不動產登記制度對房地產經濟的影響探究

何德銀 寧國市自然資源和規劃局

不動產登記制度現實的工作過程中存在一些問題，相關機構的工作人員需要根據具體問題制定對應的解決方法，從根本上解決這些問題。不動產登記制度存在不足之處，將會影響房地產未來發展。對不動產登記制度概念進行具體研究，明確不動產登記實際意義，弄清不動產登記制度與不動產的相互聯系。不動產登記制度能否有效執行，對房地產的未來發展非常重要。從現階段情況分析，有關機構需要對不動產登記進行清晰的職責劃分，達到信息共享，從而促進不動產登記效率提升。在實際工作中，要相關部門進行統一規劃分工，營造各個部門團結合作的氛圍，建立信息共享的登記體系。

一、不動產登記概述

（一）不動產登記制度的概念

全面實施不動產登記的主要目的是維護好權利人的真實利益，進而打造出安全的不動產交易環境。經過分析中國不動產行業的發展狀況后表明，隨著中國社會經濟技術水平的日益提升，不動產登記制度的逐步完善可以確保整個房地產行業的可持續發展，讓房價維持在穩定狀態，進一步平衡供求關系。不動產統一登記制度是《民法典》中不動產物權方面的重要內容，是由權利人或其利害關系人提出登記申請，由不動產登記機構對不動產物權交易轉移行為及其他變動事項，記載在不動產登記簿上的法律事實。

（二）不動產登記的意義

首先，不動產登記必須是由當事人提出申請，同時也是全部不動產登記環節的初始過程。假如當事人并不是主動提出申請，則將無法形成后續的登記與法律關系，但在這里必須重點明確的是，并不是任何人都有資格提交登記申請書，而不動產登記所產生的直接結果就是產生了有關主體雙方的權益與義務，并由此來保障當事人的不動產權益，從而在立法程序上獲得了確認。

其次，不動產登記是國家專職部門的職權活動。通過不動產登記將會產生實際的公示作用，進而對當事人的各項合法權利予以保護。因此，不動產登記具有法律約束力和權威性。

二、不動產登記制度內容及與不動產的聯系

有關法規都對不動產性質作出了具體界定，并明確界定范圍——土地、住宅、農田、林木及其具備不能移動特征的空間，而登記管理機制也正是因為管理其復雜的權益性質歸屬問題而形成的，主要是以當事人的請求、各自職責和有關機關囑托為基礎，并以宏觀視角在不動產登記簿中對各種權益性質作出了記載和公示。不動產登記主體涉及的具體內容，涵蓋了各類不動產的使用者、所有者、用益物權、擔保物權等，如國有建設用地使用權、集體土地所有權（由于國有土地所有權為國家所有，可不予以登記）、集體土地使用權、宅基地使用權及房屋所有權、抵押權等，具體闡述了各種不動產的權益范圍，為不動產權利人的利益依法提出保護，進而保障了不動產交易的安全問題和有序問題。

三、不動產登記制度對房地產行業所可能產生的影響

（一）房地產登記

登記是通過行政手段對相關權利進行確認的行為，不動產特別是房屋所有權以登記而產生效力。未經登記的房屋僅是一幢建筑物，不能進入市場交易；能進入市場交易才能體現不動產的社會屬性、才能體現物權的價值。未經登記的即使身處鬧市區的房屋也僅能發揮建筑物的功能，而不能體現它的市場價值。房地產行業的不動產登記是對房屋所有權人根據規劃進行開發建設、竣工驗收的房屋予以登記，是一種物權宣示的行為。不動產首次登記需要房地產開發建設的開工、竣工材料、驗收材料，是對房地產開發行為的閉環管理，同時也是下一步通過交易體現其價值的開始。

（二）房價影響

由于人類社會的持續發展和進步，人民生活的一切權益與房屋市場關聯也越來越密切，特別是房屋產權價格問題也已由以往最基本的市場相關問題逐漸提高至關系人民群眾幸福感的社會課題，與我國人口生活水平、貨幣供給、房產市場等密切相關。國家實施不動產統一登記，一是將原來分散在住建、國土、林業、農委等部門的登記職能統一至自然資源部門登記，二是將所有不動產登記數據信息報送至自然資源部，最終形成國家統一的不動產登記系統和數據庫，這樣國家更容易掌握全國人民的不動產分布情況，更容易制定不動產特別是房地產領域調控政策。不動產統一登記是用嚴格登記的管理制度對房屋市場秩序加以規范，切實有效減少了市場環境下房屋買賣雙方的產權風險。從市場反應強烈的征收房產稅角度看，通過建立全市、全省乃至全國不動產登記數據庫，使得產權更為明晰，個人名下不動產資產狀況也較為清晰，而國家可以按照權利人實際所有的房屋總量實行階梯收稅，在保障居民居住的前提下精準調控，征收結果將更為準確合理。此舉在一定程度上影響了購房人在滿足剛需后再購房屋的市場預期，有利于降低房地產市場過熱現象，實現“房子是用來住的不是用來炒的”，推動了房地產市場的健康穩定運行。

