新形勢下高負債房地產企業風險控制研究

文/李維邦（中國人民銀行蘭州中心支行）

房地產行業作為市場經濟的重要組成部分，它的快速發展有效提升了我國城鎮化整體水平，同時也帶動了相關產業鏈的迅速發展。但是，房地產行業有著投資周期長、資金墊付大、收益回報慢的特點，這就導致房地產企業需要不斷融資來維持日常的生產經營活動，所以房地產企業大多采取負債經營模式。隨著房地產行業由粗放式向精細化發展轉變，房地產行業進入調整深水期，部分房地產企業高負債現象逐步暴露，引發了眾多潛在的風險。因此，有必要對高負債房地產企業風險進行有效控制，以確保房地產企業實現健康可持續發展。

一、高負債房地產企業現狀

房地產作為資金密集型行業，需要龐大的資金流來維持企業的生產經營，而僅靠自有資金很難滿足企業資金需求。因此，房地產企業往往需要依托外部融資來滿足資金需求，而相比股權融資，債務融資成本更低、速度更快、彈性更大，所以大多數房地產企業選擇通過向銀行借款、發行債券等方式來獲取所需資金，這就導致企業的負債水平不斷攀升。由于房地產行業擁有自身獨特的屬性，其資產負債率相比其他行業較高。一般而言，房地產企業資產負債率控制在60%至70%即可產生較好的財務杠桿效應，而資產負債率過高則會增大企業的財務風險。如表1所示，部分房地產企業資產負債率一直高于合理范圍，其中建業地產資產負債率更達到90%以上。由此可以看出，部分房地產企業負債規模龐大，高負債現象較為嚴重。

表1 房地產企業資產負債率

二、存在的風險

（一）償債壓力加大

對于高負債房地產企業而言，其面臨較大規模的到期債務。

如果企業盈利能力不能滿足有效的償債需要，就可能會導致債務不能按期償還，從而加大債務逾期的風險。同時，企業為了償還巨額到期債務，很有可能通過舉新債還舊債或者變賣資產的方式來進行償付，從而會對企業正常的生產經營活動產生影響。

（二）再融資壓力加大

房地產企業資產負債率越高，意味著面臨更大的償債風險，企業再次融資的難度就會相應加大、成本就會相應增加。倘若出現債務逾期，企業的信用評級就會受到影響，一方面將很難得到低成本的銀行貸款，另一方面也會使上下游關聯企業和購房者對企業的信用狀況產生懷疑，從而產生一定的信任危機，影響企業的市場形象和正常經營。

（三）盈利能力惡化

在會計核算中，銀行借款利息可以稅前扣除，從而能夠起到抵稅的作用。對于房地產企業來說，保持一個合理的負債水平能夠充分發揮財務杠桿作用，減輕企業稅費負擔。但是，負債過多也會產生更多的財務費用，在一定程度上會沖減企業的盈利狀況，從而出現營運資金不足的情況。

三、風險原因分析

（一）業務結構不合理

目前，我國部分房地產企業主要以房地產開發建設為主，業務結構比較單一，這就導致其嚴重依賴銷售回款和舉債來維持企業的日常運轉。當企業內部資金供應不足時，該部分房地產企業只能加大債務融資，這就使企業債務水平出現較大提升。與此同時，我國部分房地產企業也積極尋求多元化經營，以求通過多元化實現分散風險的目的。比如中國恒大投資新能源汽車、中南置地投資教育行業、融創中國投資文旅板塊，但是作為行業新加入者，企業在經營管理、前景預測、風險防控等方面仍缺乏相應的實踐經驗，這就使得多元化業務不一定能創造足夠的資金流入，甚至有些多元化業務出現巨額虧損，反而加劇了房地產企業的債務負擔。

（二）資本結構不科學

傳統折衷理論認為，企業保持一個合理的資本結構一方面可以發揮好財務杠桿的作用，另一方面也會增加股東的每股收益，使股票市價上漲，企業價值得到提升。但是在現實生活中，房地產企業過度依賴于債務融資，部分房地產企業負債水平已遠超合理區間。一方面，這與房地產企業自身經營管理有關，相比權益性融資，債務性融資成本更低、彈性更大、獲取更快，所以房地產企業更偏愛債務性融資；另一方面，由于我國資本市場正處于發展階段，融資性金融工具相對來說比較匱乏，房地產企業可選擇的融資方式也相對有限。

（三）行業經營模式具有特殊性

房地產行業是負債經營的典型，從拍中土地到開發建設再到對外銷售，每一個環節都需要雄厚的資金支持。與此同時，我國房地產企業大多采用預售制度，即開發商可以預先得到購房者的定金，之后再將這部分資金用于項目開發建設。但是，房地產開發項目從預售到結算竣工往往跨越多個會計年度，在此期間購房者交付的定金在進行會計賬務處理時往往計入負債要素下的預收賬款科目，這就導致預售的房屋數量越多資產負債表中呈現的負債就越多，從而拉高了企業的資產負債水平。

（四）行業粗放式發展

隨著住房制度改革的不斷深化和城鎮化進程的有序推進，房地產行業迎來前所未有的發展機遇，眾多企業紛紛投身房地產開發大潮，力求在房地產市場分得一杯羹。但是，房地產行業的快速發展也帶來一系列問題，房企惡意爭奪高價地塊、盲目上馬地產項目、大興造城運動等亂象頻頻發生，這就導致房地產企業持續加大融資力度，使得企業資產負債率不斷提升。同時，土地作為房地產開發的重要基礎，部分房地產企業通過舉債大量囤積土地，這也在一定程度上增加了企業的負債規模。

