基于優(yōu)化營商環(huán)境背景下的“交房即辦證”改革研究

陶金鑫 商曉靜 曹夢宇 李文文

【摘要】購房者從簽訂購房合同到領取不動產權證期間，因種種原因，時長發(fā)生住權和產權不同步的問題。泰安市為深化“放管服”改革、優(yōu)化營商環(huán)境，提升政府服務效能，切實解決交房、辦證不同步問題，出臺了《泰安市推廣“交房（地）即辦證”服務模式工作方案》，從源頭控制新的房地產歷史遺留問題的產生，開啟了泰安市“交房即辦證”服務新模式。本文從泰安市“交房即辦證”實施的基本情況、主要做法及取得的成效等三個方面進行全面總結，結合實際情況，梳理當前政策推廣中的難點、堵點問題，通過針對性的分析成因，提出相關建議及改進措施，推進“交房即辦證”工作從點上試點到面上推開，實現(xiàn)工作的常態(tài)化。

【關鍵詞】交房即辦證;不動產;改革

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.04.007

引言：

我國不動產統(tǒng)一登記制度實施以來，原來分散的登記遺留歷史問題逐步顯現(xiàn)，其中住權和產權不同步的問題尤為突出，困擾和阻礙著不動產登記業(yè)務的正常辦理，也給市民生產生活造成很大影響。為深化“放管服”改革、優(yōu)化營商環(huán)境，提升政府服務效能，切實解決交房、辦證不同步問題，從源頭控制新的房地產歷史遺留問題的產生，規(guī)范房地產市場秩序，山東省泰安市自然資源和規(guī)劃局不動產登記和交易中心通過創(chuàng)新舉措，深化流程再造，推出“交房即辦證”服務模式，推動不動產登記服務便民化，為企業(yè)群眾帶來切切實實的便利。

1、“交房即辦證”改革的背景

1.1政策制定為改革奠定基礎

買房，是老百姓生活中的一件大事，但長期以來，因房屋建設周期較長，購房者從簽訂購房合同到項目竣工交房往往需要漫長的等待，交房后又因項目抵押、開發(fā)商不配合等情況，一時拿不到不動產權證書的情況時有發(fā)生，住權和產權的不同步讓購房者往往無所適從，沒有不動產權證，購房者在落戶、子女入學、銀行貸款、房產處置等方面造成了很大的困擾。為徹底解決“住權和產權不同步”這一關系千家萬戶切身利益的問題，2020年9月，泰安市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合住建局、稅務局、銀保監(jiān)共同印發(fā)了《泰安市推廣“交房（地）即辦證”服務模式工作方案》，作為推進建設工程領域審批制度改革和優(yōu)化營商環(huán)境登記財產指標的重要舉措，正式開啟了泰安市“交房即辦證”服務模式。

1.2傳統(tǒng)不動產權證書辦理模式

傳統(tǒng)模式下，購房者需等待開發(fā)企業(yè)所建設的樓盤通過竣工綜合驗收并辦理完不動產首次登記后，自行向開發(fā)企業(yè)索要購房發(fā)票、合同等必要的登記材料，準備齊全后，到不動產登記大廳申請辦理登記。購房者從遞交申請到繳納稅費，最后的領證至少需要跑一次，或因材料、手續(xù)不全甚至需要跑多次。

1.3推行“交房即辦證”的意義

“交房即辦證”是指購房者在收房拿到鑰匙，無論是按揭購房，還是全款付清，僅需在交房現(xiàn)場完成身份、材料核驗，結清稅款，即可在收房時同步辦理不動產登記，領取不動產權證書，無需再自行跑不動產登記大廳，打通服務“最后一公里”，實現(xiàn)辦證“一次不用跑”。

2、我市“交房即辦證”改革中的主要做法

2.1實行“交房即辦證”的基本模式

我市“交房即辦證”服務模式推出后，新建商品房在預售階段，開發(fā)企業(yè)將“交房即辦證”意向報房地產開發(fā)主管部門和不動產登記機構，不動產登記機構提前介入、主動服務、并行推進相關工作。開發(fā)企業(yè)在辦理完成相關手續(xù)組織交房時，不動產登記機構與稅務、金融機構等部門聯(lián)動，在交房現(xiàn)場為自愿提交申請的購房者辦理不動產登記、頒發(fā)不動產權證書，同步實現(xiàn)收房與領證。

2.2我市“交房即辦證”的主要做法

2.2.1數(shù)據(jù)既“引進來”又“走出去”

不動產登記機構通過開發(fā)共享接口調用公安身份信息、民政婚姻信息、住建網(wǎng)簽備案信息等多項數(shù)據(jù)信息，為精簡申請材料提供了基礎，實現(xiàn)了材料更簡、審核更準、下證更快。同時，向銀行、教育、公積金、稅務等部門提供不動產登記數(shù)據(jù)，滿足社會化查詢登記信息，實現(xiàn)“進一個部門，辦多件事”。數(shù)據(jù)的互通共享，結果互認，簡化了辦事流程，加快辦證效率，打通了“交房即辦證”的關鍵前置。

