房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃探析

文/魏一寧（長春紅巖會計師事務所（普通合伙））

當前，我國社會經濟步入了新的發展時期，房地產行業也已邁入發展紅利期。但與此同時，房地產開發企業的成本呈現出不斷的上漲趨勢，尤其土地增值稅成了一筆很大的支出。加之稅務制度的改革，房地產企業的稅務壓力愈發增長。為實現可持續化發展，有效控制房價，稅收工作壓力是無法避免的，這是促使房地產市場得以健康、平穩發展的關鍵所在，也是促進經濟社會穩定性的關鍵。因此，各房地產開發企業需針對土地增值稅進行合理籌劃，借助高效的稅務籌劃來降低自身發展壓力，確保資金鏈始終處于穩定狀態，為自身增添更多發展活力。

一、土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，基本征稅范圍包括：轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓，存量房地產買賣三種，采用四級超率累進稅率，累進依據為增值額與扣除項目金額之間的比率，因此增值額越多，需要繳納的土地增值稅就越多，所以如何降低增值額，進而減少應納稅額，是土地增值稅納稅籌劃的重點。

土地增值稅是指對土地利用后所產生增值部分進行征收的稅種，其征收范圍涵蓋土地使用權及建筑物建設等，能在醫療、衛生及國防建設等多個方面發揮出至關重要的作用，稅收為其提供了主要來源支撐。快速發展的社會大背景下，我國市場經濟體系已逐漸趨于完善化，不再像以往一樣利用行政手段干預經濟發展，現階段普遍采用市場調控的方式提升社會經濟穩定性。在此過程中，稅收發揮出了極為關鍵的杠桿作用，能夠有效調節經濟發展狀況。在開展稅收經濟調節時，應當由宏觀角度入手展開分析，對生產成本予以有效控制，并做好產業優化及結構調整，進而促使社會經濟市場得以良性化發展?，F階段房地產開發企業的成本壓力越來越大，需對土地增值稅加以有效籌劃，借此來減少納稅成本，提升自身發展效益。

土地增值稅的稅務籌劃方式極為多樣，收入分散、進行適當利息扣除以及增加扣減項目金額等都是最為常見的籌劃方式。收入分散是指規劃合同內容，保持總價不變并提升物業成本，依據城市政策合理納稅，將毛坯房銷售、家用電器及家具的出售、裝修工程等項目相分離，只針對毛坯房銷售征收土地增值稅；利息扣除是指若企業貸款利息超出土地使用權及房地產開發成本總和的5%，則需扣除實際利息，若企業選擇使用其他方式籌資，或被限制放貸則應當考慮相反方案[1]。而在增加扣減項目金額時，需先確保扣減項目非虛開發票，開發商應當于小區內增添公共配套設施，提升在綠地、植物、園林方面的投資，進而提升土地增值稅清算的合理性。若本地區項目已出現虧損，可申請補繳稅費或是延期清算，主動與相關部門溝通。

若未能保障土地增值稅籌劃工作的實效性，勢必會使得企業開發成本過高，難以控制納稅支出，使得企業整體經營效益不斷降低。各房地產開發企業需正視這一點，并提升納稅籌劃工作的科學性、有效性，持續增強自身發展活力，有效縮減自身賦稅壓力。房地產開發企業的日常經營會涉及多項費用，墊資拆遷等工作也是無法避免的。相較于眾多項目支出，土地增值稅方面的支出仍是大頭。而若房地產開發企業始終背負著過大的支出壓力，必將阻礙未來發展水平，經營利潤值也難以達到理想狀態?；诖耍_展納稅籌劃工作的必要性是尤為突出的，是確保企業能夠盈利并提升企業經濟效益的關鍵舉措，能為企業拓展出更為廣闊的行業發展空間?？茖W有效的納稅籌劃不僅能提升企業整體健康水準，還能有效增強其競爭實力，構建出良性化的行業發展市場。

二、房地產企業開展土地增值稅納稅籌劃過程中存在的問題分析

（一）缺乏對稅務籌劃的正確認知

在房地產開發企業的實際生產運營過程中，仍有多數企業缺乏稅務籌劃意識，對于開展稅務籌劃的目的缺乏正確認知。造成這一現象的原因有多種，一方面來看，稅收籌劃理論引入我國的時間較短，在此過程中能夠充分運用稅收籌劃的企業更是少之又少，能夠合理運用稅收籌劃的企業多為外企投資，或是一些大型國有企業，中小型企業則很少具備開展稅收籌劃工作的意識[2]。另一方面，對于房地產企業而言，落實稅務籌劃的過程中應當保證各項資源的有效投入，對人力、物力等加以合理控制，這些投入資源都可以看作是籌劃成本，將會使企業整體經營成本產生變革，并呈現出遞增趨勢，加大企業開發成本?；诖?，部分房地產企業面對稅收籌劃工作時的主動性大有不足，缺乏自主學習意識，難以形成系統化的稅務籌劃意識。

