行業：穩中前行，拾級而上

摘要：2021年，房地產行業經歷集中供地、房企暴雷、房地產稅試點、城市更新加速等標志性事件。房地產行業唯有平穩發展才能繼續生存。在“房住不炒”主基調的基礎上，房企的前期研判能力、產品研發能力、融資能力將成為未來競爭市場上的有力武器。企業只有加強自身的核心競爭力，待利好政策等機會來臨時，才能夠牢牢抓住。

關鍵詞：集中供地;政策調控;穩健發展

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）01-0008-05 收稿日期：2021-12-25

作者簡介：劉月，易沃商學院。

關鍵詞一：集中供地

2021年2月，自然資源部發布了一份住宅用地分類調控的文件，文件要求重點城市住宅用地實現“兩集中”：集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次;集中組織出讓活動。其中，重點城市包括4個一線城市，18個二線城市。

這意味著土儲豐富的房企，未來會有更大的緩沖空間。因為一年當中三次土拍時間相同，拿到地的房企開工、售賣的時間也較為接近，市場上相同時間段出現大量新房，房企的競爭壓力就會比較大。而那些土儲較少的房企就會變得艱難。

競爭壓力變大，房企若想有更好的銷售業績，只能將產品打磨得更加精細，才會在市場上占有一席之地。這也是集中供地的目的之一，倒逼房企打造高品質產品，同時也利好購房者。

事物具有兩面性，住房品質提升的同時，許多小房企在這個游戲中也逐漸退出。中小房企資金少，集中土拍一般價高者得，他們失去了競爭優勢。

土拍抬高了土地溢價，整體溢價率約43%，最高溢價率達到130%。第一輪土拍結束后，很多房企空手而歸，而高價拍得土地的房企，利潤也在被擠壓。

2021年8月，在第二輪土拍之前，各地政府紛紛發布公告，針對首輪競拍暴露的問題，作出了更精細完善的調整，出臺了提高保障金門檻、競配建調整、溢價率上限下調等“打補丁”的新規。

剛過去的2021年12月，部分城市迎來了第三輪土拍，此次土拍，多個城市土拍門檻有所放松，但在市場下行的背景下，房企拿地積極性有所下降。

整體來看，集中供地改變了房企原有的開發節奏，加之當下房企現金流緊張，為了降低自身風險，2022年的土拍熱度也不會太高。而在“房住不炒”的基礎上，房企的前期研判能力、產品研發能力、融資能力將成為未來土拍競爭市場上的有力武器。

關鍵詞二：暴雷

恒大的突然暴雷就像多米諾骨牌一樣，眾多房企接連暴雷，房地產行業迎來了一次大洗牌。

曾經依靠行業東風帶來的紅利，在市場中生存了10年、20年甚至更久的房企，為什么在政策調控后一蹶不振呢？究其根本是因為房企自身抗風險能力不足。

2021年政策的密集調控，促使房企的底層邏輯發生改變，行業正在構建新格局。“高速度、高發展、高利潤”時代已不再適用當下市場環境，那些不斷加高杠桿、沿用傳統發展模式的房企，自然會出現問題。

此外，地產人的盲目自信也是導致企業暴雷的原因之一。許多房企存在僥幸心理，認為2021年的政策調控和過去一樣，一段時間后就會有所松動，房價將繼續上漲，這種經驗主義，使企業錯過了戰略調整的最佳時機。

適者生存，優勝劣汰。

暴雷，對于那些已經倒下或者踩在紅線邊緣的房企來說是悲劇。大浪淘沙過后，房地產將進入平穩的發展階段，市場形成良性競爭，行業將朝著利潤合理化和管理精細化方向升級迭代。

