當“意向”成了“預約”

文/朱政

2021 年1 月1 日，劉某良將位于廣東省深圳市福田區某涉案房屋對外出租，并委托案外人阿紅作為租賃中間人對外招租。1 月3 日，王某霞發送微信給阿紅稱她有意向承租涉案房屋并同意月租金5600 元且3年不遞增，隨即通過阿紅轉付定金5600 元給劉某良。從1 月3 日至1 月14 日期間，王某霞與劉某良通過微信就簽訂涉案房屋租賃合同事宜進行溝通協商。最后，因租期等問題雙方未能達成一致意見而沒有實際簽署租賃合同。劉某良認為王某霞構成違約而主張沒收定金，王某霞訴至法院，要求劉某良退還定金。

◆何為預約合同？

民法典第四百九十五條規定，“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。”筆者認為，雙方以存在房屋租賃意向而收付定金的行為形成了預約合同關系。雙方均未能舉證證明最終未簽訂本約合同系因對方過錯原因導致，且未再就房屋租賃進行協商確定，已超過一般交易主體對于交易的合理期待期限，故雙方預約合同的目的已無法實現。

深圳市福田區人民法院審理后認為：王某霞與劉某良之間存在就涉案房屋進行租賃的意向，王某霞在明確了租期、租金價格的基礎上向劉某良支付了定金，據以確定租賃機會，但雙方并未確定起租期、支付租金方式和期限、物業費用承擔、違約責任等房屋租賃過程中其它基本履行內容，不足以確定房屋租賃合同關系中雙方基本權利義務。且從雙方之后協商過程看，雙方又重新對租期及對應租金價格進行了新的協商，最終由于無法就房屋租賃合同主要條款內容達成合意而導致未能簽訂具備可履行內容的房屋租賃合同。2021年3月22日，法院判決劉某良向王某霞返還定金。

想要理解何種合同屬于預約合同，就要先從預約合同的性質說起。所謂預約合同，是指當事人約定為將來一定期限內訂立合同而達成協議，是當事人在本約內容達成一致前作出的有約束力的意思表示。

◆預約合同產生糾紛，應該如何界定違約責任？

預約合同是民法典中新出現的，但是它在司法實踐中卻廣泛存在，在房屋買賣、房屋租賃、民間借貸、設備采購、股權轉讓等領域都可以看到預約合同的身影，且相關合同的名稱也是五花八門，常以訂購書、定金收據、備忘錄、框架協議等形式出現。一旦因為這些合同產生糾紛，應該如何界定違約責任？這是民法典頒布前理論與實務界熱議的話題，違反預約合同的違約責任是否包含繼續履行即可否強制締約，損害賠償是信賴利益還是履行利益，是否應該賠償機會損失，等等，均沒有統一的觀點，實踐中產生了較大的法律爭議。

從該法律規定不難看出，對于預約合同的違約方，守約方是可以請求其承擔預約合同違約責任的，但不能強制要求其締結本約合同。因為預約合同的本意，是磋商階段訂立的合同，給從未允諾交易的當事人施加非自愿的強制締約責任，有違締約自由原則的要求，不利于對當事人意思自治的維護。

供圖/人民視覺

在預約合同的法律制度確定后，締約過程可以明確區分為“締約磋商階段——預約——本約”3個漸進而不同的階段，所涉及的法律責任也分為“締約過失責任——預約合同違約責任——本約合同違約責任”3 個不同的責任，合同相對方可以根據自己的具體業務情況，確定簽署的合同類型，享受相應的合同權利并承擔相應的義務。

【律師提醒】

在民法典頒布后，有部分觀點認為“意向書”的法律性質就是預約合同，應參照預約合同的規定處理。其實，這一理解是狹隘的，“意向書”根據其表述的內容不同，可能會被認定為磋商性文件、預約、本約3 種不同的性質。在司法實踐中，人民法院會根據文件名稱、是否具備訂立本約合同的意思表示、約定的內容、約定文件是否具有約束力、是否支付了定金等情形進行綜合判斷，進而確定“意向書”的具體性質。

而對于當事人之間的訂約意圖不具有確定性，意思表示不夠具體，僅表達一種簽約的初步意向，對合同標的、數量等主要條款不明確的，一般會被認定為磋商性文件。如若當事人為締約而進行磋商，簽訂了具有磋商性質的“意向書”的，守約方不能以此追究違約方的預約合同責任，而可以以信賴利益受損為由，要求對方承擔締約過失責任，賠償守約方因信賴“意向書”而支出的合理成本和費用。

最后，律師溫馨提示您，謹慎簽署幫助他人增加表面業績的“項目投資意向書”“項目合作意向書”等，一旦將來它被法院認定為預約合同的，您將承擔預約合同的違約責任。