新會計準則下的房地產企業稅收籌劃研究

李瑞瑞 融創中國華北集團

稅收籌劃可幫助企業實現降低稅負的目的，其中蘊含著大智慧。企業加強對稅收籌劃的正確關注和重視，基于國家相關法律法規合理加強稅收籌劃，能助力企業長期發展，也能使企業在創新過程中合理節約稅收成本。房地產企業涉及建材、物業等多種行業，對經濟發展具有重要影響，也因此面臨較高涉稅風險。因此新會計準則下的房地產企業應借助政策解讀化解經營風險，降低開發成本，以此緩解經營壓力，實現科學化發展。

一、新會計準則對我國房地產企業稅收籌劃的影響

我國新會計準則推行已有多年，對我國房地產企業具有較大影響。加強對其影響的深入探究與了解，可強化對新會計準則的進一步認知，并基于新會計準則推動房地產企業稅收籌劃工作的合理化發展。一方面，新會計準則使房地產企業的稅收籌劃方式出現變化。房地產企業需打破以往稅收籌劃模式，也需構建具有自身特色的稅收籌劃方案。例如，新會計準則頒發前房地產企業在存貨計價時會通過后進先出法進行調整，而新會計準則頒發后房地產企業需借用先進先出法以及加權平均法進行存貨計價，這使企業經營毛利發生浮動，房地產企業需基于自身發展狀態，加強對稅收籌劃的進一步調整；另一方面，新會計準則可幫助房地產企業擴大稅收籌劃空間。房地產企業在加強政策解讀時，也可在新會計準則的支持下擴大稅收籌劃空間，以此實現降低稅負目的。

二、新會計準則下房地產企業稅收籌劃的創新

（一）合法性原則

房地產企業展開稅收籌劃工作時，需遵循合法性原則，基于法律法規創新稅收籌劃工作。基于法律法規加強合理化創新，可避免出現逃稅、漏稅等涉稅風險。法律具備較強的權威性和強制性，企業基于法律法規進行發展能在保證自身經濟效益時提升社會效益，更能提升房地產企業的影響力，助推其邁向健康發展階段。現階段，我國房地產企業正處于發展的瓶頸期，此階段加強政策解讀，強化稅收籌劃，能進一步化解相關涉稅風險，更能在企業發展時化解可能存在的問題，以此確保在合理避稅基礎上降低生產成本與稅負成本。由此可見，房地產企業展開稅收籌劃工作時，須以法律法規為前提，既要降低涉稅風險，也要在遵循法律法規時優化傳統稅收籌劃方案，才能使房地產企業邁向新的發展階段，并提升房地產企業的稅收籌劃水平。

（二）適時調整原則

隨著社會環境不斷發生變化，我國的法律法規也在進行適當調整，房地產企業稅收籌劃方案創新時，應基于法律法規進行適時調整，并遵循適時調整原則提升房地產企業管理的科學性和合理性。隨著律法變化而調整房地產企業的稅收籌劃工作，能遵循成本效益原則，減輕企業稅收負擔。雖然稅收籌劃工作開展時會產生一定成本，但通過計算不難發現大部分企業稅收籌劃成本低于稅收籌劃的稅收利益，這說明大部分房地產企業的稅收籌劃方案是可取的，一旦稅收籌劃的稅收利益比稅收籌劃成本要低，就說明企業的稅收籌劃需要適時調整，只有房地產企業選取最佳的稅收籌劃方案，才能在健康可持續發展過程中減少經營成本，增強企業經濟效益。

