教育政策改革下學區房價格的走向研究

管秀發 張明亮

【摘要】學區房價格隨著教育的發展已成為社會關注的焦點，近年來隨著多地中小學生劃片就近入學政策推行，教育資源分配不均、教育焦慮心理等因素導致學區房“溢價”、“炒房”等問題逐漸顯露，針對該問題教育部及各級政府、相關研究者提出多種政策方案，但學區房問題始終未得到徹底解決。本文基于近年來學區房溢價過度的現狀，分析學區房價格過大的原因，指出高價格學區房對教育的影響，結合時下教育政策的出臺，研究教育政策改革下對學區房價格的走向。

【關鍵詞】學區房;教育政策;改革;走向

【Abstract】 With the development of education， housing prices in school districts have become the focus of social attention. In recent years， with the implementation of the nearby enrollment policy for elementary and middle school students in many places， the uneven distribution of educational resources， educational anxiety and other factors have led to the "premium" of school district housing. "Real estate speculation" and other issues have gradually emerged. The Ministry of Education， governments at all levels， and related researchers have proposed a variety of policy plans for this issue， but the school district housing problem has not been completely resolved. Based on the current situation of excessive housing premiums in school districts in recent years， this paper analyzes the reasons for the excessive housing prices in school districts， points out the impact of high-priced school district housing on education， and studies the trend of school district housing prices under education policy reforms， combined with the introduction of current education policies.

【Keywords】school district housing， education policy， reform， trend

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.051

1、前言

為減輕中小學生過早競爭性壓力，早在1986年《中華人民共和國義務教育法》中即將適齡兒童就近入學納入法規，教育部辦公廳于2014年頒布《關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》要求所劃城市實行劃片就近入學政策，實現100%的小學劃片就近入學、90%以上的初中實現劃片入學，但隨著我國綜合國力提升，教育受重視程度日益提升，中國家長為子女能夠進入更好的學校接受優質的教育資源普遍存在教育焦慮。我國14.1億人口，本科院校總數1300所，其中6所高校躋身2022年QS世界大學排名TOP100;相比之下，美國僅有3.3億人口，本科院校約2600所，其中28所進入2022年QS世界大學排名TOP100。在此社會背景下，家長希望子女能夠在基礎教育階段就獲得更優質的教育資源，就近入學政策促使學生的小升初“擇校熱”壓力逐漸轉換成為家庭的“學區房熱”競爭壓力，產生房地產不良苗頭問題。

在教育壓力驅動下學區房競爭激烈，全國各地優質教育屬性附加值促使學區房房價溢出同區位房價均值。北京市六個主城區小學學區房購買溢價在2.8%-15.0%之間，租賃溢價在7.4%-10.6%之間[1];成都市一類公辦小學學區房溢價達69.7%，重慶市達26.8%[2]。部分頂級教育資源帶動了周邊巨額房產增值，例如位于北京市海淀區的蜂鳥家園，戶型僅為40-50平米，按照多校劃片原則，入住該小區幾乎等于入學北京頂級學府中關村三小，且處于北京大學、清華大學、中國人民大學等最優質教育資源的中心位置，使其均價漲至21萬元/平方米，單套成交價近千萬。動輒百萬、千萬學區房將很多普通家庭拒之門外，導致只有條件較好家庭的孩子才擁有了更多名校選擇權[3]。其實不止我國存在學區房溢價問題，教育資源質量與住房增值率之間存在正相關關系得到各國多位學者實證研究。即使在教育資源相對豐沛的美國波士頓，學校質量對房屋銷售價格的影響最高可達7%[4]。

2、地產商對學區房價格走高的推動

近年來一手房市場不斷利用學區優質教育資源炒熱其投資版塊熱度，教育附加值成為其周邊配套資源的王牌，甚至個別樓盤案名直接依靠“狀元府”、“學府”等字眼吸引學生家長購買。針對部分允許租房家庭子女申請入學公辦學校的城市，例如北京市《關于2018年義務教育階段入學工作的意見》首次在小學入學政策中規定，北京市戶籍無房家庭，長期在非戶籍所在區工作、居住，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育，當地二手房中介相繼貼出“緊鄰附小”、“進軍牛小”等詞匯標簽吸引租房者入住。

