加裝電梯業主共同決定事項規則辨析

高中權，龔中英

（長沙理工大學 法學院， 湖南 長沙 410114）

一、引言

2020 年，李克強總理在政府工作報告中提到“支持加裝電梯”，這是“加裝電梯”自2018 年來第三次被寫入政府工作報告［1］。 政府將加裝電梯作為重要民生工程支持推進， 各地也陸續出臺加裝電梯相關政策，但老舊小區實際加裝電梯數量相比其需求量來說，仍有很大空間。 以湖南省為例，2021 年6 月底，湖南省既有住宅累計加裝電梯2 798 臺［2］，長沙、株洲、岳陽、常德四個市加裝電梯數量占湖南全省總量的80%以上［3］。這一數據說明，相對于加裝電梯總需求量而言，電梯加裝數量尚有較大提升空間。 阻礙加裝電梯的因素較多，業主間利益沖突、經費不足、審批流程煩冗、環境技術缺陷等都是不可避免的現實問題；而業主利益協調難成為加裝電梯工作中的第一道坎。

對加裝電梯的研究集中在加裝電梯推進緩慢的原因及其解決辦法方面，多從促進加裝電梯進程角度，反思既有住宅加裝電梯困境，認為應慎用“一票否決制”，從“大多數人利益”角度出發，保障既有住宅加裝電梯進程［4］。關注少數業主利益研究的學者較少，如陳廣華、張力元從業主表決權與投票權的比較角度提出在加裝電梯中對特別業主表決權的保護［5］。 當前對加裝電梯的研究，從少數業主利益出發并結合《民法典》第二百七十八條研究加裝電梯中業主共同決定事項規則的更少。

加裝電梯工作伊始，“一票否決權”阻礙了加裝電梯的進展。 針對這一難點問題，大多數地區出臺加裝電梯表決規則，將加裝電梯中業主表決同意比例進行調整，從百分之百的全體決下調為絕大多數決——專有部分占建筑物總面積三分之二以上，且占總人數三分之二以上的業主同意（以下簡稱“雙三分之二”）。 《民法典》修改了業主共同決定事項規則，將籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的表決同意比例進行調整，調整為理論上的“雙過半決”［6］。 現有文獻中，較少研究加裝電梯決議中持反對觀點的少數派業主。 對如何從法律層面給此類少數派業主予以保護，筆者從對少數業主權利保護角度，對加裝電梯工作中，因業主表決同意比例下調，從而造成的少數反對業主合法利益損害及如何救濟做出以下思考。

二、現行加裝電梯表決規則

加裝電梯工作開展之初，各地政府為從源頭避免矛盾，出臺的加裝電梯實施方案基本賦予了業主“一票否決權”。 但隨著加裝電梯工作持續推進，“一票否決權”雖從一定程度上避免了糾紛，但其弊端也很快顯現。 一般來說，低層業主對電梯需求較小甚至沒有需求，但當其提出反對加裝電梯意見后， 對高層業主尤其是老幼病殘群體等對電梯需求較大的業主來說，其居住環境及生活質量因加裝電梯決議被否而無法改善。 業主對于電梯的需求不同，業主享有的“一票否決權”使得加裝電梯決議輕易被否，導致加裝電梯這一民生工程陷入困境。

為回應因“一票否決權”造成的加裝電梯困境，近幾年來，大部分地區陸續改變表決同意比例，將原百分之百業主表決同意比例改為“雙三分之二”。 該“雙三分之二”比例源于《物權法》第七十六條的規定［7］。 考慮到地區發展差異，兼顧西部、東部、南部、北部以及中部地區，筆者隨機抽取統計北京、上海、廣州、南京、天津、南寧、南昌、長沙、蘭州、西寧十個省會城市（或直轄市）對老舊小區加裝電梯的業主表決同意比例規定。 統計結果如表1 所示。

