房地產企業業財融合存在的問題及應對舉措

楊春成

畢節市錦拓置業有限公司

房地產企業，是指從事房地產開發、運營、管理和服務等經濟活動，并以營利為目的、進行自主經營、建立獨立核算體系的經濟效率組織。房地產企業具有項目前期投資金額大，開發周期較長，成本費用種類多、成本管控難度較大，資金管理難度大、融資需求高，涉稅種類多、稅負較重等的行業特點。從目前我國房地產企業現狀看，國內百強房企規模增長分化持續，行業競爭加劇，隨著市場資源向優勢房地產企業集聚，中小規模房企的增長空間也將會大大受限，房地產企業整體規模持續放緩趨勢已定。繼2020年突發事件頻發及經濟下行的影響，加之“三道紅線”政策出臺、“貸款比例控制”全面實施，降負債、穩流動將成為房地產行業發展首要任務，迫使房地產企業放慢開發速度。此外，當前無論是拿地、動工建設或是營銷宣傳建設費用投入壓力都將增大，房地產企業貨幣資金狀況對于整體業績實現影響程度也將隨之加深。提高管理水平，管控成本，防范風險是房地產企業增強企業競爭力的必經之路。面對將來變幻莫測的房地產市場環境，房地產企業必須做出較其他行業更敏捷的反應，無論是產品定位、售價調整、應對突發事件變化的經營計劃等都需要更快、更準確的財務數據做支撐。基于此，業財融合是房地產企業發展的必然趨勢。

一、房地產企業業財融合的重要性

所謂業財融合，是通過對企業經營過程中產生的所有財務數據及非財務數據進行提取、提煉、分析、價值挖掘，從財務視角發掘業務問題并提供優化改進建議，幫助企業建立數據驅動決策的智慧經營決策體系，從容應對瞬息萬變的市場環境。業財融合被看成企業將日常主要業務活動與財務管理密切的融合過程，根據企業各自的實際情況，通過高精準的財務管理，促進企業業務發展，使企業在運營中不斷糾偏，在競爭市場中始終保持優勢地位。在業務和財務管理融合過程中，業務數據信息通過信息平臺等介質傳輸到財務系統，由財務專業人員進行整理、合并、刪減與分析，為企業發展提供保證，實現業財雙方互補的目標，對企業提效增質具有非凡的意義。

(一)有助于定量與定性相結合的分析

業財相融管理模式有助于企業定量分析，幫助企業找到影響企業利潤及現金流量的關鍵因素，有助于房地產企業采取針對性措施改進、指導經營，而且可以如實反映評價企業現階段的經營狀況。在傳統經營模式下，企業總是單純、片面的定性分析經營中的某一事項，如一生產企業連續一段時間銷售收入同比或環比大幅下降。企業內各部門群策群力分析增加收入的方法，有些部門提出提高產品銷售價格，有些部門則提出降低銷售價格，以實現薄利多銷，多方各持一詞，企業管理層難以決策。若企業實現了業財融合，財務人員提取近期銷售價格、銷售數量等數據，營銷人員分析成交客戶群體、成交時點等因素,通過出具業財綜合分析報告，將財務數據與業務數據相結合的方式找出銷售大幅下降的原因，并有針對性的出方案策略以提升銷量，使決策者決策更加科學合理。

(二)有助于提質增效

業財融合作為企業提高經營管理的助力，財務管理須參與到房地產企業項目開發整個流程中來，包括拿地前的企業設立、拿地階段、設計報規階段、工程開發階段、銷售推盤、項目清算多個節點；戰略預算引領及達成、經營動態管理穿插整個過程，過程控制、業務風險監控、資源配置與決策。以房地產企業全周期預算管理為例，首先可以對企業項目整體盈利指標進行細化分解至年到月，其次對房地產企業現金流活動進行監控，合理安排貨幣資金，最終引領企業朝著既定目標穩步邁進。例如，做好投融資管理安排，較合理調控企業資本結構，做好資產負債長遠匹配，降低財務風險。又如，測算推盤首開前的產品定價，銷售去化流速、回款進度對項目整體指標、全盤稅費的影響推算，銷售合同簽訂，合并報表要求，監管資金、融資資金使用最大化，費效評價及控制都需精準對位。

(三)有助于降低稅務風險

當前國家稅收政策不斷更新替換。由此可見，當代財務人員必須努力學習與企業經營相關的新政策，將新政策貫徹落實到企業經營活動中。這便需要發揮業務財務相融的功能，促進企業老會計轉型升級，成為符合現行企業需求的財會人員，具備與業務融合思維，稅收政策與企業實際情況相聯合，能夠為企業各項經濟活動和經營行為統籌規劃，為降低企業稅務管理、稅收風險，合理節稅做出應該有的貢獻，為企業提質增效而努力奮斗。

