基于代建模式的國有房地產企業財務戰略探析

石凡

【摘要】目前我國房地產建設項目日漸增多，代建模式作為一種新型管控方法，對優化資產配置、提升財務管理水平尤為關鍵。本文對當下國有房地產企業財務現狀、存在問題等進行分析，以構建新時代房地產企業財務大戰略為方向，將降低財務風險、經濟效益增加、理念思維創新的方法步驟進行介紹，并提出具體措施，為房地產企業財務戰略目標達成奠定基礎。

【關鍵詞】國有房地產;代建模式;財務戰略;實施途徑

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.048

引言：

現階段有關基于代建模式的國有房地產企業財務戰略等相對研究較少，基于該問題現狀，要求行之有效的措施對其進行分析研究，如控制財務風險發生、優化財務精細化模式、創新財務戰略管理意識等。本文將國有房地產企業在代建模式中的財務問題進行介紹，為后期房企良性發展提供參考，具有十分重要的理論意義。

1、代建模式概述

隨著當下我國房地產企業規模快速壯大，提升房地產建設及運營效率至關重要。代建模式是指通過合作、委托及招標等工作對房地產項目進行開發建設，主要包括項目設計、建筑施工、市場營銷等，將開發、施工、銷售三者進行融合統一。從固有的集中項目管控到分化式項目開展，利用項目分化效應將房地產項目實施中的各種風險進行化解、避免。代建模式在我國應用較晚，主要受我國房地產企業起步較慢，缺乏市場發展、項目推動等因素影響。新時代下代建模式已成為當下國有房地產企業業務主要模式，且隨著代建模式逐漸推廣應用，針對該模式相關問題及環境元素也日益發生改變。如施工流程、招標流程、銷售流程、財務流程、投資融資等。因此，從國有房地產企業戰略發展角度層面分析，對代建模式下國有房地產企業財務戰略進行分析研究尤為關鍵。

2、基于代建模式國有房地產企業財務戰略實施要點

2.1以降低財務風險為方向

國有房地產企業受體制改革與模式創新，企業財務戰略方向也發生明顯變化，以往主要以保障企業生存發展及效益增長為主，為被動靜態發展模式。隨著時代發展及代建模式應用，國有房地產企業逐漸形成以財務管理目標、經濟效益增長、外部市場擴大及占有率提升為主的財務戰略方向。基于此，應以降低財務風險、優化財務保障為主。市場經濟沖擊下我國房地產企業面臨重大影響，很多房地產企業都出現財務經營困難、生存艱難等情況。從國有房地產企業生存發展、規模壯大層面分析，在財務戰略制定上應遵循“保障、協同、發展”的原則，將財務風險應對進行戰略層面提升，明確戰略制定的風險預防方向，包括投資風險、融資風險、委托風險、營銷風險等。

2.2以經濟效益增加為方向

國有房地產企業發展中對經濟效益增加較為忽視，受國有體制及管理模式影響，傳統財務管理模式無法起到快速提升企業經濟效益的作用。因此，在企業財務戰略方向制定中應從提升經濟效益層面入手，將國有房地產企業面臨主要困境及發展阻礙進行排除，以優化資產配置與資金合理應用為主，將財務管理與財務體系進行創新升級、思維轉變。財務戰略主要以市場分析、市場研究、市場調查為主，將市場數據進行財務分析、統計預算，將經濟效益增長的時效性、推動性進行詮釋。具體方向目標如下：第一、全面促進企業效益提升;第二、全面推動財務內控建設;第三、全面分析市場數據;第四、全面掌控應用代建模式。

2.3以理念思維創新為方向

在國有房地產企業財務戰略方向明確中，需從思想觀念、理念思維入手，將財務管控與市場發展的主導性、創新性進行體現。結合代建模式應用各種元素及環境變化，制定相對完善且科學的財務管理方案、發展方案等。首先，將代建模式進行思想認同、觀念認同，提升代建模式在企業發展中的重視程度，執行與貫徹代建模式在國有房地產企業各種規章制度。其次，樹立動態發展思維及財務管理思維，將傳統國有企業的靜態、被動發展思維進行轉變。從融資、投資、市場等三方面入手，對各種財務方案及規劃設計進行詮釋，提升財務管理及戰略實施的可行性補充，提升財務運行活力。最后，樹立精工意識、發展意識，在財務管理、內控優化中需以精細化發展思維模式為主，全面助力推動企業財務戰略實施。