（三）事前籌劃原則

遵循事前籌劃原則在納稅義務發生前進行合理化稅收籌劃，既能降低稅負又能幫助企業降低經營成本，一旦相關經濟行為發生后再利用不同手段降低稅負，便有可能違反新會計準則和相關稅收法律。房地產企業稅收籌劃是一項復雜性工作，房地產企業需在稅收籌劃前加強科學化準備，合理化收集相關財務數據，并對其數據進行核算與分析，以借助事先籌劃工作推動稅收籌劃科學化發展。提前分析能加強對政策的解讀，也能避免因解讀不及時導致出現涉稅風險。遵循事先籌劃原則可幫助企業真正保證自身利益，這也是稅收籌劃與偷稅漏稅最本質的區別。房地產企業本身具備服務性特征，其開發過程中包括征地、開發、建設和土地轉讓等一系列經營活動。加強事前籌劃，遵循服務性特點提升企業服務力，更有利于增強房地產企業的核心競爭力。故此，新會計準則下房地產企業需遵循事前籌劃原則，加強經營活動分析，基于財務部門收集的數據進行事先籌劃，才能避免房地產企業稅收籌劃工作中出現問題，助力房地產企業健康發展。

三、新會計準則下的房地產企業稅收策劃策略

（一）持續性關注政策變化，提升與稅務機關的交流頻率

我國正處于快速發展階段，此階段房地產企業與相關企業正在面臨轉型和創新，新稅收法律也隨著社會環境變化不斷作出調整。房地產企業在稅收籌劃工作優化與創新過程中，應持續性關注政策變化，既要了解宏觀性法律，也要了解地方性準則，強化對稅法解讀的重視與關注，才能基于合法性原則進行稅收籌劃，降低企業的稅收風險。例如，房地產企業可積極完善稅收籌劃相關系統，借助現代化技術收集與了解國家稅法動態，避免因稅法變動而使稅收籌劃工作具備滯后性。房地產企業作為我國的重要納稅主體，應加強對新會計準則的解讀，以此提升稅收籌劃的靈活性與科學性，進而降低企業的涉稅風險。例如，相關工作人員可基于企業構建的稅收籌劃系統了解企業發展狀態與經營狀況，基于國家法律法規推動稅收籌劃工作創新，以此構建符合企業發展需要的稅收籌劃模式。例如，企業可健全考核體系，加強對財務管理部門的實時監督，借助獎罰分明的手段調動員工工作熱情，以此明確不同崗位不同職責，使企業的運營管理效率持續性提升，進而為房地產企業稅收籌劃奠定良好基礎。新會計準則下的房地產企業稅收籌劃具備復雜性特征，房地產企業在加強政策解讀時，也需積極與稅務機關展開互動與溝通，既要通過實時溝通了解最新的稅收規定和法律要求，也應基于溝通及時了解稅收籌劃中可能存在的問題，并進行針對性化解。當遇到疑難問題時，房地產企業可求助稅務機關，通過一系列匯報得到行政部門的幫助。國家稅務機關在收繳稅款時，也會為企業及個人提供相應幫助，具有一定服務職能。房地產企業需加強對其服務職能的正確認知，引導財務人員積極與稅務機關進行溝通，從而避免因誤解政策而出現涉稅風險。當前房地產企業正面臨空前的發展危機，國家對房地產市場監控愈發嚴格，相關稅收法律變化較大，因此房地產企業需持續性加強對相關政策的系統性研究，及時基于法律變化優化稅收籌劃方案，分散稅收籌劃風險。由于稅收籌劃工作具備較強的復雜性，因此，房地產企業可設置專門的稅收研究崗位，以此確保房地產企業及時加強政策收集和解讀，避免出現涉稅風險。