從表1 可知，除西寧市在2017 年實施的《西寧市既有多層住宅加裝電梯工作實施方案》［8］中規定需要所有業主同意且利益相關方未提反對意見才符合加裝條件外， 其他城市均規定“雙三分之二”表決同意比例，其中北京市、天津市、南寧市等還要求其他業主無明確反對意見或征得專有部分被占用之業主的同意，廣州市、上海市、南京市則根據《民法典》及時調整表決規則。 可見，我國對于老舊小區加裝電梯業主表決同意比例的規定主要分為四種：全體業主同意、“雙三分之二”、“雙三分之二”且其他業主不持反對意見、“雙三分之二”參與表決且經參與表決業主“雙四分之三”以上同意（雙過半數決）。

表1 十城市老舊小區加裝電梯相關政策信息

三、加裝電梯表決規則與《民法典》新規

具體來說，我國對老舊小區加裝電梯業主表決同意比例的規定主要有四個方面。

（一）全體業主同意規則

這種要求全體業主同意的表決規則是加裝電梯工作開展之初普遍適用的表決規則，即通常所說的“一票否決權”，要求本樓棟（門或單元等）全體業主同意才可通過加裝電梯決議的規則，常使加裝電梯工作陷入困境。

業主個人內在訴求不一導致業主對加裝電梯意見不一。 馬斯洛需要層次理論指出，兩類基本需要是生理需要與安全需要［9］。 生理需要與安全需要在加裝電梯項目中，主要受樓層、年齡、身體狀況等影響。 高層業主，尤其對有老人、小孩等家庭成員的業主而言，加裝電梯有利于解決出行困難，提高居住舒適度，可以滿足其生理需要與安全需要。 加之高層房屋特有的視野開闊、污染較少、隱私性較好等特點，加裝電梯后高層房屋多有升值空間。但對于低層業主而言，其對電梯并無生理或安全需要，電梯不僅不會對其日常生活產生直接正面影響，還可能帶來電梯維護費用、施工影響等隱形成本，且加裝電梯可能產生的噪音、采光、隱私等問題反而可能增加其不安的風險，種種原因造成很多低層用戶對加裝電梯提出反對意見。不僅如此，高層業主之間也會對是否加裝電梯持不同意見。如房屋閑置的高層業主因沒有加裝電梯需求而反對加裝電梯。另外，業主因電梯獲得或損失的價值難以量化估價，也會造成業主因費用承擔或補償問題遲遲無法達成補償協議而使加裝電梯工作陷入困局。 需要全體業主同意才能加裝電梯的表決規則，常因為業主利益不協調，而導致反對者以一票否決整個電梯加裝項目的現實問題。

業主與業主之間極易因加裝電梯產生鄰里糾紛問題，小區鄰里糾紛問題作為小區公共事務治理的主要矛盾之一［10］，地方政府試圖從源頭減少矛盾產生的工作思路是形成“一票否決權”的更深層原因。 房屋是家的縮影，對于家庭觀念很重的國人來說，房屋的意義不言而喻，多數決的表決規則不可避免地產生后續問題和矛盾。 為了維護社會穩定，政府往往在制定加裝電梯相關規范伊始要求征得百分之百的業主同意，直接或間接地賦予業主“一票否決權”。 因而在加裝電梯工作中，少部分業主擁有了一票叫停整個加裝電梯工程的絕對壟斷權，少數服從多數機制失靈，《物權法》或《民法典》規定的多數決表決規則被架空。

（二）“雙三分之二”以上業主同意

“雙三分之二”表決同意比例規則，即決定事項必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。 為解決“一票否決權”帶來的加裝電梯困境，大部分地區近幾年來相繼出臺新規，以解決一人即可對結果產生決定性作用從而導致加裝電梯工程停滯之難題。 現在的主流做法是，本樓棟（門或單元等）專有部分占本樓棟（門或單元）建筑物面積三分之二以上的業主同意，且總人數三分之二以上業主同意即可決定加裝電梯。

