新時期下老舊居住建筑改造的難點與措施

周志華

吉安市建筑設計規劃研究院 江西 吉安 343000

引言

我國多個城市內有老舊居住建筑，存在基礎設施不完善、建筑功能不齊全等問題，具有一定的危險性，威脅居民的生命財產安全。為了改變此種局面，為城市居民營造安全、舒適、溫馨的居住環境，積極推進老舊建筑改造是非常必要的。

1 新時期下老舊居住建筑使用現狀

立足于現實層面，對當前老舊居住建筑使用現狀予以了解，主要表現為：①老舊居住建筑承建于20世紀70年代至80年代，承建時間較長，長時間外部環境的作用、居民長時間使用，建筑物及配套的基礎設施老化嚴重、損壞嚴重，存在年久失修的情況，比如管網破損、樓梯出現不同程度的損壞等等。從城市現代化發展的視角來看，老舊居住建筑并不符合城市規劃要求、城市建設標準。無論是從美觀還是從安全角度來講，老舊居住建筑都需要改造。②直埋鋼管方式的給水管。因為20世紀70年代至80年代建筑工程建設水平有限，所應用的施工技術并不是非?？茖W的，所以，建筑工程給水管設置的過程中采用了直埋鋼管的方式。長時間應用的情況下鋼管會出現不同程度腐蝕，形成小孔，導致鋼管出現向外滲水的情況，如此會造成居民家中水壓下降，用水狀況不佳，比如長時間不用水，再次打開水龍頭，水體中含有泥沙。給水管生銹，還會使得水體受到影響，比如水質變差、銹味較大。③排水管使用狀況不佳。20世紀所建設的建筑物，排水管基本上均為鑄鐵管，長時間使用會出現銹蝕、損等情況。又因為鑄鐵管的內壁粗糙，摩擦系數增大，內壁掛污垢導致管道內徑變小，排水不暢，堵塞滲漏，污水外溢。如若設計人員未能基于施工現場實際情況、相關規范要求，科學合理地設計建筑排水管，而依據存在差錯的設計方案來展開建筑排水管施工，排水管存在諸多不合理之處，相應的排水管使用功能不佳，會直接影響居民的生活質量。④建筑功能不佳。詳細地勘察老舊居住建筑物不難發現，其建筑功能不強，比如建筑墻體出現不同程度的開裂，墻體的承重能力降低；樓板出現不同程度的破損，增加建筑居住的危險性；建筑缺乏保溫節能設計，建筑能耗較大；樓內通道比較狹窄，如若發生火災事故，會導致安全疏散狀況不佳。

2 新時期下老舊居住建筑改造難點

面對當前老舊居住建筑存在諸多問題，安全性、穩固性及耐用性大大降低，如若不加以處理，勢必會威脅居民的生命財產安全，也會給城市建設與發展帶來一定的負面影響。對此，應當在城鎮化進程不斷加快的背景下，積極推進老舊居住建筑改造。而事實情況是老舊居住建筑改造具有較大的難度。

2.1 人口密集，房屋密度大，市政基礎差

目前進行綜合改造的老舊房屋大多為小戶型住宅，但受限于經濟情況，許多老舊房屋為兩代人居住，甚至有的是三世同堂。此外，許多老舊房屋住戶將房屋出租，為了獲得更多租金，往往住戶多，住宅人口密度較大，但配套面積指標卻達不到國家要求，嚴重影響了居住質量；一些老舊住宅還有著綠地面積指標不達標等問題。針對此種情況，需要提前整頓小區居民居住問題，之后對建筑物進行改造。但在實際推行的過程中勢必會受到諸多阻礙，比如居民遷居問題處理困難、違規建設問題處理麻煩等，如此勢必會造成老舊居民建筑改造推進緩慢。