二、房地產企業業財融合存在的問題

(一)企業政策變革遭抵制，無法推進業財融合

企業每一項管理變革都會遭到企業內部大多數人的抵觸，員工都害怕變革，都會固守陳規、不會輕易妥協、不配合公司改革；企業總經理對業財融合不重視、不參與業財融合工程推進、不想辦法解決分歧，無法推進業財融合落地。房地產企業項目第一負責人在項目財務的管理過程中，不能夠掌握并熟練運用各項財務指標，無法有效管理項目財務風險,無視企業內控制度、凌駕于制度之上，犯下錯誤不自知，無法察覺到財務能幫助其進行科學決策、提升項目經營效益。

(二)其他部門不理解現代財務職能，不支持業財融合

除財會專業外大多數人認為財務還就是賬房先生，在企業的職責也就是管理資金的流通，進帳、出帳、統計，賬務處理、財務對賬、財務審批、編制報表、納稅申報等傳統會計的職能。而現代財務管理的功能，包括資金管理、企業內部控制、全面預算管理、財務分析、賬務管理、稅收籌劃、投融資管理等能更好的體現財務管理的價值，是能融入業務，提供高價值服務的財務。創造價值的財務，能給企業高層提供決策服務的財務，能發現風險并控制風險的財務。房地產項目開發、設計、工程、成本、營銷等部門對財務的職能不了解，還是停留在財務只負責付款、報銷、發工資、記賬的老黃歷年代，普遍認為財務不能建房子、不能助力銷售房屋，不能給企業帶來直接經濟利益，就都不愿意過多的與財務交流互通各專業的流程及各條線的業務。

(三)業財人員不專業，業財融合不徹底

業務人員不懂基礎的財務知識，如簽訂合同協議時提供發票類型(增值稅專用發票或增值稅普通發票)，發票稅點(采購類與安裝類分開開票)，發票開具特殊要求(如建筑業，需在發票備注欄里標注：項目地址、項目名稱)，付款條件(如按要求提供監理形象進度表、成本出具產值認定表，付款申請單，發票等要件后45天付款)，付款方式選擇(轉賬、保理或商業承兌匯票)，履約保證金收取方式(轉賬支付、提供銀行履約保函或第一次進度款中扣除)、質保金預留等；財務人員不懂得業務的基本原理，如房產開發步驟、各施工單位進場順序，政府性收費、寡頭壟斷企業的付款方式須為預付款，建設材料不同、品牌規格不同價格就不同，廣告宣傳的傳播媒介不一樣、播放頻次不一樣、選擇展示的材料不一樣費用也會不一樣；造成各部門各司其職、老死不相往來，造成業財融合阻礙重重。開發報建負責項目報規，辦理項目產證，辦商品房預售、辦項目竣工備案等；設計與產品研發負責設計房地產開發產品將整個地塊的容積率占夠，小區綠化率留足，打造現在市場流行的戶型、吸引眼球的外立面與美好宜居的景觀展示；成本負責項目成本預決算，施工單位招定標，施工范圍、價格談判敲定，目標成本管控；營銷負責項目推廣活動策劃實施，推廣物料采購，銷售商品房等。各部門的職責似乎與財務并無太大關聯，都不愿讓財務部介入各項業務其中，財會人員深陷會計核算，編制各類財務報表，匯總手工報表中不能自拔，無力抽身投入企業業務管理中。

(四)企業信息化平臺未搭建，業財融合上馬難

在國家大力推行數字化轉型的今天，數字化通過信息技術能將企業業務(非財務)數據與財務數據進行收集、整合和分析，形成企業專有的數據庫，向房地產企業的業財融合活動開展提供支持。在現行房地產行業中，還有很多房地產企業并沒有搭建完整的數字化平臺，如沒有完善的信息化硬件及軟件設施，沒有較便捷的信息交流平臺，沒有將開發成本審批、營銷費用審批、其他管理費用審批(含差旅費、招待費、辦公費)、人力資源考勤系統、人力職工薪酬核算系統、財稅系統與財務核算系統、財務報表系統打通；企業內部信息還未做到迅速傳遞和共享，相關信息未能在同一個系統中傳遞，信息安全性不能得到保證、數據傳輸速度、數據完整性受到限制，較易引發業務財務融合風險。

三、完善房地產企業業財融合的應對舉措

(一)業財融合推動財務管理機制變革

房地產企業高層領導者及員工應上下一心，攻堅克難，誓將業財融合目標達成。對于還未施行業財融合的企業，沒有經驗、沒有相關人才搭建平臺的，可實行“請進來，走出去”策略，可以聘請有業財融合經驗的外部機構來企業內部做培訓，派遣企業重點實施業財融合人員去已經實施業財融合的企業學習觀摩，將其他企業的成功經驗帶回企業，從企業外部招聘懂業財的專業人員到企業組織實施業財融合。由企業第一負責人遷頭，帶領核心團隊建立健全各項業財融合制度、設立業財融合考核機制，如建立預算制度是緊扣第一競爭力目標(經營體的年度利潤目標),設定預案，包括目標方案和具體行動計劃，在預案的基礎上建立預算，預算是預案的具體化，對應的是一套目標管理體系，在預算基礎上建立預酬，也就是預先核算出報酬。自主經營體的預算和創造市場機會相結合，持續提升企業的競爭優勢，在經營過程中貫徹銷售金額最大化、成本費用最小化的原則。

