房地產企業財務管理中的稅收籌劃應用研究

吉國梁 中國鐵建地產集團有限公司

房地產企業在經營運作過程中需要對現有的稅收籌劃工作進行革新、優化、調整，借助體系化、專項化、高效化的管控機制，對現有的工作管理模式進行革新、優化、完善，確保稅收籌劃管理工作能夠提高企業的經濟效益，減少企業涉稅風險。

一、稅收籌劃概念以及特征分析

（一）稅收籌劃概念

稅收籌劃是指企業嚴格參照我國稅收法律法規，在自身活動范圍內履行相應的納稅義務，并且幫助企業減少相應稅務風險，同時引導企業享受相應的稅收減免政策，幫助企業在經營管理過程中實現統籌規劃、統籌排配，減輕企業稅務負擔，實現開源節流。稅收籌劃與偷稅漏稅存在本質區別，稅收籌劃是指企業應當在合法、合規、合理的情況下開展一系列的減稅籌劃工作，其作為一項合法活動受到法律法規的認可；同時，稅收籌劃也需要在全方位遵循當前稅務法的前提下實施，能夠幫助企業合理規避相應的稅負，稅收籌劃還能夠進一步提高企業的利潤空間，幫助企業更加高效地完成納稅活動。總之稅收籌劃能夠提高企業經營管理水平，對于企業長遠穩定的發展具備較大的現實意義，減少企業的稅務風險，節約資金。

（二）房地產企業稅收籌劃特征分析

1.合法性

上文分析到，房地產企業開展稅收籌劃工作需要嚴格參照現有的法制法規以及相應的法律文件，嚴格遵循稅務法相關規定，不得在稅收籌劃過程中違反相關法律事項。房地產企業在開展稅務籌劃管理工作中應當在滿足法治要求的前提下進行，因此房地產企業開展的稅收籌劃工作具備合法性，企業應當參照現行稅法對方案進行科學合理的選擇，在符合各項規范要求的前提下，有效減輕企業稅負。

2.籌劃性

房地產企業在繳納稅金之前需要對各項經濟活動、經濟事項進行統一排配、科學劃分，以此來減少企業的稅負，一般情況下房地產企業在納稅環節所開展的活動具備相應的延后性、滯后性，并且房地產企業所開展的納稅工作也放置在各項經營活動以及經營行為之后，因此房地產企業在前期稅收籌劃管理工作中應安排足夠的時間來對納稅方案進行科學合理的設計、優化改善，以此來減少企業的稅負。

3.目的性

房地產企業開展稅務籌劃的根本目的是減少企業稅負，同時還能夠保全企業的社會信譽、社會名譽，降低企業的經濟負擔，減少企業的金融風險，避免企業陷入到涉稅風險中。

4.風險性

稅收籌劃也具備相應的風險性，比如稅收籌劃不一定能取得預期管控成果，同時稅收籌劃也需要在現有的框架下來進行，以此來減少稅收籌劃過程中所存在的風險隱患問題，但是房地產企業稅收籌劃人員由于對政策解讀不清晰、不明了，對當前稅收政策認知不到位，從而在稅收籌劃工作中可能會做出違規違紀的事情。

5.多維性

房地產企業在經營運作過程中需要科學合理地開展稅收籌劃工作，同時稅收籌劃工作也貫穿于企業經營運作的方方面面，其作為一項全過程、動態化的內部管理工作，覆蓋企業在發展革新過程中的各項資金以及稅金管理活動。而從空間層面上分析，房地產企業所開展的稅收籌劃工作也不應當將目光局限在企業自身，還應當聚焦其他產業，確保稅收籌劃管理工作具備有效性、完整性、科學性，合理減少企業的稅負。

6.合理節稅

房地產企業在稅收籌劃工作中需要合理節稅，在充分了解國家減免稅相關政策的前提下，實現對生產經營活動合理的投資規劃，通過精細化、全面化的設計，最大限度地享受國家相關稅收優惠政策，以此達到降低企業稅負的管控目的，合理節稅管控方式是當前國家所提倡以及支持的。

7.轉嫁籌劃

轉嫁籌劃是當前房地產企業在稅務籌劃管理過程中常使用到的一類方式，通過調整產品價格或者將稅負轉嫁給他人，以此來減輕自身負擔，比如通過調整商品房的銷售價，合理管控土地增值稅。

8.涉稅零風險

在稅收籌劃工作中也需要做到涉稅零風險，在此過程中納稅人需要對納稅流程以及項目進行分析、評估，參照國家法律法規，確保納稅數額準確且不違反國家相關規定，在稅收執行過程中不存在任何風險或將風險降低，通過此類方式，納稅人往往不會直接獲利，但是對企業持續穩定的發展卻具備較大的促進作用。

