探討房地產開發過程中各階段的稅收籌劃

王譯萱

上海世茂翊信置業有限公司

稅收籌劃是指企業能夠在相關法律法規準許的范圍內，對所經營以及投資的相關活動進行事先籌劃以及預先安排，從而達到稅收利益最大化的一種財務管理活動。而房地產開發企業涉及到的成本投入資金較大，同時在不同的開發環節也涉及到了不同的稅務項目管理。因此，關于房地產開發企業項目不同開發階段中，稅務的籌劃和管理成為了幫助房地產行業降低運營成本、規避稅務風險的有效控制措施。

一、房地產開發過程中稅收籌劃的重要性

從房地產開發企業的稅款繳納金額來看，房地產開發企業本身就存在投資成本較高、交易涉及資金規模較大等特征，房地產開發企業需要繳納的稅款金額數量也非常之大。通過相關社會調查發現，房地產企業的稅收繳納金額占據房地產企業銷售收入總比重已經達到了20%以上，而在不同房地產開發階段中，關于稅款的計算方式以及繳納期限對于房地產開發企業不同項目的稅款繳納金額影響也非常之大。從房地產開發企業不同的開發環節涉及的稅種來看，目前，我國房地產開發企業的不同開發環節中涉及的稅種已經高達十余種，其中包括了契稅、城鎮土地使用稅、印花稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等等，不同的房地產開發項目涉及的稅種也大不相同，如此廣泛的稅種涉及也是房地產行業的特征之一，因此，房地產開發企業的稅收籌劃工作也引起了房地產開發企業納稅人的高度關注。

二、房地產開發過程中各階段的收稅籌劃

(一)項目立項階段

目前，我國許多房地產開發企業在項目規劃并且向有關部門報備時，都沒有考慮到通過合理搭配立項方案來降低房地產開發企業的潛在稅負這一問題。房地產開發企業對于同一個開發項目可以通過同時或分期、統一或分區開發不同的房產類型，例如，房地產開發企業可以在同一時間段或通過分期的方式建設別墅項目、小洋房項目、普通民用住宅項目、商業項目等等，而不同的立項方式所對應的增值稅率和應繳納的稅費金額都具有一定的差異性。房地產立項階段所應對的土地增值稅，主要是以國家相關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，如果房地產開發企業建設的項目采用的是分期開發的方式，那么，土地增值稅也要以分期項目為單位進行清算。

除此之外，如果房地產開發企業通過分期的方式分別開發了別墅、洋房以及民用住宅樓等項目，就需要按照每一個分期項目為單位進行稅負金額的清算。但是，如果房地產企業將不同增值稅率的房產項目申報為同一個納稅項目且經過相關部門的批準，就可以按照不同的項目或不同期的項目整體的增值稅率來計算開發項目的土地增值稅。與此同時，如果在房地產開發企業的稅負籌劃階段中整體的增值稅率低于個別房地產項目的增值稅率，那么，企業所需要繳納的土地增值稅稅負也有可能會降低。因此，房地產開發企業在立項時就應該提早考慮到不同項目或不同期項目稅負的實際情況，通過立項方案的比較從中選擇最優的方案進行立項，科學地降低土地增值稅的稅負率，通過前期的合理控制和預先籌劃，在稅負金額方面幫助企業節省一定的投入成本。

(二)土地取得階段

對于國家出讓方式取得的土地使用權，如果在取得土地使用權時并沒有獲得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證，根據國家相關規定，就應該扣除房地產開發企業取得土地使用權所支付的金額，不能夠在稅前列支房地產開發成本費用以及轉讓費用，因此，通過國家出讓方式取得土地使用權的，房地產開發企業在獲取土地使用權時需要提供合法且有效的憑證，這樣才能夠省去后期不必要的稅務麻煩。如果企業支付了沒有在約定期限內進行土地開發帶來的土地閑置費用，在計算年度企業所得稅時，關于土地閑置費用的扣除方案需要向主管稅務機關進行確認。這類型土地閑置費用不屬于國家統一標準規定所繳納的相關費用，因此在計算土地增值稅時不應該從應稅收入中將這部分費用扣除。

在房地產開發企業的土地取得環節中，在進行稅收籌劃時，盡可能在約定的期限內對房地產項目進行開發，如果開發周期時間較長，已經超過了約定期限，應該盡早與政府相關部門進行企業協商，盡可能地幫助房地產開發企業減免土地閑置費用，并且與當地的稅務機關確認相關的稅務繳納方法。房地產企業因沒有在規定的期限內支付土地出讓金而需要繳納的滯納金，在計算企業所得稅時，可能會被當地的稅務機關視為“與收入無關的支出”不被準予扣除。除此之外，這項滯納金也不屬于國家相關法律法規中規定的需要統一繳納的有關費用，因此，計算土地增值稅時也不能將這筆滯納金從應稅收入中扣除。

