房地產企業成本管理研究

邢鑫

（晉中華晟房地產有限公司，山西 晉中 030600）

一、房地產企業成本管理概述

我國經濟的發展促進房地產產業發展，各大公司的競爭也日趨加劇。由于房地產市場的發展，原材料的價格不斷攀升，工人的工資不斷增加，房地產公司的盈利能力不斷下降。要解決這個問題，必須要對當前房地產公司的經營成本進行深入的剖析，只有這樣，房地產企業才能在市場上脫穎而出，同時還要對成本進行有效的控制，以確保公司的盈利。

（一）成本管理的概念

成本管理在提升企業經營和盈利方面有著舉足輕重的作用，這是一個公司對產品的成本進行分析和決定的統稱，是公司經營活動中的一個重要環節。整個費用控制的概念對于房地產領域而言有著相當久的歷史，這個概念將會貫穿參與到整個工程中，這是一種以經濟為基礎、全面監控整個工程的過程。動態成本是指在工程實施過程中所發生的成本，它是對工程造價和工程造價進行綜合評價的一個主要標準，并且也可以為工程的實施和管理提供合理的后期費用控制依據。

（二）房地產企業成本管理的重要性

房地產業投資高，風險大，在我國，房地產公司面臨著巨大的資金投入。許多公司在確定要進軍地產時，都會基于自己的經歷或者簡單的市場調查，對整個樓盤進行全面的策劃。在發展的進程中，戰略風險、金融風險、市場風險、操作風險、法制風險等問題尚未引起人們的廣泛關注。一些開發商在獲得了土地使用權后，會通過各種途徑和手段來評估自己的“項目可行性”，在沒有經過前期調研的前提下，將房地產的發展風險轉化為實際的項目。而在工程建設的進程中，卻沒有充分地重視相關的政策和法律規定。由于各種突發事件、原材料漲價、人工成本上漲等無法提前進行有效的預見與管理，從而引發了合約爭議。在工程建設中，存在著產品定位、產品質量、代理銷售、代理糾紛等諸多不可控的問題，其中的危機風險是無所不在的。所以，在風險控制的前提下，如何提高合同管理，控制風險，提高成本管理水平，提高公司的盈利水平，是當前的一個十分緊迫的問題。

二、房地產企業成本管理存在的問題

對于房地產企業而言，由于利潤空間相較以往更小，因而許多企業對于利潤仍然有著以往的錯誤估計，一定程度導致其在成本管理方面存在許多的誤區，其主要部分體現如下：

（一）企業的成本管理認識存在誤區

在我國，由于對房地產公司的經營理念存在誤區，因此，房地產公司在經營過程中所遇到的各種風險挑戰是無處不在的。一是每當政府出臺新的經濟調控政策、產業調整政策時，對重大突發事件、原材料、能源、設備等物資供給不能滿足工程需要進行前期的全面調研。二是隨著政府安全環保的日益嚴格，對房地產公司的風險管理提出了更高的要求，如果沒有實現預測過程當中可能存在的風險，就難以對其進行正確地識別、科學地評價與處理。首先，部分房地產公司的經理們提出了對房地產公司進行成本管理的建議，對于房地產企業而言，應注意的是不能從財務和會計的角度進行成本控制，工程部門僅負責計劃的進度和品質，而設計部則僅限于工程的設計。錯誤的理解很可能導致喪失對工程造價的控制，一些新穎的設計方案，使得產品的設計外觀華麗，結構復雜，給后續建設帶來困難，提高工程造價。其次，一些公司將工程造價控制局限在建筑與工程的設計兩個方面。企業的造價管理要貫穿于項目的全流程而非單一的任用，如果缺乏正確的成本管理觀念，勢必會造成成本難以控制的局面。

（二）對合同和變更管理不到位

房地產企業最常見的問題是合約和變更的管理不善，合約的制定沒有標準，缺少對費用的控制協議以及缺少對項目的預見性。這些問題包括：材料價格調整、簽證管理變更、索賠管理條款、缺乏費用管理理念、缺乏與專業律師的交流與審核以及在實施階段的費用管理和法律爭議方面的劣勢。與此同時，在對合約進行審核時沒有對許可證進行有效的管制。為了確保合同的品質，合同的簽訂金額，分類，責任部門，審查結論。盡管認可過程、責任體系等都要有清晰的規范和管理辦法，但是目前許多企業的契約經營都是以失敗告終。另外，現場變更簽證會對工程造價產生直接的影響，許多變化不能在時間上進行核算，也會造成工程造價的風險。

