青海省房地產價格和銀行信貸規模的關系研究*

盧俊陶

（青海民族大學經濟與管理學院，青海 西寧 810007）

近20 年我國經濟發展迅速，其中房地產行業功不可沒。也正是由于房地產行業的過快發展，以及多方面的原因，導致了房地產價格的飛速上升。我國經濟的轉型需要降低經濟對房地產行業的依賴，同時解決老百姓買房困難的實際問題，我國政府對房地產行業實施了一系列的調控政策，近年來房地產價格也得到初步遏制。但政府的宏觀調控政策不一定適用于各個地區，青海省相對于東中部城市經濟發展差距比較大，房價差距也比較大，同時馬甜等[1]認為青海存在“強省會”的特點，這也導致青海省的房地產行業發展狀況與其他省份不同，需要對其實施針對性的調控政策。本文以青海省為視角，利用向量自回歸（Vector Auto-Regression，VAR）模型來研究房地產價格和銀行信貸規模之間的關系。

1 房地產價格研究理論基礎

房地產價格的波動對于信貸規模有一定影響。在我國，房地產是大多數居民的主要投資對象，也是居民進行貸款時的普遍抵押物，居民的財富和借貸能力跟隨房價上漲而增加。房價上漲牽動居民的消費增加，從而增加對銀行信貸的需求；同時房地產開發商對房地產價格會有繼續增長的預期，這也使得房地產開發商會增加投資，對銀行中長期貸款的需求增大，房地產價格也會隨著信貸規模產生波動。傅程遠[2]認為房地產開發商作為金融機構貸款的重要客戶，雙方關系密切、相互依賴，在經濟繁榮時期，信貸規模增大，資金會有部分流入房地產行業，人民投資熱情上升，供需雙方的共同拉動，促進房地產行業的進一步發展。

2 數據來源說明

2.1 指標選取來源與標準

本文數據主要來源于1995—2020 年的EPS 數據庫、央行官網。數據來源可靠權威，數值精確，一切研究在科學嚴謹的前提下進行。

本文在選取相關指標時主要遵循以下3 個原則：一是真實性和科學性，本文選取的對房地產價格的影響因素主要是其他相關文獻中的相關指標，以及通過分析總結的一些指標，這些指標與房地產價格有著緊密聯系，數據來源準確，處理方法科學；二是統一性與差異性，指標所屬統計分類有一致的，也有不同的，使變量所包含的信息更全面；三是動態性，指標的選取反應了一個過程，并且是一個動態過程，而不是一個固定值，能更加準確地反映指標之間的關系。

2.2 指標選取

本文主要研究房地產價格與銀行信貸規模之間的關系，參考其他文章的指標選取，以青海商品房平均銷售價格作為因變量。周期長是房地產行業特點，中長期貸款更能體現其貸款需求，所以本文將銀行業金融機構中長期貸款作為自變量。但是影響房地產價格的因素過多，將銀行業金融機構中長期貸款作為自變量，房地產價格的變化不可能被其滯后期和貸款規模解釋完整，考慮到實驗的嚴謹性，本文還加入了竣工房屋面積和城鎮人口數作為控制變量。李文潔等[3]認為城市總人口是影響房地產價格的重要原因，這里用城鎮人口數來代替該變量，同時這兩個控制變量主要是從供給和需求兩方面來影響房地產價格，其中房屋竣工面積代表了房地產行業該年的總供給，供給增加一定程度上對房地產價格有抑制作用，但如果需求也相應增加，房地產價格波動將會較小，同時房地產企業投資增加，銀行相關的中長期貸款余額也將增加。此外，從房地產需求開看，城鎮人口將影響房地產價格，城鎮人口是房地產行業消費的主力軍，除用于居住外，也將房屋作為日常的投資手段，因此城鎮人口的多少決定了房地產需求的多少。

