時(shí)點(diǎn)支付拍地保證金及地價(jià)款，而且多個(gè)項(xiàng)目土地資金及前期開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金需求疊加，將加大股東自有資金投入累計(jì)現(xiàn)金流負(fù)峰值的幅度。其次，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，各地房屋銷(xiāo)售也將出現(xiàn)集中開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的狀態(tài)，集中搶客戶，搶按揭貸款，特別是個(gè)別區(qū)域需主體封頂后才能按揭放款。為應(yīng)對(duì)集中拿地的資金需求，需制定銷(xiāo)售節(jié)奏和工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。最后，土地兩集中政策實(shí)施，對(duì)企業(yè)融資能力和銷(xiāo)售回款能力提出更高的要求，加劇企業(yè)資金計(jì)劃和資金調(diào)度的現(xiàn)金流頭寸管理壓力。

（四）資金回籠速度慢

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程自獲取土地后辦理立項(xiàng)、土地證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證再到預(yù)售證許可證節(jié)點(diǎn)多，常規(guī)項(xiàng)目快則一年慢則數(shù)年。預(yù)售后可實(shí)現(xiàn)部分銷(xiāo)售回款相應(yīng)轉(zhuǎn)入監(jiān)管戶再按照監(jiān)管制度要求從封頂、單體驗(yàn)收、竣備各節(jié)點(diǎn)后，方可解凍相應(yīng)比例的資金用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金專(zhuān)款專(zhuān)用屬性影響房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度。房地產(chǎn)企業(yè)的資金金額大，項(xiàng)目需要大量資金作為開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，除了監(jiān)控資金還有沉淀資金，對(duì)于在途資金缺乏管理如按揭款因員工離職或是其他原因未及時(shí)收回，往往造成房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）資金預(yù)算的執(zhí)行效率低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是借助預(yù)算制度的推行，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行事先規(guī)劃、控制，并有效協(xié)調(diào)各部門(mén)，以達(dá)成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行效率較低，具體體現(xiàn)在資金預(yù)算計(jì)劃與實(shí)際執(zhí)行存在較大偏差，項(xiàng)目資金的投入與回籠并未按照預(yù)算鋪排的金額和時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)。資金預(yù)算不準(zhǔn)確不利于企業(yè)的決策，大大降低了資金使用效率，在出現(xiàn)極大偏差時(shí)，如果無(wú)法對(duì)項(xiàng)目預(yù)算作出科學(xué)的調(diào)整，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的整個(gè)資金鏈條，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的對(duì)策

（一）強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

企業(yè)首先從拿地前的測(cè)算分析開(kāi)始，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的銷(xiāo)售去化、成本稅費(fèi)等收入、支出預(yù)測(cè)，合理預(yù)估項(xiàng)目利潤(rùn)率、鋪排項(xiàng)目的現(xiàn)金流，避免過(guò)于盲目、激進(jìn)拿地，造成后續(xù)的資金壓力傳導(dǎo)。其次，財(cái)務(wù)人員應(yīng)從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前開(kāi)始介入，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)、蓄客情況、外部政策、銀行規(guī)模等，力爭(zhēng)早收晚支，同時(shí)及時(shí)盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)有庫(kù)存項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行匯總，并結(jié)合現(xiàn)金流情況做好各種類(lèi)型的壓力測(cè)試及企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。最后，管理層要強(qiáng)化自身理論知識(shí)學(xué)習(xí)，尤其要加強(qiáng)對(duì)新的財(cái)經(jīng)法規(guī)、金融政策等的學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性和緊迫性，提高自身的資金管理意識(shí)。同時(shí)，企業(yè)要強(qiáng)化員工的資金管控意識(shí)，有針對(duì)性組織全員培訓(xùn)，宣導(dǎo)資金管控方法及意義，積極鼓勵(lì)員工獻(xiàn)言獻(xiàn)策，并將資金管理落實(shí)到具體工作中，真正實(shí)現(xiàn)開(kāi)源節(jié)流，使企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）拓寬融資渠道，降低融資成本