（二）稅務籌劃部門及相關工作人員的專業程度不達標

稅務籌劃是一項關系到企業整體發展狀況的工作，針對土地增值稅的稅務籌劃工作專業度要求極高，相關人員應當具備專業化以及綜合化的工作能力，并能夠具備法律、金融和財務等多方面知識儲備，與此同時，還應具備良好的學習意識，能夠與社會發展趨勢相一致，積極學習新技術，提升自身思想認知，將稅務籌劃工作落實好?，F階段大多房地產企業的稅務籌劃工作落實的并不到位，不具備專業的稅務籌劃部門及相關工作人員，大多數企業都將這一工作任務交由財務人員負責。且房地產企業內部的人員流動性過高，財務人員的綜合能力存在較大差異，實施稅務籌劃的過程中，極可能因財務工作能力不足而無法有效掌握各項財務稅收政策的實質，所制定稅務籌劃方案的科學性和實效性難以得到保障，難以體現出實施稅務籌劃的真正效益，也在一定程度上加大了企業的整體財務風險。

（三）缺乏明晰的稅務籌劃思路

思路的不明晰是致使企業稅務籌劃工作難以見效的關鍵制約因素。針對土地增值稅的稅務籌劃工作應當具備較強的操作性，開展稅務籌劃時必須強調前瞻性，應從業務操作流程入手展開規劃，而非由財務加工環節入手。這也意味著房地產開發企業應當做好事前計劃、事中控制以及事后分析工作，達成完整的稅務籌劃流程。若未能確立明晰的工作思路，僅由財務加工環節展開籌劃，必將使得稅務籌劃的難度逐步上升。

（四）稅務籌劃方案缺乏靈活性

土地增值稅稅務籌劃工作具備一定的預先性，具體實施過程中應當結合當前稅收政策的實際內容，充分考慮到稅務政策的不穩定性特征，提升自身風險抵御能力，稅務籌劃方案的靈活性是必須要保障的。若實際工作過程中出現一些突發因素，必將影響到企業整體發展狀況。如：現存稅收政策中的模糊區域被修訂、稅收政策內容產生調整、稅務活動開展中缺乏籌劃條件、籌劃權利朝向義務傾斜等，都將影響到企業整體運行健康[3]。若企業稅務籌劃人員缺乏政策敏感度，政策解讀能力低下，將難以及時應對各項稅收政策的變化。稅務籌劃方案靈活性的缺失將降低企業整體風險防御能力。

三、房地產開發企業應對土地增值稅納稅籌劃問題的策略探討

（一）增強稅務籌劃意識

由實際工作層面而言，企業應當樹立起正確的稅務籌劃意識，這是后續工作能得以有序開展的關鍵所在。各企業應當充分認識到開展稅務籌劃工作的重要性，利用好各項優惠政策，制定出最符合企業實際發展需求的納稅籌劃。在此階段，應當進一步提升自身稅務籌劃意識的科學性，將稅務籌劃制度落實好，并達成對該項工作的精細化建設，確保稅收基礎以及繳納稅額能夠達到實際要求。各企業應當善于學習其他企業的成功經驗，重視土地增值稅納稅籌劃工作，于最大范疇內實施稅務成本管控，盡可能地壓縮稅務支出成本、增加自身經營效益。

（二）強化人才隊伍建設

人是一切工作的主宰，是企業軟實力的根本體現。為進一步提升稅務籌劃工作的實效性，應當積極強化人才隊伍建設。首先，企業需在人才招聘環節把好關口，結合學歷、工作經驗、專業程度、學習能力以及工作態度等多方面因素展開人才考核，為企業引進更多專業人才，確保其能夠肩負起該項工作的建設。其次，應當做好人員培訓工作，定期組建集中培訓會議，聘請專業人士為稅務籌劃人員講解相關知識，幫助他們深入了解稅務政策，達成綜合能力的有效提升。與此同時，還需及時召開工作交流會，組織相關工作人員交流工作思路，集思廣益地完成工作制度構建。稅務籌劃人員應當從企業綜合效益入手展開分析，最大限度地減輕企業稅務負擔，依據各項稅務優惠政策進行合理分析[4]。最后，還應做好員工考核，借助合理有效的績效考核制度來激勵員工的工作熱情，樹立起節稅光榮意識。針對合理利用國家稅務政策為企業規避了大量稅務支出的人員，應及時予以獎勵，起到榜樣作用。

（三）優化稅務籌劃思路

開展土地增值稅納稅籌劃工作的最終目的在于有效降低稅收成本，這是工作根本出發點。企業以往的稅務籌劃工作流于形式，整體工作思路過于混亂，難以收到真正效益。基于此，需進一步深化分析企業整體經營狀況，由多個方面入手展開合理有效的稅務控制，保障稅務籌劃工作的穩定性以及可操作性。

實際過程中，應當深入分析項目實際建設情況，將收入、成本和利息等多個方面的工作落實好，避免使用單一方式進行控制，達成對部門間的統籌聯動，于事前、事中、事后三個階段落實好稅務籌劃工作，形成自上而下的全面稅務籌劃，以合理的工作思路來降低納稅風險。