對于以資產收購方式獲取土地的房地產開發企業來說，在購置土地資產時實際的交易價格可能與交易憑證的價格不符。在這種情況下，如果相關的交易憑證并沒有反映出真實的交易價格，根據國家稅務征收相關管理法律的規定，可以作為判定納稅人編造虛假計稅依據的憑證，并且有關稅務機關還應該責令房地產開發企業限期改正，并處以五萬元以下的罰款。因此，在稅收籌劃過程中，企業必須要按照實際的交易價格來制定土地轉讓的協議以及相關的合法憑證，這樣才能夠在后續納稅過程中幫助企業規避稅務風險。

(三)項目融資階段

如果房地產開發企業的投入資金不足，可以從相關渠道取得融資，假如從相關渠道取得的融資貸款數額較大，根據國家有關法律法規，企業從融資渠道中接收的債權性利息支出在稅務繳納過程中有限額額度，一旦超過額度標準，企業所支付的利息就不能夠在稅前扣除。與此同時，根據土地增值稅的有關規定，將無法提供金融機構證明的利息支出視作不可扣除的計稅項目。針對這一問題，企業應該提前與當地的稅務機關進行溝通，明確企業從融資渠道獲取的貸款利息可以扣除的限額，從而幫助企業明確最佳關聯方的貸款金額，盡可能的使企業從融資渠道獲取的貸款利息能夠在計稅前扣除。如果企業向融資渠道關聯方支付的貸款利息已經超過了金融機構的同期同類貸款利率，根據國家《企業所得稅法實施條例》中的相關規定，向非金融性質的企業借出的貸款利息支出，沒有超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額可以準許扣除。這就意味著超過金融機構同期同類貸款利率的利息不可作為計稅依據。因此，為了避免企業融資渠道關聯方收取的利息費用過高而影響到企業的稅負，在房地產開發企業的融資環節中，財務管理人員應該按照金融機構同期同類貸款利率來安排融資。房地產開發企業也應該審核目前企業融資渠道的利息定價政策，在稅務繳納之前就應該準備相關的證明文件，幫助企業降低融資環節中的稅負。

(四)拆遷安置階段

在拆遷安置階段中，拆遷費用的支付憑證一般是被拆遷人簽署的收據或是相關白條。但是被拆遷人所簽署的收據以及白條都不符合國家稅務法律規定的有效憑證，因此，根據拆遷環節的稅務相關管理辦法規定，不符合規定的發票不能夠作為房地產開發企業財務報銷的原始憑證。為了避免企業在拆遷安置環節的稅務處理出現風險問題，企業在拆遷安置環節中可委托取得房地產拆遷資格證書的單位進行拆遷活動，并且向房地產拆遷單位的依法取得有效且合法的拆遷憑證，以此作為企業的計稅依據。

(五)施工建設階段

在工程建設環節，如果工程建設單位簽訂的工程造價高于區域市場標準，根據國家《企業所得稅法》中的相關規定，企業與建設工程的關聯方之間的業務往來不符合所得稅繳納的獨立原則，而減少的企業或者其他工程建設關聯方應納稅收入或所得稅額的，國家相關稅務機關有權利按照稅法中的規定進行調整。房地產開發企業在辦理土地增值稅清算時，需要提供清算過程中附帶的房地產開發成本以及各項費用的原始憑證以及原始材料，對于不符合國家稅法要求的原始憑證或原始材料，當地的稅務機關可以參照當地建設管理部門公布的建安造價定額資料，根據房地產項目的房屋結構、房屋用途、房屋地理位置等多種因素，核算開發單位的成本單位面積計稅金額標準。因此，企業在工程建設環節的稅務籌劃工作中，應該認真地審核目前房地產項目工程單位的定價政策，制定科學合理的收費標準，并且根據國家稅務法律法規所規定的相關證明文件準備原始材料，避免納稅環節的風險問題。

(六)項目結算階段

在房地產開發項目的清算環節中，對一些與之前建設項目共享的公共配套設施的建造費用，但需要放在該項目中進行清算時，企業會對這部分費用進行預提處理。這部分預提費用在計算企業的所得稅及土地增值稅時通常情況下不能列支扣除。因此，企業在項目開發環節中，必須要考慮到土地增值稅清算的節點，以此為基礎安排工期。對于已有工程項目，在此之后又建設的工程項目，企業可以與主管，稅務機關進行協商，在最終的清算環節按照項目的建設分期重新計算土地增值稅的稅負，堅持多退少補的原則。

總而言之，房地產開發企業在不同環節涉及的稅務問題復雜多變，因此，在稅務籌劃工作中必須堅持具體問題具體分析的原則，積極地與當地的主管稅務機關進行協商和溝通，能夠在符合國家法律法規的前提條件下，幫助房地產開發企業降低稅負。

