農村宅基地確權登記相關問題淺析

古鵬飛

摘? 要： 目前國家正在大力推動農村改革發展，提升農村經濟發展水平，縮小城鄉之間的差距，對此國家不僅正在大力推動農村集體產權制度改 革，同時也在加強對農村宅基地的管控，所在農村宅基地確權登記工作基本結束，在2021年國家也正在推動日常宅基地確權登記工作的開展，從而讓農 村居民的宅基地權益都能夠有效地保障。宅基地對于農村居民而言有著非常重要的意義，是農村居民住房權益的基本保障。本文對農村宅基地確權登記 相關問題進行探討。

關鍵詞： 農村宅基地;確權;登記;補償;流程

1 農村宅基地確權登記中存在問題

1.1? 法律法規比較滯后

當前，我國還沒有一部比較系統性的、可完善性的關于農村房地產管 理的專項法律法規，農村宅基地的確權登記工作，只限于個別的法律條文 以及一些規范性的文件，同時還包括地方政府的政策調控。我國關于農村 宅基地確權相關工作的開展沒有合理的規劃，法律條文和實際情況所有出 入，這樣會給相關工作的開展帶來比較大的阻礙，最終影響了工作的有效 性。房地分離的模式在我國比較常見，通常也就是理解為房屋屬于農村， 農民具有所有權。宅基地屬于國家，農民只有使用權。但是，在進行相關 的登記的時候，登記宅基地是由房產部門負責，登記房屋所有權這個則是 由國土資源部門負責。在這樣的背景下，宅基地和房屋所有權異化，這樣 會對以后的管理造成一些消極障礙，導致宅基地確權登記存在阻礙，影響 了不動產的統一登記。

1.2? 缺乏完善的規劃

新農村建設中，應該有明確的目標和具體的規劃步驟，通過這樣的 方式，切實保證農村建設的方向。但是，由于農村規劃和土地利用規劃難 以進行有效的銜接，導致規劃與實際不相適應，最終影響了農村建設的步 伐。隨著人民生活水平不斷提升，對于居住條件的要求越來越高。這樣就 會出現一些村民自建超規模和標準的住房，尤其是在選址的時候會更加隨 意。但是，農村建新不拆舊的現象比較顯著，許多村民不歸還宅基地，這 樣就會導致農村規劃和政府相關管理工作出現嚴重的問題，尤其是對于我 國新農村建設和不動產的統一登記工作會產生一定的阻礙。在法律法規 中，對于農村宅基地有著明確的規定，即指農村村民經依法批準，用于建 造住宅的集體所有土地，包括住房附屬用房和庭院等。在實際中農民獲得 宅基地并建好住房后，會建設廚房、雜物房等附屬建筑，很多地區的農民 還會把大面積的土地建成庭院或者曬谷場。因此，究竟哪些附屬設施用地 應該納入宅基地范圍，如何給這些設施用地確權登記發證，在確權登記實 際工作中是難以把握的。這樣也會給不動產登記造成嚴重的阻礙，直接影 響到我國不動產登記工作的開展。

1.3? 缺乏健全的流轉機制

農村的房屋屬于村民的財產，但是，宅基地流轉相關限制，導致農村 限制的房屋不能夠在財產中顯現出來。在城市化發展中，農村人口數量不 斷增加，農民長期在城市生活和居住，因此他們就會更希望自有的房屋能 夠進行流轉，變成現金。受到利益的驅使，農村就會私下進行宅基地和房 屋的轉讓，村民還會擅自改變宅基地的用途。大院落改成小型作坊，這樣 對于農村的建設、農村整體規劃都會產生消極影響，同時給國家的統一管 理帶來困難，甚至造成社會混亂。在農村集體經濟組織中，每個成員都享 有宅基地的使用權。因此，擁有宅基地使用權的都應該是農村集體經濟組 織的成員，對于不符合要求的不應該擁有宅基地使用權，所以，宅基地不 允許隨意轉讓。特別是地處城鄉結合的地區，私下土地流轉屢禁不止，為 了自己的利益，會私下進行流轉，這樣就會導致宅基地實質性被轉移。這 種集體土地大量流失、法不責眾的局面，對農村集體經濟組織的權益產生 了一定的影響，給農村宅基地確權帶來了比較大的難度和阻力。因為在流 轉后，農房和宅基地無法確權登記，許多宅基地和農房處于缺乏管理和規 范的狀況，這樣會給社會增加許多不穩定的因素，對構建和諧農村也會產 生一定的阻礙。