3 房價與銀行信貸規模動態關系分析

3.1 數據處理與變量平穩性

本文利用鄒朋飛[4]對房地產價格研究用到的方法對青海省房地產價格和銀行貸款之間的關系進行分析。利用VAR 模型的前提條件就是數據必須是平穩的，所以要對時間序列數據進行平穩性檢驗。首先對原始數據進行預處理，其中2019 年和2020年的中長期貸款數據有所缺失，因為該數據有明顯穩定的增長趨勢，因此本文以前兩年的平均增長率作為缺失兩年的增長率，利用前期數據補齊該兩期數據。利用文獻[5]提到的方法，將房地產價格名義值都除以消費品物價指數CPI 以得到其真實值，從而剔除通貨膨脹的影響。再對4 個變量進行自然對數處理（在變量前加ln），可以消除異方差問題。本文所用到的4 個變量在差分前均不平穩，一階差分后全部達到平穩，即ln 商品房屋平均銷售價格、ln銀行業金融機構中長期貸款、ln 竣工房屋面積、ln城鎮人口數都是I（1）。檢驗結果見表1。

表1 平穩性檢驗

3.2 協整檢驗

本文所用到的4 個變量在不差分的情況下是不平穩的，不能直接建立VAR 模型。從變量的平穩性檢驗可以得出ln 竣工房屋面積、ln 城鎮人口數、ln商品房屋平均銷售價格、ln 銀行業金融機構中長期貸款都是I（1），4 個變量同階單整，可以據此先建立一個任意階的VAR 模型，再通過最優滯后階數檢驗出最優滯后階數為2，重新對4 個變量建立一個2 階VAR 模型，然后根據調整后的VAR 模型對4 個變量進行協整檢驗。雖然變量單獨看不平穩，但變量之間存在協整關系就會一起漂移，這就使得這4 個變量之間長期存在一個均衡關系。但長期均衡并不意味著短期均衡，短期受到沖擊，變量還是會偏離均衡位置，但是從長期來看，變量最終會回到均衡位置。本文樣本容量比較小，不太符合Engle-Granger 兩步法的要求，所以本文通過Johansen 的極大似然法對變量進行協整檢驗，可見ln商品房屋平均銷售價格、ln 銀行業金融機構中長期貸款、ln 竣工房屋面積、ln 城鎮人口數4 個變量之間存在長期的均衡關系。具體協整檢驗結果見表2。

表2 協整檢驗

3.3 格蘭杰因果關系檢驗

從協整檢驗可以看出商品房平均銷售價格、銀行金融機構中長期貸款、竣工房屋面積和城鎮人口數4 個變量之間存在協整關系。但要對4 個變量之間的關系分析還得看這4 個變量之間是否存在因果關系，從經濟原理上看，商品房價格和中長期貸款、竣工房屋面積、城鎮人口數都具有密切關系，從統計角度看，需要通過格蘭杰因果關系檢驗證明變量之間存在因果關系。本文以前文提到的最優滯后階數作為格蘭杰因果關系檢驗的結束選擇，具體檢驗結果見第36 頁表3。

表3 格蘭杰因果關系檢驗

從檢驗結果可以看出：銀行金融機構中長期貸款波動和人口波動是商品房屋平均銷售價格波動的格蘭杰原因，而竣工房屋面積波動不是商品房屋平均銷售價格波動的格蘭杰原因；竣工房屋面積波動是銀行金融機構中長期貸款波動的格蘭杰原因，商品房屋平均銷售價格波動和人口波動不是銀行金融機構中長期貸款波動的格蘭杰原因；其他3 個變量都不是竣工房屋面積波動的格蘭杰原因；商品房屋平均銷售價格波動是人口波動的格蘭杰原因，銀行金融機構中長期貸款波動和竣工房屋面積波動不是人口波動的格蘭杰原因。

