保利地產(chǎn)資本結構分析

□文/范 瑩

（湖北民族大學 湖北·恩施）

［提要］隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為一種資本緊密型的產(chǎn)業(yè)，通過資本結構能夠看出公司的發(fā)展規(guī)劃。本文以保利地產(chǎn)為例，通過對保利地產(chǎn)資本結構的分析，說明其存在的問題，并提出建議。

在經(jīng)濟加速發(fā)展和生活水平日益向上的環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展亦是蒸蒸日上。當下，我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和投資規(guī)模呈現(xiàn)上升趨勢，在房地產(chǎn)業(yè)不斷前進的發(fā)展道路上，保利地產(chǎn)也引起了公眾的關注。因保利地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)排名中終年名列前幾名，所以本文以保利地產(chǎn)為例對其資本結構問題進行研究，希望能夠改善公司管理、減少經(jīng)營風險和最大限度地提高公司價值。

一、資本結構分析的重要性

（一）有助于優(yōu)化資本結構。分析公司的資本結構有助于資本結構的優(yōu)化。在公司發(fā)展過程中，每個公司都擁有適宜自己的資本結構，但事實上公司很難找到最適合自己的東西。在最佳資本結構的理論中，一些學者認為是在40年的追求西方金融知識以及韓國關于對資本結構理論的不對稱信息進行融資的做法。另外，西方資本結構理論影響下的經(jīng)濟平衡理論規(guī)定了一些數(shù)學模型，試圖找到最佳資本結構。但是，各種資本結構的理論知識只能為企業(yè)提供基本的思想和框架，在實踐工作中不可能僅僅通過理論知識來對現(xiàn)實的資本結構進行分析，要關注的是必須充分考慮企業(yè)的實際情況和所處的客觀經(jīng)濟環(huán)境。因此，在仔細分析企業(yè)資本結構的基礎上，結合理論和實際情況進行資本結構優(yōu)化。

（二）提高企業(yè)投資合理性。在一個企業(yè)的運營中，有益的投資能夠對企業(yè)經(jīng)濟規(guī)模的擴張?zhí)峁﹦恿Α閷崿F(xiàn)有效的投資戰(zhàn)略，進而擴大公司規(guī)模，需要對公司資本結構進行分析，從而達到有效投資的目的。再者，企業(yè)的資本結構模式要與企業(yè)投資相匹配，相輔相成；要確保準確投資，進行適當?shù)亩唐谕顿Y，增加資金的流動性，提高公司變現(xiàn)和償債兩方面的能力，更好地探尋企業(yè)資本結構模式都需要對企業(yè)進行資本結構分析。

（三）實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。對資本結構的分析將有利于一個企業(yè)未來的發(fā)展。一方面大環(huán)境正在改變，社會市場和人才市場也體現(xiàn)出激烈的競爭，企業(yè)為追求價值最大化不僅要考慮到風險和報酬之間的關系，還要從資本結構方面考慮企業(yè)追求利潤的短期行為；另一方面分析企業(yè)的資本結構在提高整個企業(yè)的價值中起到的重要作用，可以通過調(diào)整債務的規(guī)模和結構，改善融資渠道和股權結構，增加機構的償債能力和盈利能力，從而使企業(yè)的價值最大化。

二、保利地產(chǎn)資本結構案例分析

（一）保利地產(chǎn)概況。保利房地產(chǎn)集團股份有限公司的前身是由深圳市保利科技有限公司發(fā)展而來的，于2006年上市，是首批掛牌上市的房地產(chǎn)股權投資企業(yè)。之后，保利地產(chǎn)逐漸成為保利主要產(chǎn)業(yè)鏈的核心業(yè)務領域和主要投資項目，其股東的身份和背景已經(jīng)能夠直接使保利地產(chǎn)在我國獲得資本的投入以及獲得土地所有權和資源利用等方面的實力，在央企的大力支持下同樣也能夠促使其在行業(yè)發(fā)展過程中得到更多的企業(yè)幫助和政府的支持，有了堅實的基礎和堅強后盾。保利地產(chǎn)在其公司成立后制定了兩個五年發(fā)展規(guī)劃：第一個五年規(guī)劃主要目的其實就是為了能夠更好的發(fā)展和實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資本的積累，吸收更多的房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的經(jīng)驗，繼而用自身的經(jīng)營業(yè)績?yōu)槟繕瞬粩鄪Z取市場版圖；第二個五年規(guī)劃確定了市場定位，開始轉型為精品文化地產(chǎn)道路。

2002年，保利房地產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營結構的變化，然后實行戰(zhàn)略轉型，以北京、上海、廣州為重點，且涉及到長三角、珠三角和華中經(jīng)濟圈，到了2003年，戰(zhàn)略轉型已經(jīng)初具規(guī)模。接著保利地產(chǎn)被評為中國十大房地產(chǎn)品牌之一。2005年，保利地產(chǎn)開發(fā)土地資源200多萬平方米，總投資達80多億元，成為中國五大房地產(chǎn)公司之一。目前，保利房地產(chǎn)的成長速度仍保持在400億元以上，運營規(guī)模持續(xù)擴大，其資本運作模式也不斷調(diào)整，國家布局基本完成，其主要子公司也在提升速度。基于開發(fā)基礎上的保利房地產(chǎn)資產(chǎn)、營業(yè)利潤也會呈上升趨勢。

