房地產企業財務風險識別與控制
——以X地產為例

林仰銓

（福建省嘉盟網絡科技集團有限公司，福建 寧德 352000）

房地產行業在當今社會和現代經濟中發揮著關鍵的作用。為適應我國社會經濟的變化和消費結構的升級，滿足人們對住房日益增長的需求，房地產行業的財務風險識別與控制將成為房地產公司財務風險管理的重要部分，而對財務風險科學識別與控制是處理決策財務風險問題的基礎。因此，只有正確地識別和分析財務風險，才能為企業的財務風險的管理和控制提供更多的科學依據。

一、X地產財務風險識別與現狀

（一）X地產財務風險識別

X地產2015年至2017年的Z值均≥2.6，企業財務風險較小；2018年及2019年的Z值均處于1.10≤Z＜2.60范圍內，屬于灰色區域，企業財務風險大。與整個房地產行業2015-2019年的Z值比較，X地產Z值較小，綜合上述Z風險識別模型分析，可以識別出X地產正面臨著較大的財務風險。

（二）X地產財務風險現狀

1.償債能力指標分析

通常情況下，流動比率的數值越大，說明企業短期償債能力水平較高；流動比率的數值越小，結果則相反。一般認為合理的最低流動比率為2。從X地產2014-2019年的流動比率數據來看，該指標結果較小，公司的短期償債能力較弱。速動比率同樣是用于衡量企業較短時間范圍內償還負債能力的財務指標，在速動比率大于或等于1的情況下，企業有足夠的能力償還短期負債。從X地產2014-2019年的數據分析可知，該公司近幾年的速動比率都低于數值1，說明公司償還短期負債的能力不足。現金比率的計算公式為企業現金類資產除以流動負債的比值。該項指標越高，說明企業的變現能力越強，短期償債能力也越強；若現金比率越低，相應的短期償債能力則越弱。現金比率一般認為20%以上為好。從X地產2014-2019年的數據分析可知，該公司現金比率總體低于20%，說明其負債到期時，在現金償還負債方面有一定的壓力，短期償債能力不足。資產負債率具有體現資產總額中債權人資金占比份額多少的作用，一般情況下，資產負債率被認為保持在40%~60%較為合適。從X地產2014-2019年的數據分析可知，該公司資產負債率均接近80%或超過80%，說明在公司的資金來源中，來源于負債的資金占比較大，來源于所有者權益的資金占比較小，X地產存在較大的長期償債壓力。權益乘數這一指標對應著企業的負債水平，權益乘數的大小與企業負債多少存在著正相關關系，高負債會引起企業財務杠桿率提升，企業可能面臨財務危機。從X地產2014-2019年的數據分析可知，該公司總體呈上升趨勢，說明公司的負債程度較大，存在較大的償債壓力。

2.盈利能力分析

銷售毛利率是毛利占凈值的百分比，從X地產2014-2019年的數據分析可知，該公司的銷售毛利率總體呈下降趨勢，說明近幾年來公司的盈利能力有所減弱。自有資本取得凈收益的能力可以用凈資產收益率進行描述，能充分體現出企業當前股東權益的收益能力，凈資產收益率是對自有資本利用率較為直觀地表示。二者之間的關系表現為正相關。從X地產2014-2019年的數據分析可知，該公司投資收益不穩定，公司資產的獲利水平有所下降。

3.營運能力分析

計算出的總資產周轉率數值越高，說明企業的銷售能力越強，用于投資的資產效益水平越高。根據X地產2014-2019年的數據分析可知，除2015年該公司總資產周轉率有所提升以外，其余年份均較上一年下降，這表明公司的資產效益水平變低，資產有效利用能力逐步下降，運營能力也逐步降低。關于生產經營整體過程中的投入情況、產出情況、和管理各類企業存貨的能力水平都可以通過存貨周轉率進行判斷。存貨周轉率與在資產當中歸于存貨大類的變現能力之間的關系體現為正相關。從X地產2014-2019年的數據分析可知，該公司2016-2019年存貨周轉率較前一年降低了，此項數據表示公司的存貨處在囤積狀態，有資金周轉困難的可能，營運能力有所下降。

