土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策建議

夏俊

【摘 要】本文根據(jù)現(xiàn)有研究資料，結(jié)合自身在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算中的一些經(jīng)驗(yàn)，在研究當(dāng)中分析了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算中的常見(jiàn)問(wèn)題，主要集中在成本預(yù)算方案統(tǒng)計(jì)不科學(xué)等方面上，針對(duì)存在的問(wèn)題，提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。通過(guò)研究，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算工作提供一些幫助和啟示。

【關(guān)鍵詞】土地;成本核算;成本預(yù)算;評(píng)估費(fèi)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是土地開(kāi)發(fā)利用的一種主要形式，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的逐漸深入，在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期以后，對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的相關(guān)項(xiàng)目管理也提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)模相對(duì)比較大，投入的資金比較多，成本核算的范圍和事項(xiàng)比較繁瑣，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算能力和水平的要求越來(lái)越高。對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商而言，在開(kāi)發(fā)當(dāng)中的成本核算工作不能拘泥于傳統(tǒng)的形式，而是應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，需要進(jìn)行不斷的探索和創(chuàng)新，在確保滿足相關(guān)國(guó)家法律法規(guī)的前提之下，進(jìn)一步增強(qiáng)自身的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算能力與水平。

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算概述

1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)涵。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指由政府或其委托授權(quán)的企業(yè)，在政府核定的范圍之內(nèi)，對(duì)國(guó)有土地和鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征收、拆遷、安置和補(bǔ)償，并根據(jù)土地利用規(guī)劃建設(shè)與之對(duì)應(yīng)的市政配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的所有的土地達(dá)到約定的三通一平或五通一平的建設(shè)條件，在此基礎(chǔ)上對(duì)開(kāi)發(fā)范圍的土地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)過(guò)程。從上面的分析中可以看出，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程是解決土地權(quán)屬、地方附著物及施工建設(shè)基本條件的開(kāi)發(fā)方式，不同于土地開(kāi)發(fā)，可以將其看成是土地開(kāi)發(fā)的前置程序。但是，在實(shí)踐中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)通常是與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是緊密聯(lián)系在一起的，通常具備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，也具備建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè)資質(zhì)，所以在土地資源開(kāi)發(fā)利用中，單獨(dú)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的情況相對(duì)比較少見(jiàn)。從成本管理的角度來(lái)講，所謂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算是指開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)國(guó)有土地和鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征收、拆遷、安置和補(bǔ)償，并根據(jù)土地利用規(guī)劃建設(shè)與之對(duì)應(yīng)的市政配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的所有的土地達(dá)到約定的三通一平或五通一平的建設(shè)條件的過(guò)程中，所產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用的核算及控制活動(dòng)的總稱，是企業(yè)開(kāi)發(fā)成本管理的重要組成部分。

2.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算模式分析。

（1）固定比例收益模式（BT）。

固定比例收益模式的特點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)當(dāng)中獲取固定比例的收益，至于具體的比例，不同的國(guó)家或城市規(guī)定的各不相同，比如說(shuō)北京市規(guī)定為利潤(rùn)率為開(kāi)發(fā)成本的8%，并且政府對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，企業(yè)收益保底。在成本核算當(dāng)中，此種模式之下政府向企業(yè)支付的固定比例收益僅限于預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本，與土地出讓價(jià)格無(wú)關(guān)，但是企業(yè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可能面臨通貨膨脹、原材料上漲和人工費(fèi)用上漲等風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)一旦超出了企業(yè)的控制能力，實(shí)際成本可能高于預(yù)計(jì)。在會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，要繼續(xù)用管理會(huì)計(jì)工具和方法：追蹤各類成本項(xiàng)目的變化情況，進(jìn)一步增強(qiáng)預(yù)計(jì)成本核算的準(zhǔn)確性，并且做好土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的支出控制和核算工作，這樣才能通過(guò)成本核算反映企業(yè)的實(shí)際效益情況。

