關于加強房地產企業資金管理的思考

王新華

（深圳市融科實業投資股份公司，新疆 烏魯木齊 830012）

房地產業在我國經濟發展中占有重要的地位，作為房地產企業財務管理的重點內容，資金管理可以有效地幫助房地產企業解決許多問題，但同時也帶來了挑戰和要求。雖然有很多房地產企業已經開展了資金管理，但是由于各種各樣的原因，資金管理的效果不強，資金利用率較低，嚴重情況下會導致企業的資金鏈中斷，不利于企業的長久發展。雖然房地產行業具有廣闊的發展前景，但受到國家宏觀調控政策的影響，產生了許多問題，在這種背景下，加強企業的資金管理工作已經成為重中之重。

一、資金管理在房地產企業發展中的重要性

（一）優化企業資金配置

房地產業不同于其他產業，具有特殊性，前期需要投入大量的資金用于建設和項目開發。所以，企業會通過融資的方式獲取大量的資金，當獲取資金以后，房地產業就對這些資金進行利用，規劃籌集資金使用的方向，優化企業的資金配置。資金管理可以結合企業實際發展的情況，有條理性地分配籌集的資金，使其可以有效地實現資金的增值。只有強化資金管理，才能加快資金的回流速度，實現循環利用的效果。

（二）保障資金合理使用

房地產業具有投資較大、周期較長的特點，融資取得的大量資金不僅要用于項目前期階段，項目施工建設階段以及項目銷售階段都需要資金的周轉。考慮到房地產項目的復雜性和專業性，企業在進行資金投入之前，就要加強對于資金的管理，綜合企業的全部情況，及時查找在經營過程中出現的資金問題，以此來保障合理利用資金，提高資金的利用效率。很多房地產企業都是依靠銀行貸款進行融資，融資后獲取的大量資金就要進行科學的管控，需要確保每筆資金的合理利用，每筆資金需要用在刀刃上，還需要計劃各個方面的資金使用情況和分配情況，以及劃分出部分資金償還銀行貸款的本金與利息，從而保障資金能夠正常周轉和運作，促進企業的可持續發展。

（三）規避現金流的風險

房地產業的建設和發展會受到許多因素的影響，國家頒布的宏觀調控政策中對于房地產的負債情況作出了明確的規定。由于項目建設會受到市場行情、融資結果的影響，因此企業的現金流會出現許多風險，只有加強企業的資金管理，才能確保現金流的穩定，及時有效地規避財務風險。房地產企業的融資能力以及融資方式都與企業的資金管理有著密切的聯系，只有將這些資金進行統籌規劃，才能規避現金流的風險，確保房地產項目的順利開展和實施，領導層還可以根據企業資金管理中的現金流運轉情況，實時做出調整。

二、房地產企業資金管理存在的問題和不足

（一）投資決策存在盲目性

前些年由于房地產業的需求過于旺盛，房地產企業的銷售額在不斷地提升，資金回籠越發充分。這就使得部分企業在較高利潤的驅使下對當前行業產生錯誤的預判，其并沒有對項目所在的位置、配套設施等情況進行細致的研究，也沒有對當前行業的潛在風險進行進一步的分析，這就使得其對未來行業的發展的困境估計不足。

在巨大利潤的驅使下，房地產企業會忽視自身的抗風險能力，導致投資量越來越大，而企業的資金缺口也越來越大。當急需資金進行投入時，部分商家會引入小額信貸的資金，這種做法就會對企業的可持續發展造成不可逆轉的影響。

（二）項目開發階段變動因素較多

房地產業具有開發周期長、資金投入成本較大的特點，并且在項目的開發階段就已經包括了許多流程，無論是人工成本還是建筑所需的材料，都會在一定程度上影響到資金的管理。建筑原材料會受到市場的影響，例如沙石、鋼鐵、涂料等，一旦市場需求擴大，材料供應緊俏，就會產生價格的波動。房地產開發項目并不是一個短期工程，在建設的過程中，無法一次性采購所有的建筑材料，所以無法保證原材料的初始價格和使用價格一致。甚至許多建筑材料都需要在使用的時候開始采購，所以，很多房地產企業和承包商的約定中，都會考慮到建筑材料價格的漲幅問題，一般不會超過5%，如果建筑材料的價格出現漲幅情況且在5%之內，開發商就可以支付上調的價款。這種變化的情況，在很大程度上會受到市場的控制，無法進行科學的規劃和預測，不利于房地產企業的資金管理。

