房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢分析

文／崔建軍 山西四建集團有限公司 山西太原 030012

引言：

現(xiàn)階段隨著社會經(jīng)濟水平不斷提升，房地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，企業(yè)數(shù)量及規(guī)格呈現(xiàn)明顯上升走向，房產(chǎn)經(jīng)濟逐漸成為整體經(jīng)濟中不可或缺的一部分，當前房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀雖呈現(xiàn)一片大好局勢，但仍存在諸多問題，限制經(jīng)濟發(fā)展，比如市場監(jiān)管不嚴謹、存在惡性競爭，房地產(chǎn)產(chǎn)品供需不能合理匹配等，對房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來一定影響。本文以房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀為切入點，探究未來的發(fā)展趨勢。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析

21世紀初至今，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)迅猛發(fā)展態(tài)勢，帶動國民經(jīng)濟水平不斷提高。以2020年為例，僅一年時間內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資較2019年同比上漲七個百分點，達到141443 億元。在土地出讓金方面，2020年全國主要城市出讓金額已達到60000 億元，甚至對于一些城市而言，土地出讓金較上一年度大幅增長。在房價方面，多地房價呈現(xiàn)明顯漲幅趨勢，2020年我國新建商品住宅成交價同比上一年度漲幅在10%左右。由此可見，當前我國房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)大好趨勢，經(jīng)濟快速增長，發(fā)展現(xiàn)狀可總結(jié)為以下幾方面。

1.1 城鎮(zhèn)化進程為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展推動力

當前，我國大力推進城鎮(zhèn)化及城市化建設進程，越來越多的農(nóng)村人口選擇到城鎮(zhèn)生活，隨著人口流動，城市建設規(guī)模越來越大，現(xiàn)有的基礎設施建設住宅數(shù)量難以滿足人們基本需求，使城鎮(zhèn)化建設加快了腳步[1]。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2021年《國家統(tǒng)計年鑒》，下表1 所示為2000-2020年間我國城鎮(zhèn)人口及農(nóng)村人口變動趨勢。在2000年我國城鎮(zhèn)人口占比為36.22%，農(nóng)村人口占比為63.78%；截止到2020年，我國城鎮(zhèn)人口占比63.89%，農(nóng)村人口占比36.11%。城鎮(zhèn)人口漲幅明顯，房地產(chǎn)項目的建設效率不斷提升，很大程度上縮短了企業(yè)投資建設周期，從而不斷滿足人們房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資、居住需求，同時也致使房價呈現(xiàn)上漲走向，帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷發(fā)展。

表1 2000年-2020年間我國城鎮(zhèn)人口及農(nóng)村人口變動趨勢

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶動國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展，為避免出現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟泡沫及金融危機，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟一直進行調(diào)控舉措。例如十九大期間所提出的“房子是用來住的,不是用來炒的”，進一步證實了國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的重視程度，整體形勢向著穩(wěn)定化方向發(fā)展，滿足城市建設需求的同時，帶動國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長[2]。

改革開放以來，隨著住房制度不斷深化改革，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，一定程度上帶動內(nèi)需經(jīng)濟增長。如下圖1 所示為2016年-2020年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值,2016年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值為49969.4 億元，2020年達到74552.5 億元，期間呈現(xiàn)明顯上升走向。此外，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，在生產(chǎn)、流通、消費等領域都有所涉及，很大程度上影響著鋼筋、水泥等原材料及建筑行業(yè)的發(fā)展。因此，當前房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展不僅帶動財政收入增加，推進城市建設進程，還促進國民經(jīng)濟增長。

圖1 2016年-2020年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，企業(yè)數(shù)量增多，帶動人們經(jīng)濟水平提升

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀除了在城鎮(zhèn)化建設、國民經(jīng)濟發(fā)展做出巨大貢獻外，同時也有效改善了人民群眾的生活水平，提高了生活質(zhì)量。通過房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶動內(nèi)需，為人們提供更多的就業(yè)機會。如下圖2 所示為2016年-2020年間我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量變化趨勢，在2016年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量為103190 個，到2020年達到了118600 個，漲幅明顯，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增加，帶動建筑行業(yè)、裝潢裝修行業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生較大的人才及崗位缺口，有效緩解了城市的就業(yè)壓力[3]。隨著房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增加，房地產(chǎn)項目越來越多，人們的就業(yè)機會有了更多的選擇，經(jīng)濟水平提升從而改善現(xiàn)有生活條件。