(二)業財融合各專業骨節打通

打掉部門壁壘，互通互信，只有全體員工攜手才能實現企業目標，為企業、為集體、為員工創輝煌。因財務管理能服務于業務，只有財務主動融入企業經營業務事前、事中、事后全流程，有效識別業務改進的機會和目標，幫助解決業務痛點和難點，為房地產生產運營優化賦能。運用全周期預測、成本控制、稅費籌劃等工具，通過資本運營、資產管理、資源配置、資金動作等手段，可以促進提升房地產企業價值。健全企業風險防控體系，加強源頭管控，強化穿透監測，實現經營風險、財務風險精準識別、及時預警、高效處理，為企業持續穩定發展保駕護航。

(三)加強業財人員專業技能培養

培養業財人員的專業技能，讓業務人員了解并能熟練的運用基礎的財務知識，財務人員熟悉各業務專業口的技術指標，以滿足企業經營需求，各業財人員應了解如下財務管理功能手段：

1.財務管理功能手段

一是加強關鍵指標硬約束。堅持質量第一、效益優先，合理預測項目投資、資產負債、房產項目開發利潤、項目全周期現金流等指標的平衡點，維持企業資本結構穩健、經營財務風險可控在控。二是加強資源配置硬約束。堅守得住主責主業底線，建立資本收益目標約束，限制企業有限資源流向盈利少、占用資本多、風險較高的業務領域，加強金融、境外等重點領域管控，促進資本布局動態優化。三是加強企業風險控制規則硬約束。統籌企業發展和安全，健全與企業治理架構及管控要求相匹配的內部控制體系，扎牢扎緊企業管理制度的袋子口，建立健全企業風險管理機制，以應對降低風險的不確定性。四是加強政策激勵軟引導。科學制定個性化、差異化指標體系和激勵措施，統籌利用財務資源，助力經濟布局優化。

2.重點強化財務五項職能

一是強化核算報告，實現合規精準。按會計準則會計政策的規定以企業實現情況出發，建立、健全統一的財務核算和財務報告體系，統一集團內同種行業、同一板塊、同類業務的會計核算科目、企業會計估計和會計政策，統一會計核算標準和會計核算流程，確保會計核算和財務報告標準化、規范化，優化會計核算和財務報告信息系統，實現會計核算智能化、報表編制自動化，強化企業決算管理通過財務決算管理經營成果、全面清查財產。二是為了實現資金管理安全高效，應強化企業資金管理。加強企業信息庫管理體系頂層設計，科學合理制定企業總體規劃，完善企業全制度體系和管理架構，建立企業集團總部統籌、城市平臺公司實施、項目基層公司執行“三位一體”的組織體系和“企業統一管理、分級授權”的企業管理模式。三是強化成本管控，實現科學合理穩固樹立過“毛巾擰水的緊日子”思想，堅持一切成本費用皆可控，堅持無預算不開支，健全所有員工、全要素、全價值鏈、全生命周期成本費用管控措施。四是強化稅務管理，實現規范高效。推進集團化稅務管理，建立稅務政策、資源、信息、數據的統籌調度和使用機制，加強企業當地財稅政策學習研究，連續不斷完善企業稅務政策庫、信息庫，以便及時指導企業各級子企業用足用好財稅優惠政策，做到“應繳盡繳，應享盡享，應退盡退”。

(四)企業信息化平臺搭建

信息化平臺搭建非常重要，現在市場上各品牌軟件開發商各自擅長的領域不同，為了能滿足企業業務需要，一旦企業選擇要上馬信息化策略，必須選擇功能齊全，操作簡單、頁面簡潔的軟件使用。盡量選擇可以將費用報銷系統、成本核算系統、營銷費用報銷系統統籌在一綜合平臺操作；將各板塊功能完備的組合在一起，綜合平臺有各子系統進入接口，各子系統有任務皆有任務待辦提醒在綜合平臺；還需花心思將各業務子系統數據及財務板塊數據整合融通最終生成經營報表及財務報表輸出以方便經營決策者查看。

四、結語

綜上所述，房地產企業推動業財融合是數字化時代企業管理轉型必經之路，探索推動財務運行從流程驅動為主向流程驅動與數據驅動并重轉變的必然要求，對于房地產企業長期有效發展及實現盈利目標至關重要。房地產企業屬于資金密集型企業，通過業財融合可以發揮企業價值挖潛的功能，站在決策支持層面看，是指導企業科學合理決策，推動完成經營目標的捷徑。然而，房地產企業業財融合是一項工程量浩大、涉獵面極廣泛的系統性工作，房地產企業在推動業財融合過程中將面臨諸多艱難險阻，房地產企業應突破固有的業務經營傳統思維約束，從現代化業財深度融合后取得貢獻的視角出發，為企業盈利指標、現金流指標、其他非財務指標的目標實現，為決策者提供更科學合理、更有用的決策依據實現服務。