（二）加強專業人員培訓，規范企業內部財務核算工作

稅收籌劃工作對房地產企業的長期發展具有重要影響，借助稅收籌劃水平提升助力房地產企業健康發展，能幫助房地產企業規避相關風險。加強對新會計準則的科學化解讀，發現新會計準則對稅收籌劃工作人員提出了更高的要求。相關工作人員需了解法律法規的變化，更要有解讀法律法規的能力，靈活運用自身能力加強稅收籌劃，創新稅收籌劃方案。故此，房地產企業應基于新會計準則加強對相關稅收籌劃工作人員的科學化培訓，既要引導其完善稅收籌劃方案，也應提升房地產企業稅收籌劃工作人員的職業核心素養。房地產企業可借助人才培養構建一支高素質復合型稅收籌劃隊伍，從容應對法律法規的變化，以此助推企業核心競爭力增強。由于房地產企業涉稅種類相對較多，因此，相關稅收籌劃人員既要了解財務和稅法的相關知識，也要有能力識別不同的稅收籌劃方案，并盡量選擇最優方案才能推動房地產企業健康發展。為加強人才引進，房地產企業可適當提升稅收籌劃人員的福利待遇和薪資待遇，確保引進高素質人才，并基于人才貢獻調整其薪資結構，以確保在引進人才后留住人才。與此同時，房地產企業需加強對現有人才的科學化培訓，既要引導其在與行政部門溝通時了解法律變化，也要引導其提升計算機掌握能力，引導其通過互聯網加強自主學習，從而使稅收籌劃人員加強對學習的重視與關注，持續性提升自身能力，以此為企業健康發展奠定人才基礎。相關工作人員在解讀新會計準則時，也需基于相關政策要求提升自身的綜合能力與綜合素養。房地產企業需基于法律法規完善企業內部的培訓和管理機制，并借助培訓管理機制完善契機進一步細化考核要求，確保不斷完善企業管理架構與管理流程，并增強企業內部培訓質量與效率，以此為房地產企業稅收籌劃工作的質量和效率提升奠定良好基礎。房地產企業作為主要的納稅主體，需要具備積極的納稅意識，要在國家監督下引導全體員工提升納稅意識，也應提升專業團隊的綜合素養，加強對稅收籌劃工作的重視，才能完善風險防范機制，確保企業稅收籌劃工作的合理化展開。

（三）強化政策解讀與分析，明確企業稅收籌劃發展方向

了解新會計準則中與房地產相關的會計準則。可發現企業會計準則第3號、第14號、第15號、第17號與房地產企業具有直接關聯。雖然還有部分與房地產企業有間接關聯的會計業務準則，但此四項準則對房地產企業影響較大。企業會計準則第3號與房地產企業關聯較大，不僅對投資性房地產進行全新界定，更能幫助企業強化對房地產的有效分類。加強對企業會計準則第3號的深入剖析和了解，發現其將投資性房地產的范圍限定進行擴大，并明確指出投資性房地產涉及的稅務種類，以方便房地產企業展開稅收籌劃工作。加強對企業會計準則第3號的解讀，可對房地產出售及租賃業務進行稅收籌劃，助力房地產企業合理制定售價，確保其在增強社會效益時增加經濟效益；企業會計準則第14號明確指出銷售商品收入應滿足的5個條件。由于房地產企業建設和開發周期相對較長，可能在建設過程中出現資金不足現象，新會計準則規定不動產所有權發生實質性轉移前，房地產企業可以暫時不履行納稅義務，這也為房地產企業的后續發展預留空間。房地產企業在企業會計準則第14號的指導下，應明確分期收款以及預售房款相關的稅收籌劃。例如，房地產企業可與客戶提前簽訂相關協議，對預收房款進行合理處理，以推遲增值稅確定時間，進而解決資金不足問題，幫助企業獲得發展空間；企業會計準則第15號與房地產業關聯較大。房地產企業通過解讀，可加強對代建房和合作建房相關的稅收籌劃，以此實現降低稅負的目標；企業會計準則第17號也對房地產企業具有直接影響。通過解讀可加強對資金籌措和開發費用中利息費用的稅收籌劃，以此解決借款費用確認問題。利息費用的處理與房地產企業發展具有較大關聯，房地產企業本身資金需求量較大，開發過程中會涉及大量借款，強化對利息費用的合理化處理，可更好地籌措資金，又能基于融資理論優化企業經營模式，助力房地產企業健康發展。

四、結語

研究發現新會計準則對房地產企業具有較深遠的影響，企業必須培養專業素養較高的稅收籌劃人員，也要推動財務管理部門持續性創新管理措施，提升企業的稅收籌劃能力，才能依據國家政策變化，增強企業核心競爭力，并借助合理納稅增強社會效益。現階段房地產企業正面臨轉型與創新，借助新會計準則降低企業稅負，能在增強經濟效益時預留更多資金進行合理化轉型。