3、國有房地產企業財務戰略布局的分析——以A企業為例

3.1項目實例概述

A公司是一家國企房地產開發商，在遵循“專業細分、整合做大”的原則下，對政府投資項目的管理模式進行借鑒，在房地產在開發領域中引入代建制。其管理模式便形成了投資方出資、代建方交鑰匙的形式，其代建模式包括以下的幾種：第一，政府代建，A公司在很早就開展了代建，這為在以后的代建模式奠定了良好基礎。高品質的房地產建設標準有利于政府意愿的實現，能推進政府建設和開發投資項目。第二，項目代建，這指的是A公司是投資方，對資金運行、土地的方面負責起來，做好自主銷售、委托代建施工、資金回籠等環節的工作，能較好地控制進度、成本、質量。代建公司受投資方的委托，從項目設計的施工圖開始到后期的交付，在這過程中要做好項目管理、全過程控制。第三，資本代建，這指的是A公司會對接各類金融投資機構，會為外部的資本投資提供項目開發管理、項目投資等服務，會對融資的渠道拓展，成立專門的基金，減少資金短缺的煩惱。

3.2 A公司SWTO分析

想要實現商業轉型，需要分析是內外部的環境，根據自身的優勢和外部環境帶來的機會，規避自身發展的不足和外部環境的威脅。SWTO正是分析內外部環境的工具，能為財務戰略發展和企業商業模式的轉型提供參考。

S（企業內部優勢）：A公司在區域內有很高的品牌知名度，正大力加強品牌的建設。第二，土地儲備量大，有明顯的區域優勢。第三，融資手段較為靈活，近幾年正努力對融資渠道進行開拓，能使用多樣化的融資手段。

W（企業內部劣勢）：第一，財務管控方式較為落后，總體擴張戰略較為激進，為了拓展而籌資更多的資金，負債率較高;第二，財務數據問題大，資金使用的效率不高，利潤質量差。

T（外部環境的威脅）各大房地產之間存在激烈的競爭，需要很高的固定成本，行業的競爭強度大;第二，國家保障性住房供應量加大。

O（外部環境機會）第一，房地產企業具有壟斷的優勢，替代品的威脅不大。第二，產品有明顯的差異性，周邊環境、房屋質量、人文環境、服務這些方面都能吸引到消費者。

這些因素導致A公司采取了擴張性的總體戰略，這容易出現一系列的問題，如報表結構不合理、企業的經營風險大、整體財務的風險，容易出現資金鏈斷裂和信用危機，會影響到該公司的發展。

3.3 A公司代建模式的具體財務戰略

A公司在轉變商業模式后，如果不隨之調整財務戰略，資金流可能會存在短缺的現象，不能保證代建模式的運轉，由此，選擇一個合適的財務戰略是關鍵的，以下是具體的實施方案。

3.3.1籌資戰略

無論是信托融資、銀行貸款，這些都按時還清本金，定期支付利息，A公司需要儲備大量的現金，這能用于支付本金利息。當前，A公司融資中比例最高的是負債，這使得財務風險很大，融資成本也較高。針對這種情況，A公司將地資金成本、調整財務結構是當前重要的事，在投資上，可選擇多元化投資渠道來籌資、優化資本結構、分散借款到期時間等方式保證有足夠的現金應對部分負債到期的情況。