2 農村土地確權登記的對策和建議

2.1? 注重建設宅基地管理法律體系

為了保證相關工作的開展，切實保證農村宅基地確權登記工作的效率，應該注重完善法律法規建設，充分發揮地方政府的優勢和作用。同 時，結合實際情況制定地方性法律法規，明確規定宅基的標準和面積要 求。在農民住宅小區中，按照分戶的原則，對于有償使用應該制定出標 準，對于宅基地轉讓應該進行相關監督，對于宅基地出租和退出的情況進 行明確要求，強化監督，保證相關措施的實施。國土資源管理部門應該注 重結合實際的工作，完善配套措施，完善審批程序，把其納入到不動產統 一登記的程序中。通過制定宅基地調查方案，健全技術規程規范，強化審 批落實措施和手段，從而強化宅基的動態監管和權利保護。

2.2? 強化對于宅基地規劃管理

宅基地規劃管理應該本著科學規劃、合理布局和節約用地的理念和原 則，以土地利用總體規劃為大綱， 對于農村土地的利用情況應該進行更加科 學合理的規劃，對于土地使用應該有合理的布局。這樣才能夠明確農村發展 的方向， 找到新農村建設的目標。比較偏遠的地方， 應該注重以農村生產和 農民生活的原則，建設中心村，減少自然村的數量， 這樣對于保證農村建設 的有效性有著重要的作用。在離城市比較近的農村， 可以采取城鄉一體化的 方式，讓農村采取自愿加入城市的方式，然后針對農村的實際情況，建設相 對集中的農民公寓、住宅小區等，推動城鄉一體化的建設發展。

2.3? 推進宅基地有償使用和流轉制度改革

推進宅基地有償使用和流轉制度，對于推動農村宅基地確權登記工 作的開展有著重要的作用。在本著一戶一宅，面積限制原則的基礎上，農 戶可以通過申請批準無償的集體宅基地，從而實現基本的居住權。根據人 均面積和地區差異制定不同的收費標準，對于現有宅基地實行有償使用制 度，對于超過面積的實行階梯收費制度。同時可以鼓勵空閑宅基地集體內 流轉，完善推動宅基地配置和市場化取向，建立比較完善的進城農民宅基 地流轉和退出制度。通過這樣的方式，對于推動宅基地的有效流轉，保證 農戶的收益有著非常重要的作用。

2.4? 優化宅基地審批和監管

注重規范宅基地審批登記制度，嚴格按照相關規劃程序和權限依法進 行審批，實行嚴格到場制度，實行建房用地，批復前，批復中和批復后的 全程監管，相關工作的開展應該以便民利民為原則。對于房屋所有權、宅 基使用權實行不動產統一登記制度，對于相關違法違規問題應該加大處理 力度，應該加強巡查力度和監督管理機制，在發現苗頭的時候及時制止， 避免給后期既成事實執法工作造成被動。同時，對于私自非法轉讓宅基地 的，應該予以糾正，從重從嚴進行經濟處罰，從而起到很好的警示作用。

3 結束語

綜上所述，在不動產登記工作中，相關人員在開展工作的時候，應該 高度重視農村宅基地確權登記，注重建立完善的登記制度，能夠結合實際 的情況進行更加科學合理的分析，進行重點突破，實現因地制宜。通過這 樣的方式，搭建良好的農村宅基地確權登記平臺。同時，在這個過程中， 還應該注重合理劃分宅基地使用權屬問題，借鑒一些發達國家的制度和經 驗，從而更加有效地推動我國農村宅基地確權登記制度的發展，為共建和諧的新農村提供保證。

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