如今的全方位、立體式的房地產調控，就是在明明白白地警示房企，未來若想繼續在這個賽道生存發展，就必須適應新的游戲規則，創造新生態。

企業必須轉型升級，從粗放式管理轉向精細化管理。憑借風口一夜暴富的日子一去不復返，大浪淘沙后留下來的都是筋骨強健的房企。

關鍵詞三：商業地產與“雙減”政策

2021年7月23日，國家出臺《關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》，規定學科類培訓機構一律不得上市融資，嚴禁資本化運作;校外培訓機構不得占用國家法定節假日、休息日及寒暑假期組織學科類培訓。

“雙減”政策成為了有史以來最嚴厲的教育整頓文件，教培行業的股票一路下飄，許多機構瞬間倒閉。政策的出臺不僅顛覆了教培行業，更是輻射到了已經進入寒冬的房地產行業。

“雙減”之前，校外培訓機構在全國范圍內興起，一些位于安靜偏僻位置且租金便宜的商鋪、寫字樓是教培機構的首選。疫情之前，教育機構數量在各地不斷增多，寫字樓需求呈上漲趨勢。大街上，每走一段路，都能看到商鋪外掛著各家教培機構的廣告牌。

然而，“雙減”之后，商鋪、寫字樓迎來了一大波退租、換租潮，大面積的實體店處于閑置狀態，商業地產受到嚴重沖擊。

同時，教培的倒下對周邊的餐飲、娛樂等業態也有間接影響，社區商業等相關門店也面臨利潤減少。

當行業出現劇烈波動時，房企應根據實際情況及時調整租戶結構，洞察用戶需求變化，做好基礎調查，引入多元化的新興業態，才能在將損失降到最小。以社區商業為例，藝術類、體育類等教培類型受到政策影響較小，可以成為招商的主要目標。

我們無法預料2022年的商業地產是怎樣的，但若想繼續在行業內深耕，必須學會審時度勢，具備靈活應變的能力，才能在未知的浪潮中一次次前進。

關鍵詞四：房地產稅

2021年10月15日，習近平總書記在《求是》雜志發表重要文章《扎實推動共同富裕》，文中指出要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。繼2011年推行之后，房地產稅再次被提及。此次試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。試點時間將為5年。

房地產稅制改革更加明確了房地產告別高增長的黃金時代，回歸行業屬性勢在必行。房地產稅改革試點工作不僅可以有效解決居民住房的供給問題，調控房地產市場穩健發展，也可以進一步健全房地產稅的制度建設。

另外，房地產行業是地方的主要收入來源之一，但隨著存量時代的到來，地方財政吃緊，房地產稅改革也可以增加地方財政收入，均衡中央財政與地方財政的關系。改革有眾多目的，其根源是為了縮小貧富差距，改善財富分配格局，扎實推進共同富裕。

雖然房地產稅制度的訂立與推行是一個艱難、緩慢的過程，但一定會朝著“房住不炒”的定位平穩發展，避免樓市起伏過大，從而獲得更好的宏觀調控效果。

關鍵詞五：保障性租賃住房

2021年，國家出臺了多個鼓勵發展保障性租賃住房的政策，各省也出臺了關于保障性租賃住房的文件，住房租賃行業得到了前所未有的關注。

保障性租賃住房主要面向新就業大學生、青年人等人群，目的是為剛到大城市打拼的就業人員解決階段性的住房困難問題，緩解住房壓力。

保障性租賃住房的頻繁推進彰顯了國家“房住不炒”的決心，是保障“住有所居”的重要力量。根據住建部數據顯示，2021年全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。不同城市的保障性租賃住房規劃供應量與需求也有所差異。第七次人口普查顯示，2020年我國流動人口達3.76億，其中深圳、廣州、成都、杭州等一二線城市的常駐人口的增加數量排在前列，這些城市也是未來建設保障性租賃住房的重點發力區域。

目前我國租賃市場的規模約2萬億。這意味著住房租賃及其上下游產業鏈將出現巨大的市場機會，如租賃住房一般都會配備必要的生活設施，強調“拎包入住”，這將給家具、軟裝等企業帶來一個開闊的市場。同時。這也可以成為房企探索新發展模式的領域。