4.趨勢分析

X地產2015-2017年的負債逐年增加，在2017年達到最高值，2018-2019年有所下降，說明公司為了緩解資金周轉的壓力，從而向各專業銀行或其他金融機構借入資金款項，用于公司業務經營，導致資本結構不合理。X地產2015-2018年營業總收入與營業總成本均逐年上升，2019年營業總收入僅略高于營業總成本，存在財務風險的可能。

二、基于戰略差異度視角的X地產財務風險影響因素分析

（一）戰略差異度

2015-2019年X地產的戰略差異度先上升后下降，而房地產行業整體的戰略差異度總體呈下降趨勢。2017年X地產的戰略差異度高于行業整體，意味著X地產當年的戰略較為激進，與同年度同行的戰略差異較大；2018-2019年X地產的戰略差異減小，說明公司戰略由較為激進轉為較為保守。公司激進的戰略政策造成較高的戰略差異度給企業自身帶來了更多的經營風險和信息不對稱，特別是對債務融資成本的影響，加大公司的財務風險，導致Z值減小，可能面臨破產的危險。

（二）影響因素分析

X地產與房地產的整體行業值比較，保利地產、華夏幸福、綠地控股的戰略差異度均小于行業值，說明房地產企業與同年度同行的戰略差異較小，公司的戰略較為保守，而X地產與同年度同行的戰略差異較大。以下是影響X地產財務風險的外部與內部因素分析：

1.經濟政策因素的影響

當前我國經濟形勢發展較好，但在經濟運行良好的形勢下，還缺乏一套比較完善的經濟體制和良好的經濟政策。我國房地產企業所處的經濟環境形勢受到國家政策的波動、國家法律法規制度不夠完善等情形的影響仍較為嚴峻，這種制度大環境下使得房地產行業的生存受到一定的影響。受這樣的外部政策制度環境影響，X地產與同行的戰略差異度增大，面臨較大的財務風險。

2.稅收政策因素的影響

國家稅收政策的變化無疑會對企業的資金及財務狀況造成最直接的影響，所以企業的財務管理應與稅收籌劃緊密結合。一般來說，當一家公司的稅收成本較低時，它的市場競爭力就會提高，財務風險也會較低；相反，如果企業承擔的稅務成本較大時，其面對的財務風險也會比較大。X地產在今天的發展中，負擔著較大的資本成本，其中稅務成本的影響不容小覷，較高的稅務成本在一定程度上加大了X地產的財務風險，其對于企業產生的影響是不容忽視的。

3.毛利率較高

X地產在2015-2018年間的毛利率較高，并且比同行業的大部分企業高，有以下兩方面原因：一是財務杠桿高，很多資金來源于銀行借款；二是開發商原本的巨大資金壓力因為商品房的預售方案制度得以減輕，越來越多的資金因此能夠涌入房地產市場。這實際上也是一種利用杠桿作用的方式，使得毛利率處于較高水平，期限配置得好，在畫出圖紙的時候就能向客戶收錢了。據國家統計局的相關數據調查顯示，2019年定金以及預收款項占比甚至高于企業自籌資金的占比，這種預先銷售的制度方案，最直接的影響就是另一部分銷售收入在前期就得以實現。但是由于錯配周期的原因，營業收入和相關利潤需要耗費一兩年的時間才能得到清算，受到周期性銷售收入、個別體量大的工程和時間等因素的影響，財務上的核心指標都會呈現出不同程度的波動，結果導致X地產面臨報告期內出現增收不增利的狀態，多個結轉項目出現虧損等財務風險。

4.資本結構不合理

X地產對于銀行這類金融機構的依賴程度相當大，正常情況下房地產企業的經營活動都需要得到自有資金和銀行借款的支持。但是，X地產在最初始的建設期直接從企業外部獲取所需資金，忽視了挖掘內部資金，隨意舉債的后果便是導致償債負擔過高，加重了公司在投資運營上的財務風險。X地產2015-2019年期間資產負債率都高于70%，且高于同行業其他企業，表明企業償還各種債務能力較弱，資本結構不合理。新項目開發建設所需資金大都來源于房屋銷售時獲得的預收資金和工程建設當中的拖欠款，而來自企業內部的自有資金卻很少。在這種背景下，如果X地產遭遇開發項目的問題，遭遇償還債務的問題，公司將會很難應對，管理上容易出現較大的漏洞，財務風險隱患不斷加深，甚至會危及整個國民經濟的可持續性、健康性發展。

