關于不動產登記制度及完善建議的研究

張偉 楊中貴 石曉

山東省泰安市不動產登記和交易中心

社會經濟快速發展態勢下，不動產逐漸成為經濟生活中的關鍵組成部分，不動產登記制度和不動產的獲取、交易及處分存在密切聯系。當前我國已經頒布實施《不動產登記暫行條例》，但實施效果相比于其他發達國家仍然存在一定差距。因此，本文結合當前不動產登記制度所存在的不足，探尋完善不動產登記制度的建議具有重要意義。

一、不動產登記制度的意義所在

不動產登記制度方案是馬凱在2013 年提出的，在社會經濟和房地產行業的快速發展下，面臨著愈發嚴峻的不動產問題，不動產登記制度的意義主要體現在以下幾方面:一是強化基礎性制度的建設，完善不動產登記制度是落實物權法規定的支持，有利于保證不動產交易的安全性，進而保障不動產權利人的合法權益。二是強化行政制度的合法性。提高制度的合理性是保證落實依法行政制度的基礎。要求相關部門建立健全民主科學、依法決策機制，在此基礎上客觀的評估和糾錯制度內容，遵循相關程序規定履行職責，確保各項制度落實的合法合規。此外深化開展政務公開工作，完善監督機制，發揮人民群眾的監督職責。三是完善的不動產交易制度是優化市場交換制度，使市場機制更加清晰的基礎。在不動產交易市場中，交易主體在市場制度的制約下完成各項工序流程，規避不動產交易制度不完善而引發的雙方糾紛問題。

二、分析影響不動產登記制度的因素

(一)經濟因素

社會經濟的快速發展以及人們生活水平的提升對不動產登記制度產生一定影響。特別是當前市場競爭日益激烈影響原有政策方針。我國不動產登記制度和經濟發展速度匹配度較低，對整個生產領域產生影響。只有對現行不動產登記制度加以完善，才能有效解決因經濟快速發展而產生的經濟發展與制度建設相矛盾的問題。

(二)制度因素

制度因素主要包括內部組織架構和不動產登記立法兩方面。對于前者而言，我國已健全完善不動產統一登記制度體系，但在實際應用中，仍然存在較多上位法與下位法相抵觸現象。對于后者而言，雖已頒布實施相關法律文獻，但對于不動產登記方面的條款規定仍然不夠清晰。

(三)技術因素

不動產登記技術層面的影響因素主要體現在屬地性。在對數據進行整合處理時往往會出現匯總數據差別大的現象。并且一些數據通過文本方式進行記錄，隨著時間的推移，數據材料有所損壞和丟失。不同地區信息化系統存在一定差異，數據整合方面面臨一定困境。

(四)社會因素

影響不動產登記制度社會因素包括人民群眾的參與感和獲得感。因此在推進完善不動產登記制度中，群眾的參與度是很關鍵的，現如今我國人民群眾對不動產登記理解還不夠深刻。

三、不動產登記制度所存在的不足

(一)不動產登記適用范圍小

不動產登記制度并未在我國全面推廣應用，相關法律文獻在內容請求權上限制著不動產登記制度，清晰界定了不動產物權的轉變、取消和設立。并且事實上，不動產登記在其他領域同樣適用，但因為法律排除了其他內容，從而縮小了不動產登記的適用范圍。

(二)不動產登記申請條件未明確

現階段，對不動產登記的申請條件進行了明確規定，但在應用時，不足之處仍然存在，當事人依據相關法律法規，完全接受不動產登記事項即可進行申請，但實際上雙方不動產登記申請難以按照約定進行。即使已達成一致意見，其中一方違約的風險仍然存在。由此可見，應當進一步完善不動產登記申請條件，使不動產登記制度得到完善。

(三)不動產登記主體相對寬泛

現如今，已健全完善宅基地不動產登記機制，可以從法律文獻和規章制度角度，對使用權的主要原則和基本內容進行明確。但是卻未明確規定登記主體，登記主體存在權屬問題。同時由于宅基地登記法律和政策體現出一定寬泛性和復雜性，在概念定義上較為寬泛，加大了宅基地登記工作的難度。退休職工、離職人員、回鄉落戶人員是宅基地登記的主要主體。隨著我國城鎮化建設進程不斷推進，回鄉落戶的城市居民數量越來越多。同時為明確規定登記主體的限制條件，導致登記工作過于混亂，土地資源存在浪費現象，影響居民的基本權益。