（三）二手房

不動產統一登記制度實施以前，房屋所有權和土地使用權分別由住建和國土部門登記，而在交易過程中，老百姓要分別到兩個部門申請房屋過戶和土地過戶，還有些群眾僅到住建部門或者僅到國土部門辦理房產過戶手續，導致很多“房屋所有權”和“土地使用權”登記在不同業主名下，即“房地不一致”，業主權益得不到保障，極易引起糾紛增加社會矛盾。清晰而明確的不動產權登記職能劃分也是中國不動產登記制度的核心作用，同時統一登記后也可以對地方上的房價進行適當調控。此外，隨著不動產登記管理制度的實施，將有助于對地產業務中的業務管理細則與發展方針進行統一規定，以此打造出符合新時代背景下的行業監管氛圍。此外，隨著國家科學技術能力的日益提高，不動產登記管理制度在推行過程中也需要合理運用計算機技術來搭建信息管理平臺，在原有的基礎之上精簡不必要的審批程序，提高審批效率。因為現階段的不動產登記體系對于產權不清晰的房屋缺乏相應的內容闡述，這也使得部分具有購買二手房意愿的人不清楚買房相關規定，從而影響人們購買二手房的意愿。在中國二手房買賣領域中，傳統的房產中介通過對買方信息、賣方信息的把控，同時借助宣傳攻勢，營造房地產市場虛假繁榮過熱現象。各地政府主管部門能夠利用不動產登記信息來全面了解目標范圍內的優質房屋信息，由此來建立起科學合理的房產監測和管控方案。當市場上房屋供應量大大超出需求量時，部分購房人特別是投資者會把手里的房屋拋售，這將導致地方上的二手房交易市場中出現供應量大幅波動，從而可能導致二手房的交易價格出現下降。

（四）房地產經濟

不動產登記的首要出發點就是嚴格明晰不動產權屬，保護不動產權利人產權利益。在長遠的發展過程中，不動產登記系統將對以往大量房屋所有權和土地使用權不一致的產權逐步加以統一，而個人所持有的房屋數量和類型也會越來越清晰；與不動產登記系統有關的各種信息技術基礎將越來越完備。清晰的土地產權概念和完備的信息技術基礎，對構建科學合理的數據庫體系提供了基礎條件。而科學合理的系統數據為研究者奠定了基石，也為國家政策法規的出臺提供了重要依據，同時也為社會大眾對購房情況進行數據的合理分析提供了數據基礎。大眾可以利用不動產登記系統所反映的數據，對樓市的類型、價值等進行綜合分析，進而作出買房決策，這些對大眾購買力的負面影響首先是效應于購買者心態。

（五）積極促進作用

不動產登記制度的推行，有力促進了國內房地產業的平穩健康可持續發展。近年來由于中國房地產服務行業的發展規模在擴大，國內房地產服務行業的過熱發展，虛假繁榮的供求等相關的因素影響與相互作用之下，導致國內房價居高不下。國內房地產服務行業的快速發展已成了國內經濟社會的支柱性行業，它就需要保證中國房地產服務行業的規模化、穩定性的發展，而國內不動產統一登記制度也在這里起到了非常關鍵的作用，而標準化的登記注冊管理制度則發揮著穩定劑的作用。工作中不動產登記制度的推行，全面保障了不動產信息的準確性、及時更新等工作，并使房產信息系統在一定的工作區域內保持了透明化的工作環境，也在后期的房產監控和管理過程中起到了非常關鍵的作用。房地產宏觀經濟政策以及有關管理辦法的制定都比較富有針對性，也為中國房地產行業的發展提供了導向性的意義。在做好不動產登記管理工作過程中，同時也是對市場情況的調查和分析工作，以便于在地產業務發展模式的判斷上以及對自身公司、產業的發展規模上進行比較有預見性的評估，對地產業務的發展產生了積極的影響。

