房地產行業上市公司財務風險控制研究

董炳輝 何鄭博 郭沫涵

摘 要：近年來，房地產行業迅速發展并成為我國經濟發展的重要支柱。然而，房地產行業一直是我國FSI風險指數最差的行業之一，同時近年來由于政策導向和疫情的發生使我國房地產行業的大環境并不景氣。雖然大型房地產企業憑借著自身雄厚的資金條件不斷發展壯大，但是財務風險也愈發明顯。因此對財務風險的控制是大型房地產企業迫切解決的問題。文章以現存的財務風險理論為基礎，以萬科集團為研究對象，對其現狀進行分析，識別現存的財務風險，提出具體的控制建議。

關鍵詞：房地產;財務風險;風險控制

中圖分類號：F832.51文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2022）11-0142-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.11.142

1 緒論

隨著我國市場經濟的發展，財務風險的存在越來越突出并且直接關系著企業經濟效益的好壞。財務風險的存在是每個企業經營過程中都不可避免的，進行風險分析對于企業長期發展起著重要作用。本文對萬科集團財務風險進行研究，描述和分析其近年的經營成果、財務狀況及其變動規律，目的是分析過去、評價現在、著眼未來，將數據轉化成對決策有用的信息來減少決策的不確定性，便于公司在風險事件發生時及時止損，幫助萬科集團改善相應措施。

2 萬科集團財務風險現狀分析

2.1 籌資風險

籌資方式分為債券融資和股權融資兩種。債權融資作為主要融資方式之一，高債務的情況可能會讓企業加重破產的可能，降低公司的籌資能力，并且若不及時償還很可能會影響后續融資計劃。評價一個企業的籌資風險，分析償債能力在一定程度上是一個好的辦法，即通過其償債能力高低看出債務負擔是否過重以及是否存在無法償還債務的可能，一個優秀的償債能力指標可以幫助投資者建立信心。

2.1.1 短期償債能力分析

經計算萬科集團2015—2020年的各項短期償債能力指標，得出營運資本周轉率大于1，且呈上升趨勢，說明萬科目前的流動負債有足夠的流動資產作為保證，短期償債能力較好。近六年，流動比率先降后升，但低于同行業平均水平，萬科的流動比率呈逐步增長趨勢而速動比率穩定，體現了企業的存貨也一直在不斷增加，因而企業的資金流動被減弱。速動比率越低于行業的平均水平，企業的短期償債能力越好。而現金比率的上升，則表明萬科集團能夠通過有價證券或者現金等價物來償還債務的能力得到增強。

2.1.2 長期償債能力分析

經計算萬科集團2015—2020年的各項長期償債能力指標，得出權益乘數不斷升高，一直保持持續上升的趨勢，意味著債權融資占比不斷升高。萬科集團相對于同行業來說資產負債率近六年一直處于較高水平，2016—2020年間資產負債率一直處于80%以上，雖然2020年有所下降但依舊處于高負債水平。居高不下的資產負債率說明企業更偏向債權融資，高債務水平還會增加財務杠桿從而擴大財務風險。雖然房地產行業普遍存在資產負債率高的情況，但是萬科比同層次其他企業的資產負債率還要高很多，如此高的債務占比，企業償債能力和籌資能力減弱，后續可能導致銀行的信任評級下降限制貸款金額等。對于利益相關人來說，目標公司資產負債率81.30%的風險也非常大，可能造成后續投資者們對萬科集團的不信任縮減投資額等問題。

2.2 投資風險

2.2.1 主營業務投資活動風險分析

企業生產經營的主要目的是通過獲得資金以獲取更高的利益。因此，強大的盈利能力在現如今競爭激烈的房地產市場中，是企業保持自身持續發展能力必須所具備的條件。如果企業長期產生經營虧損以及利潤負增長等情況，說明企業存在盈利能力不足，主營業務投資風險過大的問題。如果企業不能識別出潛在的經營危機，就會給企業造成利潤損失，難以進行日常經營，對凈利潤和所有者權益也造成一定程度的影響。