2.2 老舊房屋改造相關政策不完善，且缺乏理論支持

城鎮化建成不斷加快的情況下，為了能夠促進城市良好建設與發展，老舊居民建筑改造是非常必要的。而該項工作的落實，地方政府起到主導作用，應當響應國家政策要求，結合當地老舊居民建筑使用現狀及改造需要，制定并頒布相關政策制度、政策意見，以便相關部門能夠積極規劃并落實老舊居住建筑改造項目。但從當前我國多地老舊居民建筑改造項目落實實際情況來看，部分地區存在綜合改造法規政策不完善的情況。老舊房屋綜合改造范圍過大，這就導致一些保存完好的房屋遭到破壞，且改造規模的盲目擴張還會影響改造質量，使得老舊房屋綜合改造方法過于簡單，缺乏合理的控制規劃，導致過度開發等問題的出現。另外，新時期下居民的居住需求較多，需要對老舊居住建筑改造予以研究，更新相關理論，以便利用先進的施工技術來科學合理地改造建筑，營造良好的居住環境。但實際情況則不然。某些地區老舊居住建筑改造缺乏理論支持，建筑改造狀況不佳，比如未能與周邊環境相契合，等等。

2.3 質量管理體系不健全

科學化、合理化、標準化地展開老舊居住建筑改造，需要構建完善的質量管理體系，以便切實有效地落實質量管理工作，跟蹤管控老舊居住建筑改造的方方面面，及時發現質量隱患或安全隱患，要求相關施工人員予以返修處理，從而提高建筑質量，為居民創造安全、舒適、溫馨的居住環境。而現階段部分地區老舊居住建筑改造項目推進的過程中并沒有構建健全的、完善的質量管理體系，相應的質量管理的針對性和有效性不強，未能根據建筑改造實際情況予以規劃和實施，導致質量管理狀況不佳。具體來講，主要體現在。第一是工程質量不符合國家相關規范要求。一般來說，老舊房屋改造工程主要涉及三個程序，分別是抗震鑒定、加固設計和改造施工。但當前建筑改造項目落實的過程中每個子工程都由政府單獨發包，無法對建筑改造予以全方位地管控，那么建筑改造施工的過程中可能出現加固不到位、抗震結構設置不合理等情況，降低老舊居住建筑改造質量。第二是組織形式比較簡單。因為缺乏健全的管理制度的約束和規范，質量管理落實不到位，某些承包商為了能夠獲得較高經濟效益，未能嚴格按照相關規范要求來進行建筑改造，導致建筑綜合改造質量不佳。

3 新時期下老舊居住建筑改造的可行性舉措

3.1 組織管理措施

面對當前老舊居住建筑改造存在諸多難點的情況，應當探究行之有效措施加以處理，以便老舊居住建筑改造能夠科學化、合理化、有效化的進行，提高建筑改造綜合質量，滿足城市居民居住需求的同時，促進城市良好建設與發展。當然，要想真正做到這一點，需要從組織管理和技術管理兩方面下功夫。其中，老舊居住建筑改造組織管理的強化，應構建組織管理的基本體系、應更新組織管理的結構模式。

3.1.1 構建組織管理的基本體系。對當前老舊居住建筑使用實際情況予以了解，建筑本身存在諸多問題，對其予以改造比較困難，相應的老舊居住建筑改造的組織管理任務艱巨，難度較大，在具體執行的過程中可能受到多重因素的影響，導致組織管理不到位，未能充分發揮作用，影響老舊建筑改造質量的提升。為了能夠盡可能地避免此種情況發生，在新時期背景下積極推進老舊建筑改造項目的過程中，首先要構建健全的、完善的、適用的組織管理基本體系。也就是行業主管部門起到帶頭作用，構建專門的管理機構，組織優秀的管理人員負責老舊建筑改造組織管理。在組織分工上，設市區級建設行政管理部門作為基層管理部門，制定切實可行的組織網絡，分街道、分社區建立各級基層組織。各個部門應當明確部門責任，貫徹落實部門工作，比如政策制定、技術管理、市場管理、監督管理、招投標協調、信息管理及應急管理，等等。如此即可有步驟、有計劃地推進老舊建筑改造工作[1]。