事實上，無論是此前的《物權法》第七十六條還是《民法典》第二百七十八條，有關于業主共同決定的事項之表決規則均未要求取得業主百分之百同意的表決同意比例。 “一票否決權”事實上要求百分之百的業主同意，從一定程度上說，百分之百的業主同意比例有違我國《物權法》和《民法典》的立法精神和原則。 因此，各地政府在“一票否決權”受挫后將表決同意比例改為絕大多數決，此舉既可以更好地提高老舊住房電梯加裝率，也更符合我國立法原則及法律規定。 但在此表決規則下也產生了諸多問題，使得支持加裝電梯業主與反對者之間的利益矛盾更加突出，例如業主同意比例下調后，面臨如何保護反對業主的合法權益、電梯后續維修保養等費用反對者是否需要分擔等難題。

（三）“雙三分之二”以上業主同意且其他業主不持反對意見

此規則綜合了全體業主同意和“雙三分之二”以上業主同意的表決規則，此規則看似理想，但落地難度大。“雙三分之二”業主同意后，其他業主均保持中立、棄權或支持意見才可決定加裝電梯。 但叫停電梯加裝的大都不是持中立、棄權或支持意見者，而是少部分反對者，因此落地到實踐中，這種表決規則下少數反對業主實際上仍然擁有叫停加裝電梯的“一票否決權”。

以天津市和長沙市為例。 2019 年8 月印發的《天津市既有住宅加裝電梯工作指導意見》［11］，要求樓門業主的同意意愿達到“雙三分之二”且其他業主無明確反對意見即滿足加裝電梯業主同意率，而根據天津政務網2020 年10 月份信息顯示，天津市既有住宅加裝電梯已經開通運行2 臺，正在施工建設的加裝電梯為6 臺，另有23 臺加裝電梯進入審批程序，列入2020 年底前加裝電梯計劃58 部［12］。 這一數據與同樣在2019 年發布《長沙市既有多層住宅增設電梯辦理細則》［13］的長沙市相比，天津市的加裝電梯工作進程明顯落后。 2020 年上半年，長沙市共啟動和完成增設電梯297 臺，其中正在施工239 臺，已竣工驗收58 臺［14］。 根據表1 統計，《長沙市既有多層住宅增設電梯辦理細則》關于業主表決同意比例的要求為“雙三分之二”業主同意，區別于天津市政府另需其他業主無明確反對意見的業主同意率要求。 盡管兩市之間加裝電梯進程有所不同是多方因素導致，但天津市要求其他業主也必須持不明確反對意見，顯然是其加裝電梯進程落后于長沙市的重要原因之一。

（四）“雙三分之二”參與表決且經參與表決業主“雙四分之三”以上同意規則

該規則要求由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意的規則。 此規則以上海市為代表，隨著《民法典》的實施和推動加裝電梯民生工程的現實需要，極有可能成為今后加裝電梯業主共同決定事項表決規則的主流規則，是加裝電梯表決比例的新趨勢，其淵源來自于《民法典》。 《民法典》規定，業主共同決定事項參與表決的人必須符合人數和面積要求，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上業主參與表決。 此外，將籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的表決同意比例改為經參與表決的四分之三面積和業主人數同意，參與表決比例與同意比例相結合。 由此得出，對加裝電梯的表決規則實際實行了雙過半決。

《民法典》相較于《物權法》而言，修改了業主共同決定的事項與表決規則，充分吸收司法解釋和實踐經驗，在改變業主共同決定事項規則方面，具體修改了以下幾點業主共同決定事項規則：第一，共同決定事項由七項修改為九項，將“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約”改為“制定和修改管理規約”，將“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”拆分為“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”和“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”兩項，增加“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”為共同管理事項；第二，增加業主共同決定事項時參與表決業主之比例要求，要求“雙三分之二”以上業主參與表決；第三，調整使用建筑物及其附屬設施表決比例，由“雙三分之二”以上業主同意調整為經參與表決業主的“雙過半數”業主同意；第四，將增加的業主共同決定事項，如改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的業主表決比例，設置為經參與業主的“雙四分之三”以上業主同意。