5.資本成本較高、資金周轉速度較慢

由X地產銀行借款占比較大導致資本結構不合理可以推出，公司的資本成本必然較高。X地產也不例外，試圖嘗試采用各種方法緩解資金流動性的壓力。資金周轉速度是企業資金周轉速度水平最直接的體現，表明企業在所制定的戰略政策下，利用資產運營所創造價值收入的程度。與同行業的保利地產等三家房地產企業相比，2015年至2019年期間，X地產總資產周轉速度相對較慢，企業的銷售創收能力相對較低，資產投資效益相對差，資金有效利用率相對低，進一步導致運營效率低，運營效果差，會帶來一定的財務風險。

三、控制X地產財務風險的建議

（一）降低毛利率

政策、經濟環境都會令整個房地產行業的毛利率受到不同程度影響，并且在一定程度下售價高低、土地和建筑的相關成本等成分因素也會造成對整個房地產行業毛利率不同程度的影響。降低毛利率能夠把房地產企業的財務風險控制在相對低水平起到一定的作用。此外，與房地產相關的預售政策制度弊端愈發擴大的重要原因在于目前供給大于需求充斥著整個房地產行業。因此，為減少財務風險，降低房地產行業毛利率，改革商品房預售制度勢在必行。但是改革要強調適當的政策力度和政策約束范圍，可以考慮以商品房為切入點，加強其預售資金環節的管控力度，加大預售資金只用于商品房項目構建的監管力度，規范資金支取規范條例。從長遠角度來看，需要進一步抬高行業準入標準，把單純追求短期利益、不具備綜合實力的開發商拒之行業之外，此舉也能夠促成和提升行業整體競爭力與美譽度。

（二）優化資本結構

應該采取優化資本結構的措施來進行風險控制。具體有以下方法：第一，合理調整債務資本結構。有效使用商業方面信用度降低償債壓力，調低資本結構中負債占比；第二，開辟新融資渠道，嘗試利用不同融資手段，例如海外融資、發行新股融資、資產合法證券化融資、可轉換債券融資等；第三，完善股權結構，維護、增加中高管理層占股比率，吸引戰略機構投資方，在利益平衡機制政策中加入行動人一致性協議。

（三）降低資本成本

資本是房地產相關投資項目建設開發的物質基礎，X地產應降低資本成本，進而控制項目總投資，降低房地產投資項目開發風險。第一，進行合理地安排籌資期限。例如，針對多層類型商品房，相較于長期型融資，其籌資結構適合將短期型融資作為主要部分；針對高層類型商品房，恰恰相反，其融資結構適合將長期型融資作為主要部分。第二，健全財務管理審核批準制度，加大對各環節資金流向管理到位，杜絕各類越權行為的產生。第三，開展合理的項目可行性評估分析。房地產開發投資項目的可行性評價是降低資本成本，規避項目資本風險的有效方式。

（四）加速資金周轉

對于房地產這種資金密集型行業，資產周轉率的微弱提高，就能夠節省大量資金用于其他項目，帶來利潤率的提高。改良財務管理模式，有效調整企業內部相關財務管理方案，提高有關財務人員的專業知識能力與崗位技能，進一步加強關于財務的管控工作，提高財務工作各個環節的效率，這類方法都有助于X地產合理有效地降低和規避企業面臨的種種財務風險。同時，規范合理地落實全面預算等相關管理工作，對于修建周期相對較長、投資數額相對較大、整體運營期限相對較久的項目，應進行謹慎正確的評估和判斷。按照實際計劃，制定合理的戰略規劃目標，做好管理，這樣才能夠實行資產穩定平穩周轉。

四、結束語

財務風險識別與控制作為房地產企業重要的一項工作內容，需要各方不斷加強重視程度，提升警覺性和警惕性，充分意識到財務風險發生的內因與外因，采取行之有效的針對措施，保證資金流的健康與充足，保障房地產行業自身長久穩定的發展，需要結合自身財務實際情況，積極尋找并識別出其中潛在的風險因素，結合具體的風險因素表現，制定針對性的規避措施，增強對財務風險的控制力，從而用自身良好的發展態勢，為我國社會的穩定發展奠定基礎。