我國商業(yè)銀行房貸風險與防控措施研究

張艷 徽商銀行股份有限公司

近年來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢頭猛烈，中國人的傳統(tǒng)思想讓我們對住房有著一種根深蒂固的情結，買房對我國百姓來說是人生中頭等大事，按揭貸款購房已經(jīng)成了大家都很重視的業(yè)務。我國商業(yè)銀行由此開展了房屋貸款業(yè)務，買房成了很多家庭的必需，與此同時，百姓生活壓力也隨之加大。尤其在新冠肺炎疫情大規(guī)模爆發(fā)的近兩年，全球疫情形勢仍舊嚴峻的形勢下，各行各業(yè)受到相當大的影響，從而也對人民的生活產(chǎn)生了較大的改變，很多人因此失去工作進而失去收入而斷供，從而加大了我國商業(yè)銀行房貸的風險。本文闡述我國現(xiàn)階段商業(yè)房貸業(yè)務存在的具體問題，以及我們應該如何加以預防這種風險采取的具體措施。

一、商業(yè)房貸風險的概念及類型

（一）概念

由于人民生活水平不斷提高，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟熱潮的來臨，在我國，百姓將買房看成是很多人一生中的頭等大事，但是由于房價過高，普通百姓沒有條件去全款購買，因此，我們商業(yè)銀行向申請的百姓發(fā)放抵押貸款，由申請人向銀行支付利息的行為。

商業(yè)房貸的風險，指的是商業(yè)銀行向借款者發(fā)放款項，但是由于貸款一般還款時間較長，還款期間可能產(chǎn)生一些潛在的風險，導致某些原因不能進行還貸的行為。近年來人民對買房的熱情居高不下，但是由于在還款的過程中產(chǎn)生較多的風險，比如浮動的利率等各種因素，比如申請人是否在還款期間失去了工作，最終喪失還款的能力，造成了最終斷貸情況，導致銀行被動承擔了巨大經(jīng)濟損失的風險。

（二）商業(yè)房貸風險的類型

我國商業(yè)的房貸的風險大致可以分為信用風險和市場條件變化風險以及辦理貸款過程中產(chǎn)生的操作不當引發(fā)的各種風險問題。

首先，信用風險主要來源于購房者。購房者在購買房子雖然以房產(chǎn)為抵押作為條件，申請到了房屋貸款。但一般購房者還款的周期較長，一般是十年、二十年甚至三十年不等，在漫長的還款周期中，如若有一些條件的改變就可能影響購房者的償還能力，進而給商業(yè)銀行帶來經(jīng)濟損失。購房者在非主觀意愿的前提下，比如近年的新冠肺炎疫情對全球經(jīng)濟的破壞性影響，還有國家政策的調控，比如像去年的國家對整個教育行業(yè)的規(guī)劃調整，徹底改變了很多培訓教育行業(yè)人的生存軌跡，進而影響了許多購房者的及時還款能力。

其次，市場條件的變化通常非常不利于銀行貸款業(yè)務的開展。近年來，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的影響，導致一些城市的房價價格不斷下行，這無形中也使得以房產(chǎn)作為抵押物的貸款，抵押的房子的貶值情況嚴重，如若購房者不能繼續(xù)履行還款的責任和義務，商業(yè)銀行會根據(jù)相關條款規(guī)定對抵押物進行拍賣等處理，可隨著市場行情的不穩(wěn)定，抵押拍賣也給我國銀行房貸業(yè)務帶來了巨大的風險。另外，對于固定利率的貸款而言，利率產(chǎn)生任何異樣都會對商業(yè)銀行造成風險。

