公募REIT的底氣

易強(qiáng)

4月11日，A股再次大幅調(diào)整，上證指數(shù)、深證成指跌幅分別為2.61%和3.67%，創(chuàng)業(yè)板及科創(chuàng)50指數(shù)更是創(chuàng)下年內(nèi)新低，跌幅分別為4.20%和3.75%。4752家A股上市公司中，當(dāng)日下跌的有4160家，跌幅超過3%的有2581家，占比分別為87.54%和54.32%。當(dāng)日，北上資金凈賣出57.62億元，且已連續(xù)4個(gè)交易日凈流出。

俄烏局勢(shì)的膠著、逆全球化趨勢(shì)的繼續(xù)、10年期中美國(guó)債收益率的倒掛、新一波疫情對(duì)國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活造成的沖擊，以及防疫過程中暴露出的種種問題，被認(rèn)為是導(dǎo)致此次調(diào)整的主要原因。

于是，投資者不得不接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)，即始于一季度的調(diào)整仍未結(jié)束。

2022年一季度，上證指數(shù)、深證成指及MSCI中國(guó)A股的跌幅分別為10.65%、18.44%及15.10%，道瓊斯工業(yè)指數(shù)、納斯達(dá)克指數(shù)、英國(guó)富時(shí)100、MSCI歐洲、日經(jīng)225及韓國(guó)綜合指數(shù)的漲幅分別為-4.57%、-9.10%、1.78%、-7.83%、-3.37%和-7.39%。

同期國(guó)內(nèi)主動(dòng)偏股型公募基金（僅含普通股票型及偏股混合型兩類）的整體表現(xiàn)亦不佳。根據(jù)Wind資訊，截至一季度末，成立時(shí)間超過半年的2040只主動(dòng)偏股型基金2022年以來(lái)業(yè)績(jī)?yōu)檎膬H有20只，占比不到1%，業(yè)績(jī)低于-10%的卻有1836只，占比高達(dá)90%。

其影響之一是權(quán)益類基金的發(fā)行遇冷。根據(jù)Wind資訊，一季度成立的股票型及混合型基金合計(jì)277只，發(fā)行份額合計(jì)1563.12億份，環(huán)比分別下降了17.07%和45.78%，同比則分別下降了24.11%和83.20%。

正因?yàn)槿绱耍A夏中國(guó)交建REIT的火爆發(fā)行——0.75億公眾份額引來(lái)90億資金爭(zhēng)搶——才具有了某種參照意義。它說明，最起碼在當(dāng)下，市場(chǎng)缺的不是錢，也不是關(guān)于成長(zhǎng)的故事，而是一些兼具穩(wěn)定分紅及在二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)套現(xiàn)可能的標(biāo)的。

配售比例：0.84%

先說說華夏中國(guó)交建REIT的發(fā)行情況。

根據(jù)《發(fā)售公告》，這只基金的募集期為4月7日至4月8日;募資規(guī)模方面，這只基金以9.399元/份的價(jià)格，共計(jì)發(fā)售10億份，即首募規(guī)模94億元。其中，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者及公眾投資者分別配售7.50億份、1.75億份和0.75億份，占比分別為75%、17.50%和7.50%。

從發(fā)行結(jié)果來(lái)看，有40家戰(zhàn)略投資者按期繳納了全部認(rèn)購(gòu)款，包括中交投資公司、中交第二航務(wù)工程局以及中交第二公路勘察設(shè)計(jì)研究院等3家原始權(quán)益人，以及工銀安盛人壽自營(yíng)賬戶、英大泰和人壽保險(xiǎn)股份公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份公司、中國(guó)人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份公司等在內(nèi)的8家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，也有申萬(wàn)宏源、東興證券、中信證券等在內(nèi)的7家券商，還包括14只資管產(chǎn)品、4只信托計(jì)劃、3只私募基金，以及1家專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。

網(wǎng)下配售方面，按期參與認(rèn)購(gòu)的網(wǎng)下投資者有62家，它們代表了143只產(chǎn)品，有效認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量為65億份。按照1.75億份的配售份額，其配售比例為2.69%。

公眾投資者的認(rèn)購(gòu)更為踴躍。盡管發(fā)售時(shí)間只有一日（4月7日），公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量仍然達(dá)到90億份，按照0.75億份的配售份額，配售比例僅有0.84%。

華夏中國(guó)交建REIT的火爆發(fā)行與權(quán)益類基金的發(fā)行遇冷形成鮮明對(duì)比。

根據(jù)Wind資訊，一季度成立的股票型及混合型基金合計(jì)277只，發(fā)行份額合計(jì)1563.12億份，平均每只基金5.64億份，環(huán)比分別下降了17.07%、45.78%和33.73%，同比則分別下降了24.11%、83.20%和77.94%。

數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，截至一季度末，年內(nèi)已有包括同泰同享、寶盈鴻翔、德邦銳豐等在內(nèi)的8只基金公告發(fā)行失敗，其中5只為權(quán)益類基金，3只為債券型基金;2021年同期則為4只，其中3只為權(quán)益類基金，1只債券型基金。

