石家莊市房地產價格影響因素實證分析

□文/王 涵 沈國云

（青海師范大學 青海·西寧）

［提要］本文基于石家莊市2002～2020年房地產業相關時間序列數據，建立多元回歸模型，從需求、供給和政策等方面實證分析石家莊房價的主要影響因素。同時，根據模型預測石家莊市未來五年商品住宅價格的可能區間，為石家莊市房地產業理性發展提供輔助決策依據。

近年來，我國房價不斷上漲，房價波動較大且出現房地產市場供需不平衡的局面。縱觀國內外文獻發現，對于房價的研究大多集中在綜合的房價上，并沒有區別不同城市類型的房價。目前我國城市競爭加劇，對于房價影響因素的研究主要側重于單一影響因素，綜合性研究較少，且大多數都是基于全國層面或者是一線城市，對二三線城市的研究較少。石家莊市地處環渤海經濟區，是典型的交通樞紐城市，盡管是二線城市，但近幾年各項經濟指標保持著較高速度的增長，其房地產市場由上行趨勢逐漸趨于平穩，故深入研究石家莊市房價波動的機制與影響因素具有理論和現實意義。

一、文獻綜述與基礎理論

（一）文獻綜述。房地產作為國民經濟支柱產業，關注度較高，而房價的主要影響因素一直是國內外學者長期研究與探討的課題之一。需求的角度，薛建譜和王衛華（2013）認為，無論是長期還是短期，人均收入對房價都有較明顯的影響，但短期內人均收入變動不會太大，因此房價也不會有太大變動。經濟理論角度，王春艷等對廣東省各地級市1997～1999年的人口遷移指標數據進行了空間計量分析，發現隨著遷移人口的增多，房子作為剛需品，房價必然會上漲。大量研究表明，人口結構可以在一定程度上解釋房價的變動，牛逸婕通過對全國35個大中型城市的人口和房價數據進行實證分析，發現外來人口對城市邊緣的房價影響高于城市中心地帶，并且對房價的影響由中心到邊緣逐漸下降，但是受數據所限，此結果并不適用于一線城市。

需求角度層面，有人認為供給因素對房價的影響相對緩慢，短期內難以改變，但也有少數人認為住房供給才是影響房價差異的關鍵因素。供給角度層面，研究主要集中于房地產開發投資、土地供給、土地價格和位置環境等角度。格萊澤等（2006）認為不理解房產供應就無法了解城市動態，而且靈活的房產供應通常能抑制房價泡沫。土地價格主要通過房屋的供應與成本兩個方面來影響房價，而房地產投資對房地產市場的供應也有影響。李永樂、吳群（2013）通過對全國35個大中城市在2002～2012年的數據進行實證分析，得出了房地產投資與房價的關系，發現兩者存在正相關關系，且房價對房地產投資具有引領作用。唐奇展等（2011）實證研究了房地產投資、房價、GDP三者之間的關系，發現三者之間存在長期均衡和短期動態協整關系，且房地產投資與GDP之間具有雙向因果關系。政策層面，主要包含財政政策、貨幣政策以及行政干預政策等。財政政策方面，大多數人認為征稅會在一定程度上抑制房價上漲，而出臺稅收優惠政策則會推動房價上漲。李祥等（2012）實證分析了房地產持有稅、交易稅與房價之間的關系，研究表明三者存在顯著負相關關系，且稅收對我國東部地區房價的影響更大。貨幣政策方面，武康平、胡諜（2010）認為寬松的貨幣政策是造成房價短期上漲的主要原因。行政干預方面，出臺了限購政策，大部分學者認為調控效果明顯，張紅兵、孟祥彬認為改革開放之后，由于我國住房分配政策被逐步取消，從而導致石家莊房地產業進入了階段性發展。

綜上所述，由文獻分析法得出，影響房價的主要因素有經濟發展水平、居民收入水平、人口結構、土地價格、國家政策等方面。在此基礎上，本文以石家莊為例，探究石家莊房地產價格的主要影響因素。

（二）基礎理論

1、地租理論。在《資本論》第三卷中，馬克思地租理論對土地所有權的相關內容進行了詳細的闡述。馬克思主義認為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。

馬克思地租理論主要包括級差地租、絕對地租、壟斷地租。正是這三種地租的存在，使得不同地區和區域之間的房價產生差異。例如，一線城市經濟較發達，其投資環境和軟硬件設施均優于二三線城市，所以一線城市的房價遠高于二三線城市。即使是處于同一城市內，房價同樣會有不小的差異。比如，周邊環境優美、交通便利的地段，其房價會高于居住條件差的地段，這就是級差地租造成的。當政府要在某地區建立大型公共設施，如高鐵站、機場、公園等，該地區會迅速增值，并帶動周邊房價上漲。