（二）保利地產(chǎn)資本結構現(xiàn)狀分析

1、資本結構分析。判斷一個企業(yè)的資本結構是否合格，不能只依靠個人的主觀感受，而是更多的研究客觀存在的現(xiàn)狀。通常情況下，企業(yè)資產(chǎn)和負債的比例越低，債權人的推定風險就越小，資本結構越穩(wěn)定。根據(jù)2016～2020年5年的數(shù)據(jù)，來計算資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權比率兩個指標，進而得出保利地產(chǎn)近5年的資本負債結構情況。由表1可知，2016～2020年保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)是上升的，但保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率較高，在75%～80%之間浮動，可見其負債比重大，要清償?shù)膫鶆蛰^多，而過高的資產(chǎn)負債率會致使企業(yè)發(fā)展能力和償債能力變?nèi)酢Ａ硗猓＠禺a(chǎn)的產(chǎn)權比例過高，說明了企業(yè)償還長期債務的能力較弱，意味著保利地產(chǎn)運營一個高風險的金融結構，負債率較高，債權人利益的保護度不高。（表1）

表1 2016～2020年保利地產(chǎn)資本結構總體指標一覽表

2、負債結構分析。負債是指由于采用了不同的負債籌資方式所形成的，是負債籌資的結果，企業(yè)的債務結構是指企業(yè)的短期債務和長期債務占總債務的比例。流動負債率反映的是企業(yè)短期的借款程度；短期貸款是指根據(jù)制造、運營的需要，從銀行等金融機關將償還期限設定為1年以下的貸款。如果目前的債務率較高，說明企業(yè)的資金來源主要是短期貸款。非流動負債比率反映企業(yè)長期貸款的程度。償還期限很長，金額相當大。雖然在此情況下也會有財務風險，但是由于償債期的延長對財務風險的遞減作用，一般不會出現(xiàn)短期償債危機。非流動負債比例過高的情況，表示公司主要靠長期借款維持，因此有必要將流動負債及非流動負債比例維持在適當水平。

重要的是短期負債和長期負債是資本構成的關鍵部分，所以在分析企業(yè)資本結構時，不能忽略短期負債和長期負債的問題。通過對保利地產(chǎn)近5年的流動負債和非流動負債比率的計算，對保利地產(chǎn)的負債結構進行分析。從表2中數(shù)據(jù)可看出，保利地產(chǎn)近5年的流動負債比率在70%～80%之間，而且在2017年之后，整體呈上漲趨勢。一般正常流動負債和非流動負債的比例為1∶1，但由表2可以明顯看出保利地產(chǎn)流動負債和非流動負債之間的關系是非常脆弱的，目前的債務比率顯然太高了，這不僅增加了公司的還款壓力，還影響了公司業(yè)務的管理。對于非流動負債而言，2016年下降到27.62%，但到了2018年又升到了32.59%。這一變化給公司的盈利能力、長期償債能力帶來了巨大的壓力。（表2）

表2 2016～2020年保利地產(chǎn)負債結構指標一覽表

2015年，保利地產(chǎn)企業(yè)大力調(diào)整了資本結構，降低了未持續(xù)債務和債務的增加，但長期支付的壓力仍未消除。總體而言，保利地產(chǎn)的債務結構仍然存在一些缺陷，若此情況不加以改善，則企業(yè)未來的發(fā)展必定會受到威脅。為了改善這一情況，企業(yè)還可以尋找不同的融資渠道，比如與銀行談判，以實現(xiàn)預期利潤的最大化，確保即使市場普遍出現(xiàn)異常情況，它們也有回旋的空間。

3、股權結構分析。良好的股權結構是企業(yè)穩(wěn)定的基礎。實際上，合理的股權結構很多時候是由同一家公司的三位股東構成的，形成一個平衡的三角形結構，即40%的大股東、30%的兩個少數(shù)股東；或者兩個過半數(shù)的股東是40%、40%，少數(shù)股東是20%。在公司存在有三個股東和兩個股權結構下，沒有一人獨大的局面，因為另外兩個股東發(fā)揮了非常平衡的作用，因而合理的股權結構在實現(xiàn)公司的穩(wěn)定發(fā)展方面具有重要的作用。

為保障保利地產(chǎn)的資本結構優(yōu)化，股權結構是它的一個不可或缺的部分。根據(jù)保利地產(chǎn)年報可知，保利地產(chǎn)的第一大股東是保利南方集團，所占比例高達38.05%。但是顯而易見的是，其他出資人資本比率與大股東的持股比率存在明顯的差異，大股東的持股比率都低于5%。可以看出，保利地產(chǎn)的股權集中度是很高的，形成了“單一控股”的局面。這樣不利于少數(shù)股東的權益。所以，保利地產(chǎn)的股東結構需要改進，如果保持現(xiàn)狀的話，會影響企業(yè)的良好運轉，不利于企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展，進而還會影響到資本結構。

