論我國居住權制度的實施困境與完善路徑

陳 佳，李佳清

(河北大學，河北保定 071002)

為回應時代需求、實現“居者有其屋”，我國《民法典》在物權編中以專章的形式對居住權制度進行了宏觀制度設計，實現了居住權制度從無到有的飛躍。居住權起源于羅馬法，此后，諸多國家均受其影響，在其國家的法律制度中對居住權從不同角度上進行了規定。當前，我國社會保障制度仍未十分完善，居住權制度的確立符合黨的十九大提出的“多渠道保障住房制度”的基本要求，符合社會主義核心價值觀，對保障特殊群體合法權益方面具有重要意義。雖然居住權制度的設立具有創新性，但僅僅依靠《民法典》中較為原則性的規定是很難解決全部實踐問題的，在未來居住權制度還需要立足司法實務進行更為細化的規定，才能在保障“居者有其屋”的前提下，最大限度地發揮其效能，實現其立法目的。

一、我國居住權制度的實施困境

(一)居住權與所有權的沖突

關于居住權的相關規定被列于我國《民法典》物權編中用益物權分編下。我國《民法典》第三百六十六條規定，居住權是為滿足生活居住的需要，依據遺囑或合同約定而設立的，一般無償，但也可以經約定有償對他人住宅享有占用、使用的用益物權。同時規定以遺囑形式或者書面合同形式設立居住權的，應當到登記機構進行登記，居住權自登記時設立，且不得轉讓和繼承，但經過約定后可以出租，在約定期限屆滿或者權利人死亡時消滅。居住權設立的根本目的是解決特殊群體的居住問題，它所指向的權能只有使用和占有兩種，故居住權是具有排除他人干涉的用益物權。

根據我國《民法典》的相關規定，房屋所有權人仍有權將其所有的但已被設立居住權的房屋自由的出售，但囿于居住權合同客觀存在，房屋買受人的權利可能會部分的受到限制，例如其不能以自己獲得的所有權對抗已經設立的居住權，在行使所有權時也必須遵守有關居住權的相關法律規定，只有等居住權合同期限屆滿或居住權人死亡時，才真正“完整的”獲得對該房屋的所有權。因此，從某種意義上來說，居住權的設定直接影響了房屋的現金價值。此外，與房屋租賃不同，關于居住權人的權利與義務的限度問題，我國《民法典》對此界定尚不明確。以房屋租賃為例，因為房屋的承租人負有支付租金的義務，故房屋出租人即所有人相對應的就負有了保證房屋正常使用的義務，當房屋出現可能影響承租人正常生活的事項時，出租人也因此負有維修或者承擔維修費用的義務[1]。但我國的居住權一般是無償設立的，這就代表了居住權人無需為此支付對價或履行義務。那么在此情況下，如果房屋內的設施損毀或滅失影響了正常的居住，那么誰負責維修并支付維修產生的費用，《民法典》對此責任承擔的規定并不明確。此外，當房屋出現居住權與所有權分離的情況下，居住權人對房屋的權利是僅局限于占有和使用的范圍還是與所有權人一樣享有該房屋附加政策性權利，例如落戶、子女入學等等，我國的也未有相關法律對此作出規定。

(二)居住權與抵押權的沖突

居住權設立的重要目的之一是為了解決特殊群體的居住問題，如果一個房屋被設立了居住權，那么抵押權人在行使抵押權時就必須要考慮已被設立的居住權的存在。從性質上看，居住權與抵押權同屬物權。其中，居住權屬于一種用益物權，是所有權人將自己的房屋供他人無償的占有、使用，而抵押權實質上是基于債權關系產生的物權行為，是一種擔保物權。因此，抵押權和居住權可以在同一套房屋上并存。那么當同一房屋上述兩者并存時，哪種權利應優先實現？翻閱我國《民法典》，并未直接得到答案，但在其中關于抵押權的條文中，規定了順位，即順位是當一個標的物上被設定了兩個以上的不動產物權時，則按照不動產登記簿登記的時間先后享有順位。換言之，順位是依據登記時間而確定的，優先順位的權利亦能優先得到實現。根據《民法典》第415條之規定：“同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序”。因此，當居住權與設立在房屋上的抵押權產生沖突時，是否也應該按照登記的時間順序決定權利實現的先后呢？實務中，依時間順序居住權與抵押權并存通常存在以下兩種情形：

1.先設立居住權后設立抵押權的。以銀行抵押貸款為例，甲以自己單獨所有的房屋為其父設立了永久居住權，并辦理了居住權登記。此后，為緩解其經營公司的資金周轉困難，甲將該套已經設立了居住權的房屋抵押給某商業銀行，并辦理了相關登記。后因種種原因，甲無力按期償還銀行貸款，通常情況下，銀行會通過對該房屋行使抵押權來清償甲所欠貸款，但囿于《民法典》并未對居住權與抵押權發生順位沖突時的解決規則做以明確規定，此時，不動產抵押權能否對抗居住權而優先實現?若不能，銀行的抵押權又該如何實現?