壟斷地租在建筑業中具有絕對的優勢，由于絕對地租不斷上漲再加上壟斷地租的存在，使我國近幾年的房價一直居高不下，持續上漲。隨著居民生活質量和可支配收入不斷提升，房地產市場的需求增加，形成了買方市場，使房地產變成了稀缺資源，這時，為賺取更大的利潤，房地產商便會形成價格聯盟，形成壟斷。

2、區位理論。區位與位置不同，它既有位，也有區，還有布局、位置關系等方面的含義。房地產業是與區位息息相關的，土地的區位和用途不同產生的區位效益也大不相同，因此城市土地區位效益的實質是（位置）級差地租。

3、市場理論。市場理論又稱廠商均衡理論，其市場類型分別為完全競爭市場、完全壟斷市場、壟斷競爭市場和寡頭壟斷市場。完全競爭市場具備以下條件：存在大量的買者和賣者、產品是同質的、資源自由流動、廠商進出容易、生產者和消費者具有完備的市場知識。完全壟斷市場生產和銷售商品的廠商只有一個，且生產和銷售的產品沒有任何替代品，其他廠商無法進入該行業，壟斷廠商具有產品價格的制定權。壟斷競爭市場的組織形式介于完全競爭與完全壟斷之間，所具備的條件僅與完全競爭的第二個條件不同。寡頭壟斷市場的特點是一個行業由少數幾家大廠商控制，每個廠商都占據較大的份額，進出市場困難，廠商之間存在相互依存性。

4、制度經濟學理論。制度經濟學理論主要包括交易費用理論、產權理論、企業理論、制度變遷理論。其中，交易費用理論表明交易活動是稀缺的，由于市場具有不確定性使得市場交易費用高昂，企業由此應運而生。產權實質是一種激勵與約束機制，我國房地產產權理論已經形成一套完整的、具有中國特色的理論體系。

二、現狀分析

（一）石家莊市自然屬性特性分析。石家莊地處河北省中南部，市區位于市域中部，交通發達，人文地理豐富多彩。在水文上，石家莊水資源短缺，屬于極度缺水城市。地處半濕潤半干旱地區，為溫帶大陸性季風氣候，四季分明，春秋短，夏冬長。水環境較差，大部分地區比較干燥，不利于園林綠化，且氣象災害種類多，較頻繁。

（二）石家莊經濟發展現狀（圖1、圖2）

圖1 石家莊市生產總值統計圖

圖2 城鎮居民與農村居民人均可支配收入統計圖

（三）與其他城市對比分析。石家莊市、鄭州市、濟南市，這三座城市同屬中原地區，是北方頗具代表性的大城市，均為人口大省的省會，引領著全省的經濟發展勢頭，并且都有一個共同點，那就是交通發達、鐵路暢通。由于房價在不同區域和城市間存在顯著的差異，于是我們通過濟南、鄭州與石家莊各方面的對比分析，來探究影響房價差異的原因。下面對三個城市2020年的房價情況及城市各方面進行對比：

1、地理區位。石家莊緊靠京津；鄭州為鐵路樞紐，四通八達；濟南有沿海優勢，空地一體化。綜合比較，三地省會不相上下。

2、人口和城市規模。石家莊的總人口最多；鄭州城區規模最大；濟南市區面積最大，但在省內受青島壓制，在省外受到長三角的影響，留不住人才，導致城市規模遲遲上不去，難以發揮省會的規模效應。

3、城市經濟水平。得益于過去幾年的快速發展，鄭州在三城的競爭中占據領先位置，經濟規模最大，人口增長迅速。濟南作為強省省會，經濟發達，科研實力雄厚，工業基礎較好，居民可支配收入和職工平均工資遠高于其他兩個城市，并且每年都有明顯的增幅。而石家莊雖然近幾年變化較大，但相對比而言，經濟發展水平較低，仍有一定差距。

4、城市性質。石家莊和濟南均為二線城市，鄭州在近幾年發展勢頭較猛，已經發展為新一線城市，但是從最新的城市房價水平來看，石家莊與鄭州房價不相上下，均價都在1.43萬～1.45萬元/m2左右，而濟南房價要遠高于鄭州和石家莊，均價約為1.55萬～1.6萬元/m2。