二、稅收籌劃在房地產企業財務管理中的應用

（一）確認融資方式、資本結構

房地產企業在財務管理工作中需要加大融資管控力度，同時對企業內部的資本結構進行科學合理的調整。房地產企業所用到的融資方式相對較多，常見的融資方式包含貸款、股票、債券，而要想提高企業在融資管理工作中的經濟效益，房地產企業應當從抵稅角度出發，對現有的稅收籌劃工作進行革新、完善，一般情況下，負債融資可以抵扣企業一部分稅額，同時負債融資在具備金融機構所提出的資質文件情況下可以用作企業所得稅以及增值稅抵扣，以此來減少相應的稅負，而企業內部的債務性以及權益性融資也會對企業內部的資本結構產生相應的影響，企業內部的資本結構變化也會導致企業內部的資金成本發生相應的改變，最終導致企業各項成本費用也發生相應的轉變，影響企業的稅負。

通過數據調研可以看出，房地產企業在融資管理過程中采用權益性融資，往往具備較高的資金獲取成本，但是對企業資金還款壓力而言卻有所減輕，若企業采用債務性融資則企業獲取資金的成本會進一步降低，并且債權人也不會直接參與到對房地產經營管理活動中，但是房地產企業會結合本息對相關融資進行償還。從當前房地產稅收籌劃管理工作的具體開展情況進行分析可以看出，債務性融資往往會產生較多的利息，而產生的利息與股息紅利相比也具備相應的“稅盾”作用，因此債務性融資能夠幫助企業在稅務籌劃工作當中減少企業的稅負，然而，在實際運營環節，房地產企業需要對自身經營風險抵抗力進行分析、評估，對自身資本結構進行科學合理的分析測算，合理選擇相應的融資方式，盡可能將債務性以及權益性融資進行融合使用，以此來確保企業內部的資金籌集管理工作具備時效性、高效性，充分發揮相關融資活動所具備的稅盾作用，減少企業的稅負。

（二）對收入以及成本時間點進行調節

在房地產營銷活動中包含兩類商品，即現房以及期房，房地產企業在經營運作過程中為了減輕自身的資金壓力，常會采取預售活動，對于房地產企業預售而言，房地產增值稅的具體計算時間為企業接收到預收款當天，為此房地產企業便需要履行相應的納稅義務，而針對其他銷售活動，房地產企業也需要嚴格參照相應的合同約定，對實際收款時間進行確認，最終對增值稅的上繳時間進行確定。當前房地產企業在稅收籌劃過程中可以對企業資金的實際流轉情況進行合理管控，對房產銷售進度進行科學合理的排配，比如房地產企業在經營前期可以嘗試借用預售來對房屋商品進行銷售管理，以此來減少前期的資金壓力，但是也需要嚴格參照相應的稅收法規完成對各項稅收的繳納。

除此之外，房地產企業還需要考慮自身對資金的實際使用需求，對銷售行為進行科學合理排配，確保企業內部的資金保持在一個較為安全可靠的水平，簡而言之，房地產企業應當考量當前的資金狀況，盡可能減少對商品房的預售，等到房產完成施工之后，可以結合分期付款的方式來開展相關銷售管理活動，以此將相應的增值稅以及各類附加稅費的繳納時間向后推移。一般情況下，房地產企業在銷售未完工的房產時需要嚴格參照預計毛利率對企業所得稅進行分析、整理、計算，等到商品房完工之后再實施匯算清繳，在匯算清繳階段企業則應當實施高質量、高效率的稅收籌劃，在此過程中企業可以適當延遲交房時間，最終減少相應的稅負成本。

具體來說，房地產企業應當確認商品房產權交易時間，合理延遲相應的時間來延緩企業納稅時間，這對于減輕企業資金壓力具備較大的現實意義，比如當前大部分房地產企業在首付兩年之后才會交付相應的住房；其次，房地產企業在未獲取銷售收入的情況下對部分還未完全竣工的工程項目還無法實現成本以及收入的核算，因此房地產企業可以申請延遲納稅時間，但是在該過程中需要引起注意的是，房地產企業應當根據自身實際的運作狀況來對稅收籌劃方案進行合理制定，不能為了單方面減少稅收負擔而對工程項目的施工建設活動進行控制，一般情況下，企業資金占用成本與資金周轉次數存在相應的關聯，因此企業還是應當盡快交房，完成項目清算，創造出更大的經濟效益。

（三）分攤土地成本

房地產企業需要落實對土地增值稅穩定高效地籌劃管控，在此過程中，房地產企業可結合土地成本分攤法對相關工作進行優化、完善，具體來說房地產企業在經營運作過程中需要根據開發項目的具體售價，結合多種土地開發形式，嚴格參照增值稅法規定，完成對土地成本分攤管控，選取合理的分攤管理方式，確保在經營運作各個時期所具備的增值稅額保持在相對較為平均的狀態，以此來降低整體土地增值稅。