（三）財務人員與項目人員對接問題

房地產企業進行資金管理的時候，往往是財務人員和項目人員分別負責各自的部分，然后進行數據交接，在這種情況下，就會產生一定的問題。如果沒有針對資金流進行及時的溝通和交流，就會出現工作銜接的問題，造成信息數據不夠準確的現象。許多房地產項目的初始階段，會由項目部門全權負責，對于整個項目的招標、開發和建設過程而言，只會參考財務人員提供的企業發展狀況和運行情況，以此來推進項目的實施。但是，財務人員并沒有貫穿始終，只是為項目提供數據支撐，這種工作銜接問題，不利于企業領導者做出決策，僅僅依靠一個部門的工作，就無法完成企業長遠發展的計劃。只有統籌各個部門，把每個部門之間相互連接，加強彼此之間的溝通，提高數據的實時性，將財務人員融合在房地產業資金管理的全部階段，才能提高資金的利用率，發揮出企業資金應具備的價值。

（四）收支聯動管理有待加強

如果房地產業的項目開發和房產銷售二者之間產生了脫節，就會給企業的資金回流量帶來嚴重的問題，短時間內無法進行資金回流，企業就會有資金鏈斷裂的可能。以銷定產的方式不利于資金流的管理，并且還存在著許多未知的風險，這種方式非常考驗房地產企業的規模，資金流轉情況較小的情況下，不建議選擇以銷定產的方式。現階段，很多房地產企業的項目開發和房產銷售之間缺乏有效的聯動，二者之間并沒有相互滲透。如果沒有考慮到項目投資和項目之間的關系，就會造成企業成本上的壓力。很多房地產企業一味地追求經濟效益，沒有考慮到銷售環節會存在潛在風險，不利于企業的正常運行。

（五）資金管理制度有待完善

很多房地產企業在進行內部資金管理的時候，往往是由領導層做出決策，財務部門負責執行，并沒有建立相關的資金管理制度，沒有詳細的依據遵循，缺失全面的資金預算管理，僅僅從子項目中進行成本控制、資金運轉，并沒有從企業整條資金鏈進行考慮。負責資金運行的部門工作人員缺乏風險管控意識，對于突發事件以及資金回籠情況并沒有制定出對應的處理策略。房地產企業一旦出現資金鏈斷裂或者運作問題，一般第一時間就會開始往融資貸款方面考慮，并沒有一套資金管理應急的措施，在管理制度缺失的情況下，也無法明確資金管理中存在問題的責任人和問題環節。

三、房地產企業加強資金管理的對策建議

（一）建立健全資金審批制度

針對房地產企業在資金管理中存在的問題，需要對問題進行分析，找出問題產生的原因，有針對地進行解決。房地產企業需要建立健全資金的審批制度，按照資金審批制度去規劃資金的使用，將每個階段所需要使用的資金情況進行上報和提交，進行研究和決策后，分階段使用相應的資金。對于每個環節的資金使用情況，要及時進行記錄和上傳，利用審批臺賬，加強資金使用的復核評估，可以詳細地進行數據分析，確定劃分的資金有效地投入到各個環節中。如果出現資金利用不符的情況，甚至是資金投入超出預算的情況，都要對當前的環節展開調查，確保每個環節的資金使用都符合資金審批的制度，在其規范化的要求下，嚴格執行資金的管理制度，利用這項管理制度，去規范日常資金的管理，從而降低運營風險，并且，資金的保管和使用決策都需要有專業的人員以及企業領導層協議才行。可以加強企業資金的預算編制工作，統一相關的部門，每個部門之間相互協調，實時共享企業發展中的數據信息，在合理的預算管理制度下，編制的資金預算要具有科學性和可行性。

（二）強化財務人員項目參與

企業財務人員與項目部門要始終保持有效的溝通，帶動財務人員參與到項目的全部過程中，并且能夠根據各個階段的發展情況提供相關的數據，財務人員還要及時了解每個階段的資金使用情況，保證資金可以按計劃流通。要及時追蹤銀行的放貸情況，考慮多種融資方式，拓展不同的融資渠道，要以發展的眼光看待問題，不能將企業的融資全部寄托于銀行貸款上。關注房地產業的銷售環節，加快回收房屋銷售的款項。財務人員在協助管理人員時，考慮到項目投資和資金之間的關系，不斷優化項目的投資管理，要結合國家頒布的政策和相關法律法規，根據房地產開發區域的經濟發展情況，了解市場需求的走向。客觀的安排建設項目的施工周期，對于整個項目所需要的資金額度以及每個環節需要分配的資金額度，都要制定詳細的管理計劃，在實際的資金管理中，如果存在與管理計劃不相符的資金使用條目，要發揮出各個部門之間的統籌協調能力，反思在每個環節中可能會出現的問題，加強融資渠道監管現金流的運行狀態，確保企業資金的安全。