（三）成本管理水平較低

很多房地產企業對成本的管理認識不高，這主要是因為房地產企業的經營人員缺乏對費用的管理。由于房地產企業對工程造價的關注不夠，房地產企業的整體造價還停留在靜態的管理狀態，無法適應變化的市場和情況。在成本預算管理中，僅在年終完成一次費用的匯總監測，缺少對費用變動進行即時監測和調節的實時監測，也沒有對實際支出和預算費用之間的差異進行分析。預算團隊在制定的時候，都會根據自己的經歷和對未來的發展做出自己的判斷，即便是不可控的情況下，也會影響到未來的發展，而現在，隨著市場的發展，他們的計劃并不能完全適應新的情況。另外，建筑工人缺少對工程造價的認識，這是因為他們覺得造價工作和自己沒有任何關系，所以他們只負責建筑工程，這樣就會造成人力和物力的巨大差距，影響到工程的管理。

（四）資金管理缺乏手段與方法

房地產開發需要大量的資本、較長的建設時間，因此，資金的使用將會對房地產的發展產生很大的影響。在項目造價預算的控制階段，由項目經理對項目的預算進行監控，其中，項目財務、造價部門起著中介作用，將項目的運行情況實時反饋給項目經理，以便對項目進行實時的調整，并在市場環境出現突發事件或者重要的變動時，及時進行動態分析，發現問題，修改預算，保證項目費用的穩定。但目前我國很多樓盤都缺乏一套行之有效的預算管理制度、不規范的管理制度、不嚴謹的財政預算案，導致整體的預算費用執行問題。在施工過程中，因氣候等諸多因素，導致整體施工延誤。

三、加強房地產企業成本控制的對策

如上所述，目前我國房地產業面臨著高利潤、高投入、市場競爭和成本控制等問題，怎樣才能有效地減少運營中的風險并提高利潤，是當前房地產企業面臨的一個重要課題。

（一）加強企業成本管理的意識

房地產公司必須將其造價管理工作，視為一種系統化的工程工作，并建立一套大型經營理念，全面地對物業經營目標與經營內容、方式進行全面的系統剖析與學習，使之能兼顧整體經營大局。為了接近世界先進水平、增強企業的競爭能力，需要構建一整套的成本管理系統。與此同時，企業的經營不僅限于產品的制造，而且要把產品的成本擴展到具有特殊性的非物質性。最關鍵的是，必須要用一種科學而又嚴格的方法來進行成本控制，這不但可以讓產品在市場上的地位更加的穩固，而且還可以讓公司在市場上站穩腳跟。在此基礎上，對工程造價進行全面的分析，提出相應的對策建議。為此，必須在企業內樹立起全員的費用管理觀念，并制定出一套科學、合理的評價體系，加強績效考評，以確保企業的各項費用管理工作能夠順利、高效地進行。依據工程建設的目標費用，采用具體的費用控制模型，對各部門的責任進行分層劃分。依據工作崗位和經營內容，明確各單位和人員應完成的費用控制指標及職責。在具體的執行中，企業可以通過對個別指標的實現進行獎勵和懲罰，從而形成一個更加科學、合理的獎勵和懲罰制度。要想把這些都做好，就必須要把這個費用控制推廣給整個公司的每一個人，讓他們對這個項目的成本控制有一個基本的認識，讓每個人都能主動地投入到這個項目之中。在提升員工對成本的理解的基礎上，使員工了解到，技術制造和成本控制同等的重要性。除此之外，在實施過程中，應加強對管理人才的培訓與選擇，建立與之相適應的培訓課程，既能提升其技術技能，又能有效地減少技術方面的管理費用。