（五）政策調控影響企業獲利

隨著房地產經濟的快速發展，房地產泡沫化問題也逐漸顯現，住房空置率偏高、房地產投資現象嚴重、房價遠超居民正常購買力。為此，國家高度重視房地產市場出現的種種亂象，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，采取更為嚴格的調控措施確保房地產市場良性健康發展。比如有些城市推出限購令、限貸令、上調首付比例等措施，防止購房者進行多套房產投資。這些調控政策有效遏制了房地產投機現象，但同時也對房地產銷售產生了影響，進而攤薄了房地產企業的整體盈利，使企業負債水平一直處于高位。

四、對策建議

（一）控制投資規模，防范多元化經營風險

對于高負債房地產企業來說，其在發展過程中要緊密結合自身發展實際，合理控制投資規模，科學研判項目投資風險，準確預估項目所需資金，避免盲目上馬地產項目。同時，房地產企業也應開展適當的多元化經營，從而達到擴大規模、降低風險的效果。在實施多元化戰略時，部分房地產企業背離主營主業，盲目追求新興領域、熱點領域，只看到短期的高額回報而忽視長期發展前景，對于行業的發展狀況缺乏科學有效的論證，這就給房地產企業帶來了許多潛在的風險。因此，房地產企業應緊扣主營主業，明確自身優勢，研判行業環境，選擇有效方式開展多元化經營，避免因盲目過分多元化而陷入困境。

（二）拓寬融資渠道，構建最優資本結構

高負債房地產企業應嚴格控制自身負債規模，立足自身發展實際，構建多渠道融資體系，不斷優化企業資本結構。一方面，高負債房地產企業應積極探索符合自身條件的融資模式，平衡好權益性融資和債務性融資、短期融資和長期融資之間的關系，深化銀企合作規模和范圍，構建更加穩定的融資渠道；另一方面，充分運用自身優勢，與上下游產業鏈開展緊密合作，加大經營杠桿和產業鏈融資力度，從而獲得更多無息資金。同時，由于目前我們資本市場發展還不夠成熟，房地產企業融資渠道還比較單一，因此，還需加大資本市場開放力度，創新金融性融資工具，構建多層級融資平臺，促使高負債房地產企業不斷優化資本結構，實現資源的有效配置。

（三）加強內部管理，提高企業經營管理水平

科學高效的管理對于企業的發展起著至關重要的作用。對于高負債房地產企業，其高負債帶來了一系列風險，這與其內部管理缺失有著一定的關系。為進一步降低風險，高負債房地產企業可從以下方面著手：一是完善內控制度，建立更為有效的決策制衡機制，在項目投資之前進行科學論證，嚴格控制拿地規模和速度，避免因盲目上馬地產項目、過分拿地而造成巨額負債；二是加快房產銷售，通過傳統媒體和新媒體相結合的方式開展精準化營銷，不斷提高房產銷售速度，及時回籠墊付資金，從而有效改善企業負債率和現金流狀況；三是嚴格控制費用規模，堅持過緊日子的理念，減少非必要費用支出，堅決遏制鋪張浪費。制定科學合理的薪資管理制度，有效控制房地產行業高薪現象，不斷提高企業精細化管理水平和能力。

（四）增強風險意識，建立風險預警機制

行業的發展往往伴隨著風險的發生，有效的風險防控措施有助于降低風險、化解風險。對于高負債房地產企業，一方面要加強風險意識。當前，有些企業風險意識淡薄、規章制度僵化、專業風險管理人員欠缺，這就導致企業在日常經營管理過程中存在很大的風險漏洞。因此，企業應進一步完善規章制度，加強專業人員配置，積極營造風險防范氛圍，努力做到人人防風險、事事防風險。另一方面，建立科學有效的風險預警機制。結合自身實際、行業發展、政策變化、技術力量等多方因素建立有效的風險預警機制，運用定量和定性相結合的方式全面評估企業面臨的風險，針對出現的風險及時采取措施進行防范化解，致力于將風險控制在最低水平。

（五）尋求政策支持，有效化解房地產風險

隨著房地產發展過程中暴露出種種問題，國家相關部門積極采取措施，發動各方力量，穩妥有序開展房地產行業風險化解工作。2021年12月，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵支持優質企業加大房地產項目兼并收購力度，要求金融機構做好金融服務保障工作。對于高負債房地產企業來說，要主動尋求國家政策支持，與相關優質企業積極開展溝通合作，加大房地產項目兼并整合力度，從而達到減少庫存、回籠資金的目的。同時，高負債企業也可以引入優質的戰略投資者。一般來說，戰略投資者往往是行業的佼佼者，資金實力雄厚，具有先進的管理經驗和各種優勢資源，通過引入戰略投資者可以有效緩解企業資金壓力，此外還可借用戰略投資者的相關資源盤活沉淀資產，從而進一步提高市場競爭力，降低企業面臨的風險。

五、結論

近些年來，房地產市場發展成效顯著，人民生活環境和居住環境極大改善，相關配套產業鏈進一步完善，房地產經濟成為重要經濟支柱。但是，在房地產行業高速發展的背后也出現了一些問題，房地產企業負債水平整體偏高，部分企業負債規模龐大，導致其償債壓力、再融資壓力持續加大，并在一定程度上影響了企業獲利，加劇了企業資金流斷裂的風險。高負債的出現，一方面與企業自身經營范圍、資本結構、內部管理有關，另一方面也與行業預售制度、粗放式的發展以及國家房地產調控政策息息相關。這些因素致使高負債房地產企業面臨眾多風險挑戰，企業正常生產經營受到嚴重影響。為進一步防范風險，高負債房地產企業可通過多元化經營、拓寬融資渠道、加強內部管理、增強風險意識、利用國家政策支持等方式來控制風險，從而進一步降低風險水平，實現企業的健康可持續發展。