3.3.2投資戰略

房地產為了獲取收益會進行投資，即先提前房地產開發經營活動準備一定數量的實物資源和貨幣，形成房地產產品的經濟行為。在投資中，占比最高的是入地投資，它對房地產的發展至關重要，要重視這項投資。在代建模式下，A公司的核心依然是土地資源，但投資方式與以往不同，是由自由投資土地轉變為合作，通過這種方式讓代建業務取得更高的收益率，其形式有以下的幾種：第一，轉賣項目，回籠資金，這是一個短期的投資戰略決策，起到的作用是緩解資金鏈壓力。第二，謹慎拿地，穩健發展，A公司針對自身發展過快的問題，會根據自身的現金流、財務狀況制定科學合理的投資戰略，這種轉變是智慧的，會多多參與一些小的項目，這能將風險控制在合理的范圍內。

3.4國有房地產企業財務戰略布局面臨的挑戰

3.4.1財務管控發展模式較為傳統

經過對本公司進行問題分析后發現，本企業財務管控模式較為傳統，這種傳統模式造成財務目標及管理方向設計形式化嚴重，且規范化、創新度缺乏，無法將代建模式下國有房企財務管理時效功能進行發揮。具體表現如下：第一、缺乏投資思維、發展觀念，本單位在財務投資方面認知不夠，不能對投資方向與方法進行應用掌握，缺乏市場項目發展規劃及建設投資理念，對于代建模式的落地應用會產生一定影響。同時，管控范圍有限，造成代建模式下企業經濟效益增加遲緩;第二、財務管理流程過于單一，缺乏整體戰略布局與規劃設計。通常財務管理涉及因素較多、環境多變，且財務運行管理程序相對復雜，而本公司管理流程相對較為簡單，致使潛在風險發生的幾率增加。第三、財務戰略與代建模式應用關聯不夠。公司財務戰略內容中很少涉及代建模式，對代建模式預算、核算及結算等相關成本控制內容完善度不夠。

3.4.2工作人員專業技能有待增強

財務戰略發展布局中人才戰略規劃尤為關鍵，人才戰略規劃是本公司發展壯大的首要前提。通過深入分析后發現，在應用人才與布局設計中缺少對高端財務人才的培養引用，造成財務管理戰略規劃設計實施困難。具體表現如下：第一、高端財務規劃人才缺乏，代建模式下國有房企發展中需加強對高端財務規劃人才的培養力度，這對財務管控、戰略規劃來說十分關鍵。通過本次研究發現，本公司財務管理人員綜合素質依然有待提升，專業程度與思維理念無法與當下發展需求相適應。第二、專業性財務人才緊缺。本公司專業性財務人才相對缺乏，且多為其他專業人員介入，導致具體工作時效功能進展緩慢[1]。

3.5基于代建模式的國有房地產企業財務戰略實施途徑

3.5.1創新財務管理模式完善制度建設

從代建模式應用層面入手，對本企業財務管理模式進行創新，對相關財務制度進行完善，對提升本企業財務管理水平十分關鍵。基于此，采用更為完善及創新的管理模式、制度內容，以全面促進代建模式應用，實施財務戰略實施至關重要，具體如下：第一、對傳統財務管理模式進行創新，將傳統思維及傳統理念進行轉變。基于代建模式應用需對本企業財務管理模式進行動態化設計，對代建項目開展進度、代建項目施工質量、代建單位資質等進行動態監督。將成本控制、預算工作等進行深入詮釋，優化代建項目整體財務管控模式。第二、構建精細化財務管理制度，從財務戰略實施層面出發，將本企業財務管理制度進行建設完善。主要以明確責任機制、責任倒查機制、監督執行機制等，將市場化管控機制融入到代建模式中去，完善本企業運行發展中的財務監督效能，提升房地產合作開發中的集中管控效應，為企業良性發展奠定基礎。第三、強化對外投資融資管理制度，房地產投資、融資是其發展主要核心，如何有效開展房企投資、融資十分重要。本企業要結合代建模式應用，對市場項目及利好項目進行合理投資、快速融資等。在該過程中財務戰略實施一定要秉承科學合理的原則，對融資風險、投資風險等進行科學設計、合理規避[2]。