3.4 方差分解

本文所選取的指標都是內生變量，變量之間的動態關系難以用常規的線性回歸來分析，對變量進行方差分解，可以體現各變量之間的動態關系。房地產價格的方差分解結果見表4。

表4 方差分解

由方差分解結果顯示，在第1 期，商品房平均銷售價格變化全由自身決定，說明存在正反饋效應，且消費者主要按照以前的價格趨勢來進行交易，而不是按照現在的價格進行交易。而到了第10 期，銀行金融機構中長期貸款變化對商品房平均銷售價格變化的貢獻度達到了23.37%，城鎮人口的變化對商品房平均銷售價格的貢獻度達到了15.61%。可見商品房平均銷售價格對其自身變化的貢獻度在不斷降低，而后期中長期貸款余額對商品房價格變化的貢獻度穩定在23%左右，人口變化對商品房價格變化的貢獻度在前期上升，后期下降并穩定在15%左右。

4 結論和建議

通過以上分析，可以看出青海省商品房價格的變化存在明顯的正反饋效應，過去的商品房價格對于現在的商品房價格有很大的影響，人們往往參考以往的價格來決定消費。同時中長期貸款余額變化是商品房價變化的格蘭杰原因，且中長期貸款對商品房價格產生較大的影響，城鎮人口變化也對房地產價格變化有一定的影響。青海省房地產價格的上漲幅度在近年來比較大，在老百姓眼中，商品房價格的上漲給他們帶來好的預期，購房熱情和需求的增長帶來貸款余額的增長，同時也反過來促進房價的進一步上升。房地產企業在青海省這種“強省會”的發展也不同于其他省會，相較于經濟發達的中東部城市，青海省也只有西寧市城市規模較大，省內人口也主要集中在省會西寧市，這導致青海省房地產在各地區的發展極不平衡，省會的購房需求遠遠大于其他地區，省會房地產行業將會發展更快，相應地房地產企業的投資加大，對銀行中長期貸款需求也相應增加。需求和供應的雙重拉動，再加上青海省“強省會”的特點，致使青海省商品房價格在近年急劇攀升。為預防青海省商品房價格過快增長，從而產生泡沫，本文結合研究結論對商品房價格的調控提出以下建議。

其一，控制個人住房貸款。由于青海省“強省會”的特點，房地產行業在各個地區發展極不平衡，大量的購房需求將會積聚在省會西寧市，所以西寧市的潛在購房需求還很大。對于首套房的購買需求不應該打壓，銀行應針對首套房的購房需求加大審核力度，在確定首套房購買后對其實施貸款優惠，以減緩老百姓的購房壓力，也有利于民生。首套房的貸款優惠必然會帶來房地產行業的需求增加，真正需要遏制的是商品房投資所帶來的購房需求。在貸款方面嚴格審核，對于多套房購買者取消優惠貸款利率，增加商品房投資成本，即提高房貸利率，在本源上減少老百姓對商品房投資的欲望。在不影響正常購房需求的情況下遏制商品房投資，才能使房地產行業健康發展，使得商品房價格穩定健康增長。

其二，控制貸款向房地產行業流動。房地產行業之所以發展快速，一方面是需求很大，另一方面就是貸款支持很大，房地產發展對于資金量的需求很大，通過減少房地產行業的資金供給可以有效地減緩房地產行業的發展。銀行在對房地產企業貸款時應該對企業進行深度考察，避免資金流入劣質企業，同時也可以使房地產行業之間的競爭增加，篩選優質企業，促使房地產行業健康發展。目前，房地產行業供給大于需求，減少對房地產企業的貸款，促使房地產行業投資減少，從而使房地產行業供給回歸正常水平，同時打破老百姓的投資預期，展現房地產行業的真實發展狀況。

其三，遏制商品房投資需求。投資商品房已經成為一種大眾現象，這種現象不僅在一線城市比較嚴重，在青海省這種“強省會”特點的省份也要注意。因青海省的購房需求大部分集中在省會城市，這將導致省會城市房價快速上漲，而房價的快速上漲反過來又會增強老百姓的投資預期，從而導致房價的螺旋上漲。政府需要拓寬老百姓的投資渠道，宣傳正確的投資價值觀，讓老百姓不在沉迷于對房地產的投資，同時結合上兩條建議，將房地產發展拉回正常軌道，這也能相應降低老百姓投資商品房的預期。