2.先設立抵押權后設立居住權的。房屋抵押后，抵押人仍對該房屋享有占有和使用的權利，加之我國《民法典》并未限制在已經抵押的房屋上設立居住權，故即使已被抵押，抵押人也可繼續以該房屋為他人設立居住權。那么，抵押權人在行使抵押權時是否需要考慮居住權的問題？設立居住權會使房屋的價值降低，可流通性減弱，必然會減少房屋的價值。在已經設立抵押權的房屋上增設居住權，是否需要通知抵押權人或征得其同意？倘若居住權人的居住期未屆滿，又應當先實現誰的權利呢?

二、居住權制度的域外立法經驗

居住權起源于羅馬法，但當時并未對居住權進行明確的定義，且設立方式僅有遺贈一種，對居住權人的權利與義務也未作出明確的規定，但其開創的居住權制度被后世各國紛紛效仿。隨著我國《民法典》的頒布施行，標志著我國房屋居住權同所有權相分離的時代正式到來了，伴隨著基于房屋產生的諸多權利也越來越變得具體且多樣。因此，要想更好地實現立法目的，就必須要厘清各權利之間的關系，處理好權利間的沖突。在這方面，我們應當立足于我國的實際情況，并適當借鑒國外先進的立法經驗，取長補短，更好地完善我國的居住權制度。

(一)法國的居住權

法國設立居住權制度，在很大程度上是受到了羅馬法的影響。根據《法國民法典》第六百三十二至六百三十四條之規定，對房屋享有居住權的人，有權讓自己的家庭成員與自己共同在此房屋內居住，即使其獲得此權利時還沒有結婚[2]。根據上述規定我們可知，居住權的設立是為了滿足居住需要，因此他被限制在了特定的婚姻關系中并且要求以滿足家庭居住需要為限。在羅馬法中，居住權是基于特定的身份關系而被設立的，因此大多情況下居住權的設立是無償的，居住權人雖然無償的獲得了居住權，卻缺乏對權利與義務設立內容的發言權。隨著社會的發展，契約自由也被引入了居住權之中，居住權的設立方式也變得更加靈活。在法國，居住權的設立可以是有償的，也可以是無償的，居住權人的地位也發生了變化，他們可以對自己的權利與義務發表獨立的意見，這一變化不僅保障了房屋所有權人的利益，也拓寬了居住權人的權利邊界。

(二)德國的居住權

德國設立居住權制度的更多是為了傾斜保護弱者，但又不僅僅局限于此。縱觀《德國民法典》關于居住權的相關規定我們可知，居住權人是特定人通過在他人所有的不動產上設立的可滿足本人居住需要的針對該房屋的使用權。根據居住權的內涵可知，居住權屬于一種限制的人役權，具有不可轉讓性。但是根據《德國民法典》的規定，居住權人的家庭成員以及為其家庭提供管理和服務的必要人員(例如管家、保姆)可以被居住權人納入住宅中[3]。據此可知，德國為適應社會發展需要，對居住權人的范圍以及居住權內容進行了必要的修改，進一步豐富了居住權制度的內涵。例如，德國在其特別法中規定了投資性居住權，又名長期居住權[4]。居住權人可以通過資助他人建設房屋而獲得居住權，此后其可以選擇居住或將自己獲得的居住權“出售”進而獲得收益。

(三)意大利的居住權

《意大利民法典》學習了羅馬法的精神，將居住權作為身份權的延伸規定在了其民法典中，意在通過規定居住權保護弱勢群體的生存權利。《意大利民法典》第九百八十條關于用益物權的規定亦是對居住權制度的重要創新——用益物權人有自由轉讓的權利(居住權合同沒有明確禁止時)，換言之，在不違背禁止性規定前提下，用益物權人處分自己享有的權利是自由的。若是房屋的實際所有權人想實現居住權的功能，可以對其所有的房屋設立僅限于居住的用益物權，這也就解決了居住權流通性的問題[5]。此外，意大利法律創新之處在于其對居住權人享有的權利和履行的義務做出了相對細致的規定，例如：居住權人除需要負擔房屋管理的必要支出外，還需負擔修繕房屋所產生的必要費用，但對于超出合理范圍的部分，居住權人有權向房屋所有權人追償。當所有權人逃避支付相關費用時，居住權人有權行使留置權。

三、我國居住權制度的完善路徑

目前居住權在我國《民法典》中規定在第十四章，第三百六十六條至第三百七十一條，從居住權的定義、居住權合同、居住權的設立、居住權的限制、居住權的消滅等方面進行規定。法條規定較為粗略，內容較少，有待進一步完善。應立足于我國國情和現行法律制度，學習他國在此領域的創新實踐和立法經驗。若想解決我國居住權制度所面臨的現實困境，可以從以下幾個方面入手：

(一)完善合同內容，明確居住權人的權利與義務

根據我國《民法典》的規定，居住權是對他人住宅享有占用、使用的用益物權。如果僅對使用和占有作文義解釋，而不規定居住人的義務，是對所有權人的財產利益的侵害[6]。因此，通過書面合同約定的方式明確居住權人的權利與義務邊界就顯得尤為重要。一些問題不是一下就能想到，而是在實務中會逐漸出現。在實務中出現的這些問題往往因為沒有明確的界定而讓爭執的雙方當事人互不相讓。

