租售并舉政策下天津市長租公寓市場發展現狀研究

陳浩 孫藝

摘 要：黨的十九大提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這一概念為住房租賃市場提供了前所未有的發展機遇。長租公寓更是迎來了行業快速發展的黃金時期，但總體發展情況并不完善。基于以上情況，文章對天津市的長租市場發展現狀進行研究，為構建天津市良好的長租市場提供建議。

關鍵詞：長租公寓;租賃市場;租售并舉

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2022）11-0029-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.11.029

1 長租公寓概況及政策契機

長租公寓是指收集、更新、升級并提供多元化的公共空間分配和標準化物業服務的租賃公寓，租賃期超過幾個月，這是房屋租賃的新模式。長租公寓是近幾年房地產行業三級市場的一個新興領域，又有“單身合租公寓”“白領公寓”之稱，相對于酒店、民宿這類滿足短期租賃需求的產品，長租公寓服務于中長期租賃需求，而區別于一般的農民房出租，其裝修和家具家電配備更具標準化特征，以及產品發展更趨規模化，運營管理也更具科學現代化的特點。

之前普遍存在的租賃方式是業主把房子租給承租人，具有“市場化”“自發性”的特點，監管部門很難對雙方的行為規范進行管理。長期出租公寓模式與“超市”模式相似，可以對各出租主體的信息進行收集和管理，在規范市場、穩定租賃關系等方面與傳統租賃方式相比優勢突出。理論上來說，通過提供便捷的管理服務，長租公寓可以根據不同人群的租賃傾向，有針對性地為其提供不同的戶型產品，在住房資源利用效率和改善租戶租賃體驗方面發揮積極作用。此外，長期租賃公寓的開發也有利于政府對租賃行業實施監管。因此，長租公寓市場的健康發展是當前房地產行業新興的重要一環，需要密切關注。 長租公寓重要政策時間線見表1。

2018年2月天津計劃新增長期租賃住房2.8萬套，有利好長租公寓發展新動向;2018年5月天津降低申請租房補貼門檻，加大了租金保障力度;2018年7月天津出臺企業自持租賃住房管理新規;2018年11月天津要求機構和個人出租房網簽備案，并且開展了住房租賃市場專項整治活動;2019年2月天津推行 “一城一策”，完善了房地產市場調控的常態長效機制，這些政策的提出都有利于長租公寓的推進與發展。

2 天津市長租公寓市場概況

正常的租售比一般界定為1∶200至1∶300，但天津市的租售比處于一個不正常的區間，人們對于這樣的現象不夠重視。2020年2月天津市新樓盤均價在19335元/平方米，二手房的均價為26041元/平方米，而平均租金為33.99元/月/平方米（數據來源：中國房價行情）。通過計算可得出天津市的新房租售比大約為1∶483，二手房的租售比大約為1∶651，明顯低于正常范圍，這樣的租售比說明天津市的房價明顯高于其本身價值，已經出現了泡沫。

改革開放以來，城市化進程急速加快，城市的人口直線上升，農村年輕人口大量流失，涌入城市，種種因素導致城市的住房需求日益增加。由于城市住房價格高居不下和各地“限購”政策限制等，許多人無法購買到合適的房產，租房就成為舍棄購房的諸多權益而滿足居住需求的第一替代選擇。隨著推進租房發展相關政策的相繼出臺和居民收入水平的提高，城市流動人口對于租房的質量要求在不斷提高，逐漸不滿于傳統的租賃方式，一系列原因使得長期租賃公寓受到國家政府和房地產業的青睞。

就目前市場狀況來看，由于租售比的不正常，房屋租賃市場的利潤很低。不少業主認為房屋出租成本較高，例如房屋出租后租戶對房屋設施造成破壞，導致時間成本及經濟成本的不必要增長，在房屋未出租時需要對其進行日常維護保養等都是成本的大幅度來源，除此之外，在與租客的交流與接觸中對自身精力損耗等也是考慮因素，因此大部分戶主將房屋進行出租的意愿并不強烈，而大部分選擇將房屋出租的房東則是需要依靠租金來進行經濟補貼的相對不富裕人群。而大部分選擇租房居住的租戶自然沒有很強的經濟能力，尤其是剛步入社會的人群，經濟來源尚未穩定或經濟實力相對微薄。當雙方在進行房租租賃交易時，價格都是重要的考量因素，想要在這樣的租賃市場中生存下來并獲得相對的利潤，企業仍需要設法解決困難。

中原地產前期顧問部高級分析師劉芳表示，2018年長租公寓在天津主要集中在市中心和產業聚集地，房屋數量大約在1000間，只占天津租賃市場極小一部分。據天津戶口網2019年10月發布的文章可知，天津住宅集團曾表示2019年將努力儲備公寓3000間，2020年在室內六區分別建立天住領寓連鎖店。目前天住領寓已在河東區及東麗區分別開業。此外位于天津市區河北區YOU+天津金緯路社區也已經開業。由此可見，天津市的長租市場正處于上升期，盡管天津市長租公寓市場大部分品牌公寓仍處于虧損狀態，成熟可復制的盈利模式還未形成，長租公寓市場發展并不完善，但相信其未來大有可為。