（三）聯動資金的使用與資金籌措

為了保證企業的正常運營，在初始階段，要通過各種融資方式獲取大量的資金，企業要合理地利用和使用這些資金，提前做好資金的預算工作，在資金投入不同項目使用之前，要嚴格按照詳細的預算制度，避免預算超支的情況發生，資金預算對于資金管理來說，具有良好的規范作用，每個環節可以按照規定的預算開展相關的工作。

要加強資金的使用和資金籌措的聯動，其資金籌措指的是房地產業的融資階段，融資得來的資金和資金的使用之間要合理地進行配比，一旦資金的使用超出了資金的籌措范圍，就會導致資金鏈的中斷，甚至會增加企業投入的成本。這種情況下，就會伴隨著高風險產生，資金的回流狀況，對于企業的發展來說具有重要的意義，所以，企業的資金管理一定要確保現金流的循環，防止資金用量不足的現象產生。

（四）拓展多元化的銷售渠道

房地產業的經濟收益主要是來源于房屋的銷售，雖然前期的成本投入較大、運作周期較長，但是考慮到我國現階段的房地產發展狀況，房地產業的價格一直是居高不下，是國家和政府進行了宏觀調控和市場調控，但是房地產業的價格始終堅挺。房地產業通過各種融資渠道去獲取大量的資金以后，會按照規劃使用每一項資金，一直到項目竣工階段，就要通過房屋的銷售去獲取經濟效益。如果企業采用了銀行貸款或發行債券的形式進行了融資，房屋出售后獲得的收益將用來支付債務融資本金及利息。可以說銷售環節在整個房地產建設和發展中都具有重要的地位，銷售情況可以直接反映了企業的盈虧狀況。

所以，房地產業要不斷拓寬房產銷售的渠道，改變傳統的房產銷售單一模式，創新銷售的新思路，借助互聯網的便捷性，加強對于房屋銷售的推廣和宣傳，甚至是針對不同的年齡人群，選擇合適的銷售方式，以此來獲取經濟效益的提升，加速資金回流，通過互補性的產業投資去拉動房產營銷的需求。所以，既要擴寬房產的銷售渠道，還要提高銷售人員自身的銷售能力，提高房屋的成交率，確保資金的回籠。

（五）建立風險評估與管理機制

房地產業的資金管理會受到許多因素的影響，在管理的過程中會產生許多變化，考慮到房地產業的特殊性，要建立風險預估和管理機制，結合企業發展的實際狀況，擴大分析因素的范圍，要整理好的數據信息，進行提煉和分析，明確風險評估中的指標和參數，在此基礎上，根據每一個變量進行科學評估。

還要確定風險的等級，按照等級的嚴重程度，可以分為四個等級，包括了一級風險、二級風險、三級風險、重大突發事件風險，根據預算和評估的情況，制定對應的處理措施，在發生突發事件以后，可以按照風險的等級，在第一時間內迅速做出響應，還要提高全員的風險意識，帶動員工參與到資金管理中。

（六）完善企業資金管理制度

沒有規矩，不成方圓，只有完善房地產企業的資金管理制度，才能有條例可以遵循，并且明確的制度可以規范工作中的行為。對于資金的融通、分配、運轉、撥付等環節都要有嚴格的規定，對于子公司的資金往來要進行彈性管理，對于融資得來的貸款，規定其還款利息和期限，有條理性地估算籌資的風險，避免盲目性決策帶來的經濟危機。在企業資金管理制度下，采取“收支并線”的管理模式，將收入和支出設定專門的賬戶，制定資金的統籌計劃，提高預算管理，加強企業資金的利用率和回轉速度。

四、結束語

綜上所述，資金管理對于房地產的發展具有重要的意義，不僅可以優化企業資金配置，保障資金的合理使用，還能有效地規避現金流的風險。但是當前房地產企業資金管理中仍存在一些問題，例如，房地產企業資金投入較高，項目開發階段的變動因素較多，財務人員與項目人員對接產生問題，收支聯動管理還有待加強。所以，房地產企業要不斷地強化財務人員的項目參與，建立健全資金審批制度，聯動資金的使用與資金的籌措，拓展多元化的銷售渠道，建立風險評估與管理機制，以確保房地產業的優化和發展。