在教育政策不變的情況下，學區房具備一定投資價值。在迅速拓張或跨越式發展的城市區位中，房價普遍繁榮上漲，在這個階段時期商業區位、投資屬性、資源配套等多方面因素引起房價劇變，而教育配套資源對于房價影響并不顯著。但當區位處于發展穩定階段，其他影響因素比重逐步減小，教育配套資源對于房價的激勵和制約將逐漸提升[5]。我國許多家庭為了子女能夠進入更好的學校接受教育，學生升學后一般會更換學校，這導致學區房資源處于流動過程中并產生了更高的投資價值。無論是孩子完成學制后轉手、租售的二手學區房，還是新建的一手學區房，都有良好的銷售市場，并且隨著一代代學生的成長，不斷更迭的客戶群使學區房熱度持續不減。根據調研研究表明，對于學區房消費者來說，在學校成績差異較大的地區，擁有昂貴住房的人對學校的滿意度高于無住房的人，而在學業差異較小的地區，情況則相反[6];體現了在教育資源分配不平均的地區，高價學區房的購買者愿意承擔因教育附加而溢出的高額房價，這也從供需關系上反映出優質教育資源所在的學區房市場具備廣闊性。這促使地產商不斷涌入學區房市場，利用優質教育資源作為高額學區房的賣點，通過巨額差價或高額房租獲利。

3、高價學區房對教育發展的影響

與中國傳統購房空間大而廣的觀念相反，由于在學區房市場中更多家長購買目的是為了獲得周邊學區的入學資格，高額的學區溢價使得購房者們只能壓縮住房的使用價值，犧牲居住環境。根據調查，在學區房市場中，面積小，臥室數相對較少的房屋更受購房者青睞。其中重慶市九區公辦小學中，學區房臥室數從1增加至3時，一類小學的學區房溢價從18.3%上升至48.3%;但當學區房臥室數為4時，一類小學學區房不溢反降[2]。目前大多數在售學區房都是典型的“老、破、小”住房，環境老舊，格局不佳，居住功能使用價值偏低，此類住房空間狹小、隔音效果差，無法為學生營造出優質的學習環境，在一定程度上對家庭教育產生了不良影響。

在高價學區房面前，家庭條件相對優越的孩子通過獲得更優質的教育資源，相較于普通學校學生，在一定程度上更容易取得優秀的成績，學校整體成績和名氣也借此不斷提高，周邊學區房熱度和房價則與之成正比，同時也吸引了更為優秀的教師入校教學。學區房價格與優劣教育資源分配將形成互漲作用，造成了高房價的學區房篩選學生家庭收入的畸形現象。因此本就稀缺的優質教育資源，并沒有平均分配，也沒有根據學生自身素質梯度分配，而是根據家庭收入高低而分配。而且高收入人群會在地理上把自己隔離在高房價的社區，會不斷向學校管理者施加壓力，要求他們表現得更好，提供更高質量的教育。因此學區房也支持了部分學校在招收學生的學習成績和管理方面的異質性需求[7]。這樣一來學區房溢價受益者將僅僅是掌握優質資源的學校、學區房地產商和家庭條件優越的學生，而普通學校和家庭將無法享受同等資源，嚴重破壞教育和住房公平性。