《民法典》對業主共同決定事項及其規則的修改不可避免地對加裝電梯表決規則產生重要影響。 如前文所述，已有上海市、廣州市、南京市根據《民法典》業主共同事項規則的新變化修改和調整了加裝電梯工作中的表決規則。 《民法典》作為在國家法律體系中地位僅次于憲法的法律，各地以其作為法律淵源來制定或調整加裝電梯表決規則是未來的趨勢。 根據《民法典》新規則，“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”構成理論上的“雙過半數”（2/3×3/4=1/2）決，這意味著各地可能根據《民法典》新規則將加裝電梯表決比例進一步降低到理論上的“雙過半數” ，低于目前主流表決比例“雙三分之二”，加裝電梯決議更易通過，使加裝電梯進程加快［15］。

《民法典》的修改對加裝電梯工作尤其是加裝電梯工作征詢業主同意環節的影響是正面且積極的。 在“雙過半數”以上業主同意即可通過加裝電梯決議的表決規則下，雖然會使得少數業主權利受到損害，但在交易成本較高、獲益或損失難以評估的情況下，協商存在明顯的不確定性，選擇通過少數服從多數的表決規則，此時對少數人權利的侵害反而具有很高的社會收益［16］。 在老舊小區改造過程中需要支持和鼓勵這種行為以及為這種行為做出投資，政府將加裝電梯作為民生工程推進，從少數群體利益出發，關注少數人利益，但與此同時，如何保護另一少數群體——少數反對者業主的合法權益成為加裝電梯中的又一難題。

四、新規則下對少數反對業主權益的應然法律保護

加裝電梯工作開展伊始，“一票否決權”為主流表決規則，說明此時政府針對投否決票的強勢少數者主動調整，主動滿足少數反對業主權利訴求［17］。 后來業主共同決定事項規則為了實現某些特定目的達成了一再降低決定通過難度的結果，從一定角度看，這是法律規范和少數者博弈的過程［18］。 在立法過程中，不同的個體根據自身不同的利益狀況尋求不同的法律權利保護，各利益群體以不同的價值取向，抱持不同的立法意見競爭，在業主共同決定事項規則中，集體的選擇和合意達成了降低業主共同決定事項規則決定難度這一立法結果。但此時少數人的權利保護在整個法治建設進程中仍應獲得關注和重視，這種多數決的表決規則，作出的決定對于少數人而言，或許存在不公平的狀況。體現在加裝電梯中，就是業主們通過少數服從多數的民主程序通過加裝電梯決議后，少數對加裝電梯持反對態度的業主，他們的權利也應有法律保護機制來給予尊重和維護。從群體利益關注點看，加裝電梯本質上是公共物品供給的一種情形，屬于社區公共物品［19］。政府將其作為民生工程推進，從關注和保護少數群體的目的出發，或造成對另一少數群體的權益保護問題。 在以下情形下，應優先尊重和保護少數業主權利。

（一）加裝電梯決議對少數業主專有權正當行使造成特別影響或侵犯少數業主合法權利的，應經該業主特別同意

從比較法角度分析，以日本為例，日本法律規定無論何種情形下共有部分發生會影響專有部分使用變更的, 經建筑物區分所有權人與表決權各自占四分之三以上多數通過后， 還應當取得該專有部分所有人的同意［20］。 可見，有的國家對建筑物區分所有權中的業主共同決定事項表決規則，有雙多數決加受特別影響業主全體決的立法經驗。

加裝電梯決議可能對部分業主造成噪音、隱私困擾影響的，如果反對的業主能證明自己的居住環境、隱私權等受到電梯特別影響，此時該業主在業主共同決定加裝電梯事項時應當享有特別權利，也即此時該業主理應享有“一票否決權”。