經計算萬科集團2015—2020年的各項盈利能力指標，得出營業利潤率在2018年達到最高，但是之后兩年有所下降，且2020年下降幅度較大;銷售毛利率在2019年達到最高，但是在這六年間有起伏不太穩定;銷售凈利率在2018年達到最高，在后兩年也呈下降趨勢。總而言之，從近六年萬科集團盈利數據來看，萬科集團總體是高于行業平均水平的。就目前數據來看，萬科集團擁有著高于行業水平的盈利能力，主營業務投資風險短期內并不明顯。

2.2.2 對外投資活動風險分析

萬科集團在2018年的長期股權投資增長率達到59.6%，說明萬科在這一年加大了股權投資的力度，但是萬科更多的是進軍商貿、文化、證券，事后又發生了大面積的投資失敗及虧損情況。而2020年股權投資達到最大值140億，可以很明顯的看出，萬科的投資總額非常龐大，這種情況一旦碰到利率變動，目標公司虧損等導致可能發生較為嚴重的投資損失;從投資性房地產的數據來看，從2018年相較于2017年猛增的87%以及2020年相較于2019年的差距來看，投資性房地產是不穩定的，波動極大，可能是由于萬科對于投資項目的不明確以及沒有一個系統的投資分析的緣故。

2.3 營運風險

營運風險包括存貨管理風險與應收賬款回收風險。企業資產周轉越快，流動性越強，獲得利潤的速度越快，那么財務風險就越小。企業保持一定的安全存貨量對于企業經營來說是必要的，但是對于存貨量的把控是否精準是困難的，一旦出現存貨積壓，導致占用過多倉儲成本，隨之而來的就是風險增加。存貨不夠導致不合理運用企業資源，影響企業正常運營，而對于房地產行業而言確實存在著普遍的存貨流動能力差的情況，這說明房地產具有較高的營運風險，且營運管理成本較其他行業來說更高，較低的資金周轉能力會提高現金流的風險。應收賬款回收速度的快慢也會影響企業的財務風險，應收賬款影響了企業資產流動性，超出企業負荷的應收賬款賬期，勢必影響到企業的正常經營。下面將對萬科存貨周轉情況及應收賬款周轉情況進行闡述。

2.3.1 存貨管理

萬科集團對于產成品存貨的管理上有著較高的效率且態勢良好呈上升趨勢。萬科的存貨周轉率從2016年的0.41后下滑至2018年的0.28，2019年沒有改善此情況。更是在2020年，出現了新的下降至0.156的低谷。萬科截至2020年12月31日，萬科集團現存的產品分布于53個城市，年末總存貨約為742億元，其中受到2020年疫情的影響，約有1/4的工程停工半年，存貨滯銷情況較為嚴重。

2.3.2 應收賬款管理

萬科應收賬款管理能力良好，應收賬款周轉速度比其他行業更快。速動資金使用效率高，說明公司日常收賬管理效率較高，應收賬款的壞賬損失比較低，說明其萬科在應收賬款回收方面存在的財務風險并不明顯。但是萬科集團2020年應收賬款周轉率下降，可以初步判斷為受2020年疫情情況影響，許多企業應付逾期或者資金流動不足的情況，從而導致最新一年萬科的部分應收賬款出現回籠速度慢，即便如此，萬科集團的應收賬款周轉率依舊處于一個比較良好的情況。

3 萬科集團存在的問題

3.1 資本結構不合理

目前萬科集團連續三年的資產負債率均超過80%，其更傾向進行債務融資，但相應的財務風險也隨之增加。債務融資占比過大，說明企業抗風險能力會不足，會加大企業破產的可能，使得企業在進行預測和投資上必須更加準確，容錯率更低。同樣也會減少投資者信心以及降低銀行信用評級，影響后續再籌資難度。雖然萬科集團的權益乘數從2019—2020年確實下降了，但是就目前來看，萬科集團的資產負債率依舊過高，依舊令投資者望而生畏。

3.2 未合理調整戰略投資計劃

在國家政策對房地產行業嚴厲的加劇下，萬科集團并未合理選擇戰略布局，反而在2018年投入更多的長期股權投資，其中有大部分是盲目地投入資金進行商貿文化等陌生行業，萬科更要瞻前顧后進行全方位的風險分析。

近年的萬科集團存在部分房屋較嚴重滯銷情況。萬科集團應當根據自身實際情況，將更多資金投入到主營業務當中，以發展自身主營業務為主、探索其他新型行業為輔的路線。所以可以發現萬科集團在這幾年調整自身的投資計劃時，并未審時度勢進行動態調整，甚至盲目投資引發損失。