2.2.2深入運用“一碼關聯(lián)”

“一碼關聯(lián)”的運用為“交房即辦證”奠定了基礎。在宗地投入開發(fā)建設前，權籍調查提前介入，編制不動產單元代碼，應用于規(guī)劃、供地、審批、建設、驗收、登記等全生命周期，充分發(fā)揮不動產單元代碼的穩(wěn)定性、持續(xù)性和特定性，把不動產單元代碼作為數(shù)據(jù)對外關聯(lián)互認的關鍵標識，實現(xiàn)“一碼可查”。不動產單元代碼承載的權屬、坐落、界址、面積、自然狀況等信息，在辦理登記時，稅務等部門可直接提取，進一步提高了辦事效率。

2.2.3充分利用“一網(wǎng)通辦”服務平臺

2019年，不動產登記系統(tǒng)與稅務系統(tǒng)進行了互通，通過數(shù)據(jù)整合共享、流程優(yōu)化再造、線上線下集成融合，自建了不動產+稅務一網(wǎng)通辦服務平臺，開啟了不動產線上登記新模式，開創(chuàng)省內先河。隨著工作的深入開展，通過不斷優(yōu)化流程、完善平臺功能，構建起了線上申請、后臺審核、網(wǎng)上納稅、即時取證的業(yè)務辦理新模式。通過宣傳引導開發(fā)企業(yè)利用“一網(wǎng)通辦”服務平臺提前申請分戶不動產轉移登記，購房者只需在交房現(xiàn)場完成身份核驗和繳稅后，就能領取不動產權證書，極大節(jié)約了現(xiàn)場辦理時間。

2.2.4向信用優(yōu)良的開發(fā)企業(yè)授權

通過在信用良好的開發(fā)企業(yè)授權設立登記服務點，把不動產登記窗口延伸到房地產開發(fā)項目現(xiàn)場。開發(fā)企業(yè)在辦理完建設項目首次登記后即可隨時為購房人辦理過戶手續(xù)，讓購房人在項目現(xiàn)場領取不動產證，實現(xiàn)隨時“交房即辦證”。

2.3推行“交房即辦證”的成功案例

2021年4月，不動產登記機構通過聯(lián)合山東欣升集團有限公司在泰安市容郡國際小區(qū)售樓現(xiàn)場舉行了泰安市首次“交房即辦證”儀式，現(xiàn)場近20余戶購房者在領取新房鑰匙的同時拿到了不動產權證書。山東電視臺《早安新聞》、泰安日報、泰山晚報、網(wǎng)信泰安等新聞媒體對我市“交房即辦證”模式進行新聞宣傳報道，并給予了高度評價。購房者真正體會到了便捷高效的政務服務，獲得感和幸福感顯著提升。

通過不斷地宣傳引導及大力推廣，截止2021年12月底，我市已實現(xiàn)吾悅廣場、泰山院子、半山九里等18個項目交房即辦證，惠及群眾6250余戶。

3、“交房即辦證”的成效

“交房即辦證”是深化“放管服”改革，優(yōu)化營商環(huán)境，深入推進不動產登記服務便民化的一項重要舉措，是一項民生工程、示范工程，維護了開發(fā)企業(yè)、購房者的合法權益，促進房地產市場和諧穩(wěn)定發(fā)展。

3.1縮短辦證周期，實現(xiàn)產權住權同步

推行交房即辦證，一方面縮短了購房者的辦證周期，簡化了辦證流程，避免了繁瑣的步驟，為購房者帶來極大的便利。另一方面，購房者在收房時即可拿到“最具價值”的不動產權證書，實現(xiàn)了產權與住權同步，有利于解決落戶、子女入學、抵押貸款等民生問題，而且有效防范了開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂造成的維權風險。購房者的房產也從“死資產”變成了“活動產”，滿足了人民群眾對美好生活的需求。

3.2規(guī)范地產開發(fā)，提高企業(yè)榮譽

新建商品房交房即辦證要求房屋建設各項手續(xù)必須齊全，房屋質量必須過硬。交房即辦證的實施是對開發(fā)企業(yè)和項目建設各個環(huán)節(jié)的檢驗，有助于降低人力資源和項目綜合開發(fā)成本，減輕了企業(yè)壓力，進一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為，提高企業(yè)的主體責任意識和社會責任，提升企業(yè)的品牌效益和品牌信譽。通過開發(fā)企業(yè)承諾依法依規(guī)開發(fā)，還在一定程度上倒逼開發(fā)企業(yè)嚴控質量、提升效率、誠信經(jīng)營，避免偷工減料、違規(guī)提前交房。