3.1.2 更新組織管理的結構模式。在明確老舊建筑改造組織管理主體及職責、內容的情況下，需要針對性老舊建筑實際情況及改造需要，制定可行性的管理措施，跟蹤管控老舊建筑改造的各個部分，盡可能地保證老舊建筑改造能夠規范、標準、合理地進行，真正提高建筑改造質量。當然，要想真正做到這一點，需要在具體規劃并實施老舊建筑改造組織管理之前，組織管理人員樹立與時俱進的管理理念，學習現代化的管理理論，在此基礎上創新探究可行性較高的組織管理結構模式，完善組織管理結構，即住建部、老舊建筑專業管理機構→住建廳老舊建筑專業管理機構→市建委老舊建筑專業管理機構→區老舊建筑專業管理機構→街道→社區→物業公司、業委會→老舊居住建筑。明確不同管理主體之間的層級關系，明確各個管理主體的責任，使之能夠基于國家相關政策要求、城市建設實際情況及老舊建筑改造需求，制定可行性的管理措施，貫徹落實，以便充分發揮管理作用，為促進老舊建筑改造有序地、規范地實施創造條件。

3.2 技術管理措施

老舊建筑改造過程中容易受到人為因素、環境因素及其他因素的影響，導致建筑改造質量不佳。為了盡可能地避免此種情況發生，應當明確技術管理步驟，合理地策劃并實施技術管理措施，以便充分發揮技術管理作用，管控建筑改造的各個方面，高質高效地完成建筑改造。

3.2.1 技術管理步驟。總結性分析以往老舊建筑改造項目落實實際情況，總結經驗，認為老舊建筑改造中技術管理基本步驟為：制定技術標準→組織調查摸底→組織動員→制定落實具體工作計劃→計劃實施。

3.2.1.1 制定技術標準。房屋改造相關的法規標準，現有國標、行業標準、地方標準很多，根據房屋改造本身的特點，標準選用要作出基本規定，可以參考住建部編制的強制性標準匯編的格式，包括后期的使用指南。

3.2.1.2 組織調查摸底。也就是依據組織管理結構，各個管理機構、街道及社區應當對管轄區內老舊建筑的基本情況予以調查，比如建筑建設時間、建筑使用情況、建筑主體基本信息等等[2]。

3.2.1.3 組織動員。深入到老舊小區，與建筑主體進行有效的溝通，使之能夠正確理解老舊建筑改造的意義，支持政府相關部門，支持該項工作，配合相關工作人員的安排，為順暢地進行老舊建筑改造提供幫助。

3.2.1.4 制定落實具體工作計劃。按照國家相關政策要求，明確老舊建筑改造的基本要求及目標，結合老舊建筑使用實際情況，制定可行性的老舊建筑改造相關計劃，比如資金落實計劃、建筑調查評估計劃、建筑改造施工計劃、招投標計劃、改造實施計劃、監督驗收計劃，等等。

3.2.1.5 計劃實施。按照計劃實施要求，有方向、有步驟地落實建筑工程改造工作。

3.2.2 技術管理措施。為了保證老舊建筑改造一步到位，避免出現質量問題或安全問題，降低改造后建筑物使用效果。在具體進行老舊建筑改造的過程中，應制定并實施有效的技術管理措施，具體的做法是：①制定技術標準。也就是根據老舊建筑改造需要，明確制定標準的基本原則，比如國家標準、行業標準；明確老舊建筑特點、老舊建筑使用壽命，探究可行性的制定標準方法，明確建筑改造標準，以便承包單位嚴格按照該標準來展開建筑改造施工[3]。②組織調查摸底。建立涵蓋時間、區域、樓號等內容的編碼，之后按照編碼次序展開調查，根據調查結果來掌握建筑主體對老舊建筑改造的支持情況。在此基礎上制定可行性的動員工作，以便說動建筑主體，使之能夠參與到建筑改造行列中來。③計劃實施。掌握老舊建筑改造的基本情況，依據建筑改造方案及施工圖紙，對老舊建筑改造施工予以跟蹤管控，以便及時發現問題或者不足，要求施工人員返工處理，以便充分發揮施工技術的作用，提高建筑改造質量。

4 結束語

城市治理與建設之中，老舊居住建筑改造是一項非常重要的項目，一方面能夠保障居民居住安全；另一方面能夠美化城市，促進城市良好發展。而經本文分析，可知老舊居住建筑改造難度較大，存在人口密集，房屋密度大，市政基礎差、老舊房屋改造相關政策不完善，且缺乏理論支持、質量管理體系不健全等問題。對此，應當強化組織管理和技術管理，全方面地管控老舊建筑改造，消除負面影響，提高建筑改造質量。