3.3 營運能力不足

雖然萬科集團的應收賬款周轉率良好，但是存貨周轉率持續走低，產品存貨滯壓現象較嚴重。萬達集團的存貨周轉期越來越長，使得其資金周轉速度變慢，總資產周轉效率變慢，而且過多的商品房需要人工、維護等成本，資金占用率高且回收不及時甚至收益為負，增加企業資金負擔。2020年突如其來的新冠肺炎疫情，造成過多的土地儲備，這也導致了萬科存貨周轉率大幅下降的外在不可抗力因素。從萬科集團的項目銷售情況中可以看出，依然存在以往竣工房產大量滯銷的情況，甚至部分一線城市的商品房都出現滯銷，對企業未來資金流動造成壓力。成品房不能及時的轉換成流動資金，后續可能要通過增加更多的資產負債率來獲得資金。

4 對策建議

4.1 采用多元化融資方式

從萬科集團的資本結構來看，資產負債率遠遠超過資產權益比例，債務融資占比較高。萬科集團應增加權益融資，合理調整資本結構，優化負債長期融資和短期融資的配置。萬科集團可以采用以下兩種有效的方法。

4.1.1 發行可轉換債券

可轉換債券具有股票和債券的雙重性，這種方法不僅靈活，也能滿足萬科集團的資金需求。使用可轉換債券時，企業能夠改變自身的債券股權結構，同時降低資產負債率較為容易，實現集團資本結構的合理調整和優化。

4.1.2 房地產信托和房地產投資基金融資

對于房地產信托的融資方式來說，資金籌集更為方便，在融資成本低且資產負債率不高的情況下可以達到融資要求。房地產投資基金的方式是作為投資基金，對房地產的投資是股權投資，不僅不會提高集團負債的水平，還可以降低集團負債的比率，有助于優化集團資本結構。

4.2 審時度勢調整戰略計劃

近年房地產行業的大環境并不景氣，許多大的地產企業都致力于其他新型行業的探索。在發展戰略上，各大地產公司戰略分歧早已經凸顯，而萬科集團的戰略投資計劃并不合時宜。在投資新型行業上，本文認為萬科集團之后應該審時度勢調整戰略計劃。

對房地產行業來說，多元化的確能夠給企業帶來活力，能給企業注入新鮮血液，但是萬科集團進軍商貿、文化、證券等行業的行為，卻因為行業陌生且相關經驗不足，造成了大規模的投資失敗。萬科集團不能盲目擴張投資，應把主要資本圍繞著主營業務范圍內進行探索，圍繞“住”這一本質再開展相關輔助行業的投資。隨著愈多新興行業的興起，萬科集團的投資計劃也在與時俱進，同時要具備敏銳的辨別能力，避免盲目進入陌生行業。

4.3 加強營運能力

萬科集團應當積極引進和培養專業化存貨管理和市場營銷人才，并且進一步加強對企業內部員工的職業技能提高，增強企業自身人力資本質量的積累，充分發揮技術和文化創新的作用。在企業內部對于相關從業員工定期的進行服務規范化培訓，培養前沿的服務意識，培養正確的服務態度，提升購房者對萬科集團的印象，利于產品更好的銷售，從而提高存貨周轉效率。

同時，萬科應當加強對企業產品的宣傳工作。房地產企業產成品生產周期長，易受到國家政策變化及購房者心理因素等影響，因此，萬科竣工前進行合理的房產宣傳，制定新穎的銷售推廣方案是必要的，迅速讓購買者了解產品并對萬科有一個良好的第一印象，從而能有效地促進房產銷售速率，減輕存貨積壓情況，也能減少存貨所占用的企業資金，以提高存貨周轉率。

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[作者簡介]董炳輝，男，漢族，湖北黃岡人，武漢工商學院管理學院，學士，美國注冊管理會計師，研究方向：風險分析與控制;通訊作者：何鄭博，男，漢族，河南漯河人，湖北工業大學經濟與管理學院，碩士研究生，美國注冊管理會計師，研究方向：財務管理、財政與稅收;郭沫涵，男，漢族，湖北武漢人，武漢工商學院管理學院，學士，研究方向：風險分析與控制、投資分析。