縣城老城區更新改造問題與對策
——以霞浦縣松城片區控制性詳細規劃為例

李 婧

(霞浦縣自然資源局 福建寧德 355100)

0 引言

隨著城市建設發展，縣城老城區開始出現諸多滯后情況，街道狹窄、建筑老舊、配套功能不齊等問題，制約著老城區的發展。縣城的老城區承擔著城市商業、辦公、居住等重要的城市功能，城市品質建設與生活居住條件的改善需求加劇了老城區更新改造要求的迫切性[1]。通過規劃編制，能引導老城區有效有序進行更新改造，合理利用土地，完善服務設施，建設有文化、有內涵的城市街區。

1 老城區規劃編制意義

霞浦縣老城區聚集了大量老舊建筑。目前老城存在發展動力不足、人居環境較差、交通擁堵、景觀風貌不佳、文化傳承與彰顯不足等問題，亟須通過老城更新來完善城市功能、提升環境品質、完善配套服務、彰顯城市特色。因此，在霞浦縣城市總體規劃的空間發展戰略基礎上，銜接原有控制性詳細規劃，通過霞浦縣松城片區控制性詳細規劃，對這類問題進行更新改造。

2 霞浦老城區現狀問題

2.1 區域現狀

2.1.1 土地利用現狀

城市建設用地現狀主要以公共管理與公共服務用地、居住用地為主。區內居住用地占城市建設用地69.89%；公共管理與公共服務設施用地占城市建設用地11.46%；其余用地(商服、工業、倉儲、道路與交通、綠地與廣場)占城市建設用地18.65%。

2.1.2 現狀道路交通

老城區南北向主要通過龍津路、龍首路、東吾路三條主干道、目海路一條次干道聯系。東西向主要通過六一七路、府前路、太康路三條聯系。但片區內道路面狹窄，通行條件較差。目前，現在已建成的城市干道寬度在12 m～20 m，其他均為10 m以下支路；現狀路網密度8.36 km/km2，指標偏低(老城區推薦的總路網密度8～20 km/km2)；道路寬度、密度還有待提升。

2.1.3 現狀建筑

(1)現狀建筑高度

老城區建筑高度多以4～6層多層建筑為主，占現狀建筑總量54.83%；1～3層的低層建筑占現狀建筑總量的33.64%；7層以上建筑占總建筑面積11.53%。

(2)現狀建筑結構

建筑從結構上主要分為砼、鋼、混、磚、石、土木、簡棚破結構等七類。范圍內建筑結構以混(磚混)結構為主。混(磚混)結構建筑面積占現狀建筑總量77.49%；砼結構建筑面積占現狀建筑總量12.05%；其余結構(鋼、磚、石、土木、簡棚)建筑面積占現狀建筑總量10.46%。

2.2 現狀問題分析

(1)現狀建筑密度較高，建筑風貌雜亂，居住環境較差，難以合理布置公共設施配套，停車位嚴重匱乏。

(2)現狀路網密度較低，支路配置不夠，巷道等級較低，通行能力較差。現狀道路面狹窄，且路邊停車位影響主干道通行能力。機動車道、非機動車道、人行道交通渠化不明顯，交通組織較為混亂[2]。

(3)現狀綠地、廣場等公共開敞空間不足，不能滿足老城區居民的生活休閑活動需求。

(4)現狀行政辦公用地不集中，建筑多為老舊建筑，建筑形象較差。

(5)現狀中小學服務半徑不合理，無擴容用地，就學壓力較大。

3 規劃編制策略

3.1 規劃目標

松城片區作為霞浦的老城區，擁有 1700 多年的歷史，是霞浦發展的起源點。其位于龍首山與南峰山之間，周邊生態環境優美。因此，規劃應以千年老城為核心，充分發揮其區位生態優勢，打造環境優美、設施齊全、交通便捷的“千年福寧府、宜居示范城”，引導老城更新方向，提升老城活力。

3.2 功能定位

堅持高質量發展，圍繞自然生態、歷史傳承、宜居宜業等主題，將松城片區打造環境優美、設施齊全、交通便捷的霞浦居住片區。

3.3 編制策略

通過對現狀資源的深入研究，提出符合松城片區需求的編制策略。

(1)露山水

依托周邊山水資源，構建龍首山-護城河-長溪河-南峰山之間的山水廊道，提升城市生態環境；露出護城河，并沿河兩側設置綠帶，提升城市形象和環境；構建片區-街道-社區三級綠地系統，提升人均綠地面積。

(2)續文脈

保留文物、傳統民居較為集中的街區，通過修、整等微改造措施，再現傳統街區街巷空間，傳承老城歷史文脈，彰顯地域特色。

(3)通經絡

構建“小街區密路網”，在總規路網基礎上，加密支路網，提升路網密度，提升道路通行能力；外移過境交通，降低內部道路交通壓力；增加公共停車設施，利用公園綠地、邊角地及大型公建地下空間設置公共停車位，緩解老城停車難問題。

(4)補短板

完善城市配套服務功能，構建15min、10min、5min生活圈。按照規劃后的人口規模，通過更新地塊，依據省《街道、社區公共服務設施配置指引(修訂版)》完善街道-社區兩級公共服務設施配置，尤其是文體設施的完善，以滿足居民日益增長的精神需求。

