淺談不動產登記對房地產經濟的影響

俞云欽

（福清市自然資源和規劃局，福州 350300）

引 言

現階段，人們對于房地產經濟的關注主要集中于房價波動方面，但影響房地產經濟的因素不僅僅是房價波動，不動產登記制度也會對房地產經濟造成長期影響。為保持房地產經濟的可持續發展，有必要加強對各種影響因素的研究，為房地產市場經濟創造良好的內外條件，完善不動產登記制度，確保權利人與關系人的權利與利益，發揮不動產登記在調和房地產供求關系中的作用。

一、不動產登記與房地產經濟的關系

在房地產領域內，不動產登記制度的實施旨在確定不動產的具體歸屬，同時使房地產經濟可以跟隨當前市場經濟的發展步伐。不動產登記也是物權制度的一部分，可以保障人民關于不動產的合法權益，也能作為征收稅收的證據。所以，不動產登記制度的實施不只是未來降低房價，市場經濟中價格的影響因素體現為供求關系。不動產登記采用過保障權益的方式刺激居民消費，再經過供求關系的變動，使其對房地產經濟產生影響。

二、不動產登記對房地產經濟的影響分析

（一）促進房地產市場流通

實施不動產登記的目的在于保護房產與土地所有者的合法權益，促進房地產市場高效流通。面對行業內普遍存在的問題，不動產登記成功減少房屋控制，特別是在二手房市場經濟管理中，該制度的實施實現了信息的高度整合，依靠不動產登記平臺確立審查制度，加大了對部分“炒房”人員的審核力度，降低投資者大量購置房產的現象，使整個房地產市場能夠保持在較為平衡的供求關系中。與此同時，信息管理系統的數據整合在一定程度上增加了二手房的需求量，同時增加了房地產市場的整體稅收收益，使房價控制更加精確，明確不動產權的詳細范圍與政策，方便投資者憑借數據做好建模分析，加強對市場風險的及時預測，以便確保投資行為更加合理化。

（二）不動產登記對房價波動的影響

首先是對于房價的影響。不動產登記無法對房價形成決定性影響，價格的高低只能影響人們對于房屋的購置積極性，而房價可以反映房地產經濟當前市場價值與登記制度的完善程度。影響房地產供需關系的因素主要有人均收入、人口集聚、氣候條件等因素，特別是當地的稅收水平，不動產登記可以作為一種數據支撐，方便稅務征收，以此刺激人們對于房產的購買欲望，維護市場秩序，間接性下調房價。

其次是房價預期管理預防斷崖式下跌。房價始終是人們關注的重點，從宏觀來看，房價問題會影響市場經濟，對金融穩定性造成影響；從微觀來看，居民日常出行、居住及教育等方面都會受到影響。我國住房具有兩種屬性：一是居住屬性，即房屋本身的使用價值；二是投資屬性，即房屋的市場價值。房屋也是商品的一種，所以不動產登記制度的完善使房地產市場更加規范化，人們可對未來房價進行預測，同時做好相應的評估，按照需求確定購置房屋的時間節點，觀測自己買房之后可以得到的利益回報。

（三）不動產登記對房地產經濟的影響

總的來看，實施不動產登記制度不會使房地產經濟整體產生過大的模式變動，但短時間內人們的購房熱情會有所下降，而不動產登記制度實施的三年后，市場優惠進入效益恢復階段。引入該制度有利于推動房地產市場朝著更加健康的方向發展，并對房地產經濟情況予以監管，不動產登記系統可以采集并整理所有登記信息，防止在交易中出現任何問題。

（四）不動產登記對二手房市場的影響

明晰產權可以作為不動產登記的最主要功能，將產權數據納入國家調控范圍，降低不動產登記在申請與審批等環節的煩瑣度，使信息得到統籌管理。很多人購置房產是打算用來自我居住的，且不會進行大規模投資，所以人們對于新房與二手房沒有太多考慮，但是面對經濟壓力，一部分人會選擇購置二手房，這就在一定程度上增加了二手房的需求。對于投資者來說，不動產登記能夠讓資產公開化和透明化，所繳納的稅收提升會造成拋售現象，增加的供應量也能正好滿足大部分購房者的需求，通過對二手房價格的調控，使市場價格可以達到大眾普遍能接受的程度。