還有值得深思和改變的在于我們自身。我們自身不完備的系統(tǒng)、不夠完善的內(nèi)部流程、一些業(yè)務人員的整體業(yè)務素質的不成熟等方面的因素也使得我們銀行房貸業(yè)務遭受了一定程度的損失。我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務開展了近十多年的時間，但是在實際操作的流程中，還存在較大的風險。在辦理房貸業(yè)務時，購房者需要提供相關的材料，由營銷人員對材料進行審查，但是在實際操作中，營銷崗位人員因為有較大的工作業(yè)績要求壓力而放松對材料真實性的核查，甚至出現(xiàn)放棄調查真實性的情況。與此同時，審查人員也出現(xiàn)了不作為的情況，我們的相關工作人員從內(nèi)部上的胡亂行事使我們最終的還款周期中出現(xiàn)了較大的疏漏，從而造成了銀行經(jīng)濟上的巨大損失。作為一名銀行從業(yè)人員，尤其在信貸業(yè)務方面，我們更應該擺正自己的心態(tài)，守住最起碼的道德底線，拒絕一切外部誘惑，經(jīng)受住人性的考驗。如何去改善和處理好業(yè)務中所遇到的各種風險問題也成了我們做好銀行房屋貸款業(yè)務的一個重要任務。

二、我國商業(yè)銀行房貸產(chǎn)生風險的原因

已經(jīng)介紹了我國商業(yè)銀行房貸的主要風險類型，下文將探討一下諸如此類的風險如何產(chǎn)生的，具體是哪些原因導致了我們商業(yè)銀行的房貸業(yè)務的風險如此之高。接下來探討從市場條件的變化角度上、購房者的角度和銀行的角度多方面進行研究。

（一）市場經(jīng)濟大環(huán)境的影響

各行各業(yè)的發(fā)展都會受到宏觀環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也毫不例外，當然個人住房貸款也與經(jīng)濟形勢緊密相關[1]。經(jīng)濟水平的微妙變化多少也對我國的銀行業(yè)務產(chǎn)生一定程度的影響。比如在經(jīng)濟回落的時候，我國的經(jīng)濟增長率一度達到負數(shù)，到了經(jīng)濟復蘇階段，我國百姓就業(yè)和生活狀況向好。在良好的市場經(jīng)濟大環(huán)境下，商業(yè)銀行和眾多借款人對經(jīng)濟報有樂觀態(tài)度，個人住房貸款數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了大幅度增長的趨勢，與此同時商業(yè)銀行看到了房貸市場的前景，著力開展商業(yè)房貸項目。我們要注意的是，在經(jīng)濟環(huán)境復蘇的背后存在不能忽視的信貸風險。越是這樣的大環(huán)境相好的狀況下，越是可能產(chǎn)生一定潛在的風險。

（二）需求和供給在一定程度上出現(xiàn)了偏差

隨著居民生活水平的提高，我國居民越來越重視生活質量的提高以及對孩子教育方面的重視，對購房的需求一直居高不下。但是由于個人的收入水平受很多因素限制，所以產(chǎn)生了中低端需求與高端住房需求的差異化，以及我國房價過高但是居民收入有限不能全款購買所要的住房，我國居民對房屋的需求很大，卻不具備強大的支付能力。所以導致越來越多的購房者選擇住房貸款來解決生活中的實際需求，這在一定程度上促進了商業(yè)銀行的房貸業(yè)務，但是與此同時房貸業(yè)務也需要加強風險防控。

（三）從購房者角度來看，商業(yè)房貸風險的產(chǎn)生

從購房者角度分析來看，這種風險主要來自經(jīng)濟水平狀況、斷供或者提前還貸，或者比如購房者自身身體情況出現(xiàn)問題，帶來直觀的經(jīng)濟損失。所以銀行機構就要對購房者的年齡、身體、工作、家庭和社會關系等各個方面進行綜合評定是否符合貸款資格，亦或將貸款比例進行適當?shù)恼{整。因為非人為因素導致的比如購房者在還款周期中，突因疾病失去健康喪失勞動能力；或抵押的房產(chǎn)價值不足以償還剩余貸款，或因為經(jīng)濟危機失業(yè)等一些不可抗力失去償還能力的風險。