未來，保障性租賃住房市場大有可為，多少房企能夠抓住時代機遇，我們拭目以待。

關鍵詞六：降準

2021年12月6日，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次降準共計釋放資金約1.2萬億元。

追溯過去，以往的全面降準均普遍利好樓市，如2020年為了應對新冠疫情的沖擊，央行一共降準3次。貨幣放水后，各地房價開始輪動上漲，從一線城市到沿海區域的三線城市房價都在增漲。

那么此次全面降準過后，歷史會不會重新上演？房價能否迎來新一輪的上漲？筆者認為答案是否定的。因為此次釋放的資金一部分用來置換即將到期的9500億MLF（中期信貸便利），另一部分是為了補充流動性缺口。

對于房地產行業而言，降準目的是為了促進改善房企融資環境，穩住市場預期，降低市場波動，促進行業穩健發展。

再有，公告中特別提出“將繼續實施穩健的貨幣政策，堅持穩字當頭，不搞大水漫灌。”這意味著“三道紅線”下，降準對房企做不到全面覆蓋，對于那些已經暴雷或債務累累的房企來說，基本失去了借款融資的機會。房企沒有還清債務而再次借錢幾乎沒有可能。

但對于大多數能夠或者有機會正常運轉的企業而言，此次降準是利好的，融資方面會有所好轉，緩解一定的資金壓力。

此外，同一天召開的中央政治局會議，第一次提出了要促進房地產業健康發展和良性循環。再次強調了房地產行業的發展基調，而房價的大跌大漲都不能稱之為良性。對此房企應該有正確認識。

期待樓市暴漲的夢不要再有，唯有平穩發展才能繼續生存。企業只有加強自身的核心競爭力，待利好政策等機會來臨時，才能夠牢牢抓住。

關鍵詞七：元宇宙

忽然之間，“元宇宙”的消息鋪天蓋地，雖然沒有明確的定義，但卻無法阻擋它成為資本和輿論的焦點。

元宇宙爆火的原因有很多，如互聯網領域技術發展進入平緩期，突破緩慢;用戶對互聯網產生了審美疲勞，期待新鮮事物的出現;資本缺少創新，需要新的發展方向等諸多因素。

然而，出乎意料的是在元宇宙領域最先被關注的竟是房地產，多個虛擬平臺中的土地和房產價格都在瘋漲。虛擬平臺Decentraland上，一塊約565.8平方米的數字土地賣到了約1552萬元;還有部分買家獲得了公司發放的元宇宙房產證。

元宇宙的房產雖然是虛擬的，但它沉浸式的體驗獲得了玩家的認可。在這個虛擬游戲世界中，玩家擁有五感，可以工作、娛樂、社交，也可以做現實中做不到的事情。

人們可以在這個虛擬空間中買賣土地、房屋，在土地上建造屬于自己的房子，打造理想空間，并且無論多么特別的建筑結構與外在表現都不會有人管。

買房邏輯幾乎與現實生活無差別，地理位置較好或者交通便利、環境優美等有利條件越多，房價就越貴。此外，元宇宙房產不僅可以滿足人們的新鮮感，更可以賺錢。

虛擬世界有自己的經濟體系，地皮和房產的交易是通過特定的方式進行，虛擬貨幣可以按照一定的比例與現實里的貨幣進行兌換。

當前出售土地和房產的虛擬平臺有多個，但他們之間不具有互通性，即A平臺的房產在B平臺得不到認可。換言之，元宇宙剛剛興起，還沒有規范化，未來還有很長的一段路要走，需要更大的平臺、得到更多人的認可，那時的虛擬房產或許會變得更加有價值。

元宇宙中的房地產能否成為下一個風口？我們不知道，但可以肯定的是，未來的房地產行業，一定是科技至上。