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身“造血功能”，擴(kuò)大自有資金比例，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自主性，減少對(duì)信貸資金的依賴。前期要多角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行充分調(diào)研和分析，包括但不限于我國(guó)最新的房地產(chǎn)政策、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃情況、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊的配套、購(gòu)房群體的定位等，再由專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)出詳細(xì)的開(kāi)發(fā)方案，并測(cè)算出項(xiàng)目的容積率、工程造價(jià)指標(biāo)及預(yù)期的投資回報(bào)率等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需求，保證目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)自有資金存量；獲取項(xiàng)目地塊后要積極對(duì)接各級(jí)行政機(jī)構(gòu)，提供所需資料，加快推進(jìn)建設(shè)用地證件尤其是預(yù)售證的取得，合理籌劃項(xiàng)目預(yù)售工作，通過(guò)收取預(yù)售款緩解項(xiàng)目資金壓力。

其次，要深入研究國(guó)家金融政策，嘗試多元化融資。可以嘗試股權(quán)融資，即股東出讓部分企業(yè)所有權(quán)，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)售或私募發(fā)售的形式引入新的投資者；也可以以項(xiàng)目為依托，將項(xiàng)目土地或其他資產(chǎn)抵押，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行長(zhǎng)期債券獲取建設(shè)資金，以緩解企業(yè)一定期限的資金壓力；還可以通過(guò)開(kāi)展項(xiàng)目合作或參建的方式吸納資金，通過(guò)項(xiàng)目合作與意向合作方組建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，共同組織項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，共享項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，或者將部分房產(chǎn)以協(xié)議約定價(jià)格讓其他意向企業(yè)參建，參建企業(yè)按照協(xié)議約定定期支付參建款，待項(xiàng)目竣工后將約定房產(chǎn)給予參建方。

最后，資金管理部門(mén)要夯實(shí)基礎(chǔ)工作，備份企業(yè)及各個(gè)項(xiàng)目的基本資料，包括但不限于營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、在建在售情況、財(cái)務(wù)狀況等資料，并定期更新，快速對(duì)接意向放款機(jī)構(gòu)，加快放款進(jìn)程，保障在企業(yè)需要資金時(shí)，能迅速得到資金支持，避免出現(xiàn)資金不足導(dǎo)致資金鏈斷裂，或者出現(xiàn)資金結(jié)余太多造成資金成本的浪費(fèi)，提高資金使用效率。

（三）開(kāi)源節(jié)流，優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系

資金是企業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)作為高投入、高杠桿、高周轉(zhuǎn)及高風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)金融屬性行業(yè)，現(xiàn)金流管理的優(yōu)劣直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系，是土地供應(yīng)“兩集中”壓力下的現(xiàn)金流管理的重中之重。

第一，強(qiáng)化賬戶管理，梳理賬戶類(lèi)型及資金受限情況。重點(diǎn)關(guān)注各賬戶中預(yù)售監(jiān)管、融資監(jiān)管及合作監(jiān)管的受限資金情況，借助信息系統(tǒng)及時(shí)準(zhǔn)確披露每日受限資金及可用賬戶余額，做到資金余額實(shí)時(shí)可知。

第二，強(qiáng)化業(yè)財(cái)融合。通過(guò)全面預(yù)算管理將企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、項(xiàng)目投資計(jì)劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及資金計(jì)劃進(jìn)行有效交融，定期按月上報(bào)滾動(dòng)資金計(jì)劃，按周滾動(dòng)梳理負(fù)債到期結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保障金融機(jī)構(gòu)還本付息和員工薪酬，進(jìn)行剛性兌付的壓力測(cè)試，做到資金收支可預(yù)測(cè)。