四、不動產登記制度完善路徑

(一)審查客體真實合法性，為完善不動產登記制度提供法律保障

物權的實施需要將物作為基礎，才能有權利的存在。因此需審查物的實質性，其主要體現在以下幾方面：一是是否存在。可通過現場核實或利用遙感影像技術對不動產情況進行核查。二是自然狀況及建造合法性，對首次登記材料進行查閱核實。三是物的權利狀態和登記條件是否相符，可對登記記錄進行查閱核實。四是是否對主物和從物進行有效區分。分析物的來源和權屬登記情況，對物權完整性得以保證。因此可從以下幾方面對不動產登記制度完善：一是隨著信息化水平的提升不動產登記審查應提高信息化程度，一改紙質資料辦公的情況，實現高效互通的共享平臺，簡化當事人自我舉證流程。二是逐漸完善不動產登記機構專業化，職業化團隊建設，注重相關法律法規的培訓，制定具備標準化的審查規范，使審查工作更加專業。三是對登記審查和民事法律關系的嚴謹進行區分，獲取相關部門的支持。特別是對于深化“放管服”改革，營商環境優化要求下，在保證登記真實性的基礎上，尊重申請人意愿，實現利民便民。四是如果當事人不能夠正常履行其承諾或提供虛假材料和虛假承諾，加強法制方面監管，從民事、形式、誠信、信用等方面，構建多維度的法律責任體系，為客體真實合法性和不動產登記制度的完善提供法律保障。

(二)完善實施證據管理機制，使不動產登記更具規范性

對于宅基地不動產登記存在的權屬問題，相關部門可從資源配置和技術規范兩方面出發，對證據管理的程序、價值加以明確，使證據管理的標準化和規范化水平得到提升。在技術規范方面，不動產登記部門應當依據不同類型歸納分類宅基地，對存在歷史遺留問題或權屬糾紛問題的宅基地進行詳細分析，確保證據管理工作系統且規范的落實。在收集證據過程中，重視強化相關管理人員培訓教育，科學落實監督機制及獎懲機制，凸顯相關管理人員在宅基地不動產登記中的價值。在證據收集過程中，普遍存在群眾不配合的問題，特別是在農村地區。因此，登記部門應當溝通村支部，對該項工作的開展進行宣傳教育，使群眾能夠正確認知宅基地登記工作。在資源配置方面，面對證據內容繁雜且范圍寬泛的問題，基于此，相關部門應加大偏遠地區的財政支持，對人員進行科學調配，充分利用登記資源。與此同時，借助于高速發展的科學技術優勢，構建全國范圍的不動產數據管理平臺，為調取、利用登記數據提供便利。

(三)整合國有建設用地數據，奠定不動產登記制度基礎

對不動產登記數據進行整合的對象主要包括：國有建設用地登記檔案數據、發證數據。在整理工作中，需利用各城鎮地籍數據和集體土地確權登記數據。以城鎮地籍數據庫舉例，若在范圍內宗地信息不存在明顯變化，則可對其進行保留。若宗地信息發生變化或存在滅失，則需明確標注相關變更信息，并在此基礎上進行外業測量，落實修補與核查工作。對空間圖形進行全部整合后，依據宗地權利登記信息，查看相關登記檔案。基于檔案的整合管理規范，填寫宗地的權利性質、面積、坐落情況等基本信息內容，完善宗地的檔案內容。在對宗地檔案權利人的信息進行整合時，應對其戶籍所在地、權利人名稱、證件號、不動產權證號等基本屬性信息進行全面填寫，做到全面整合建設用地數據，為完善不動產登記制度奠定基礎。

(四)優化不動產信息查詢及變更，保障不動產權利人的合法權益

不動產登記制度是否能夠實現科學實施與國家利益和個人權益存在密不可分的聯系。傳統的不動產登記工作中，信息不透明問題明顯，對不動產登記的落實效果產生影響，不動產權利人的利益存在侵害風險。因此，在完善不動產登記制度時，相關部門應從優化不動產信息查詢及變更入手，從而能夠實現不動產權利人和相關人能夠通過查詢了解并掌握不動產登記信息。例如，依據《不動產登記資料查詢暫行規定》不動產權利人可對自己名下的不動產進行查詢，體現出不動產登記管理的透明性。另外，在不動產登記工作中，以往登記方式相對滯后，在不動產權利發生變更時，所對應的不動產登記信息不能做到同步變更，即不動產產權證的信息和實際信息存在不符的現象。不動產權利歸屬是導致這一問題的主要原因。在法律層面上，交易完成后不動產權屬已發生轉移，但在變更不動產登記信息時，要求相關交易人員攜帶相關證件到不動產登記部門進行申請變更，這一時間差為非法行為的發生提供機會，威脅著不動產權利人的合法權益。通過公示不動產登記信息，相關人員能夠對不動產情況進行更全面的掌握，行使公開查閱的權利，保障不動產權利人的合法權益。