（2）分享土地出讓金模式這種模式。

是企業(yè)與政府分享土地出讓金，參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，通過(guò)獲得土地出讓金的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，這種模式在國(guó)內(nèi)一些地方的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)當(dāng)中也經(jīng)常出現(xiàn)，不過(guò)外地企業(yè)一般是國(guó)有企業(yè)，或者是項(xiàng)目所在地政府的平臺(tái)公司。在成本核算過(guò)程中，要在土地出讓金分成協(xié)議的基礎(chǔ)上進(jìn)行核算，將土地收益分成納入支出預(yù)算，在這基礎(chǔ)上做好土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種成本核算工作，確保土地核算的公開(kāi)透明。

（3）凈收益分享模式。

這種模式與上一種模式非常類似，但是分享的是土地開(kāi)發(fā)的凈收益，而不是土地出讓金。在這種模式的成本核算當(dāng)中，是按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定提取各項(xiàng)基金和規(guī)費(fèi)，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行土地出讓純收益的合算。從核算過(guò)程來(lái)看，這種開(kāi)發(fā)模式之下的成本核算相對(duì)比較復(fù)雜，因?yàn)檎驹谄髽I(yè)和政府的角度來(lái)講，得出的結(jié)果直接影響到各自之間的利益。尤其是在分成比例之下，其可以獲得的凈收益差異比較大，對(duì)于參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，難以確定預(yù)計(jì)可能獲得的收益，對(duì)前期成本核算和預(yù)算工作的要求比較高。

（4）持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施（PPP模式）。

在這種模式之下，參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)所獲得的利潤(rùn)實(shí)際上并不是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，而是公共配套服務(wù)所獲得收入，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)可以獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流，所以一般情況下在參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，也會(huì)參與土地二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)。在成本核算當(dāng)中，參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，既要對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行核算，又要對(duì)參與配套建設(shè)的二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行核算，在此基礎(chǔ)上才能確定一個(gè)可期待的收益，明確開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本控制目標(biāo)。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算問(wèn)題分析

1.成本預(yù)算方案統(tǒng)計(jì)不科學(xué)。

根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)管理規(guī)定，負(fù)責(zé)施工的單位需要在施工之前向國(guó)家發(fā)改委等機(jī)構(gòu)提供土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)成本預(yù)算數(shù)據(jù)，由于施工單位并沒(méi)有進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，也沒(méi)有正式進(jìn)行施工，這種情況下所有的預(yù)算數(shù)據(jù)都是根據(jù)以往的類似項(xiàng)目的施工成本管理的相關(guān)數(shù)據(jù)確定，這種情況下所提供的預(yù)算數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)之間可能存在極大的偏差，而國(guó)家發(fā)改委等相關(guān)部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的成本預(yù)算方案進(jìn)行審批。通過(guò)審批以后，開(kāi)發(fā)區(qū)也需要嚴(yán)格按照審批結(jié)果進(jìn)行成本預(yù)算控制，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化會(huì)影響具體的成本核算數(shù)據(jù)，以征地補(bǔ)償費(fèi)用為例，由于征地補(bǔ)償費(fèi)用在實(shí)踐當(dāng)中的影響因素比較多，所以補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也存在一定的變化，單純的通過(guò)預(yù)算的方式很難確定最終的補(bǔ)償費(fèi)用總額，往往會(huì)出現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)用超過(guò)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)的情況。所以，一旦這種情況下，不僅會(huì)影響國(guó)家發(fā)改委等機(jī)構(gòu)的審批工作，也會(huì)對(duì)施工單位的成本核算造成一定的不利影響。

2.開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用核算不準(zhǔn)確。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用核算問(wèn)題是一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)，但是很難受到企業(yè)足夠的重視，因?yàn)榍捌谫M(fèi)用過(guò)程相對(duì)比較復(fù)雜，一些費(fèi)用無(wú)法進(jìn)入成本當(dāng)中，但是卻是成本費(fèi)用的重要組成部分。很少有企業(yè)針對(duì)這一方面的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的核算，多數(shù)企業(yè)對(duì)于這部分的成本費(fèi)用只是進(jìn)行簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)核算，其結(jié)果就是前期費(fèi)用核算結(jié)果與實(shí)際費(fèi)用相比差異明顯。這主要集中在勘察、測(cè)繪、定樁等前期費(fèi)用。以測(cè)繪費(fèi)用為例，如果出現(xiàn)了測(cè)繪問(wèn)題往往需要重新進(jìn)行測(cè)繪，如果出現(xiàn)的問(wèn)題是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)導(dǎo)致的重新測(cè)繪需要開(kāi)發(fā)企業(yè)另外承擔(dān)測(cè)繪費(fèi)用。另外，項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)分析費(fèi)用和交通影響分析費(fèi)用的核算也是一個(gè)難點(diǎn)，這兩項(xiàng)核算要求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目環(huán)評(píng)和交通影響有一個(gè)準(zhǔn)確客觀的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)，但是不同項(xiàng)目所處的環(huán)境不同，質(zhì)量性費(fèi)用核算的差異也比較大，單純的依靠以前類似項(xiàng)目的核算經(jīng)驗(yàn)很難得出比較準(zhǔn)確的結(jié)果，這也影響了此項(xiàng)費(fèi)用核算的最終結(jié)果的可靠性。