第三，強(qiáng)化開(kāi)源節(jié)流及適度集中管理，完善“內(nèi)部銀行”機(jī)制。首先，開(kāi)源上強(qiáng)化銷(xiāo)售回款及逾期應(yīng)收款考核。通過(guò)前置盤(pán)點(diǎn)客戶質(zhì)量、控制首付款比例及縮短應(yīng)收賬款回款周期，搶收全年銷(xiāo)售回款。其次，節(jié)流上關(guān)注土地投資及工程款支出，堅(jiān)持以回定投及效益優(yōu)先的機(jī)制，根據(jù)各區(qū)域的資金歸集及區(qū)域ROIC（一般指投入資本回報(bào)率）指標(biāo)情況，匹配各區(qū)域的供地計(jì)劃；關(guān)注工程進(jìn)度款支付，大力推進(jìn)商票、保理等非現(xiàn)金支付方式。最后，資金管理機(jī)制上，落實(shí)以收定支、以銷(xiāo)定產(chǎn)的資金平衡機(jī)制，根據(jù)銷(xiāo)售回款調(diào)整開(kāi)工節(jié)奏和工程款支付節(jié)奏。結(jié)合資金計(jì)劃上收下?lián)芊绞竭M(jìn)行資金集中管控，搭建內(nèi)外資金池，完善資金有償使用，搭建內(nèi)部計(jì)息的虛擬銀行管理機(jī)制，通過(guò)資金計(jì)劃和集中管理措施做到資金收支可控。

（四）推行全面預(yù)算并實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理

第一，加強(qiáng)成本控制。首先，加強(qiáng)日常資金核算、監(jiān)管工作。資金核算是資金管理的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算結(jié)果能真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)成果，為管理層在經(jīng)營(yíng)決策、投資、融資等決策中提供客觀的會(huì)計(jì)信息。其次，做好全面預(yù)算，建立以收定支原則。當(dāng)年在建面積與收入、人績(jī)效能、費(fèi)用額度相掛鉤設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，一手抓收入，一手控成本。抓成本方面可采取項(xiàng)目成員成本、費(fèi)用承包制，人人對(duì)項(xiàng)目成本、費(fèi)用負(fù)責(zé)。采取有效措施控制項(xiàng)目直接成本，對(duì)生產(chǎn)消耗、各項(xiàng)費(fèi)用設(shè)立目標(biāo)值，在開(kāi)工前期進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)，并將收入和績(jī)效掛鉤，確保全面預(yù)算的執(zhí)行。通過(guò)下發(fā)年度總預(yù)算，分月釋放額度等方式進(jìn)行過(guò)程管控。

第二，推進(jìn)資金集中管理。實(shí)行資金集中統(tǒng)一管理主要為了加強(qiáng)企業(yè)資金收支管理和監(jiān)督管理的力度，規(guī)范財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算行為，提高資金使用效益。強(qiáng)化資金統(tǒng)一管理，集中調(diào)度有償使用資金，內(nèi)部使用資金采用內(nèi)部計(jì)息可參照銀行結(jié)算模式，確定合理的籌資結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，力求降低籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)成立財(cái)務(wù)管理中心實(shí)行資金集中統(tǒng)一管理可以有效降低財(cái)務(wù)成本，有利于幫助企業(yè)改善財(cái)務(wù)狀況，提高經(jīng)濟(jì)效益。

第三，要在企業(yè)設(shè)置專(zhuān)職資金管理崗，重視企業(yè)資金管理專(zhuān)員的培訓(xùn)和培養(yǎng)，定期組織資金管理專(zhuān)員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提升資金管理專(zhuān)員的業(yè)務(wù)水平和專(zhuān)業(yè)技能，打造一支專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)過(guò)硬的資金管理團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好各項(xiàng)資金開(kāi)支。同時(shí)，資金管理專(zhuān)員要積極主動(dòng)學(xué)習(xí)國(guó)家新出臺(tái)的財(cái)政制度及金融法規(guī)，與時(shí)俱進(jìn)，積極探索將所思所學(xué)運(yùn)用到企業(yè)的資金管理中去，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

資金是企業(yè)的血脈，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，是保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的核心要素，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力的高低直接決定著企業(yè)的整體管理水平。資金管理在企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展需要建立在科學(xué)的管理之上，管理層乃至一般員工必須重視。要從制度建設(shè)、資金監(jiān)管、人員培訓(xùn)及考核等多方面著手，全面提升企業(yè)的資金管理水平，使企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，在當(dāng)下激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。