在居住權合同中，除基本條款外，雙方當事人還可以對以下幾個方面進行約定，以避免日后發生糾紛：

1.明確居住權人是否享有附加于房屋的政策性權利。在我國，很多配套的政策性權利都是與房屋所有權相關聯的，例如落戶與子女升學，那么在設立居住權時，就不得不考慮附屬于該房屋所有權的上述政策性待遇由誰享有。解決這一問題國家或者地方可以出臺相關規定，明確附加于居住權之上的落戶相關問題，此為“法定”的解決方式。另一種則可以通過“意定”的方式解決。因為居住權可以由雙方通過簽訂合同而設立，在這種情況下，基于意思自治原則，在符合國家相關法律法規的范圍內，雙方當事人應對相關政策性待遇的權益歸誰享有進行明確約定，寫進合同中，避免以后的爭端。

2.明確規定居住權人對房屋的合理利用和單純修繕義務。與房屋租賃一樣，居住權人也應當負有合理利用房屋的義務。但與房屋租賃不同的是，在租賃合同中，房屋檢修與設備維護往往是由房東負責，屬于房東的義務范疇。但由于居住合同一般情況下是無償設立的，如果還要將檢修與維護的義務交給所有權人的話無疑是不公平且不合理的，這樣也會無故加重所有權人的負擔。

通常情況下，居住權人大多生存力偏弱，故我國臺灣地區關于居住權人對于房屋修繕義務的處理的規定可以為我們解決這一問題提供較好的思路。例如，居住權人雖無償取得了居住權，但是其應當負有合理使用、維護以及修繕專有部分的義務。另外，鑒于居住權人的能力的區別，可適當降低居住權人的建筑物區分所有權的行使條件[7]。同時，就維護與修繕產生的費用而言，必要的部分應當由居住權人負擔，而超出的部分則應當由房屋所有權人負擔。當然，在雙方簽訂的居住權合同中也可對房屋的合理利用與修繕義務做出規定[8]。

3.明確違約責任。根據我國《民法典》，居住權于合同約定的居住期限屆滿或居住權人死亡時消滅，而《民法典》并未規定居住權消滅的其他事由，故如果發生不得不解除居住權合同的情形時，要想保障所有權人的合法權益，就應當在合同中對居住權的解除事項進行約定。在這里，物權法定原則與設立居住權采取遵循民法的意思自治原則并不沖突。因此，在居住權合同中約定違約責任，對合同的解除事由的約定給予當事人一定的自由，有利于日后發生糾紛時高效便利的解決矛盾。

(二)明確沖突解決規則，平衡權利沖突

居住權制度雖作為我國《民法典》新增內容，首次以法典形式加以確定，但實務界對居住權的討論早已如火如荼。在《民法典》頒布之前，最高人民法院曾在交通銀行股份有限公司陜西省分行與張雯執行異議之訴再審案中，從價值衡量的角度考慮，認定居住權在效力上具有優先性。但該案法院所提及的居住權與我國《民法典》確定的居住權不屬同一概念，故本案的裁判結果雖具有一定的借鑒意義，卻仍不能因此對居住權與抵押權沖突的解決一概而論。在我國現行法律制度框架下，以權利登記時間先后解決居住權與抵押權沖突更具合理性。在房產登記機關進行權利登記時，無論居住權與抵押權誰設立在先，權利人都可查詢到該房屋上是否存在權利負擔。因此，在同一不動產上并存居住權與抵押權之時，以兩種權利登記的時間先后確定權利實現的順序更具合理性。以租賃權與抵押權發生沖突為例，租賃權與抵押權在一定程度上都是為了解決現實生活中住房難的問題，租賃權大多基于有償合同設定，而居住權除當事人另有約定外大多基于無償合同設定，但究其本質，二者都是對他人所有的物的占有和使用的權利。綜上所述，當出現居住權與抵押權順位沖突時，參照租賃權與抵押權沖突解決規則適用更具合理性，即在該房屋被設立抵押權之前，設立了居住權并且轉移房屋占有的，已經設立的居住權不受抵押權的影響。換言之，居住權設立在先，則后設立的抵押權在居住權存續之間內無法對抗居住權人。

此外，在存有法律漏洞時，我們也不應一概的唯立法論。例如房屋既被設立了居住權也被設立了抵押權時，在法律未對此權利沖突解決規則作詳細規定的情況下，司法機關應充分發揮其主觀能動性，在合理行使自由裁量權的基礎上，平衡居住權人與抵押權人的利益關系，盡可能的維護各方合法權益。在對各方利益進行取舍時，盡量兼顧雙方利益，進而實現司法定紛止爭的作用。

四、結語

居住權制度的創立填補了我國關于居住權的立法空白，豐富了物權的內容，體現了法律保護弱者的價值理念，對于解決我國當今社會的熱點問題具有重要意義。盡管我國《民法典》中對居住權作出的規定還不夠詳盡，但其對立法框架的搭建足以為該制度的進一步指明了方向，希望居住權制度能夠盡早完善，真正發揮出其強大的作用。