4、教育政策改革下學區房價格的走向

近年來針對學區房熱問題，政府和相關學者進行了多種研究和嘗試，主要從教育公平化和限制學區房限購條件方向入手調控學區房溢價問題。教育部2016年于《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》中劃定各地要科學確定劃片方式：在教育資源相對均衡地區，要通過單校劃片的方式落實就近入學要求;在目前教育資源配置不均衡地區，要根據實際情況采取多校劃片、隨機派位等方式分配熱點學校招生名額，擴大優質教育資源均衡覆蓋。平衡城市學校質量，消除家長對不同學校質量的刻板印象，是解決這些社會困境的根治之道[8]。全國各地為促進教育資源平衡，相繼出臺強校聯盟學區、名校辦分校、教師輪崗等政策。在2010年之前，南京市秦淮區和鼓樓區就相繼出臺了教師輪崗制，但僅限于強校向弱校的單向流動。此后，在2010年江蘇省教師輪崗制的出臺后，江蘇部分城市在強校和弱校的教師資源上進行短期流動的嘗試[10]。自2014年開始，南京制定傾斜性政策，義務教育學校教師申報中級職稱時，有1年以上在薄弱學校或非熱點學校交流經歷者，同等條件下優先;申報高級職稱時，須有2年以上在薄弱學校或非熱點學校交流任教經歷。上海市2021年發布《關于進一步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》要求在同一所學校連續任教達到規定年限的專任教師，在10年內必須有規定的流動記錄，每年教師交流輪崗人數應達到符合交流條件教師總數的10%-20%。學區房溢價就是師資力量的爭奪，教師輪崗制度將各校師資力量重新分配，將在一定程度上打壓學區房價格。名校擴展也是加速教育平衡性的解決方法之一，2021年以來，江蘇南京多區開展名校擴建、辦分校行動，河西區本年度11所學校在建，15所學院處在啟動階段。學校數量的增加一是吸納不斷增多的生源的必要，二是將教育資源平等化途徑之一，可在一定程度上稀釋優質學區的占比，淡化學區房影響。

另一方面，多地政府相繼出臺限制住房政策，例如租住同權、學區新房限價等。廣州市政府2017年正式發布《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益。

控制學區房溢價進而推動學區房降價，有助于緩解社會教育焦慮性，縮小各學校之間教育資源差距，從而解決家庭貧富差距導致的教育資源分配不均的現象。目前，北京、深圳、上海、南京等多個一線城市的多個學區房出現降價現象，但仍高于一定的市場房價。在安居客官網中顯示號稱北京海定區學區房“晴雨表”的蜂鳥家園自北京2021年9月起開始實施教師輪崗制度，次月平均降價2，0761元，跌幅為11.3%。根據365淘房數據統計，南京30所名校學區房價格在2021年4月份環比下降了418元/㎡，跌幅為0.86%;同時，南京二手房總體房價在同年4月份環比增長了0.67%。在《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》公開征求意見中指出建立義務教育學校教師交流制度促使地區教育資源均衡發展后，京東拍賣顯示，深圳福田區的港中旅花園26棟一套附帶優質中小區學區房在低于市場平均價500萬的情況下無人問津;無獨有偶，一套擁有優質學區且低于每平市場價3萬的法拍房也流拍。以上體現了我國各城市在結合本地區特征制定的一系列教育改革政策取得了一定的反應，這些政策的出現給愈演愈烈的學區房溢價問題及時降溫，特別是一線城市，讓天價學區房有了落地的可能。雖然教育制度的變化在一定時間和范圍內對學區房價格的市場波動有明顯的抑制作用，但如何從根本上抑制全國各地學區房價格大幅上漲勢頭，促使學區房價格緩慢回落至正常房價水平，長期有效避免反彈現象發生。由于各地教育業、房地產業發展程度和方式存在一定差異，仍需結合實際情況進一步研究。

結論：

今年伊始，全國多個一二線城市陸續推出教師輪崗制度、名校擴建或辦分校、租住同權、學區新房限價等多項教育政策，在推動社會中小學教育資源均衡分布，緩解社會教育焦慮的過程中明顯抑制了學區房暴漲的勢頭，并且局部學區房出現了下跌的現象，讓教育公平在社會主義現代化建設過程中落到了實處。

教育是民族復興之本，住房問題又是影響人民生活的重中之重，因此解決好學區房問題十分關鍵，需要多方協力，兼顧民生、經濟、社會穩定等方面共同推動，借鑒國內試點城市的寶貴經驗，平穩有效地推行相關政策，形成降低頂級學校附近房價上漲的經濟障礙，以期將其從根本上解決、避免問題蔓延。鑒于學區房價格問題是由于多方面、多層次影響而形成的，本文僅結合我國多地區教育改革情況以及根據現有研究進行論述，尚不能對同類問題進行全面解決，希望讀者可繼續全面深入研究，提出觀點。

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