（二）加裝電梯支持者對電梯無客觀需求時，應尊重少數人反對權利

自由、正義、秩序作為法的基本價值，按照非實證主義法理學中自然法學派的觀點［21］，其價值位階從高到低是自由、正義、秩序，無論哪一價值，都理應被法律尊重和維護，業主的加裝電梯自由價值應當受到法律尊重和維護。

法理學家羅納德·德沃金提出的“資源平等主義”，認為國家應該尊重每個公民個體之間作為自由和獨立之人的差異，尊重其做出對美好生活的不同選擇，肯定少數人權利的正當性，并有必要對多數人統治的制度和規則予以限制及改善［22］。 雖然德沃金該理論立足于美國國情且在其理論中更多關注多數人統治之下的少數人權利保護問題，如因宗教、種族、政治觀點等的小眾性在政治或經濟、文化中的權利被剝奪或長期處于從屬地位之群體，但德沃金的少數人權利法理理論體現在加裝電梯討論中亦有其現實意義和價值。

主張加裝電梯的決議經多數人表決通過，但投出同意票的業主對加裝電梯并無客觀需求時，應對反對者的聲音給予應有重視。 如投出同意票的業主，其家庭成員身體狀況良好，無出行不便的老人、小孩等家庭成員，僅出于房屋增值目的主張加裝電梯的，此時應理解持反對意見的業主擔心加裝電梯對其隱私權的侵犯或房屋相對貶值的顧慮等合理訴求，尊重和保護少數人的反對意見。

五、對加裝電梯業主共同決定事項規則的適用建議

（一）采取雙多數決加有利害關系業主同意的表決規則

老舊小區加裝電梯是有利于高樓層業主改善居住環境、提高生活水平的民生工程，是對建筑物附屬設施的改進與完善，按照《物權法》規則應采用“雙三分之二”的業主表決同意比例，按照《民法典》理論上應采用“雙過半數決”業主表決同意比例。 無論是《物權法》還是《民法典》，二者均規定業主共同決定事項規則應是雙重多數決。

從法經濟學和法社會學方面來說，“雙多數決”更加合理。 但由于電梯可能帶來噪音、采光、通風、隱私權受到侵害等風險，對可能受到上述侵害風險的特定主體來說，無力阻止該表決通過，以少數人犧牲權利為代價來成全多數人享有權利是法律應當盡力避免的。因此，在加裝電梯業主表決中，采用雙重多數決的同時，也應當考慮到受特別影響的少數業主的切身利益。在加裝電梯會對特定業主產生特別不利影響時，應當給予有利害關系的業主“一票否決權”，即采用雙過半決與有利害關系業主一致同意的表決比例在加裝電梯工作中是更加合理的。

立法和執法均應尊重少數人利益，關注多元化利益主體之訴求。 如何判斷業主是否為有利害關系的業主？ 利害關系業主的具體判斷標準應當是超出了一般社會理性人容忍限度造成侵害，只有超出一般社會理性人容忍限度、受到加裝電梯侵害的業主，才能作為有利害關系的業主；同時，還要考慮對環保等客觀因素做出價值衡量［23］。 我國《民法典》沒有對“容忍限度”做出明確而具體的規定，但從其第二百八十九條“法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣”，可以看出《民法典》認為可以判斷“容忍限度”的標準是法律法規和當地習慣。

加裝電梯對業主造成的超出容忍限度的妨害主要表現為兩點： 第一是生活質量的降低，比如采光、隱私權受到影響；第二是房屋價值的降低，比如低層房屋因加裝電梯相對貶值。 可以考慮以空間距離作為重要判斷依據，與加裝電梯空間距離較遠的業主，一般不認為其是利害關系業主，若他們要主張自己的合法權益受到影響，超出了其容忍限度，則應自己證明其房屋價值、生活質量受到或可能受到不利影響。