3.5.2構建人才發展戰略促進戰略實施

本企業應側重對人才進行培養與利用，將人才戰略發展必然性、趨勢性進行詮釋，將人才作用發揮充分體現在財務戰略實施當中。首先，構建人才戰略發展計劃，結合代建模式應用與工作開展，對相關財務人員進行集中培養、統一教育。主要以高端財務戰略人才培養為主，包括財務戰略制定、財務規劃設計、財務盈利規劃等。通過對戰略型財務人才培養，對全面促進本企業工作實施及開展具有明顯提升作用。第二、對專業性人才進行培養，財務管理不是單一片面的簡單流程，而是更為科學、合理的系統布局。在人才培養中需對專業型人才進行隊伍建設，強化在代建項目開展中的監督、提升效應，如會計工具掌握、信息化財務軟件應用、大數據分析技術等。提升財務管理及人才發揮在代建項目開展中的應用發揮，主要方法可通過校企合作方式，通過聯合人才培養及專業知識傳授，讓管理者快速掌握財務知識應用與專業性發揮。第三、對財務管理人員崗位素質及崗位認同度進行提升，國有企業房地產企業財務戰略實施需高素質職業化人才注入，從思維創新到崗位素養形成，全面優化創新、提升效能[3]。

3.5.3優化房企項目代建成本預算控制

施工企業在進行投標過程中一定要對其主材價格、成本問題等進行掌握了解。房地產項目施工不是單一片面的簡單流程，而是更為科學、合理的系統布局。在招標工作中施工單位要以合同為主，與業主方進行溝通商榷，將主材成本、預算價格等相關工作進行明確，并根據合同具體要求進行工作執行。同時，施工單位要對建材市場及自身資質等進行分析研究，將施工成本及自身效益保障進行詮釋，這樣才能有效降低項目主材風險發生率。同時，施工單位要對項目圖紙、設計方案等進行深化分析，對各種材料成本涉及問題進行優化，制定主材價格優化方法，將各種互贏及效益保障進行明確，對圖紙設計中各種成本浪費問題進行分析，以主材成本合理為原則進行工作開展[4]。

3.5.4做好籌資戰略的實施工作

第一，A公司在工作中要做好降低凈負債率的工作，能對融資渠道合理選擇，減少長期負債產生的影響，同時，公司也要多種渠道來融資，以此降低資本成本，分散風險。第二，公司要運用多樣化的投資渠道，對各渠道給公司帶來的風險有充分地考慮。第三，隨著金融市場、房地產市場的成熟，公司要積極地與其他金融機構對接，成立專門的基金部門，做好自身的信用評級工作，支持資本代建的運行，讓企業能獲得更好地發展。

3.5.5做好投資戰略的實施工作

第一，公司要通過多種方式尋找優質的合作對象，對合作的對象有相應的要求：如雙方要有一致的開發理念，要具備良好的資金基礎，在雙方的合作中能有效溝通、交流，加強戰略協同，為開展代建模式做好準備。第二，在代建模式的過渡時期，要對土地儲備量給予高度重視，可共同與合作方拿地，提升雙方的利益關系。第三，在資金運營方面，要嚴格把關資金的循序過程，控制管理和銷售的費用，提升企業的核心競爭力，達到節約現金流的目標，能促進企業的進一步發展。

結束語：

綜上所述，通過對基于代建模式的國有房地產企業財務戰略進行分析研究，將國有房地產企業財務戰略規劃及要點進行分析。主要包括：以降低財務風險為方向、以經濟效益增加為方向、以理念思維創新為方向、創新財務管理模式完善制度建設、構建人才發展戰略促進戰略實施、優化房企項目代建成本預算控制等。將國有房地產企業財務戰略實施途徑進行闡明，為國有房地產企業財務水平提升發展壯大奠定基礎。

參考文獻：

[1]孫世君.基于輕資產戰略轉型的LC房地產財務風險識別與防范研究[D].江西理工大學，2020.

[2]馬德鳳.淺談代建房地產項目財務管控的重點及創新[J].中國民商，2019，000（008）：195-196.

[3]任凱.房地產項目開發中代建制管理模式分析與研究[J].時代金融，2020，No.768（14）：115-116.

[4]蔡宏.房地產企業財務管理存在的問題及對策探析[J].財富生活，2019，No.45（18）：146+148.