(五)完善不動產登記機制并將其納入社會誠信體系

完善不動產登記制度，需以健全不動產登記體系為基礎，在體系框架基礎上對不動產相關管理細則及管理措施進行補充和完善。不動產登記工作具備長期性和復雜性，在分析和評價過程中國家需加大投入力度。在健全完善不動產登記體系過程中，應當梳理不動產登記和管理流程，形成科學合理的登記體系，實現不動產登記信息的全覆蓋，確保將所有不動產行為納入其中，實現綜合性監督管理。同時，還可將不動產登記納入到社會誠信體系中，針對提供虛假資料，欺騙不動產登記部門的行為進行懲戒，加強不動產非誠信行為的懲罰力度。同時有利于對不動產交易秩序進行維護，保障相關交易人合法權益。實現不動產集中統一管理，是保證不動產登記效率的根本，始終堅持實質性審核原則和確認原則，遵循法律規范，落實不動產登記。

(六)搭建信息共享網絡平臺，保護不動產權利人隱私權益

智能化、信息化技術的不斷應用，推進信息化時代的到來。在這一背景下，需以大量信息數據作為支撐，為房地產經濟戰略發展，指明方向。尤其在不動產登記制度完善過程中，需加速推進不動產登記相關信息的共享，規避不動產租賃或交易過程中頻繁出現信息不對稱問題。當前，我國科學技術應用水平不斷提升，信息技術，計算機網絡技術得到廣泛應用，為不動產登記和構建查詢服務網絡平臺奠定了技術基礎。通過運用云計算、大數據等現代化信息技術，實現對不動產相關信息數據進行歸納整合。依據完善的網絡信息平臺，使不動產線上登記和線上信息查詢等服務更加高效。社會群眾能夠通過共享網絡平臺查詢到所需要的資料或信息，使工作效率得到明顯提升，實現資源優化配置，創新改革不動產登記管理模式。另外，網絡共享平臺存在一定信息泄露風險，為保證不動產信息的安全性，科學設定個人登錄權限，以實名制作為信息查詢和檢索的要求，加密處理，有效避免了關鍵信息和敏感信息泄露問題，保護不動產權利人隱私權益。

(七)加強提升不動產登記人員綜合素養水平

不動產登記具備較強的法律嚴肅性，完善不動產登記制度，應當重視提升相關工作人員的綜合素質。首先從專業知識及業務能力方面，不動產登記人員各項能力水平應當與不動產登記工作要求相適應，將相關人員納入國家職業分類體系中。統一由相關職能部門對其進行專業的技能培訓及考核，應將培訓考核信息錄入信息數據庫，實現實時了解不動產登記人員的考核信息。另一方面，完善不動產登記制度還應從加大宣傳入手。主要因為，全面完善不動產登記制度要求所有人配合和支持，若宣傳工作落實不佳，社會公眾將對不動產登記存在認知偏差，在全面開展不動產登記的執行方面將受到影響。因此，不動產登記部門應當積極組織開展社會宣傳工作，通過網絡媒體、政府網站等多方渠道，使更多人了解不動產登記，意識到不動產登記的重要性，擴大不動產登記制度的覆蓋范圍。

(八)盡快出臺《不動產登記法》，為不動產登記制度的完善提供法律保障

2015年3月，《不動產登記暫行條例》正式實施，但現有條例無法完全滿足不動產相關法律需求，為完善不動產登記制度，為其提供法律保障，應當在現行《不動產登記暫行條例》基礎上完善不動產登記相關法律法規。轉變現行法規條例中內容重復、不協調等問題，在時機成熟時，將《不動產登記暫行條例》上升為《不動產登記法》，明確不動產登記的程序、性質及效力，以具體的操作程序和法律法規為基礎，保證不動產登記制度的邏輯性和科學性。

五、結束語

綜上所述，在社會經濟發展過程中，不動產是關鍵的資金來源，不動產的權利與歸屬是規范化管理不動產的基礎。本文基于不動產登記制度的意義、影響因素及所存在的不足，提出幾點完善不動產登記制度的建議，意在通過完善的不動產登記制度保證市場經濟的有序性，為社會經濟的長久穩定發展奠定基礎。