此外，需要特別說明的是，利害關系業主進行意思表示的方法應為明示，默示同意不能作為表決規則。 實踐中可能出現未對加裝電梯決議表態而推定其同意的做法，事實上這種做法是對這些業主權利的侵害。 在加裝電梯業主表決的一般情形中，業主沉默或者不作為不能夠實現行為人之法效意思，沉默或不作為只能被推定為不同意，而不能推定為同意的意思表示方式。

（二）完善業主撤銷權的行使

學界和實踐中所稱的“業主撤銷權”，此前是我國《物權法》第七十八條之規定，指業主對自身權益受到侵害的決議擁有向法院請求予以撤銷的權利，現《民法典》第二百八十條第二款也規定，業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。 撤銷權作為常見于債法領域的類型化權利，鮮少出現在物權法中，由于我國物權法中業主表決規則屬典型民主決策機制，為避免少數人利益因民主決策機制受到不利影響，因此創設新型的撤銷權——“業主撤銷權”，來救濟因少數服從多數的決議規則而導致權利受到侵害的業主， 使其有權向法院以申請撤銷業主大會或業委會決定的形式獲得救濟。業主撤銷權的重要及其必要性主要在于我國建筑物區分所有權中重大事項規則，重大事項決定過程是少數服從多數的典型民主決策機制［24］。

當前，我國老舊小區加裝電梯的決議不一定是由業主大會或業主委員會做出，但也可以此作為加裝電梯業主權利義務之參考。

目前最廣泛實施的“雙三分之二”表決規則，以及《民法典》實施后極可能成為主流表決規則的雙過半決，均決定了加裝電梯決議的做出無法兼顧到每一位業主，尤其是加裝電梯決議通過后，反對加裝電梯之業主，在其自身權利如隱私權受到電梯影響時，因其人數和專有部分面積均無法達到阻止加裝電梯決議通過的要求，無力阻止決議通過。 但加裝電梯決議一旦通過，可能會對此少數反對業主之權利產生特別影響。 因此，應當賦予并完善少數業主對加裝電梯決議申請撤銷的權利，以保障業主合法權利，使合法權益受到侵害的業主獲得救濟，持合理性標準判斷是否撤銷加裝電梯決議。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（中華人民共和國最高人民法院公告，法釋〔2009〕7 號）（以下簡稱《區分所有權司法解釋》）第十二條規定：“業主以業主大會或者業主委員會做出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據民法典第二百八十條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會做出決定之日起一年內行使。 ”

該條以落實《民法典》第二百八十條第二款關于業主撤銷權的規定為目的，對業主撤銷權的落實行使具有重要意義。 但同時在撤銷權行使主體、客體等方面尚有模糊之處。

首先，在通過做出加裝電梯表決之初應告知業主享有業主撤銷權［25］，這一作為對業主行使業主撤銷權有重要影響，尤其對訴訟時效的計算有重要影響。在老舊小區加裝電梯中，考慮到維護社團決議權威與秩序穩定以及促成落實加裝電梯民生工程之必要，未提出異議的業主不可作為撤銷之訴的原告，僅反對業主或缺席者可作為原告提起撤銷之訴。此外，未受到特別影響或受到的影響在容忍限度之內的業主不得作為撤銷權之訴的原告。 業主或業委會作為被告參與訴訟，沒有業委會的由業主或業主代表應訴。 撤銷的客體是由業主共同決定的加裝電梯決議［26］。

總的來說，老舊小區加裝電梯的決議，多是屬于業主購入住宅后才做出的，決議做出的時間決定了該決議取得全體業主一致同意的概率較小。 相對而言，少數業主合法權益受到侵犯的概率較高。 因此，在業主購入住宅后做出的重大決議中，少數業主的合法權益因加裝電梯被侵犯而行使業主撤銷權的，在細化和規范業主撤銷權行使時應持相對寬容之態度。