房價對比結果雖然有些意外，但也合乎情理。山東作為著名的教育強省和人口大省，人口密度大且人才引進力度大，濟南是山東的省會，位于沿海一帶，地理位置優越，城市經濟發展迅速，再加上濟南的職工薪資要遠高于石家莊和鄭州，使得居民想要改善居住面積和居住環境的欲望愈加強烈，導致住房需求量不斷上升，進而推動濟南房價上漲。盡管石家莊的房價遠低于濟南，但從二線城市房價排名來看，較為可觀；而新一線城市房價排名中，鄭州房價處于較低水平，但低房價也為它吸引了不少的外來人才，相應地帶動了城市發展。

（四）石家莊房地產市場現狀。以2020年底石家莊市房地產市場的各項數據為基礎，分別從城市基本面、政策環境、競企格局、土地市場、商品房市場等方面進行分析。

1、城市基本面分析。在區域經濟方面，2020年12月31日，石家莊統計局公布了2020年1～11月全市宏觀經濟運行情況，其中GDP同比上漲1.5%，受新冠肺炎疫情影響固定資產投資降幅明顯，雖然3月復工后政府出臺的一系列措施有所成效，但1～11月增速仍為-21.8%。可以看出，疫情過后，房地產開發投資反彈較快，而且房企積極拿地和開工，購買力也在逐漸釋放。

產業規劃方面，為了打造具有知名度和城市競爭力的“中國數字新城”，石家莊出臺了相關的數字經濟發展規劃。在區域規劃方面，石家莊進行了重點區域的調整，調整過后，住宅用地和商業用地顯著增加。

近年來，石家莊政府一直提倡發展新型建筑模式，并于2020年相繼推出了石家莊市綠色建筑實施方案和相關購房優惠政策，宣傳力度極大，不難看出政府堅持發展綠色建筑的決心，相信在不久的將來，綠色建筑將逐漸成為主流。

2、政策環境。石家莊全年政策保持以穩為主，一方面為緩解疫情對房地產市場帶來的沖擊，積極推出購房優惠政策；另一方面加大力度推動城鎮化、城市更新。

3、土地市場。2020年，石家莊土地市場出現階段性回調，受疫情影響，供應規模不足再加上年初流拍停拍激增，導致成交效率下降，盡管年終活動推動使成交大幅上漲，但全年成交量依舊呈下滑趨勢。

4、商品房市場。根據世聯監測，2020年12月石家莊全區成交均價為14，814元/m2，環比上漲0.78%，同比去年上漲2.07%，且新增預售許可證公示40個。

5、房企。2020年品牌房企拿地占比60%，土儲面積占比穩步上升。以萬科、融創和保利為代表的品牌房企銷售業績穩中有升，占據了較大的市場份額，或將進一步擠壓本地房企市場份額。

三、實證分析

（一）變量選取

1、被解釋變量（Y）。商品住宅平均銷售價格是一種混合平均價格，反映了一個國家或地區在一定時期內所有商品房銷售價格的平均水平，可以分別計算出各種房屋類型的商品房平均售價，影響其價格高低的因素有成本、稅金、利潤以及地段、方位等。當然，平均銷售價格也有一些缺陷，即掩蓋了高低兩端價格與平均價格之間的差異。

2、石家莊房地產價格影響因素分析及解釋變量選取

（1）年末總人口（戶籍）。從經濟理論角度來看，房價會隨著人口數量和人口密度的增大而增大，即人口越多，買房需求越大，但是住房資源有限，就會出現供不應求的情況，繼而導致房價上漲。假設年末戶籍總人口與房產價格正相關，變量用people表示。

（2）地區生產總值。地區GDP越高，城市經濟就越發達，同時促進企業的發展，使職工擁有較好的工資待遇，而較高的薪資會吸引更多的外來人口不斷涌入，隨著城市進入的人口不斷增長，房屋需求明顯增加。而且經濟越發達的城市，可開發的住宅用地就越少，進而導致地區GDP越高的城市房價越高。假設地區生產總值與房價正相關，變量用regional GDP表示。

（3）人均地區生產總值。人均GDP決定了居民的購房能力以及消費能力，人均GDP的上升會提高居民的購房能力，使居民想要改善居住環境的愿望更加得強烈，進而產生購房需求，推動房價上漲。假設人均地區生產總值與房價正相關，變量用av GDP表示。

（4）居民人民幣儲蓄存款余額。指城鄉居民在某一時點存入銀行及農村信用社的全部存款金額。一般情況下，居民儲蓄額增加，購買能力增加，假設住房面積不變，房價將會上漲。假設居民人民幣儲蓄存款余額與房價正相關，變量用saving表示。

（5）職工平均工資。指職工在一定時期內平均每人所得的貨幣工資額。人均工資越高，人們購房意愿可能會越強烈，所以職工平均工資應與房價為正相關關系，變量用wage表示。