（四）從銀行自身的角度來看商業(yè)銀行房貸的風險問題

隨著我國居民貸款購房業(yè)務的需求不斷加大，我們商業(yè)銀行房貸業(yè)務的與日俱增，作為銀行業(yè)務人員，并沒有完善的內(nèi)部系統(tǒng)加以支持。在實際操作流程中，由于業(yè)務人員沒有足夠的防風險意識，在工作流程設置中也有潛在的風險。加之近年來業(yè)務的不斷擴大，很大一批年輕人涌入相關的分支機構，年輕人風險意識淡薄，老一批業(yè)務人員缺乏學習，加上業(yè)務量的不斷劇增，整個管理系統(tǒng)操作的不規(guī)范等問題導致出現(xiàn)了最后的風險管控不及時的問題。

（五）對于房貸業(yè)務的監(jiān)管力度不夠

商業(yè)銀行的房貸業(yè)務其實是很需要相關行政部門進行高水平的監(jiān)管的。目前來說，我國商業(yè)銀行缺乏整個監(jiān)管體系的構建，或者說缺乏有效的監(jiān)管措施，抑或者是措施并不到位。因為缺乏相應的監(jiān)管機制，很多監(jiān)管資源不能被充分有效地利用，所以對房貸業(yè)務無法實現(xiàn)高質量的監(jiān)管。而且在制定相關監(jiān)管制度的過程中，并未充分學習外部好的經(jīng)驗并加以吸收，對房貸業(yè)務監(jiān)管的需求沒有進行實際的調查研究，更加沒有對實際的房貸業(yè)務的相關監(jiān)管機制進行具體的分析研究，所以現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行出現(xiàn)了房貸風險的問題。

（六）保險類別不夠，創(chuàng)新性不足

我國商業(yè)銀行在防范風險的意識上不足，欠缺足夠的經(jīng)驗。在房貸業(yè)務的具體辦理中，沒有對房貸業(yè)務的風險的分散性進行相應的考察。保險是避免商業(yè)銀行房屋貸款產(chǎn)生風險的重要舉措。但是實際工作中，在明確借款人的訴求后，仍無法找到一款與之相匹配的保險險種加以補充。銀行人員自身對保險業(yè)務認識不足，沒有對保險業(yè)務進行價值分析和考察，更沒有進行精準研究，所以導致在借款人選擇房屋貸款時，并不能給予最專業(yè)的設計方案，讓借款人有更佳的貸款選擇，缺乏對各信用類貸款的成本及風險研究，沒有實現(xiàn)對市場需求的真正探究了解，間接造成房屋貸款率較高，風險較大。

二、對于商業(yè)銀行房貸業(yè)務產(chǎn)生的風險問題，需采取的相關舉措

（一）采取積極的態(tài)度應對，樹立風險意識

作為辦理商業(yè)銀行信貸方面業(yè)務的一員，必須著重學習穩(wěn)健的風險文化，房地產(chǎn)業(yè)是一個與宏觀經(jīng)濟高度相關的行業(yè)，建立風險預警系統(tǒng)主要是為了防范市場風險。培養(yǎng)業(yè)務人員對市場進行預測風險的能力和對相關政策的學習，以防突然的變化造成的不可估量的損失。

（二）構建龐大的預警系統(tǒng)，對各方面數(shù)據(jù)充分整合分析

我國商業(yè)銀行的房屋貸款業(yè)務不僅和國家政策、市場行情有關，還和各行各業(yè)的發(fā)展狀況有著密切的聯(lián)系。應該建立類似的龐大的預警系統(tǒng)，及時更新研究國家的相關政策，對于房地產(chǎn)市場的各種政策信息和市場行情相關變化情況及時整合匯總到數(shù)據(jù)庫，對各行業(yè)的就業(yè)前景和薪資狀況等一定程度上建立一個較完善的預估模型，在我們對風險的評估上作為重要的參考依據(jù)[2]。從產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)在整個測量指標的關聯(lián)程度來說，銀行業(yè)系統(tǒng)應定期公布有關指標。預警機制的建立能促進商業(yè)銀行整體把握其定位和對區(qū)域市場及時的宏觀調控，避免房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)下降和各個行業(yè)突然崩塌而出現(xiàn)的斷供情況。指標作為定性檢測的手段，對風險的監(jiān)測和預警分析中有著重要的作用。商業(yè)銀行應結合當?shù)氐膶嶋H情況的國家政策，有針對性地建立風險預警管理體系。

