實為借貸擔保 轉讓房屋無效

王齋

基本案情：2008年4月20日，原告李某、許某與被告王某簽訂房屋轉讓合同，將原告所有的住房轉讓給王某，售房總價11.5萬元。同日，李某作為借款人向王某出具借條借款11.5萬元，約定2008年5月20日前一次還清，如到期未還，則買賣合同自然成立。2009年1月12日，王某領取了其本人作為涉案房屋所有權人的房屋所有權證。2015年3月10日，王某作為出賣方與買受方沈某簽訂了涉案房屋的買賣合同。合同約定房地產總成交價為28萬元，當日付款10萬元，余款18萬元于次日付清，房款繳清后10天內王某必須將房屋交給沈某，否則除退回全額房款外另處違約金2萬元，房地產轉移所需費用由雙方各半承擔。原、被告簽訂涉案房屋轉讓合同（房屋買賣合同）后，涉案房屋仍一直由兩原告居住、使用。原告請求確認原、被告所簽房屋轉讓合同無效。

審判結果：法院審理認為，原告因需要借款經與被告磋商，達成以簽訂涉案房屋買賣合同的形式作為擔保而從被告處獲得借款的一致意見，應當認定為原告以涉案房屋為借款提供擔保，以一定價值的不動產作為債務擔保的約定本身并不違反法律規定。在借款未能及時清償時，雖然出具的借條中載明“買賣合同自然成立”，甚至被告已依合同辦理了不動產物權變動登記，但因其違反了我國擔保法及物權法規定的“不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”，雙方的約定規避了法定的強制清算義務，“買受人”并不能直接依據雙方所簽訂的形式上為房屋買賣合同而實際上為借款擔保合同取得涉案房屋的物權。涉案房屋買賣是當事人之間的虛偽意思表示，依此轉讓不動產所有權作為偽裝行為依法應認定為無效，以簽訂房屋買賣合同的形式所隱藏的當事人的真實意思是擔保行為，不違反法律、行政法規的強制性，依法應認定為有效。遂判決房屋轉讓合同中以涉案房屋為相關債務提供擔保的意思表示有效，直接轉讓涉案房屋所有權歸被告的相關內容無效。

典型意義：雙方當事人就其之間的法律關系為買賣合同關系還是民間借貸關系或者其他法律關系產生爭議的，人民法院應當結合雙方當事人提交的證據，探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思表示，依照當事人的真實意思表示及合同履行情況對當事人之間的法律關系作出判斷。當事人以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后，借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院按照民間借貸法律關系審理。即以簽訂房產買賣合同作為借貸關系擔保的這種方式，須按照雙方民間借貸的真實法律關系進行訴訟及處理，單獨要求起訴借款人履行房產買賣合同不會得到法院的支持。