圖2 2016年-2020年間房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量變化

2、當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展所面臨的問題

2.1 房地產(chǎn)市場監(jiān)管缺失

當前，房地產(chǎn)行業(yè)由于有著較高的利潤水平，該領域的市場競爭愈發(fā)激烈，各個企業(yè)在拿地方面的競價越來越積極，致使一些地區(qū)的土地價格水漲船高，無形中加大了房產(chǎn)項目的投資建設成本。由于前期投資成本未做到合理控制，為獲取到更多的經(jīng)濟效益，企業(yè)往往在新產(chǎn)品售賣時上漲原有的房屋定價，從而導致房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)發(fā)展[4]。之所以會出現(xiàn)這一負面問題，主要因素在于一些城市對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理存在缺失，未做到有效的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)濟問題不能得到合理化處理，甚至對社會的穩(wěn)定發(fā)展帶來影響。

2.2 房地產(chǎn)產(chǎn)品存在供需不穩(wěn)定現(xiàn)象

樓市熱度只增不減的現(xiàn)象在我國多數(shù)城市都有所體現(xiàn)，甚至一些房地產(chǎn)項目開盤初期就會被搶購一空，為投資者帶來一定錯覺，認為當前房地產(chǎn)領域有著較大的缺口，越來越多的企業(yè)開始加入到房地產(chǎn)的投資行列中，競相買地建房。但分析當前發(fā)展局勢，我國大多數(shù)城市現(xiàn)存的待售住宅數(shù)量完全能夠滿足人們生活及工作需求，之所以會出現(xiàn)樓市火熱的現(xiàn)象，與人們盲目投資和炒房有密切聯(lián)系。房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀使普通群眾產(chǎn)生一定危機感，認為房價漲幅明顯高于自身收入水平的上漲幅度，為滿足房屋居住需求，越來越多人通過貸款的方式買房，在原有生活消費基礎上還需承擔每月按時繳納的房貸，不僅會影響到購房者的生活質(zhì)量，還會對其他行業(yè)發(fā)展帶來影響。若未對這一供需不穩(wěn)定現(xiàn)象加強管控，將會有經(jīng)濟體系發(fā)展層次不平衡現(xiàn)象發(fā)生，因此政府部門應當基于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從宏觀角度規(guī)劃住宅數(shù)量，并通過出臺限購政策，打消炒房熱度，確保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康有序。

2.3 房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序混亂，存在惡性競爭

房地產(chǎn)業(yè)有著較高收益的同時高風險與高投入并存，為強化風險抵御能力，房地產(chǎn)企業(yè)應當向著集團化、規(guī)模化方向發(fā)展。而分析當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅數(shù)量多且大部分企業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，整體專業(yè)性不強。2020年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)量為103262 個，其中一級資質(zhì)的企業(yè)占比較少，二級資質(zhì)企業(yè)占比僅在15%左右，致使房地產(chǎn)投資金額過于分散，行業(yè)內(nèi)部惡性競爭嚴重。另外，一些開發(fā)企業(yè)實施捂盤惜售的營銷方法，利用信息優(yōu)勢哄抬價格，從而獲取到更多的利益，多數(shù)消費者未能及時獲取真實的房產(chǎn)信息，侵害購房者的利益[5]。此外，對于房產(chǎn)中介服務行業(yè)存在監(jiān)管缺失的問題，一些中介機構違規(guī)發(fā)布虛假信息，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，使供需矛盾日益突出，對房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展帶來影響。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展趨勢闡述

3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格趨于穩(wěn)定

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟整體增速呈現(xiàn)上升趨勢，帶動各個領域經(jīng)濟迅猛發(fā)展，對我國整體經(jīng)濟結(jié)構帶來一定影響，使整體結(jié)構更具備合理性，房地產(chǎn)業(yè)的熱度得到一定控制。隨著我國相繼出臺有關政策及法規(guī)制度，消除了房產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟，將房價控制在合理范圍內(nèi)。

如上圖3 所示為北京市2016年-2020年商品房平均銷售價格，2017年平均銷售單價為32140.00 元/m2，2019年為35905.00 元/m2，2020年為37665.00 元/m2。整體房價呈現(xiàn)平穩(wěn)走向，可見隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品有著更深的認知，消費也越來越理性，投資炒房的熱度逐漸減弱，在選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品時更多的考慮到自身經(jīng)濟水平及生活質(zhì)量等要素。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要做到遵循相關法律法規(guī)，合法經(jīng)營，遵循市場客觀發(fā)展規(guī)律，積極配合國家宏觀調(diào)控，使整體房價趨于穩(wěn)定。在未來發(fā)展過程中，人們通過自身努力在不影響生活水平的基礎上都能購買到房產(chǎn)，帶動生活幸福指數(shù)提升，保證社會運行穩(wěn)定性。