（三）規范加裝電梯補償細則

支持加裝電梯業主與反對加裝電梯業主之間互相體諒和寬容是加裝電梯工作中的理想狀態。 在多數決成為表決規則主流做法時，通過加裝電梯決議的難度更低，對有合理訴求的反對者而言，如通風、采光、隱私權受到影響的業主，或受到噪音污染的業主，在多數業主投票通過或希望通過加裝電梯決議時，給予受特別影響業主經濟上的補償是對少數業主權利保護的救濟途徑之一。 目前，絕大多數地區對加裝電梯的經濟補償細則都依靠業主自己協商，沒有地區統一標準或細則。 隨著加裝電梯工作繼續推進，根據各地經濟發展水平、房屋本身價值、受影響業主損失等因素制定和實施補償細則或方案是重要且必要的。

上海市住房和城鄉建設管理委員會于2021 年1 月公布了《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業主出資指導區間》［27］，文件附件以表格形式對業主出資比例提供了協商參考，如表2 所示。該文件附件顯示，無論加裝電梯入戶方式和多層住宅樓型，對1 樓業主均建議出資0，但對于是否對1 樓業主等低樓層業主予以補償以及如何補償未作規定。 目前，各地尚未出臺官方文件指導加裝電梯補償相關事項。

表2 上海市既有多層住宅加裝電梯不同樓層業主出資指導區間

目前，尚無任何城市建立統一的補償細則或標準，這有其現實考量和困境。 進行加裝電梯改造的各小區甚至各樓棟，由于經濟發展水平差異、地段、樓層、房屋質量等因素各不相同，對補償價格或程序進行統一規制的難度較大，并且很難確保有效施行。 此外，由于建筑物區分所有權的特殊性體現在建筑物中的專有部分與共有部分是混合在一起的不動產，實物分割方式會減損共有部分和業主專有部分的價值，且從房屋登記角度也無法對其權屬問題予以明確。

在對加裝電梯業主進行補償方案的制訂過程中，應優先以當地市場價格為準，將加裝電梯中少數反對者受到影響的產權根據市場價值評估出產權單位的市場價格， 由支持加裝電梯的業主對合法權利受到加裝電梯影響的業主予以補償，平息補償紛爭。 支持加裝電梯業主之間對于補償款如何負擔，由各地方政府結合本地經濟發展水平和地區實際情況給予方案建議。

六、結語

加裝電梯表決規則，體現了加裝電梯決議通過日漸容易的趨勢，與此同時，少數業主的合法利益亦不容忽視。 這一趨勢說明有少部分業主的權利和訴求正在受到忽視，雖然有利于促進加裝電梯進程，但也會在保護少數反對者利益方面產生諸多新問題，少數人的權利訴求在法治建設進程中應當獲得關注和重視。 在加裝電梯推進過程中，業主根據少數服從多數的多數決民主程序，通過加裝電梯決議后，少數反對者業主的權利也應得到尊重和維護。

對反對者合法利益損失的救濟和補償，要求我們：在立法上，增加尊重和保護少數的規定，關注多元化利益主體訴求，采用雙多數決加有利害關系業主同意的表決規則；此外，盡管業主撤銷權的可操作性尚需進一步完善，但仍可從完善業主對決議的撤銷權這一角度考慮，提供對少數業主權利救濟的方向和思路；最后，對待反對者業主，尤其是以低層業主為代表的反對者業主，應配套補償細則規范，雖然目前我國尚未出臺相關補償細則，但已有相關文件對出資比例進行了指導參考，這樣有利于建立統一的補償標準，推動加裝電梯實施，降低加裝電梯工作推進難度。

本文以少數業主權益保護為視角，研究民法典業主共同決定事項規則背景下的加裝電梯表決規則，以期提高理論界、實務界對加裝電梯表決規則中少數業主合法權益的重視。 加裝電梯面對的現實難題，還需要少數業主和多數業主的互相體諒和包容。