三、基于不動產登記制度促進房地產經濟發展的策略

（一）健全不動產登記體制，簡化登記審核步驟

了解不動產登記制度可以發現，目前多數以土地登記為基礎。從2015年開始，我國整合了不動產登記制度的相關內容，在各地區紛紛設置不動產登記中心。經過多年的調整與發展，各部門協作效果良好，《中華人民共和國民法典》的物權篇在第219條規定了與不動產登記有關的內容，要求利害關系人不能公開非法使用權利人的登記資料，以此維護各方人員的權益，保護房產交易期間的個人隱私。

簡化不動產登記審核步驟，具體內容如下：①從法律層面入手，對不動產登記司法解釋予以完善，保持不動產登記體系的權威性。②提高登記的便捷性，簡化登記審核程序，發揮地方服務性，為人民群眾解決在房產登記中遇到的困難。③提高效率，優化營商環境。為深入貫徹落實省委、福州市委、福清市委關于“提高效率、提升效能、提增效益”行動，優化營商環境，3月1日起，我市轄區二手房涉及房屋、土地權屬均已登記并頒發不動產權證的，且土地性質為出讓的商品住房（含安置型商品住房）在辦理買賣（含抵押聯辦）、贈與的轉移登記時限將壓縮至24個小時。根據福建省網上辦事大廳發布的事項內容顯示，二手房轉移登記的法定時限為30個工作日。自2016年我市實施不動產統一登記后，各部門相互配合，階段性推進我市一、二手房轉移登記時限壓縮，特別是二手房轉移登記時限，從最初的30個工作日到3個工作日再到近期的1個工作日辦結，具體如表1所示，辦事群眾在業務受理的第二天就可領到不動產權證書，極大地滿足了群眾子女入學、資金周轉等諸多方面的需求，也大大提升了群眾辦事獲得感和幸福感。

表1 不動產登記辦理時限

比如在“帶押過戶”辦理程序中，在買房全款付款的情況下，要求簽訂三方協議，買房在銀行監管賬戶中存入購房款，以便銀行進行監管。抵押權人出具《同意函》，隨后雙方在登記中心辦理手續，結束后進行資金結算，將銀行監管賬戶內的款劃給賣方抵押借款，此時整個辦理程序都能得到有效簡化。圖1為二手房帶押過戶貸款業務流程圖，可見當前不動產登記體制下，登記審核與過戶辦理的程序得到明顯簡化。

圖1 二手房帶押過戶貸款業務流程圖

（二）實現不動產登記與房產建設管理的協同

一直以來，我國始終堅持對房地產行業的宏觀調控，建立房地產管理長效機制是行業發展的重要內容。城鎮居民住房問題是社會發展的重點問題，各級政府以人民需求為關鍵，立足于實際情況轉變調控思路，采用宏觀調控的方式遏制房價過快上漲。通過出臺嚴厲的調控政策，了解以往的政策缺乏延續性，為預防后續房價出現斷崖式下跌的現象，有必要建立聯動式房地產管理體系。結合當地房地產實際情況，對房地產管理體系做出積極調整，預測行業未來風險，統籌規劃房地產經濟發展策略，實現行業經濟管理深化改革。對此，以下建議可供參考：①遵循現階段房地產經濟的科學發展規律，考慮行業可以為國家經濟帶來的效益。②健全保障制度，防止房地產市場經濟帶來不利影響，完善不動產登記管理制度，明確責任主體，簡化部分地區的不動產登記流程，使用公開的查詢系統，確保交易處于穩定的市場環境下。③加強對房地產市場的積極調控，謹防較大波動，通過不動產登記制度，完成所有登記信息的全國聯網，再利用專業化設備搭建統一信息管理平臺，以便更好地掌握目前各個地區的房屋存量與新增量，了解市場交易價格，以此更好地調控市場。比如，面對住房存量與供給量較少，但交易價格偏高的地區，國家采用增加住房用地供應鏈的辦法提高住房供給量，避免價格上漲得過快。