三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算建議

1.優(yōu)化成本預(yù)算方案流程。

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定需要編制成本預(yù)算，并向發(fā)改委等有關(guān)部門(mén)報(bào)批。由于報(bào)批以后的成本預(yù)算，將成為開(kāi)發(fā)企業(yè)成本預(yù)算的重要依據(jù)，也成為發(fā)改委等單位確定土地出讓價(jià)格的重要依據(jù)，這種情況下必須最大程度的確定預(yù)算方案的準(zhǔn)確性。一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)算方案制定的過(guò)程中，需要了解周邊類似項(xiàng)目的預(yù)算成本狀況及其核算標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹苓呿?xiàng)目的成本預(yù)算方案最接近計(jì)劃項(xiàng)目，雖然受開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的影響，可能有一定的變化，但是這種變化是可以預(yù)測(cè)的，可以起到非常好的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)借鑒的作用。另一方面，在預(yù)算編制之前還需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，主要針對(duì)的各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成，比如說(shuō)拆遷區(qū)域內(nèi)生活的居民對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的訴求，周邊房?jī)r(jià)的變化等，綜合各種因素的影響，確定相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，注意要符合當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。

2.重視和強(qiáng)化開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用核算。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的費(fèi)用核算也是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，前期的費(fèi)用也比較多，應(yīng)該引起企業(yè)的充分重視。針對(duì)前期的成本核算，企業(yè)應(yīng)該明確前期的費(fèi)用核算的范圍，這是做好前期費(fèi)用核算的一項(xiàng)重要工作，雖然目前有關(guān)項(xiàng)目成本核算上，對(duì)前期成本核算有原則性的規(guī)定，但是在具體的成本費(fèi)用組成的具體構(gòu)成上，不同的企業(yè)之間差異明顯。因此，在成本費(fèi)用核算的過(guò)程中，需要先明確前期成本費(fèi)用的范圍，結(jié)合現(xiàn)有的一些研究成果和資料，本文認(rèn)為前期成本費(fèi)用應(yīng)該包括為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所做的準(zhǔn)備活動(dòng)中產(chǎn)生的所有成本的綜合，除了勘察、測(cè)繪、定樁等前期費(fèi)用之外，還包括項(xiàng)目調(diào)查、人員準(zhǔn)備、車輛交通等等。另外，在勘察、測(cè)繪、定樁等前期費(fèi)用的核算上，為了確保核算結(jié)果與實(shí)際費(fèi)用的一致性，在進(jìn)行前期的成本預(yù)算中，需要與上述費(fèi)用的相關(guān)單位進(jìn)行核實(shí)，確定一個(gè)大概的服務(wù)價(jià)格，作為前期費(fèi)用核算的重要依據(jù)。

總之，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算是一個(gè)相對(duì)比較復(fù)雜的過(guò)程，在成本核算過(guò)程中，因?yàn)楹芏嗪怂銛?shù)據(jù)都需要通過(guò)分析預(yù)測(cè)的方式確定具體的標(biāo)準(zhǔn)，分析預(yù)測(cè)的依據(jù)就顯得尤為重要。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要正視土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算中的問(wèn)題，同時(shí)針對(duì)每一種問(wèn)題采取積極的預(yù)防控制措施，還需減少這些問(wèn)題對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算的負(fù)面影響，最大程度的保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算的準(zhǔn)確性。

········參考文獻(xiàn)·····················

[1]劉晉.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算中存在的常見(jiàn)問(wèn)題解析[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文），2017，（13）：282-283.

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