(5)提品質

針對老城區現狀情況不同的建筑進行梳理，采取：拆除重建、保護修繕、綜合整治、原址保留等措施進行多樣化更新方式，精準治理老城環境品質，重塑老城整體形象。

4 老城區更新改造建議

4.1 用地布局原則

(1)對接總體規劃等相關規劃的要求(圖1)，處理好與相鄰區域的關系，在功能布局、景觀綠化、交通組織、空間形態等方面有效銜接。

圖1 總體規劃對接圖

(2)對接各專項規劃，控制山水廊道，保護文物、歷史建筑，落實重大公共服務及市政公用設施。

(3)借鑒國內外類似片區規劃及建設實踐，尋求規劃區合適的主要功能用地配比，完善各項設施配套。

4.2 規劃結構

依托總體布局，結合編制策略，形成“一帶、兩心、三軸、三區”的規劃結構(圖2)。

圖2 規劃結構圖

(1)一帶

依托現狀護城河，通過護城河的整治及濱水開敞空間的設置，結合其深厚的人文景觀，將其打造成老城區一條濱水人文景觀帶。

(2)兩心

在東西居住組團結合商業、商住用地設置街道級配套設施，構建老城區街道級主次服務中心，以滿足片區居民日常生活需求。

(3)三軸

依托龍首路、龍津路、太康路原有的商業功能，打造老城區 3 條商業服務軸。

(4)三區

通過龍首路、龍津路商業軸自然分割，形成東西3個居住片區。

4.3 分區實施

(1)保留區域

主要包括：近年新改的居住小區；政府、學校等建筑質量較高的公共服務設施；肌理規整，建筑質量較好，有功能優化條件的民居建筑等。

(2)修繕區域

主要包括：傳統民居、文物保護建筑以及宗教建筑所在區域。

(3)整改區域

主要包括：臨傳統老街商鋪；傳統民居、文保建筑周邊民房；其他需要整治的不協調建筑。

(4)拆除區域(可開發區域)

主要包括：建設密度高、環境質量差、無序建設的城中村，及低層建筑為主的城市棚屋區；以多層磚混結構住宅建筑為主、年代較久、存在老化現象、環境品質低的居住小區；多層公建及開發強度較低的以多層非框架建筑為主的一般單位用地；工廠以及倉儲功能不適合本地區未來本片區的功能定位，須進行功能置換的；現狀村莊、農田、菜地、水塘、山地等未建設用地；個別外觀陳舊的零星建筑，位于城市主要地段，影響城市景觀及成片開發的多層框架結構住宅，及中高層框架公建用地等。

圖3 分區實施圖

5 規劃實踐探索

5.1 整治改造要求

霞浦縣松城片區控制性詳細規劃，對保留的居住用地重點做整治改造安排，主要解決危舊房改造、公共設施、建筑風貌、環境衛生、防災防害、歷史文化遺產和老城特色保護等方面內容。危舊房整治可通過政府政策支持和居民自主參與相結合的形式，堅持以人為本、以居為先、改善環境、保護文脈、因地制宜、分期實施、街道主導、居民參與的原則。

5.2 整治改造重點

(1)疏通老城區路網，完善路網結構，特別是支路、巷道的規劃配置。在交通需求量大的地段，可考慮開通車行通道。若周邊建筑不允許，則盡量確保人行通道。

(2)完善配套公共服務設施，改善人居環境。在建筑可拆的前提下，合理安排廣場、公園綠地等休閑場所，創造更多的綠色、開放空間。

(3)保留具有重要歷史文化價值或體現地域特色的建筑，并結合實際情況進行修繕。

5.3 建筑風貌整治

(1)對于現狀質量較差及存在安全隱患的建筑，應予以拆除。對于現狀質量較好的建筑進行保留，并優化建筑立面，統一建筑風貌。

(2)盡量留足建筑之間的間距，確保通風、采光等居住條件。

(3)對居住區內廢棄宅基地、閑置宅基地等，拆除建(構)筑物，統籌規劃，改善人居環境。

5.4 環境衛生治理

應確保垃圾的及時收集、清運以及糞便的無害化處理，確保居住環境的衛生和整潔。應按環衛管理規范，設置足夠的垃圾收集點，配備足夠的垃圾處理工具，保證垃圾集中收集、定時清運以及科學處理。

5.5 給排水設施完善

改造完善現有給排水設施，保障居民飲水安全，逐步實現“雨污分流”，確保雨水及時排放，從而防止內澇。應加強老城區內溝渠、水系的日常清理維護，防止垃圾、淤泥的淤積和堵塞，確保排水暢通。同時，可結合排水溝渠設置沿溝綠化，美化環境。

5.6 道路交通順暢

加強老城區道路的通達順暢。通過整治、改造打通主要道路，逐步取消盡端路、死胡同，滿足消防通道安全要求。

5.7 公共環境整治

對現有的供電、電信、廣播、電視、網絡等各種管線及收集箱，應梳理并規范線路設置，合理統籌安排收集箱，確保線路安全、有序，避免影響老城區景觀。

5.8 安全與防災

(1)結合社區綠地、學校田徑場、停車場等，布置防災避險疏散場所。

(2)對存在安全隱患的生命線工程、重要設施和學校等公共建筑應進行整治、改造，確保建筑結構安全，并滿足防火要求。

(3)消防設施應按相關技術規范進行布置，現狀存在火災隱患的建筑，應依據《建筑設計防火規范》進行整治。

6 結論

老城區更新改造關乎城市形象和居民生活品質。通過對霞浦縣老城區現狀情況摸底和上位規劃的分析和銜接，結合實際情況，提出“露山水、續文脈、通經絡、補短板、提品質”的更新策略，針對老城最亟需解決的環境、文化、交通、生活配套、建筑外觀等幾個方面問題，循序漸進的進行研究。隨后，通過制定整體改造要求，找出更新改造的重點單元等手段，對霞浦老城區從危舊房改造、公共設施、建筑風貌、環境衛生、防災防害、歷史文化遺產和老城特色保護幾個方面，提出具體的改造方案和措施，使舊城改造不僅物理空間上進行了環境的改善，也為協調文化、經濟、社會、環境等各方的關系打下良好的基礎[3]。