4、融資結構分析。每個行業(yè)的融資渠道有很多，概括來說可以分為內(nèi)部和外部。對于保利地產(chǎn)來說，外部的融資主要體現(xiàn)在債券所有權融資和股份所有權融資，內(nèi)部的融資主要是每年對房地產(chǎn)進行內(nèi)部利潤分配后的留存收益。一方面相對于債權融資，股權融資所產(chǎn)生的成本會低很多，企業(yè)所面臨的資本還款壓力會小很多，而上市融資是股權融資的一種方式；另一方面房地產(chǎn)公司可以通過采取上市來籌措資金，上市籌集的資金可以直接作為公司注冊資本來使用，沒有固定的支付期限，因此保利地產(chǎn)在2006年7月份在上海證券交易所正式掛牌上市。但是，根據(jù)表1可知保利地產(chǎn)近5年來的產(chǎn)權比率均大于標準值1∶2，進一步說明了保利地產(chǎn)的自有資產(chǎn)較少，企業(yè)償還長期債務能力較弱。

三、保利地產(chǎn)資本結構存在的問題及優(yōu)化方案

通過相關財務指標數(shù)據(jù)對保利地產(chǎn)發(fā)展水平進行衡量，也進一步說明保利地產(chǎn)目前的債務水平和財務狀況。因此，通過對眾多數(shù)據(jù)的計算可以看出保利地產(chǎn)在資本結構這一點上存在著負債規(guī)模略有超標、負債結構不合理、股權結構依然存在缺陷等問題。在此提出保利地產(chǎn)資本結構改進建議：

（一）加快資金周轉速度，減少負債規(guī)模。以上分析說明保利地產(chǎn)主要以債務融資為主要融資方式，企業(yè)負債較多，債務規(guī)模可能過大。這個時候很容易出現(xiàn)金融風險，導致現(xiàn)金流不足情況，因此資金鏈將被打破，公司將無法正常運轉，最嚴重的會導致公司破產(chǎn)。公司在成長過程中面臨著許多未知因素的影響，每個硬幣都有兩個面孔，公司的內(nèi)部和外部環(huán)境變化也是這樣，一方面堅定利用財務杠桿能夠收獲利潤；另一方面增加了金融風險，使企業(yè)失去償付能力，導致公司股東權益的損失。因此，企業(yè)應注意控制經(jīng)營活動的財務彈性，并保持與經(jīng)營活動相適應的現(xiàn)金流。在這方面，企業(yè)需要考慮加快資本周轉速度和加強風險控制，為優(yōu)化公司資本結構提供重要保護。

（二）調(diào)整負債結構。現(xiàn)如今，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)都存在負債結構失衡的問題，上述分析表明，近年來，保利地產(chǎn)的流動負債在總負債中所占比例較大，負債結構嚴重失衡。當公司資本充足，經(jīng)營條件可以保持穩(wěn)定，可以確保融資鏈不斷裂。但是，如果公司目前資本狀況不佳，在經(jīng)營這方面有問題，那么前面所述的內(nèi)容就會不存在，也許會致使公司破產(chǎn)。從長遠發(fā)展來看，要提高長期負債的比例，使得企業(yè)更好地經(jīng)營和發(fā)展。

（三）優(yōu)化股權結構。保利地產(chǎn)的股權太過于集中，第一大股東所占比例過大，不利于企業(yè)的發(fā)展。若保利地產(chǎn)要想更好地發(fā)展，就要擁有更多的投資者，因為投資者會時刻關注企業(yè)投資所得到的利益。除此之外，根據(jù)對保利地產(chǎn)資本結構現(xiàn)狀的研究，發(fā)現(xiàn)了保利地產(chǎn)的負債權益比率不平衡，但這一現(xiàn)狀可以通過債權轉股權來彌補，此方法不僅能夠調(diào)動資本結構，還能減少負債增加權益。

（四）開發(fā)多元化融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)融資方式對企業(yè)資本結構有重要影響。根據(jù)當前市場經(jīng)濟的背景，可知單一融資方式會加大公司的財務風險。我們必須重視擴大融資渠道，來保障企業(yè)的可持續(xù)和長遠發(fā)展。舉個例子，你可以使用保利地產(chǎn)屬于國有的優(yōu)勢和品牌形象，擴大融資渠道，或者采用新穎的融資工具，從而吸引更多的資本，還可以充分利用債券市場，以發(fā)行債券的方式可以直接獲取充足的資金，還減少了融資成本。

總之，在社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要作用，也成為十多年來最明顯的國民經(jīng)濟支柱。此外，房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的結合，又稱經(jīng)濟發(fā)展溫度計，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度說明了經(jīng)濟發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)對金融業(yè)的發(fā)展的重要性是無法比擬的。保利地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)的排名中比較靠前，他的發(fā)展也引起了人們的持續(xù)關注，在此背景下，對保利地產(chǎn)資本結構的研究對我國經(jīng)濟的發(fā)展也有著重要作用，有助于我國房地產(chǎn)公司更好地進行資本結構優(yōu)化。