三、房地產開發過程中收稅籌劃管理辦法

(一)合法運用稅收政策降低項目成本

房地產開發企業所涉及的稅種范圍較廣，同時，國家對于房地產企業的相關貸款規則要求也較為嚴格。國家規定的貸款利率對于房地產企業的金融貸款渠道以及貸款數額和后期的稅費繳納狀況都具有重大的影響。如果國家政策中規定的貸款利率有所增加，就會在一定程度上增加房地產開發企業的融資貸款難度，這會使得房地產企業的融資成本不斷上升，在此連鎖反應下也會導致房地產市場房價一路飆升，加大還款者的壓力。但是，如果國家取消房地產優惠政策，進行購房利率的調整，又會間接地影響到購買者進行提前還款。由此可見，國家金融信貸政策的調整對于房地產開發企業的稅收籌劃具有至關重要的影響，因此，房地產開發企業可以利用國家金融信貸政策降低房地產行業的項目投入成本，減輕房地產開發商面臨的稅負問題。

(二)通過合理控制收入降低累積稅額

對于房地產開發企業來說，房地產項目的開發是一個周期較長的開發行為，為了有效地降低房地產開發不同環節的稅負，可以將開發環節中涉及到的業務成本以及開發費用進行合理分攤和調整，通過這樣的方式，可以避免某一階段房地產開發增值稅率過高的現象發生，幫助房地產開發企業起到了節約稅負資金的作用。除此之外，房地產開發企業還應該根據不同的開發項目以及自身的發展情況，選擇合適的房地產開發形式，以及計稅形式，尤其是土地增值稅繳納過程中，如果是由于轉讓房地產產品所獲得的資金收入，可以將該部分資金收入視為土地增值稅的計稅依據，而該部分扣除項目的增值稅金額，直接關系到了房地產開發企業成本投入的多少。也就是說，作為房地產開發企業如果開發過程中支付的成本越高，那么其繳納的金額就會相對較小，反之其繳納的稅金金額就會相對較大。因此，納稅人可以在國家稅收政策允許的范圍內，按照一定的比例擴大支出費用以此來降低房地產開發企業繳納的稅金金額。

(三)通過臨界點籌劃降低企業的稅負

房地產開發公司在開發項目中會獲得相應的開發利潤，而房地產開發公司的利潤收入也涉及到了土地增值稅的繳納金額，利潤越高的房地產開發企業所繳納的土地增值稅額越高，與此相對應的房價的降價空間也越低。因此，如何能夠在行業中獲得更大的房價控制空間，使企業的土地增值稅負最低，幫助企業獲得利潤最大化是房地產開發公司應該考慮的重要問題，這就涉及到了土地增值稅的“臨界點”問題。我國《土地增值稅法》中規定，納稅人建造的普通標準住宅的增值額未超過扣除項目金額20%的部分，不需要征收土地增值稅，而超過扣除項目金額20%的部分就應該將其全部納入計稅依據中。這里所指的20%增值額，也就是所謂的臨界點。因此，房地產開發企業應該根據土地增值稅的稅率繳納特征以及國家給予的相關優惠政策，將房地產增值稅額控制在臨界點范圍內，從而幫助房地產開發企業最大程度上享受國家帶來的免稅政策。我國土地增值稅稅額的繳納實行的是四級超額累進稅率，稅率從30%到60%不等，而企業計入的增值稅計稅依據越多所對應的稅率就越高。因此，房地產開發企業可以從土地使用權獲取所支付的金額、房地產開發投入成本、開發費用、土地轉讓稅金、我在財政部門規定的其他扣除項目這五個部分將普通住宅增值稅額控制在扣除項目金額的20%以內，幫助房地產開發企業減輕稅負。

(四)調節成本輸入提高企業開發成本

成本費用的籌劃主要是針對房地產開發企業的土地增值稅進行籌劃，對于房地產開發企業土地增值稅用成本的籌劃主要包括三個方面：第一，可以適當增大增值稅扣除的項目，例如，房地產企業在轉讓房地產時，可以按照土地支付的價格與開發成本之和的20%扣除計稅成本，因此，可以通過對房地產征用拆遷補償費用以及基礎設施等費用的控制和調節，加大公共設施配套成本費用的投入，幫助房地產企業增加土地增值稅的扣除數額；第二，在房地產企業的建設人事籌劃中，雖然勞動力費用與土地增值稅用不存在直接聯系，但是企業可以將人力資源活動產生的費用列入到開發成本中，幫助企業減輕土地增值稅負；第三，對借貸利息進行相關處理，實現對利息的資本化調節，以此減少房地產開發企業繳納的土地增值稅。

四、結束語

綜上所述，目前國家為了在宏觀層面更好地調控房地產行業所出臺的稅務政策不斷增多，而房地產行業在利潤空間狹小的困境中想要得到利益的最大化，就必須要善于運用科學的籌劃手段在不同的開發環節中降低負稅成本，才能夠獲得長遠的發展。