（6）房地產開發投資。從理論上來說，隨著房地產投資的增加，房地產市場供給會相應地增加，假設房產需求不變或供大于求，當供給增加，房價將會下降。假設房地產開發投資與房產價格為負相關，變量用Invest表示。

（7）城鎮居民人均可支配收入。從經濟學角度來說，人均可支配收入漲幅越大，人們會更傾向于將收入投資于房地產，因此購房需求就增多，房價隨之上漲。假設城鎮居民人均可支配收入與房價為正相關，變量用Income表示。

（8）城市建設用地地面均價（居住）。從理論上來說，城市建設用地地面均價（居住）越高，那么房地產投入成本越高，相應的，售價就越高。假設城市建設用地地面均價（居住）與房價為正相關，變量用land price表示。

（9）年末金融機構人民幣存款余額。從經濟學角度來說，金融機構的存款余額越多，可放貸的錢就越多，增加了固定資產投資，緩解企業貸款難的問題；對個人而言，說明居民收入增長幅度較快，居民有了錢，購買能力增加，可以進行投資理財、個人消費，假設住房面積保持不變，房價將隨著上漲。年末金融機構人民幣各項存款余額與房價為正相關，變量用deposit表示。

（10）年末金融機構人民幣各項貸款余額。從理論上來說，金融機構的貸款余額上漲，那么房價就會相應地上漲，因為國內民眾大部分的貸款都用于購房。假設年末金融機構人民幣各項貸款余額與房價為正相關，變量用loan表示。

（二）數據收集。選取的數據來源于國家信息中心國信房地產信息網和石家莊市統計局，由于1998年是新中國房地產的一個分水嶺，所以1998年之前的房價很難反映真實的市場供需，無太大的參考價值。考慮到部分年份數據缺失，因此本文選取2002～2020年的數據為樣本。

（三）模型建立。根據收集到的石家莊市房地產價格及其相關變量數據，在本文理論假設的基礎上構建計量模型。

式中，β0為常數項；βi為變量的系數；i為變量的個數，i=1，2，…，10；μ為隨機擾動項。

Y：商品住宅平均銷售價格（單位：元/平方米）；X1：wage（單位：元）；X2：land price（單位：元/平方米）；X3；regional GDP（單位：億元）；X4：loan（單位：億元）；X5：people（單位：萬人）；X6：av GDP（單位：元）；X7：invest（單位：億元）；X8：income（單位：元）；X9：deposit（單位：億元）；X10：saving（單位：億元）。

（四）解釋變量逐步線性回歸。本文選用逐步回歸的方式，將原模型兩邊取對數，以檢驗和減輕多重共線性，避免造成經濟意義不合理、統計檢驗與預測失效的后果。

擬合優度是指回歸直線對觀測值的擬合程度，用可決系數R2作為度量擬合優度的統計量，R2取值范圍為［0，1］，R2越接近1，說明擬合度越好；反之，R2越小，說明擬合度越差。而一元線性回歸中，變量X10（saving）擬合優度低于0.8，因此可以剔除saving變量，其他觀測值擬合優度與P值都為良好，因此保留。變量X1（wage）的擬合優度最高，因此將Y＝f（lnX1）作為初始模型。

通過不斷增加對房價顯著的影響因素，進而剔除相對影響不顯著的因素，回歸結果如表1所示。（表1）

表1 模型逐步回歸結果一覽表

由表1可知，在引入逐步回歸后，通過分析確定，只有Y＝f（lnX1，lnX2，lnX5）的T檢驗和P值均合格，所以Y＝f（lnX1，lnX2，lnX5）為最優模型，因此我們選中的變量是wage、land price、people三個變量。

相關系數矩陣如表2所示。（表2）

表2 相關系數矩陣

最終得出最優模型的擬合優度為0.960834，相比于相關系數矩陣的擬合優度基本較高，所以系數對此模型無害，可以選用這三個變量建立模型。

最終回歸模型：

其中，Y表示商品住宅平均銷售價格，wage表示職工平均工資，land price表示城市建設用地地面均價（居住），people表示年末總人口（戶籍）。

從回歸公式中，我們可以得知：年末戶籍總人口每增加1%，石家莊市商品住宅平均銷售價格就增加2.4184%；職工平均工資每增加1%，石家莊市商品住宅平均銷售價格增加0.6776%；城市建設居住用地地面均價每增加1%，石家莊市商品住宅平均銷售價格增加0.2518%。因此，我們可以得出的結論是，職工平均工資（元）、城市建設用地地面均價（居住）（元/平方米）、年末總人口（戶籍）（萬人）對石家莊市商品住宅平均銷售價格增加有著重要的影響，且成正相關關系，符合本文變量假設。