3.3緩解信訪壓力，優(yōu)化營商環(huán)境

新建商品房交房即辦證，是從保護購房者權益的角度出發(fā)，通過政府的行政手段，引導開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營、依法建設。交房即辦證可以有效防止“爛尾樓”和開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)建設等問題，減輕政府有關部門的監(jiān)管壓力，減少新的房地產歷史遺留問題產生，避免因購房產生群體上訪問題。同時，此項舉措不僅進一步優(yōu)化泰安市營商環(huán)境工作，更是提升政府各部門的工作效率，從根本上幫助老百姓解決辦事難、辦事慢的問題，為企業(yè)群眾帶來切切實實的便利。

4、推廣中存在的問題及原因分析

4.1交房未能辦證，違規(guī)交房是關鍵

2019年11月，山東省住建廳、自然資源廳等部門聯(lián)合發(fā)布了《關于印發(fā)<山東省房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理辦法>的通知》，要求開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應當在交房現(xiàn)場醒目位置公示房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明。項目綜合驗收的前提之一，是按規(guī)劃要求，同步建設完成社區(qū)黨群服務和政務管理、物業(yè)服務、教育、養(yǎng)老、衛(wèi)生等公共服務設施配套公建并無償移交相關部門。這些配套公建無疑增加了建設成本，導致部分開發(fā)企業(yè)動起了歪心眼，不履行建設義務違規(guī)交房。

4.2微小開發(fā)企業(yè)執(zhí)行成本較高

對開發(fā)企業(yè)來說，交房只是工程質量上達標，而辦證則需要工程質量達標且項目無抵押。一方面，個別開發(fā)企業(yè)存在不按規(guī)劃建設、建筑質量不達標、手續(xù)不完備等問題，導致一次驗收通不過，需要花費很長時間整改，“交房即辦證”難以按預期實現(xiàn)。另一方面，微小開發(fā)企業(yè)因資金鏈問題，在項目建設中往往辦理了土地抵押或在建工程抵押，“交房即辦證”意味著企業(yè)需要把抵押物辦理解壓，短期內需要投入大量資金來辦理稅務清算、貸款清算等，而對于資金鏈薄弱的微小開發(fā)企業(yè)來說，實施較為困難，部分微小企業(yè)對改革持徘徊、觀望態(tài)度。

4.3改革模式還不夠優(yōu)化

泰安在交房即辦證改革中雖已惠及了6250余戶群眾，但尚未深耕于核心市場，垂直性較弱。一方面，由于房地產開發(fā)項目在辦理驗收手續(xù)時涉及不同部門的多個業(yè)務平臺，各個平臺之間數(shù)據(jù)共享不齊全，導致流程環(huán)節(jié)多、時間跨度長且往往需要多次測繪，甚至很多資料重復錄入，費時費力。另一方面，辦證周期大幅壓縮，意味著政府各部門需要進一步提高行政服務效率和效能，強化各部門協(xié)作，從而消化龐大的前期工作量。

4.4歷史遺留問題難以解決

開發(fā)企業(yè)未申請辦理不動產首次登記;正在走流程;項目資金鏈斷裂;項目存在問題，尚未驗收通過等等都是購房者不能及時拿到房產證的重要原因。“交房即辦證”的推出，新房購置者歡呼雀躍，解決了增量問題，但是新政策卻無法解決過往拿不到不動產證的遺留項目，對于存量的遺留問題，也要繼續(xù)著力尋求解決之路。

5、相關建議及工作思路改進

5.1敦促企業(yè)增強自身實力

“交房即辦證”服務模式的開展，是對開發(fā)企業(yè)和項目建設各個環(huán)節(jié)的檢驗，對開發(fā)企業(yè)自身要求較高，促使開發(fā)企業(yè)重視建筑質量、品質和后期服務，嚴格落實在新建商品房不動產登記辦證中的主體責任，降低購房者風險。鼓勵開發(fā)企業(yè)要把“交房即辦證”作為打造企業(yè)形象，提升企業(yè)信譽的良好契機，進一步規(guī)范開發(fā)行為，促使開發(fā)企業(yè)更加重視樓盤質量、項目監(jiān)管和服務質量，最終以品質、口碑、業(yè)績來贏得購房者的信任。

5.2建立企業(yè)“紅名單”制度

為激勵開發(fā)企業(yè)自覺履行主體責任義務，探索推出精準服務舉措，對積極主動申請開展“交房即辦證”的開發(fā)企業(yè)，不動產登記機構安排專人靠上服務，主動協(xié)調規(guī)劃、住建、審批等部門，開通綠色通道，及時跟蹤項目規(guī)劃核實、綜合驗收、房屋測繪等手續(xù)辦理情況，確保項目在交房前，依法依規(guī)快速完成不動產首次登記。嘗試建立企業(yè)“紅名單”制度，對主動申請“交房即辦證”的開發(fā)企業(yè)，在辦理土地、房屋等不動產登記、權籍調查等業(yè)務時，進入綠色通道，依法依規(guī)最快辦好。