導(dǎo)致權(quán)益類基金發(fā)行遇冷的原因之一是內(nèi)地及香港股市2022年以來(lái)的持續(xù)調(diào)整，以及權(quán)益類基金的整體表現(xiàn)不佳。

2022年一季度，上證指數(shù)、深證成指及MSCI中國(guó)A股的跌幅分別為10.65%、18.44%及15.10%，恒生指數(shù)及恒生科技指數(shù)的跌幅分別為-5.99%和-19.63%。其結(jié)果是，在成立時(shí)間超過半年的2040只主動(dòng)偏股型基金中，同期業(yè)績(jī)?yōu)檎膬H有20只，占比不到1%;業(yè)績(jī)低于-10%的卻有1836只，占比高達(dá)90%。

整體溢價(jià)率：20%以上

同期滬深REIT的表現(xiàn)則相對(duì)亮眼。截至2021年年底，在滬深交易所上市的公募REIT共有11只，其中在上海證券交易所上市公募REIT的有6只，包括富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村REIT、浙商滬杭甬REIT及中金普洛斯REIT等;華夏中國(guó)交建REIT未來(lái)也將在上海證券交易所上市。

在深證證券交易所上市的公募REIT有5只，包括中航首鋼綠能REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華夏越秀高速REIT、平安廣州廣河REIT及紅土鹽田港REIT等。

投資標(biāo)的方面，主要涵蓋四類資產(chǎn)，即生態(tài)環(huán)保（富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中航首鋼綠能REIT）、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT）、交通基礎(chǔ)設(shè)施（浙商滬杭甬REIT、華夏越秀高速REIT、平安廣州廣河REIT），及倉(cāng)儲(chǔ)物流（中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT）。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，截至一季度末，11只滬深REIT中，有6只漲幅為正，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的漲幅分別達(dá)到12.86%和12.09%;表現(xiàn)最差的一只跌幅也只有4.49%，不僅跑贏所有寬基指數(shù)，也跑贏96%的主動(dòng)偏股型基金（限于2021年9月30日之前成立的2040只）。

根據(jù)Wind資訊，截至4月12日，已有10只滬深REIT獲得不同程度的溢價(jià)。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的溢價(jià)程度最高，為55.94%;其次是建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT，分別為49.69%、47.48%和43.60%;唯一表現(xiàn)欠佳的是平安廣州廣河REIT，溢價(jià)率為-0.11%。

就整體而言，截至4月12日，11只滬深REIT的總市值為447.35億元，與發(fā)行規(guī)模（合計(jì)364.13億元）相比，溢價(jià)率為22.85%。

分紅優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)

除了在二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)套現(xiàn)的可能，帶有一定強(qiáng)制性的穩(wěn)定分紅是公募REIT之所以受到資本追捧的另一處底氣所在。

按照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的要求，公募REIT基金資產(chǎn)的80%以上要投向基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，“基金管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的”，“采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%”。

現(xiàn)實(shí)層面，兩只2021年12月成立的公募REIT不論，就其余9只而言，截至4月12日，除東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT外，其余8只都已經(jīng)進(jìn)行分紅，其中博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等3只基金已經(jīng)分紅兩次。

以博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT為例，根據(jù)公告，其兩次分紅的時(shí)間分別是2021年12月2日和2022年4月11日，收益分配基準(zhǔn)日分別是2021年三季度末和年末，分紅金額分別為2469萬(wàn)元和2713萬(wàn)元，合0.274元/10份和0.301元/10份，可供分配金額（分別為2743萬(wàn)元和2818萬(wàn)元）的分派率分別為90%和96%。基于20.89億元的募資規(guī)模，這只基金的年化凈現(xiàn)金流分派率為4.25%。

其余7只公募REIT的凈現(xiàn)金流分派率，以及東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的預(yù)估凈現(xiàn)金流分派率，也都在4%以上，超過大多數(shù)A股的股息率。根據(jù)Wind資訊，截至4月12日，上證指數(shù)及深證成指的股息率（近12個(gè)月）分別為2.20%和1.30%。

至于華夏中國(guó)交建REIT，其投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設(shè)施，預(yù)估2022年度和2023年度的年化凈現(xiàn)金流分派率分別為4.71%和4.83%。

需要指出的是，正如公募REIT具有自己的特征，它同時(shí)也存在獨(dú)特的投資風(fēng)險(xiǎn)，例如基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、因繳納履約保證金而使得可供分配金額減少的風(fēng)險(xiǎn)，以及二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)過高導(dǎo)致的回撤風(fēng)險(xiǎn)及凈現(xiàn)金流分派率下降的風(fēng)險(xiǎn)等。

根據(jù)Wind資訊，在9只已發(fā)布年報(bào)的公募REIT中，有3只2021年度凈利潤(rùn)為負(fù)，這意味著其現(xiàn)金流的可持續(xù)性存在一定挑戰(zhàn)。