由于濟南、鄭州同為人口大省的省會城市，房價居高不下，關注度高，因此與濟南、鄭州的房地產價格實證分析比較研究尤為重要。基于濟南和鄭州2002～2020年的時間序列數據進行回歸分析，回歸結果如下：

1、濟南：

2、鄭州：

模型對比可以發現，與石家莊不同的是，濟南與鄭州的房價與年末總人口（戶籍）呈負相關關系，而石家莊房價與年末總人口（戶籍）呈正相關關系；并且與其他兩市模型擬合優度相比，石家莊擬合優度較小。猜測原因如下：

通過濟南、鄭州、石家莊之間的對比分析結果發現，房價影響因素在不同區域對房價的影響程度不同，甚至在不同區域下同一影響因素對房價波動的顯著性也不同，如住宅的地理位置、所在城市的經濟水平和地區政策等都對房價有很大的影響。雖然相較于鄭州、濟南等省會城市，石家莊總人口數量偏少，但常住戶籍人口多，而濟南、鄭州則是流動人口較多，因此其戶籍人口與房價的相關性甚微。

在2014～2019年，石家莊商品住宅平均銷售價格數據波動較大，房價最高漲幅達到了118.8%，在經歷一段時期的大幅上漲后，受相關政策變動的影響，石家莊房價大跌，導致數據異常，模型擬合度不夠完美。

（五）房地產價格預測。根據2002～2020年職工平均工資、城市建設用地地面均價（居住）、年末總人口（戶籍）等數據計算出各個影響因素的平均年增長率。石家莊市職工平均工資每年平均增長率為12.25%，城市建設用地地面均價（居住）每年平均增長率為10.24%，年末總人口（戶籍）每年平均增長率為0.9%。根據平均增長率可以計算出后五年相關變量數據，將解釋變量數據帶入模型計算。

圖3是利用Eviews8.0軟件中的forecast對房價的預測，根據預測圖整理2020～2025年石家莊市房地產價格預測區間，見表3。（圖3、表3）

表3 2020～2025年石家莊市房地產價格預測區間一覽表

圖3 2020～2025年石家莊市房價預測圖

可以看出，石家莊房價的預測值均落在預測范圍內，說明了預測值的可靠性，預測效果不錯。

2020年的新冠肺炎疫情對經濟沖擊較大，房地產市場也不可避免地受到影響，不少人都猜測房價將會大跌，但出乎意料的是，全國房價不降反增，保持近8%的漲幅。由統計局數據顯示，2020年12月，石家莊新建商品住宅售價同比上漲1.1%，經10月和11月兩次下降后，再度回落，房價上漲動力明顯不足且低于全國平均漲幅水平，并且同比下降2.5%，下跌幅度較大。在人口增長方面，數據也并不樂觀，石家莊的人口大多流向了京津地區，并且2020年的房屋供應量明顯供大于求。在土地市場方面，市場表現較為冷清，流拍現象嚴重，有的地塊甚至經歷多次流拍。因此，綜合來看，2021年石家莊房價同比上漲的可能性較小，大概率為穩中有降的趨勢。但隨著疫情逐漸好轉，土地市場逐漸回暖以及其他因素的影響，預測石家莊房價還會有新一輪的上升期，至于上升程度如何，還有待進一步討論。

四、結論及建議

根據文獻分析法，篩選出可能影響石家莊房價的因素，并對城市各方面整體分析。通過逐步回歸法，剔除影響不顯著和數據缺失的影響因素，得出最終回歸結果，即職工平均工資、城市建設用地地面均價（居住）、年末總人口（戶籍）為石家莊房價主要影響因素，且均與房價呈顯著正相關。可以看出，石家莊的住宅需求逐年增加，不出意外的話，未來幾年石家莊房價大概率將持續上升。

當然，目前房地產業發展也存在很多的阻礙。首先是土地資源的稀缺問題；其次政府在管理房地產經濟時，會遇到管理目標不明確、管理不穩定的情況，這在一定程度上阻礙房地產經濟的發展。針對現存問題，提出以下幾點建議：一是規范實行合理的人口政策，落實好監督工作，發揮政策應有的效果。二是建立規范合理的房地產市場。應建立健全房價監管體系，對于房價進行動態的監測與研判。三是抑制投機行為。由于房地產兼具消費品和投資品的特性，人們往往會將資金投資于房地產，但是如果出現過多的房地產投機行為，會導致資源浪費，房地產泡沫嚴重，擾亂市場秩序，導致房價持續上漲，所以對于高房價區域，政府應加強對“炒房”行為的管控，減少該行為的出現。