四、完善不動產登記制度的措施建議

（一）盡快構建不動產信息共享中心

在房產登記系統的管理和登記中，最重要的是從國家級層面至少省市一級構建一個完整的不動產登記平臺和信息共享平臺，同時，還需要能夠確保不動產登記信息的保密性和安全性。在系統運行過程中，必須根據平臺的要求和地位，不斷提高系統管理水平，意識到信息的統一性和準確性。主管部門應當積極有效地進行信息溝通，以保證各方信息的真實有效，并保證信息系統在調查和改進過程中的數據完整性。不動產信息共享中心需要各個房產登記部門的及時上傳不動產信息，實現不動產單位之間信息互通，對于不動產的信息記錄應該保證全面準確，不遺漏任何相關信息。構建不動產信息共享中心需要各方的共同努力，由上級部門領導通過技術部門建立平臺技術基礎設施，然后由各個不動產相關單位進行信息記錄。通過構建信息共享中心，實現不動產信息來源可查，從而以全局角度對不動產信息進行有效掌控。

（二）優化房地產登記制度

不動產登記制度在進行管理和登記的過程之中，最需要考慮的就是如何構建完整的信息共享平臺，并保證信息的隱私性和安全性。在制度運行的過程中要不斷根據平臺需求和狀態，提高制度的管理水平，實現信息的統一性和準確性。有關部門要積極有效地開展信息溝通工作，探討如何建立有效的房地產登記制度，實現及時準確記錄房地產登記信息，保證各方信息的真實有效性。房地產登記制度的建立還需要與技術部門人員進行研究，按照房地產登記制度要求，設置具體的系統運行模塊，選擇符合制度設計的功能，在查詢和改進的過程中，也要確保信息系統數據的完整性。

（三）優化不動產登記體系

不動產登記體系對于完善不動產登記制度各個方面的系統性工作非常重要，主要可以從以下幾個方面進行優化。首先，為了能夠讓不動產登記制度的各項流程進一步簡化，務必要根據實際要求來合理選擇預處理技術和信息技術，將不動產登記制度的職能優勢淋漓盡致地發揮出來。相關工作人員要對不動產登記制度的相關法律法規進行規范整理，可以將其制作成宣傳手冊，也可以利用網絡平臺來面向廣大人民群眾進行宣傳推廣，使得宣傳工作開展得更加高效，確保后續管理體系的作用發揮。其次，相關管理部門還要加大對不動產登記成本的監管力度，全面維護好不動產登記制度的公信力和權威性。最后，在確保保密性和安全性的前提下向廣大人民群眾來開放查詢和登記體系，提高客戶信任度，促進我國房地產事業的良好發展。

（四）培養不動產登記專業人才

由于不動產登記涉及的方面較多，并且目前不動產登記存在相應的不足之處，因此不動產登記需要專業人才的支持，特別是“互聯網+不動產登記”應用系統開發和不動產登記信息質量管理和匯交、分析、應用等方面。不動產登記工作需要各個方面人才共同努力，才能有效執行落實。信息平臺的建立需要專業技術人才，不動產登記更需要業務熟練且掌握相關知識的專業工作人才，同時還需要專業管理人員對不動產登記工作進行有效的監管工作。不動產登記應該積極引進具有高素養的綜合性人才，建立優秀的不動產登記人才隊伍，滿足不動產登記工作各種需求。同時，還應該對人才進行系統培訓，根據人才的自身能力特點，進行針對性的培訓，對相應工作內容與工作能力進行重點培訓。設立培訓考核制度，定期對培訓人員是否滿足崗位工作標準進行評定，不符合要求的人員，考慮再次進行培訓或轉崗。啟發人才進行自主學習也很關鍵，對不動產登記新要求、新技能進行及時學習，快速適應不動產登記工作新變化。

五、結語

綜上所述，房地產行業的穩健發展和每一個民眾的生活都密不可分，健康有序可持續發展的房地產市場不僅可以改善民眾居住條件，而且能增加民眾投資機會和財富。不動產統一登記制度的實施規范了房地產市場交易轉移秩序，減少了市場交易風險，是穩定房地產市場環境，推動地產行業可持續發展目標順利實現的重要手段。為此，地方政府部門可根據當地不動產登記，特別是房屋所有權登記相關信息，分析當地房地產市場供求狀況，堅持“房子是用來住的”原則，制定房地產行業可持續發展戰略規劃，帶動和促進當地經濟和社會持續健康發展，增強群眾獲得感、幸福感。