（二）構建科學控制體系

如何使公司的經營活動得到有效規范，其中關鍵在于合同的簽訂以及正確履行合同中的內容。為更好地控制公司的企業成本管理，建立公司的良好的社會形象，提升公司在國內外的聲譽和口碑，促進公司的可持續發展，企業高管就應該牢記要以合同來定奪成本，以合同來管理項目的原則，牢記需要通過規范科學的管理制度，來制定企業各個經濟活動當中的企業戰略目標。同時，在執行契約的過程中，必須聘請一位專業的律師，對其進行管理，提出意見，并進行審計，這樣才能保證公司的遵紀守法。在建設工程時，要做到的就是公開招標，因為那樣不僅能挑選出合格的建筑公司還能挑選出優秀的原料供應商，從而節省建設工程的成本和費用，并且還能按照合情合理的程序辦理相關的手續，讓雙方在法律上進行協作，并得到合法的保障。房地產公司在遵守合約條款的時候，還可以要求業主遵守協議，這樣就可以減少很多不必要的爭議，如果客戶違約，也可以通過法律途徑進行賠償。同時，使用法律流程也是可行的方法之一，按照相關的法律規定，通過打官司妥善解決。另外，房地產公司在簽訂合同的時候，必須要將造價控制在自己的責任范圍內，并且要建立一套完整的監理體系，這樣才能保證工程的順利進行。

（三）建立信息化成本管理模式

在信息化方面，要遵循統一的方針，采用統一的目標、標準、平臺開發的各種應用軟件，才能確保整個企業的正常工作和各種工作的協調，統一到網上，統一地進行信息的統一，從而防止新的工程無法與現有的信息體系對接，造成資料冗余、不準確、缺乏權威。如以GIS為基礎，對住宅進行智能化的管理。在GIS平臺上，可以進行空間數據的瀏覽、定位、查詢、圖形量化、空間分析（平面緩沖），并將相應的房屋的整個壽命周期管理信息顯示出來，為城市的建造和維修工作提供了可靠的資料，確保城市的管理者可以隨時掌握城市的住房狀況。通過GIS的地圖解析以及對統計數據的總結，將房子按層級進行重點突出，使得其狀況更加清晰。

（四）運用必要的成本管理技術

要使房地產公司的整體發展策略得以實施，就要采用必要的成本控制管理技術，不僅要對整個項目進行投資，還要對項目的效益進行評估。首先，要構建健全的綜合預算體系，將其作為一個整體的結構框架，并對其制定的原理、步驟、費用和收益進行清晰的界定。其次，房地產公司還得聘請專門的公司來做一個統一的預算和成本控制，然后再由公司的股東，董事會和監事會共同商議，經過各方的共同努力，才能得到最后的認可。最后，要對整個公司進行全面的預算評估，要做到公平、公開、公正，一旦通過了預算案，那么一定要嚴格的實施，如果出現了問題，那么就必須要做到最好。主管機關要對執行者或機構進行仔細的分析和調查，嚴格實行考評體系，凡是玩忽職守，企圖利用職權謀取私利的，都要移交司法機關，進行嚴厲的追究和追究。第一，收集有關工程的全部費用基本信息，其中包含工程調研，費用規劃，費用預算，工程費用規劃以及工程費用的每個步驟。第二，對工程結算信息進行總結，其中包含工程預算、工程結算、設計變更、工程洽商等。第三，按照不同的商品類別和費用類別，將其分類，并將其與成本方案進行比較。第四，通過項目的竣工、成本分析和成本計劃的比較，評價項目的投資估算和成本計劃的正確性和合理性。將工程結算和費用規劃中的有關費用進行比較，對其構成要素進行匯總，并對其成因進行剖析，以評估其效果、分析工程進度、施工組織、承包范圍變化、工程量變化、設計變更、工程洽商、市場等因素對工程造價的影響。對影響裝修材料的使用性能和使用壽命的影響因素進行了研究，并對材料的使用進行了評估。對比工程結算與類似工程結算的不同，并對其產生的影響進行分析，并對其進行總結，以便今后類似工程進行改善。成本管理部門應當編制工程造價差別分析報表，上報有關單位，由有關單位負責說明在不同的具體費用區間中，具體的費用的預算有差別的產生，并以書面形式說明。在收集到初步的反饋后，成本管理部召開專題會議，研究影響成本差距的各種影響因子和各種對策的可操作性。

四、結束語

房地產公司的成本控制是影響公司的可持續發展的重要因素，而成本控制是一項非常系統的工作。只有人員組成工程流程，管理工具和組織框架各個方面適合企業自身的模式，才能夠更加有效地控制好房地產企業成本管理。只有房地產企業的全部員工完全地投入到成本管理當中，才能夠更好地及時反饋各個項目成本的真實信息，才能夠準確調整好需要完善的地方，更好把握好市場的方向，以此獲得更大的利潤，避免損失的發生，這樣的房地產企業才能夠立于不敗之地，獲得更好的發展。