圖3 北京市2016年-2020年商品房平均銷售價格（元/m2）

3.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控手段趨向合理性

為保證房地產(chǎn)市場合理規(guī)劃，房地產(chǎn)經(jīng)濟良性發(fā)展，在未來發(fā)展過程中，我國相繼提出了一系列宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定市場發(fā)展局勢。如，對住房公積金進行改革，通過存量房改保障房促進信貸資產(chǎn)的證券化改革，同時出臺土地改革等多重舉措，使人們的購房壓力得到有效緩解。尤其是我國對于房貸資產(chǎn)的流動性關注度越來越高，強化銀行針對住房貸款的投放能力。通過規(guī)范公積金提取、公積金貸款辦理流程，最大程度滿足購房者需求，進而帶動提升人民群眾生活質(zhì)量水平，保證群眾合法權益的同時，緩解房產(chǎn)購買壓力。

3.3 房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨于成熟穩(wěn)定

如今，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟體量不斷增長，房產(chǎn)整體發(fā)展趨于成熟。雖然在多數(shù)城市政府已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)開展了一系列調(diào)控對策，在未來發(fā)展中還會不斷加大調(diào)控力度。國家及政府層面會基于不同城市房產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，通過制定相關政策對投資者的炒房行為加以限制。另外，當前對房屋有剛需需求的數(shù)量不斷減少，也為房產(chǎn)市場的成熟穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。與其他行業(yè)相同，供需關系同樣決定著房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，為不影響房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展局勢，應避免無節(jié)制的開發(fā)拿地[6]。此外，基于有效的宏觀調(diào)控，各個城市房價將表現(xiàn)一定回落趨勢并趨于合理范圍。為保證對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能夠發(fā)揮其價值，在穩(wěn)定房價局勢的基礎上應當積極倡導理性消費，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展。

3.4 全面落實房產(chǎn)登記，穩(wěn)定房產(chǎn)交易市場

基于當前房地產(chǎn)經(jīng)濟及行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，通過全面落實房地產(chǎn)登記不僅對于穩(wěn)定不同地區(qū)房地產(chǎn)價格有一定積極影響，還需從經(jīng)濟學角度，合理調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟。通常情況下，供需關系變化會對市場價格帶來一定波動影響，這一理念對于房地產(chǎn)業(yè)同樣適用。一些其他因素往往會對房產(chǎn)價格帶來影響，通過實施房地產(chǎn)登記，以房產(chǎn)稅的形式對市場進行宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)市場中供需關系平衡。但目前在實施房地產(chǎn)登記制度時，需以房地產(chǎn)稅等形式作為技術層面的基礎保障，通過落實房地產(chǎn)等不動產(chǎn)權的登記，對基礎層次內(nèi)容與核心層次內(nèi)容進行合理把控，通過法律手段合理解決房地產(chǎn)的權屬問題，保證房地產(chǎn)產(chǎn)權等合法權益不受其他因素侵害。此外，在全面落實房地產(chǎn)登記作用下，對于當前房地產(chǎn)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的交易秩序能夠起到很好的維護作用，從而有效調(diào)節(jié)與把控房地產(chǎn)市場的供需關系，推進整體經(jīng)濟良性循環(huán)發(fā)展。

3.5 改善低收入人群居住條件，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展

即使我國經(jīng)濟水平迅猛發(fā)展，但在不同城市中仍然存在一些低收入人群，其住房問題得不到有效解決，在經(jīng)濟發(fā)展過程中應當關注此類人群。我國是人口大國，低收入人群占有較大比例，政府部門及房地產(chǎn)市場應當對不同群體的利益要素加以平衡，避免在行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)供需失衡，一邊倒的現(xiàn)象，嚴防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，防止影響人民群眾的正常生活。各個城市住房建設工作推進過程中，應注重加強社會責任，該社會責任不僅體現(xiàn)在政府部門的工作職責，同時還體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任，可在原有項目建設基礎上，合理增加保障型住房，解決低收入人員住房問題，改善居住條件。以此助推房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

3.6 構建租購并舉的新型房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展格局

現(xiàn)如今，商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等社會組織均積極加入到房屋租賃市場中，我國也在多個城市積極建立了國有租賃平臺。通過房屋租賃的方式盤活土地，解決土地供給問題。同時積極構建層次清晰的住房供應保障體系，對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢起到一定穩(wěn)固作用。以“多渠道保障、多主體供給、租購并舉”為原則對住房租賃市場實現(xiàn)合理配置，以更為豐富的資源推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過各項調(diào)控政策為住房租賃市場的發(fā)展提供內(nèi)驅(qū)力，隨著在新形勢下房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，租購并舉必將成為市場經(jīng)濟發(fā)展的新格局。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展愈發(fā)迅速且成熟，與我國整體國民經(jīng)濟有著越來越密切的聯(lián)系。本文基于發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，對未來發(fā)展趨勢進行了預測。在未來發(fā)展過程中，房價將趨于穩(wěn)定，宏觀調(diào)控政策越來越合理，市場整體發(fā)展趨于成熟，在租購并舉的新格局發(fā)展下，不同社會群體的居住環(huán)境均會得到一定改善，并通過全面落實房地產(chǎn)登記，把控市場運行秩序，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟進步與發(fā)展。