（四）提升納稅籌劃方案的靈活性

首先，應當由政策入手，增強運用相關稅務政策的能力，確保能夠對土地增值稅政策進行合理解讀，由房地產企業的實際狀況入手進行納稅籌劃，保障最終所做稅務籌劃方案既能夠符合相關征收章程規定，又能契合于企業長期發展目標；其次，應當從籌劃人員入手，增強其政策敏感度。國家會基于社會整體經濟發展狀況，對土地增值稅政策作出調整，相關稅收體系也并不是一成不變的，將處于不斷完善、升華之中。為此，各納稅籌劃人員應當具備合理預判土地市場環境變化的能力，應當能夠對短期內稅收政策變化的大方向做出科學預測，并將其體現于納稅籌劃方案之中，提升工作前瞻性與靈活性；另外，應當提升風險管控制度的靈活性，這也是最關鍵的一項工作。各房地產開發企業可積極運用信息化系統進行風險管控[5]。一是強化管理制度建設，借助完善的制度約束相關人員的工作，避免因人為失誤導致的風險；二是加強內控制度的推行，盤活企業計劃、審核以及分析評價作用，合理運用信息化產物對風險隱患做出提前預警；三是制定風險應對措施，針對可能存在的風險因素做出提前預防與準備，當相應風險問題出現時及時予以應對。

四、房地產企業各發展階段中的稅務籌劃舉措

（一）項目開發階段

首先，應當提升土地獲取方式的多樣性。房地產開發企業需積極完善自身發展機制，獲得更為廣泛的土地資源，借此來降低賦稅壓力。一般而言，企業可借助投資入股、轉讓、出讓等多個方法獲得土地使用權，采用不同方式獲取的土地使用權具備不同的納稅成本。其次，應當合理提升企業開發成本。一般而言，企業開發成本和土地增值稅之間的關系是反比例式的，也就是說開發成本的提升意味著土地增值稅額的下降?；诖?，房地產開發企業可依據相關稅收政策，深入分析納稅標準，借助合理有效的調整與革新降低自身稅率。這種方式能有效增加可扣除項目金額，有效降低賦稅壓力。最后，企業應當利用好利息費用。房地產開發企業在項目開發階段所需資金量極大，為確保項目能得以有效推進，應當提升融資渠道的多元性，而不同融資方式所帶來的稅務費用也是存在差異的。因此，企業應當全面衡量利息費用，制定出更加科學高效的融資方案。

（二）項目建設階段

對于房地產開發企業而言，項目建設階段需進一步落實納稅籌劃，這是十分關鍵且必要的。針對項目建設環節實施合理有效的稅務籌劃不僅能有效提升項目建設實效，還能保障納稅籌劃工作的整體開展力度得到強化，推動這項工作朝向更為深入的方向建設。一方面，可借助合作建房的方法來降低賦稅。若由單一企業承擔項目建設任務，不僅需要較高的資金投入，還將使企業承受過高納稅壓力。為此，實際工作過程中可采取合作建房的方法進行稅務轉移，盡可能地減少稅務成本。在實際工作中可由一方提供土地，由另一方提供資金，借助適當的合作建房切實降低企業賦稅壓力。另一方面，若企業處于快速發展階段，可采取承包建房來提升自身經濟效益。

（三）項目銷售階段

項目銷售階段是實施納稅籌劃的最關鍵階段，需著重強調這一階段的納稅籌劃。一方面，可把握好臨界點確立銷售價格，借此來降低整體賦稅壓力。實際工作中，需精準把握相關稅法要求，夯實自身發展實效，把握好關鍵節點。依照稅法規定，納稅人建造普通住宅進行對外銷售時，若增值率不超過20%則可免征土地增值稅。針對此，企業若能夠合理把握臨界點，將銷售價格控制于合理范疇內，將能夠享受各項優惠政策。若增值率處于20%～30%之間時，稅率為30%；處于50%～100%之間時，稅率為40%；處于100%～200%之間時，稅率為50%；超過200%時，稅率為60%。各房地產企業可依據相關公式展開精細化分析，準確研判售價提升空間。另一方面，可強化合同管理，實施收入分散。各房地產開發企業需借助精準且全面的合同管理來降低自身賦稅壓力，借此來實施收入分散，達成長效化發展。借助合同管理剝離業務體系，實現收入分散，是一種有效的合理避稅方式，能夠極大限度地縮減企業賦稅壓力，實現可持續化發展。

五、結束語

綜上所述，對于房地產開發企業而言，稅務成本一直都是一項大的支出。新時期為有效應對社會市場變革，提升自身經營效益，針對土地增值稅這一主要賦稅種類加以合理籌劃，針對當前工作中存在的問題加以解決，并做好各發展環節中的稅務籌劃措施建設，進而提升自身綜合發展能力。本文以房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃工作為主要探討對象，結合自身工作經驗提出了幾點思考，以期為相關人士提供參考。