3 長租公寓租客意向調查

為了解天津長租公寓市場潛力、青年群體接納度和青年人選擇長租公寓的消費心理，筆者針對天津市居民基本情況、租房市場的客戶需求進行問卷調查。通過對調查問卷數據的分析，發現以下幾個問題。一是收回有效問卷中愿意租房的人群占80.32%;二是選擇對于租房市場相關政策以及長租公寓了解程度超過一半的人了解程度不高，非常了解的人數不到1%;三是25%以上的人群對自己的租房經歷并不滿意;四是68.57%的租客最為看重簽約合同手續是否齊全，另外有近70%的租客更看重治安情況;五是有74.29%的租客期待租房市場有明確的法律保護租賃者的租賃權益，71.43%的租客期待租房與買房一樣享有更公平的社會資源，如教育和醫療等;六是42.86%的租客認為物業管理不好;七是租房時，租客最擔心遇到的問題是房屋信息不準確，與實際情況差異過大和租期內租金頻繁漲動，其次是房東克扣押金。

根據問卷調查反饋的數據可以得出以下結論：其一，房屋租賃市場依舊擁有很大的改進空間，潛在客戶較多，80%的租戶年齡在20～35歲，租房時間在6～12個月的租戶占據了60%。大部分的長租公寓為6個月起租，也有部分公寓（有巢）為3個月起租，相對于傳統的租房方式更加方便與靈活。長租公寓的潛在核心客戶主要是18～35歲，工作尚未完全穩定的女性，其次是有短期租房需求的人群，如備考研究生或公務員的大四學生;其二，大部分人對于長租公寓的相關政策了解程度不高，政府除了在政策方面給予支持外，可以加大宣傳力度;其三，政府可以一定程度上加大租戶的社會資源配置，如發放一定補貼等。

4 天津長租市場現存問題

第一，天津租賃市場相關法律法規不完善，監管制度存在缺陷。同時，長租公寓的經營對企業內部管理系統要求較高，企業管理能力面臨考驗。因此，政府要加大對租賃政策的扶持力度，讓天津長租公寓行業的發展有法可依，規范從業機構的準入和經營機制，制定出租住宅的裝修和環保標準線，建立租客保護機制，設立一定時間段內的租金最高漲幅限制。

第二，優質房源獲取難度大，成本高昂，盈利空間小，投資回收期長。盈利模式仍然是天津長租公寓企業最頭疼的問題。同時，長租公寓運營商應科學思考如何建立適合自身發展的經營模式。

第三，“長租公寓+金融”模式尚未成熟。“租金貸”風險高，容易成為企業搶占市場、盲目擴張的工具。ABS和類REITs剛剛起步，未來風險敞口較大。因此，政府需完善REITs相關的法律法規，針對長租公寓類REITs在各方面進行明確的規定。嘗試對REITs進行平層設計，突出股性，弱化債性，使投資者享有浮動的租金收益和資產增值收益。在現有法律制度和實踐背景下，鼓勵類REITs結構嵌套公募基金的方式，其阻力相對較小。投資者將所持公募基金份額在交易所上市交易，增加產品流動性，有利于長租公寓的盤活。提高房地產企業對于REITs持續運營的參與度，房企較專業的運營管理和投資物業成為REITs收益增長的重要因素。

第四，行業競爭激烈，同質化問題突出。政府需要對企業進行篩選，注重房源優質化和服務精細化，改變多而散的市場格局，具體來說，分散式長租公寓借助其本身投資體量小、方便精細化管理、投資回報率高等的優勢將暫時拔得頭籌，而集中式長租公寓的優勢，諸如資本的充足支持、系統化的運營管理以及品牌效應，將會助力其走得更遠。

5 結論與展望

天津市的長租公寓市場在政策的支持下擁有良好的發展前景，擁有十分巨大的客戶群，但從發展狀況來看，市場仍然處于起步階段，市場機制并不完善。

租售并舉及相關推進房屋租賃發展政策的相繼落實為住房租賃市場的發展奠定了良好的基礎，同時為長租市場的發展提供了參考和風向標，長租市場快速發展是政策導向，但如何在快速發展的同時保證行業的正規和市場的良好仍需探討，作為新興行業，必然會經歷從不成熟走向成熟的過程。想要實現長租公寓的健康發展，需要政府-企業-客戶三方的共同努力。結合我國的國情和經濟現狀，探索我國長期租賃公寓發展的新模式，構建良性循環、可持續發展的新市場格局是當前的重中之重，也是無法避免的過程。

隨著新的集團進入社會，具有租房需求的人群數量不斷上升，長租市場將迎來井噴式的發展和成長。與此同時，長租市場仍是需求導向的，長租公寓的價格、經營和服務占據租戶選擇取向的主導地位，但與此相對的是由于長租市場規模仍較小，同質化較為嚴重，很難對不同需求的租戶提供相應的產品。除此之外，高評價的用戶體驗、完善的物業管理、與購房相應權益的同享等都是長租公寓需要考慮的方面，相信隨著相關研究的不斷推進和相關政策的不斷完善出臺都將促進天津市長租市場的成長，使其成為一個完善、成熟、健康的市場，在促進我國房產回歸其居住本質，解決人民住房難題和幫助房地產行業進行轉型等方面做出其應有的貢獻。

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[基金項目]天津市市級大學生創新創業項目“租售并舉政策下天津市長租公寓市場優化研究”（項目編號：202010069104）;2020年共青團中央“青少年發展研究”課題“青年群體社會分化背景下改善大中城市青年住房難問題的政策建議”（批準號：20YB035）。

[作者簡介]陳浩（2000—）， 男， 漢族，新疆阿勒泰人，就讀于天津商業大學公共管理學院;通訊作者：孫藝（1987—）， 女， 漢族，四川成都人，講師，博士，研究方向：房地產策劃與經營。