（三）創建公開體系，保證物權交易公開

優化不動產登記系統，創建公開體系，使市民在房產交易的過程中擁有相應的參考信息，保證交易全過程的安全，以及物權交易的公開與公平，為房產交易搭建良好的平臺。市民私有財產是個人隱私，可以享受法律保護。因此，完善的不動產登記制度至關重要，平臺內涵蓋了市民產權信息，所有信息可以在全國范圍內共享流通。要求登記部門和房地產相關部門之間保持緊密的關聯，加強溝通聯系。不動產權登記作為國家管理問題，各地區頒布的政策又存在差異，由于地區經濟發展水平不同，房地產的經濟空間也不一樣，因此要根據實際情況制定工作方案，使不動產登記體系得到優化。2021年5月20日上午，融僑地產負責人在領到《交地確認書》的當天，在福清市市民服務中心大廳也領到了“融僑·望云小區”項目的不動產權證書，這是不動產登記和交易中心“交地即發證”新舉措的第一本證書，也是不動產登記與交易中心聯合之后的重要舉措，極大地提高了工作效率。

（四）搭建信息數據交流平臺，保障交易穩定

房地產交易是房地產市場經濟的一項基礎性建設，而房地產又是特殊性商品，存在商品的使用價值與價值二重性，為解決以往市場交易與不動產登記的信息孤島問題，在房地產自由流轉期間，應不斷整合不動產登記信息，搭建信息數據交流平臺，保持交易穩定。在全國范圍內開展不動產登記和信息查詢服務，依靠大數據技術與互聯網技術建立信息共享平臺，憑借數據庫結合線上服務，使網上登記與信息查詢更加便捷，以便人們更便捷地獲取信息資料。加強不動產登記信息的保密工作，從平臺結構設計角度入手，做好權限的合理分配與界定，防止權利人的隱私受到威脅。

當前，房地產市場的發展已離不開信息化技術的支持，大數據與互聯網已融入行業中，不動產登記工作的實施自然也要依靠信息技術的支持。如今，不動產登記系統功能日益完善，通過確立不動產登記服務平臺，使各地區能夠實現統一標準化不動產登記統計工作，通過大數據信息評測，完善房地產市場發展策略。不動產登記可以記錄市場內房產轉移與銷售情況，以便國家對房地產市場進行宏觀調控，再依靠網絡技術統計居民當前的住房情況，為未來的房地產市場發展奠定基礎。與此同時，要制訂相關的工作計劃，如按照消費者的喜好情況打造智能化家居系統，在房地產產品內融入科技類產品，使房地產產品附加值有所提升，轉變以往的銷售模式，加強房地產企業與互聯網企業的合作，拓寬房地產市場空間，提高住房銷售水平。依靠大數據工具，將不動產資料與實際情況進行對比，借助網絡平臺，方便市民查詢自身不動產權的具體情況，憑借信息查詢系統提高查詢效率，再對信息展開實名制檢測，保護市民私有財產不會受到威脅。

基于現有的不動產登記制度，實現對登記平臺的信息化建設，依靠大數據采集市民不動產相關資料信息，憑借網絡信息平臺查詢不動產情況。與此同時，建設不動產權查詢系統，提高人們對于不動產信息的查詢效率，實現對經濟結構配置，保障私人信息，做好實名制檢測，圖2為信息化平臺整合不動產登記數據的大致架構。

圖2 信息化平臺整合不動產登記數據

結 語

總而言之，現階段我國不動產登記制度對行業經濟發展有著深遠的影響，對房價、二手房供給、房地產市場流通、房地產市場經濟調控擁有積極的推動作用。有關部門在完善不動產權制度的同時，還要重視市場經濟風險，依靠不動產登記制度預防風險問題，健全不動產登記體系，提高工作效率，實現對房地產市場與不動產登記的信息化建設。