（四）合理利用免稅臨界點

土地增值稅稅率具備不同的增值臨界點，在不同的臨界點采取有效的稅收籌劃管理工作對增值率進行高質量、高效率地測算分析，盡可能在各個時期避免相應的土地增值稅超出臨界點，以此來減少企業在開發土地資源過程中的稅負。一般情況下，增值率大小與房地產收入額與項目投資金額存在相應的關聯，因此在對增值率臨界點進行管控的過程中，房地產企業可將管控重點設置在收入額以及項目金額的設置方面，以此來實現對增值率的有效調控。具體來說，房地產商品的實際價格對商品的實際銷售收入會產生相應的影響，若商品房的售價增加，企業經濟收入增加，其所承擔的稅負也會提高，在此過程中，房地產企業應當根據當地的房價水平合理調整售價，以此來減少相應的土地增值稅，同時房地產企業也可以考慮將對應的成本扣除項進行疊加，房地產企業在規劃管理過程中所產生的成本對土地增值稅金額預計扣除稅率具備相應的影響，因此房地產企業需要在稅收臨界點及時關注增值率，對成本進行有效疊加，以此來實現對土地增值稅增值率的有效調整，降低企業的稅負。

三、房地產企業財務管理稅收籌劃策略

（一）建立健全財務管理機制

當前，房地產企業應當全方位認識到開展財務管理工作依托一套健全管理制度的重要性，企業在經營發展過程中應當制定成熟完善的財務管理制度，確保各項工作的開展能夠正常穩定地進行，此外，房地產企業應當加大對財務管理人員的教育培訓力度，提高財務管理人員專業知識水平，增強其業務素養，使得財務管理人員能夠對財務管理工作引起足夠的重視。除此之外，房地產企業還需要積極構建相應的財務管理機構，更好地指導財務管理人員開展各項財務管理活動，將企業內部的財務管理風險、資金風險、稅務風險進行有效管控。最為重要的是，房地產企業還需要對內部審計制度進行構建完善，保障企業內部資金使用安全，通過風險評估，對當前經營運作過程中所存在的風險隱患問題進行管控，降低企業資金風險。

（二）合理借用增值稅政策

增值稅是當今房地產領域所存在的關鍵稅種，同時土地增值稅額度相對較大，房地產企業在稅收籌劃管理以及財務管控工作中需要及時跟進國家所頒布的增值稅政策，將增值稅管理作為稅收籌劃的重點和要點，以此來最大限度地減輕房地產企業所面臨的稅收負擔。

（三）合理規劃工程管理項目開展節稅籌劃

房地產企業在稅收籌劃管理期間需要認真研讀國家所頒布的法律政策，對當前稅收新政策以及相關實施標準進行明確，以此才能夠結合企業自身的情況來開展相應的稅收籌劃管理作業。房地產企業與一般企業在工作運行以及稅收籌劃管理方面具備較大的差異，房地產企業落實稅收籌劃管理工作時需要充分考量自身所具備的特殊性，有針對性地開展稅收籌劃管理工作。比如在當前建筑領域，大部分房企通常采用自產自銷的管理模式，但是此類工作管理模式在某種程度上卻限制了稅收籌劃工作穩定高效地開展，房地產企業需要改變過往經營管理模式，可委托其他房地產企業共同完成項目工程建設，在工程項目建設完成之后合理劃分相應的利益，以此來有效規避土地增值稅。同時房地產企業也可以在經營管理過程中變成委托方，代替客戶開展房屋建設工作，從中獲取相應的報酬。

（四）增強對稅收籌劃工作的重視度

房地產企業在稅收籌劃管理工作中應當采取頂層設計，引起對相關工作足夠的重視，房地產企業高層管理者應當在工作管理期間對稅收籌劃相關知識理念進行傳遞、傳導，確保企業內部每一位工作人員都具備基本的稅收籌劃意識。房地產企業管理人員應當明確當前稅收籌劃管理工作所具備的現實意義，引起對相關工作足夠的重視，及時對相應的籌劃策略進行分析研讀，整合當前國家所頒布的各項政策條例，分析其中存在的機遇和挑戰。

四、結語

總體來說，房地產企業在財務管理工作中落實高質量、高效率的稅收籌劃能夠減少企業的資金壓力，在這期間，房地產企業應當開展頂層設計，對現有的稅收籌劃工作進行革新、優化、完善，構建體系化、專項化的管理工作，確保稅收籌劃能夠正常穩定地進行。