5.3深化各職能部門間流程協(xié)作

各驗收責任部門要進一步梳理各自業(yè)務全鏈條，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”優(yōu)勢，推行一鏈受理、數(shù)據(jù)共享、成果共用。大力推行“多測合一”，將規(guī)劃竣工、人防、綠地、不動產以及權籍調查等多個測繪事項合并為一個綜合性測繪事項，實現(xiàn)“一次委托、一次測繪、成果共享”。進一步簡化驗收備案流程，全面推行建設工程聯(lián)合驗收制度，通過“一次申請、一家牽頭、多驗合一、限時辦結”方式，壓縮職能部門審批時限，實現(xiàn)簡化辦，一次性辦，依法依規(guī)保障企業(yè)群眾的合法權益。

5.4持續(xù)加大宣傳引導力度

“交房即辦證”是一項民生工程，也是我市助推企業(yè)發(fā)展、持續(xù)打造優(yōu)良營商環(huán)境的一項重要舉措。要進一步加強對“交房即辦證”工作的廣泛宣傳，增強政策解讀力度。對市本級所有房地產項目進行摸底調查，按各項目進度統(tǒng)一登記造冊，依據(jù)各項目的實際進度，科學、合理、統(tǒng)籌安排，對符合“交房即辦證”工作要求的項目，積極引導開發(fā)企業(yè)納入交房即辦證范圍，讓“交房即辦證”成為泰安不動產登記的“標配”，形成便民高效的新常態(tài)。

5.5探索修改制式合同條款

探索將“交房即辦證”作為選擇性條款寫入“新建商品房買賣合同（預售）”中，用法律保障住權產權同步到位，倡導房地產開發(fā)企業(yè)與購房人協(xié)商選擇使用，逐步引導實現(xiàn)新建商品房交房即辦證普遍化。

5.6著力解決歷史遺留問題

針對歷史遺留問題項目，按照“證繳分離”“按照現(xiàn)狀核實核測”“辦證與違建相分離”的原則，逐項目拿出解決辦法，形成處置意見，集中會審后，成熟一個、解決一個，積極推動已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅因歷史遺留問題導致的不動產“登記難”。將解決的歷史遺留項目納入“交房即辦證”范圍，借鑒新建商品房“交房即辦證”模式，針對性的推出批量辦證模式，避免老百姓短時間內大規(guī)模的集中辦理。同時，登記機構應采取有力措施，提高發(fā)證應急服務能力，設置專門受理窗口，簡化登記環(huán)節(jié)，精簡受理材料，縮短辦理時間，讓群眾盡快辦理完不動產權證書。

對開發(fā)企業(yè)依法取得商品房預售許可證，購房人簽訂購房協(xié)議、取得合法有效的銷售不動產憑證且已履行相關義務，由于開發(fā)企業(yè)相關手續(xù)無法完善而影響購房人取得不動產權證的，將辦理不動產登記與向開發(fā)企業(yè)追溯法律責任完善手續(xù)并行辦理。

結束語：

泰安市推行“交房即辦證”的做法，破解了長期以來“交房難交證”的突出問題，摘除了困擾廣大購房群眾的一塊“心病”，是政府部門“刀刃向內”剜瘡去疾，推進不動產登記改革的又一次創(chuàng)新。在這次革新中，泰安市不動產登記和交易中心堅持問題導向，勇于自我革命，從系統(tǒng)、流程、服務等多方面發(fā)力，建立“交房即辦證”不動產登記全新服務模式，從源頭上消除了過去交房與交證不同步帶來的弊端，保障了購房者的合法權益，為購房者長期以來的“心病”注射強有力的“強心針”，真正讓群眾住得踏實、睡得安穩(wěn)。新模式進一步規(guī)范了企業(yè)開發(fā)行為，引導企業(yè)誠信經(jīng)營、依法建設，讓“優(yōu)勝劣汰”成為常態(tài)，讓開發(fā)企業(yè)主動擔負起辦理不動產登記的主體責任，有助于房地產市場秩序的健康有序發(fā)展，促進了社會和諧穩(wěn)定，取得了群眾、企業(yè)、政府“三贏”的效果。同時，在推廣中也能看到改革存在的一些問題，希望下一步有關部門能充分把握深入優(yōu)化營商環(huán)境帶來的機遇和挑戰(zhàn)，多角度分析總結，不斷優(yōu)化“交房即辦證”服務模式，讓“交房即辦證”深耕于城市核心市場，從點上試點到面上推開正真成為泰安“標配”。

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