（三）加強內(nèi)部人員道德建設和健全操作系統(tǒng)，降低風險

據(jù)調查研究，很多時候操作風險遠遠大于市場風險。有關國際金融相關機構一直致力于對操作風險管理的技術框架、方法和組織的探索和建設，已經(jīng)取得了明顯的進步。為更好地化解這一風險，要在辦理貸款前、貸款中，貸款后三方面來進行風險的防范。迄今為止，主要是從央行采集個人信用評估狀況，相關人員接收到此依據(jù)時，以貸款相關的政策原則，對該項貸款做相關的調查核實，做出最后裁定。最終審批人同意此項貸款，確定其最多的貸款額度，再最后辦理相關手續(xù)。來審批貸款必須符合相關的條款規(guī)定，盡量確定風險的可控。辦理過程中，工作人員應該恪守工作職責，不能為某些利益，罔顧一些風險，以免造成嚴重的經(jīng)濟損失。

（四）建立完善的個人信用評價系統(tǒng)

個人信用評價系統(tǒng)的建立對我國商業(yè)銀行房貸風險的降低來說是一個重要手段[3]。在市場經(jīng)濟條件下，人民生活壓力不斷加大，如果只是單純的道德約束，一旦出現(xiàn)問題，沒有法律制衡，將會使整個信用體系崩塌難以維系。按揭貸款雖然以房產(chǎn)作為抵押物，但其根本也是信用抵押。我國社會對房地產(chǎn)信貸風險的信息是不透明不公開的，在人民銀行征信系統(tǒng)中的記錄也有限。個人信用評價系統(tǒng)的建立與銀行個人信用系統(tǒng)共享，商業(yè)銀行對借款人資格的審查，也更有客觀性和準確性，降低房貸的風險發(fā)生。

（五）提高房貸業(yè)務的監(jiān)管水平

為了防止現(xiàn)階段房貸風險的發(fā)生，需要提高房貸業(yè)務的監(jiān)管水平。對于監(jiān)管房貸業(yè)務，首先，應該充分了解其業(yè)務辦理流程，并且積極學習外部經(jīng)驗，對于房貸辦理的整個管理體系有明確的認識，分析明確行政監(jiān)管對辦理房貸業(yè)務的意義，這樣對我們房貸業(yè)務的辦理和優(yōu)化改良都能起到積極作用。其次，要充分學習到商業(yè)銀行的金融衍生產(chǎn)品的發(fā)行和應用情況，對相關業(yè)務的基本學習一定要到位，對金融衍生產(chǎn)品可能產(chǎn)生的風險進行科評估，以及調整和優(yōu)化，為提升監(jiān)管水平提供有力支持。

（六）提升保險品類的創(chuàng)新水平

作為商業(yè)銀行，需要保險種類的多樣化以防控房屋貸款風險，對整個市場的多方面風險因素加以分析對比研究，對保險種類的設置有針對性和需求性。在創(chuàng)新保險種類中，我們應該結合房貸業(yè)務的風險因素，通過房貸險種創(chuàng)新產(chǎn)品增加借款人的投保意識。保險種類的具體探究結果需要結合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場變化行情以及貸款成本等多方面因素進行整合，以求切實促進創(chuàng)新保險險種的市場需求更大，有效地減少我國商業(yè)銀行諸如房貸類的風險。

三、結語

近年來，隨著居民生活水平不斷提高，對居住條件的改善和對教育方面的追求導致房產(chǎn)需求劇增，從而商業(yè)銀行的房貸業(yè)務增長勢頭猛烈，但在辦理整個貸款流程中，我們銀行自身存在著一定的問題，比如自身風險管控意識不強等，導致最后銀行房貸業(yè)務風險也越來越高。加之由于房貸業(yè)務的周期較長，市場經(jīng)濟的不可控條件下，各種因素導致的風險，我們應盡可能采取有效措施加以避免，本文也嘗試探討了相關問題的解決方案，希望對我國商業(yè)銀行的房貸風險管控起到一定的積極作用。